CC BY
182УДК 347 ББК 67
DOI 10.24411/2073-3313-2020-10060
РАЗДЕЛ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СЛУЧАЕ РАСТОРЖЕНИЯ БРАКА
Валерия Валерьевна РУДЕНКО, преподаватель кафедры гражданского права Северо-Кавказского филиала Российского государственного университета правосудия, кандидат юридических наук E-mail: kafedragp.grajdanskoepravo@mail.ru
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. Раздел общего имущества супругов нередко становится сложной правовой проблемой, особенно когда речь идет об объектах недвижимости. Разводящиеся супруги вправе выбрать договорный способ раздела совместно нажитого имущества или обратиться за разрешением спора в суд.
Ключевые слова: земельный участок, объекты недвижимости, соглашение о разделе имущества, брачный договор, раздел имущества в суде.
Annotation. The division of the common property of spouses often becomes a complex legal problem, especially when it comes to real estate. Divorcing spouses have the right to choose a contractual method of division of jointly acquired property or to apply for a dispute resolution in court.
Keywords: land, real estate, agreement on the division of property, marriage contract, division of property in court.
Раздел недвижимости при разводе супругов весьма актуален для многих пар. Ввиду того, что объект недвижимости зачастую не только самое дорогостоящее, но и нередко единственное имущество, обладать которым желает каждый из супругов, мирно и справедливо разделить его удается не всегда и, в конечном счете, супруги вынуждены обратиться в суд.
Недвижимость относится к предметам, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (ст. 130 ГК РФ).
К недвижимому имуществу относятся: земельные участки (земли для индивидуального строительства жилья, земли сельскохозяйственного назначения), коттеджи, индивидуальные жилые дома, жилые времянки, квартиры (отдельные, коммунальные), комнаты в общежитии, дачи, гаражи, хозяйственные постройки, различная коммерческая недвижимость (нежилые помещения, производственные корпуса), иные объекты, неразрывно связанные с землей1.
Несмотря на большое количество споров и конфликтных ситуаций по поводу общей квар-
тиры при разводе, раздел недвижимости бывших супругов детально регламентирован семейным законодательством2. Исключения из общих правил допускаются по решению суда крайне редко и в основном связаны с учетом интересов несовершеннолетних детей разведенных супругов.
Основные правила раздела общего имущества супругов при разводе установлены в статьях 38, 39 СК РФ и статьях 252, 254 ГК РФ. Кроме того, применяются другие нормы права из семейного и гражданского, жилищного и градостроительного, земельного законодательства, касающиеся раздела недвижимости3.
Подлежит разделу недвижимость:
■ любая недвижимость, приобретенная супругами в браке на совместные семейные средства;
■ квартира или дом, приобретенные в ипотеку (причем помимо самой недвижимости разделу подлежит и непогашенный на момент развода ипотечный кредит).
ЗАКОН И ПРАВО • 02-2020
Не подлежат разделу:
■ недвижимость, приобретенная супругом до брака;
■ недвижимость, полученная одним из супругов в дар, по наследству, на основе каких-либо безвозмездных сделок;
■ приватизированное жилое помещение, если в его приватизации участвовал один из супругов;
■ служебная или муниципальная квартира;
■ квартиры по договору ренты пожизненного содержания с иждивением;
■ недвижимость, приобретенная одним из супругов в период раздельного проживания до расторжения брака;
■ недвижимое имущество, оформленное на имя кого-либо из детей;
■ недвижимое имущество, в числе собствен-
ников которого выступают несовершеннолетние дети (не подлежит разделу без участия органов опеки и попечительства).
Почти в каждом случае возможны исключения, которые дают второму супругу право требовать признания права собственности на долю в недвижимом имуществе (например, вложение значительной суммы собственных средств в улучшение недвижимости, его реконструкция, капитальный ремонт и т.д.)4.
Совместно приобретенное супругами недвижимое имущество при разводе может делиться:
■ по обоюдному соглашению сторон абсолютно любым образом (заключается до, во время или после расторжения брака, заверяется нотариально, не должно нарушать интересов третьих лиц и несовершеннолетних детей)5;
■ по брачному договору, нотариально оформленному до расторжения брака (не может содержать условий, напрямую противоречащих принципам семейного права или ограничивающих супруга в право- и дееспособности);
■ по решению суда.
