CC BY
21
РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА В Г. МОСКВЕ
Н.А. ГЕЙТ,
доцент кафедры государственного строительства и права РАГС при Президенте РФ
geytnat@mail.ru
Рецензент: кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры государственного строительства и права РАГС при Президенте РФ И.В. БАЛАШКИНА 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. Анализируется проблема специфики предоставления земель для строительства в связи с особым статусом г. Москвы.
Ключевые слова: градостроительство, населенный пункт, конкурс, контракт, инвестор.
LEGISLATION DEVELOPMENT IN THE SPHERE OF LAND RELATION AND TOWN-BUILDING ОТ MOSCOW
N.A. GEYT,
assistant professor of state building and law department academy
of state service under President of RF
Annotation. The article touches upon special order land for town-building relations with connection of particular demands in Moscow. Key words: town-building, populated point, competition, contract, to invest.
Развитие законодательства Москвы в области градостроительства ориентировано на гармоничное развитие мегаполиса в существующих границах за счет более рационального использования городской территории, на улучшение экологического состояния города, сохранение природного комплекса и историко-культурного наследия, создание условий для здоровой, безопасной и благоустроенной жизни горожан (постановление Московской городской Думы от 30 января 2008 г. № 25 «О докладе «О состоянии законодательства города Москвы»). Особенности законодательного регулирования земельных отношений в Москве определяются разграничением полномочий между органами государственной власти России, органами государственной власти субъекта Федерации и органами местного самоуправления, установленным в ЗК и Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Земли на территории Москвы относятся к землям населенных
пунктов. Ими признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория населенных пунктов в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Земельные участки в городских и сельских населенных пунктах могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских населенных пунктов, правилами землепользования и застройки.
Черта городских, сельских населенных пунктов представляет
собой внешние границы земель городских, сельских населенных пунктов, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Установление черты населенных пунктов проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов Санкт-Петербурга.
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными
регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания разных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
$ виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
$ их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Эти земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с
градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с этими земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
С целью создания единой системы проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов на территории Москвы и установления единых принципов правовых и экономических отно-
шений правительство Москвы определило, что размещение объектов недвижимости на территории Москвы осуществляется исключительно в соответствии с градостроительным законодательством на основе показателей реализации Генерального плана развития г. Москвы до 2020 г., схем развития отраслей и размещения объектов, средне- и долгосрочных программ, градостроительных планов административных округов, разработанной градостроительной документации и проектов планировки районов реконструкции и строительства.
Постановлением правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. № 255-ПП «О порядке проведения конкурсов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» определены основные принципы подготовки и проведения конкурсов и аукционов: единый подход к определению инвесторов на реализацию инвестиционных проектов, а также открытость и прозрачность системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов. В целях совершенствования системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов на территории Москвы создан Комитет г. Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов. Постановлением утверждены состав Городской конкурсной комиссии по реализации инвестиционных проектов, Положения о Городской конкурсной комиссии по реализации инвестиционных проектов, о проведении конкурсов на право инвестирования строительства и реконструкции объектов и о проведении аукционов на право инвестирования строительства и реконструкции объектов, формы инвестиционного контракта, инвестиционного контракт (договор), договор долгосрочной аренды земельного участка, порядок взаимодействия структурных подразделений правительства Москвы при организации и проведении конкурсов и аукционов по подбору инвесторов
на реализацию инвестиционных проектов. В настоящее время действуют: $ распоряжения мэра Москвы от 14 августа 1996 г. № 240/1-РМ «Об утверждении Положения и состава Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию», от 26 октября 1998 г. № 1078-РМ «О создании Городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий», от 22 октября 1999 г. № 1192-РМ «Об утверждении состава и Положения о Межведомственной комиссии при правительстве Москвы по реализации объектов незавершенного строительства»;
$ постановления правительства Москвы от 23 сентября 2003 г. № 791-ПП «О ходе реализации Городской целевой программы гаражного строительства и перспективах ее развития», от 2 февраля 1999 г. № 80 «О реализации городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы», от 30 декабря 2003 г. № 1095-ПП «О мерах по выполнению постановления правительства Москвы от 2 февраля 1999 г. № 80», от 2 декабря 2003 г. № 1014-ПП «О дополнительных мерах по повышению эффективности использования городской недвижимости нежилого назначения в ходе инвестиционной деятельности правительства Москвы», от 23 января 2001 г. № 68-ПП «Об утверждении формы примерного инвестиционного контракта (договора) и регламента подготовки и реализации городских инвестиционных программ по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве».
В целях систематизации учета земельных участков, относящихся к землям общего пользования, не подлежащих отчуждению из собственности Москвы, 21 марта 2007 г. принят Закон г. Москвы № 8 «О Перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы».
Согласно ст. 21 Устава г. Москвы к объектам собственности Москвы, не подлежащим отчуждению, относятся:
$ земли общего пользования (земли транспортных магистралей, улицы, площади, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы);
$ земли особо охраняемых природных территорий;
$ памятники истории и культуры, иные объекты историко-культурного назначения;
$ объекты оздоровительного назначения;
$ объекты, подаренные Москве, построенные или созданные на собранные гражданами средства.
Приложение 6 к постановлению правительства Москвы «О порядке проведения конкурсов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» определяет форму инвестиционного контракта (договора) на строительство объектов недвижимости, в том числе находящихся в собственности города: здания нежилого назначения, транспортные или инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых инвестор направляет собственные или заемные средства в рамках реализации инвестиционного проекта. В постановлении, в частности, даны следующие понятия и определены механизмы:
$ строительная площадка — свободный земельный участок либо земельный участок с расположенными на нем зданиями, строениями,
сооружениями, предоставляемый инвестору в краткосрочную аренду на период проектирования и строительства (реконструкции, реновации) инвестиционного объекта;
$ права аренды на земельный(е) участок(ки) определяются на условиях краткосрочной аренды в установленном порядке на период проектирования и строительства.
После заключения контракта инвестору необходимо обеспечить выполнение условий освоения и содержания строительной(ых) площадки(ок) в соответствии с установленными правилами и нормами, включая обеспечение охраны и сохранности имущества, уборку строительных площадок и прилегающих к ним уличных полос (распоряжения премьера правительства Москвы от 12 ноября 1993 г. № 2086-РП «Об утверждении Положения о порядке освоения и содержания строительных площадок на территории Центрального административного округа» (при строительстве или реконструкции объектов на территории ЦАО) и от 8 апреля 1997 г. № 370-РП «Об утверждении Положения о порядке устройства ограждений фасадов зданий, сооружений и строительных площадок на период строительства, реконструкции, реставрации и капитального ремонта в городе Москве»).
Таким образом, специфика механизма предоставления земель для целей, связанных со строительством, обусловлена ограниченностью земельных ресурсов в столице, ее подчас неоправданно завышенной стоимостью, несовершенством правового механизма оценки земель населенных пунктов, незаменимостью и важностью сохранения статуса Москвы как столицы России с ее особым политическим, экономическим, социальным значением в жизни страны.