К способам раздела недвижимого имущества относятся:
■ выделение доли в праве собственности;
■ выплата денежной компенсации доли;
■ продажа недвижимости с последующим разделом денег;
■ передача жилья в пользу второго супруга (добровольное оформление передачи права собственности в пользу второго супруга и отказ от такового права первым супру-
гом производятся у нотариуса путем составления соглашения об отказе от совместно нажитого имущества6).
По общему правилу, все имущество делится поровну, т.е. за каждым из супругов признается по 1/2 доли в праве собственности.
Семейное законодательство допускает определенные исключения из этих правил, когда суд по своему усмотрению может разделить квартиру иным образом. При разрешении спора об имуществе суд может отойти от принципа равенства долей (ч. 2 ст. 39 СК РФ) ради соблюдения интересов несовершеннолетнего ребенка: нельзя лишить несовершеннолетнего ребенка единственного для него места проживания или значительно ухудшить условия его проживания.
Вместе с тем сам факт проживания ребенка с одним из родителей после их развода не считается достаточным основанием для отступления от принципа равенства при разделе совместного супружеского имущества.
Кроме того, суд обязательно примет во внимание:
■ материальное положение второго супруга;
■ наличие или отсутствие у обоих супругов альтернативного жилья;
■ состояние здоровья сторон процесса и находящихся на их иждивении несовершеннолетних детей;
■ другие, имеющие отношения к делу обстоятельства.
Суд при наличии доказательств может уменьшить долю одного из разводящихся супругов, если он во время брака по неуважительным причинам не имел доходов, вел асоциальный образ жизни, использовал совместное имущество не по назначению либо расходовал его в ущерб интересам семьи.
В качестве третьих лиц по делам о разделе недвижимости после развода могут выступать:
■ органы опеки (если разделом имущества затрагиваются интересы несовершеннолетних детей);
■ участники долевой собственности (если сособственниками выступают иные, помимо супругов, лица);
■ банки и кредитные организации (если делимое имущество находится у них в залоге и (или) куплено в ипотеку);
■ арендаторы коммерческой недвижимости (при заявлении требований о его продаже с последующим разделом средств);
ЗАКОН И ПРАВО • 02-2020
• иные лица, чьи права и интересы могут быть затронуты разделом недвижимого имущества.
Раздел приватизированного жилья достаточно четко регламентирован российским законодательством:
• если квартира, приобретенная в браке, была приватизирована на обоих супругов, они оба являются собственниками жилья, и раздел недвижимости осуществляется в общем порядке (после расторжения брака разведенные супруги превращаются в долевых собственников);
• если супруги во время брака на этапе приватизации поделили свое жилье на доли и зафиксировали этот раздел в регистрационных документах, при разводе нет необходимости делить общую квартиру;
• если квартира во время брака была приватизирована лишь на одного супруга, второй супруг теряет право претендовать в качестве собственника на это жилье после развода (при этом не имеет значения, что, подписывая отказ от приватизации, он не осознавал всех последствий своего решения; однако он может в судебном порядке требовать и отстаивать свое право на бессрочное (или в течение определенного срока) проживание и использование квартиры). (Иногда судья обязывает супруга, выступающего единоличным собственником приватизированной квартиры, обеспечить иным жильем второго супруга, если тот заявит соответствующее требование.)
Поскольку невозможно разделить при разводе муниципальную квартиру, оформленную по соглашению социального найма, супруги могут осуществить только фактический раздел квартиры без закрепления в юридической документации либо продолжать совместно использовать муниципальное жилье и после развода (при этом они сохраняют равные права на пользование муниципальным жильем, независимо от того, кто оформлен нанимателем).
При разделе кредитной квартиры залогодержателем выступает банк, процедура производится с согласия кредитора. Супруги при оформлении кредита выступают созаемщиками и несут равные долговые обязательства. По решению суда ипотечный договор переоформляется в банке, сумма задолженности делится пропорционально выделенным долям7. (Судебная практика по кредитной недвижимости неоднозначна, и в большинстве случаев кредиторы не дают согласие на переоформление ипотеки.) Если ипотека частично оплачена при помощи материнс-
кого капитала, то данная квартира подлежит разделу между детьми и родителями в равных долях (например, по 1/4)8.
Раздел объекта коммерческой недвижимости может быть неосуществим, если он находится на балансе предприятия.
Если делятся другие объекты недвижимости: дом / дача за городом, иные постройки на территории (хозяйственного назначения, баня, гараж и т.п.), то к ним применяется тот же принцип имущественного раздела.
Говоря о разделе земельного участка при разводе супругов, следует подчеркнуть, что поскольку индивидуальная собственность при расторжении брака разделу не подлежит, юридически спор может касаться только земли, принадлежащей супругам совместно или по долям9.
По общему правилу, земельный участок — делимая вещь (ст. 1182 ГК РФ), но если его раздел приводит к нарушению закона, то этот конкретный участок земли переходит в категорию неделимой вещи.
Так, согласно ст. 11.2 ЗК РФ из одного земельного участка могут быть образованы два и более земельных участков (в зависимости от площади и количества собственников), если новообразованные участки будут соответствовать ряду требований закона.
Раздел земельного участка возможен, если:
■ размеры вновь образуемого участка находится в пределах допустимых значений;
■ границы вновь образуемого участка соответствует установленным в законодательстве нормам;
■ раздел участка не препятствует обычному использованию расположенного на нем здания;
■ раздел не мешает использованию участка по назначению и не создает препятствий третьим лицам.
Минимальные и максимальные размеры участков устанавливаются правовыми нормами регионального законодательства и могут различаться в зависимости от субъекта РФ. При разделе земельного участка самым важным показателем будет именно минимальная величина, поскольку при разделе земельного участка в натуре доля каждого из супругов не может быть менее минимально возможной величины в конкретном регионе.
ЗК РФ устанавливает следующие требования к границам участка:
■ границы участка не должны соприкасаться с границами населенного пункта;
ЗАКОН И ПРАВО • 02-2020
■ участок не должен затрагивать границы лесопарка, лесничества и других особых зон;
■ раздел участка не должен повлечь за собой изломанности границ, чересполосицы или иным образом помешать рациональному использованию земли.
Помимо этого, участки должны соответствовать и другим правилам (например, иметь отдельный подъезд, доступ к землям общего пользования, не иметь спорных объектов недвижимости и т.д.).
Таким образом, возможность раздела земельного участка зависит от юридических условий (определение права на участок, число владельцев) и технических условий (соблюдение строительных, экологических, санитарных норм, соответствие требованиям градостроительного регламента).
В некоторых случаях раздел земельного участка в натуре невозможен. Если принадлежащий разводящимся супругам участок признается неделимым, т.е. не соответствующим ряду технических требований, возможны альтернативные способы его раздела:
■ земельный участок достается одному из супругов, а второй супруг получает равноценное имущество или денежную компенсацию (предварительно осуществляется экспертная оценка стоимости земельного участка);
■ земельный участок формально остается общей собственностью, а разводящиеся супруги определяют правила его использования;
■ земельный участок продается, а вырученные средства делятся между супругами по принципу равенства или по взаимному согласию.
Определение долей бывших супругов может основываться на перечисленных ранее законом или договорном порядках раздела имущества супругов.
Отдельного внимания заслуживает вопрос о правовом режиме земельного участка, который был предоставлен государством и впоследствии приватизирован10.
Судебная практика исходит из следующего:
■ если земельный участок был выделен и приватизирован до брака, то он относится к добрачной индивидуальной собственности;
■ если приватизированный земельный участок был выделен супругу в период брака
с учетом состава семьи, он считается совместным имуществом и при регистрации должен быть оформлен в общую долевую собственность.
Если разделу подлежит земельный участок с недостроенным зданием, то суд устанавливает следующие моменты:
■ на каком этапе находится строительство;
■ степень завершенности строительно-монтажных работ;
■ возможность технического раздела здания;
■ возможность завершения строительства сооружения после раздела11.
Если на все вопросы дан положительный ответ, принимается решение о распределении собственности между супругами, каждый из которых впоследствии становится самостоятельным владельцем своей доли (ст. 11.4 ЗК РФ).
Земельный участок, находящийся в аренде, не может быть поделен. В случае развода договор, заключенный с муниципальными властями, прекращается и каждый из супругов подписывает новое соглашение на часть участка. Возможен вариант, когда земля передается полностью во владение одного из них.
Семейное право не устанавливает временных ограничений для раздела совместного имущества, который может быть произведен по требованию супруга: в период брака, во время расторжения брака, после расторжения брака.
В статье 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности, касающийся раздела недвижимого имущества супругов, — три года, течение которого может начинаться с даты регистрации расторжения брака в органах ЗАГСа либо с момента, когда супруг узнал о нарушении своих имущественных прав (например, с момента отказа вторым супругов в добровольном разделе нажитого имущества; с момента выявления имущества, которое может быть признано совместным; с даты продажи такого имущества одним из супругов, если второй супруг знал о продаже, и др.12).
Если бывшие супруги живут в разных городах, а раздел имущества требуется в одном или нескольких регионах, то подсудность определяет истец по месту нахождения любой из имеющейся недвижимости и споры по всем объектам рассматриваются в одном суде13.
1 Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: Практ. пособие. Сер. 1: Профессиональные комментарии. М.: Юрайт, 2018. 411 с.
ЗАКОН И ПРАВО • 02-2020
2 Кдлян Е.Л. Некоторые актуальные вопросы правового регулирования права собственности супругов на общее имущество при расторжении брака / Е.Л. Кдлян, Г.А. Магдесян // Науч. вестник Волгоградского филиала РАНХиГС. Сер.: Юриспруденция. 2017. № 1. С. 29-34.
3 Романова И.Н. Особенности раздела имущества супругов по действующему законодательству // Вестник Моск. ун-та им. С.Ю. Витте. Сер. 2: Юрид. науки. 2017. № 2 (11). С. 31-37.
4 Колоколова О.Н. Недвижимое имущество бывших супругов: правовые и организационные проблемы его раздела // Правовые вопросы недвижимости. 2018. № 1. С. 16-22.
5 Богданова Е.Е. Спорные вопросы раздела имущества супругов // Вестник ун-та им. О.Е. Кутафина (МГЮА). 2019. № 2 (54). С. 100-116.
6 Воронина C.B. Соглашение о разделе общего имущества супругов: содержание и значение // Нотариальный вестникъ. 2017. № 2. С. 13-20.
7 Рогожкина К.А. Ипотечное имущество: раздел при расторжении брака // Молодой ученый. 2017. № 11. С. 366-368.
8 Колоколов Н.А. Недвижимое имущество супругов: особенности определения долей при его разделе // Правовые вопросы недвижимости. 2018. № 2. С. 16-22.
9 Землякова Г.Л. Правовые проблемы раздела земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 11 (194). С. 66—75.
10 Козлова Н. Как развести сотку: Верховный Суд объяснил правила раздела земли при разводе // Рос. газ. 2019. № 95 (7853).
11 Старцева А.А. Судьба объекта незавершенного строительства при разделе имущества супругов // Право, политика и современное общество: ценности, развитие и проблемы : Сб. науч. тр. по матер. I Междунар. науч.-практ. конф. (г. Тольятти, 20 августа 2017 г.). Тольятти: Изд-во: Науч. обществ. организ. «Профессиональная наука». 2017. С. 78—85.
12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 г. № 15 (ред. от 06.02.2007 г.) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» // СПС «Консультант Плюс»
13 Малкин О.Ю. Проблемы определения подсудности споров между супругами о разделе совместно нажитого недвижимого имущества / О.Ю. Малкин, Л.А. Смолина // Проблемы судопроизводства в суде первой инстанции по гражданским, арбитражным и административным делам: Сб. ст. по матер. Междунар. науч.-практ. конф. (г. Санкт-Петербург, 12 октября 2018 г.) / Под общ. ред. Л.В. Войтович, В.И. Кайнова. СПб., 2019. С. 238—241.
ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ
Международное гуманитарное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению подготовки «Юриспруденция» / под ред. И.И. Котлярова. — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2019. — 303 с.
ISBN 978-5-238-03281-8
Рассматриваются понятие, принципы и источники международного гуманитарного права, применяемого в период вооруженных конфликтов, его отличие от стандартов в области прав человека. Акцентируется внимание на значении этой отрасли международного права в деле защиты жертв войны (раненых, больных, потерпевших кораблекрушение, военнопленных, гражданского населения), гражданских объектов, интересов нейтральных государств, окружающей среды, ограничения воюющих государств в выборе методов и средств ведения боевых действий, а также роли МККК в ее становлении и развитии.
Отмечается актуальность распространения знаний о международном гуманитарном праве в органах внутренних дел России и других силовых структурах, раскрывается значение института ответственности государств и физических лиц в деле предупреждения международных преступлений, роль Международного уголовного суда в обеспечении выполнения норм международного гуманитарного права.
Для курсантов, слушателей, адъюнктов, преподавателей образовательных организаций МВД России, практических сотрудников полиции, а также для студентов, аспирантов, преподавателей юридических вузов и факультетов, специалистов, интересующихся проблемами международных отношений.
ЗАКОН И ПРАВО • 02-2020 А --49
