CC BY
202
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2010. № 1 (22). С. 68-72.
© М.А. Шлотгауэр, 2010 УДК 347
РАСЧЕТ С ПРОДАВЦОМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ THE COMPUTATION WITH THE HOUSING SALESMAN
М.А. ШЛОТГАУЭР M.A. SHLOTGAUER
В статье обосновываются теоретические и практические проблемы, возникающие у сторон при исполнении договора купли-продажи жилого помещения. Автор попытался ответить на вопросы: когда, как и в каком размере следует исполнять покупателю обязанность передать продавцу обусловленную денежную сумму.
In the article the theoretical and practical problems arising at the parties at execution of a contract of purchase and sale of living quarters are justified. The author has tried to answer on when, as well as in what size it is necessary to execute to the buyer the responsibility to transmit to the seller the caused sum of money.
Ключевые слова: расчет, жилое помещение, банковская ячейка, депозит нотариуса, регистрационная служба.
Key words: calculation, living quarters, banking unit, the deposit of the notary, registration office.
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
При совершении сделки купли-продажи жилого помещения следует различать момент заключения договора, момент исполнения договора и момент перехода права собственности на жилое помещение.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Когда именно договор купли-продажи жилого помещения должен быть исполнен, законодатель не установил. Переход права собственности на жилое помещение к покупателю также подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ст. 551 ГК).
Учитывая, что практика совершения купли-продажи сложилась таким образом, что стороны обращаются за государственной ре-
гистрацией перехода права собственности до фактической передачи жилого помещения и подписания передаточного акта и регистрируют договор после передачи денег одновременно с регистрацией перехода права собственности, проблема исполнения взаимных обязательств по договору купли-продажи жилого помещения является особенно актуальной. Покупатели и продавцы квартир практически не защищены от недобросовестности или некомпетентности друг друга. Расчет за покупаемую квартиру происходит, как правило, передачей наличных денег перед подписанием договора купли-продажи. И если продавец жилого помещения, получив встречное удовлетворение, деньги, практически ничем не рискует, то покупатель собственником квартиры становится с момента государственной регистрации права собственности, т. е. через 20-30 дней после расчёта. Таким образом, отдав деньги, покупатель вынужден в течение почти месяца переживать, надеясь, что через 3-4 недели нервот-рёпки он получит зарегистрированный договор купли-продажи и станет счастливым собственником приобретённой квартиры. В противном случае встаёт вопрос о проблематичности взыскания уплаченных денег (мошенничество, отъезд продавца, расходование по-
лученных им денежных средств и т. п.). Риск продавца в этом случае сводится к обсчёту, получению денежной «куклы», фальшивых или неплатежеспособных купюр.
В результате актуальными вопросами для сторон договора купли-продажи жилого помещения являются: когда, в каком количестве и как произвести расчет с продавцом, чтобы защитить свои права и не остаться в итоге без денег или квартиры?
Согласно п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законодательством, договором и не вытекает из существа обязательства. Судя из буквального толкования нормы, последовательность между актами передачи имущества и оплаты покупной цены может быть любой. Исходя из правового смысла ст. 487 ГК во взаимосвязи со ст. 486 ГК, в качестве общего правила следует признать, что оплата покупателем недвижимости должна быть произведена сразу после передачи имущества продавцом. Требовать оплаты имущества до его передачи продавец вправе только в случае, если договор купли-продажи предусматривает предварительную оплату покупателем приобретаемого имущества в определенный срок (см. ст. 487 ГК).
В дореволюционной практике совершения сделок купли-продажи имений оплата осуществлялась до передачи недвижимости на этапе заключения договора у младшего нотариуса перед выдачей выписки. Ввод во владение (передача) же осуществлялся после утверждения выписки старшим нотариусом. При этом старший нотариус мог не утверждать выписку, если расчет не был совершен.
Следует заметить, что в современной практике заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения исполнение покупателем обязанности уплатить предусмотренную договором цену происходит до передачи жилой недвижимости. Расчет покупателя с продавцом обычно происходит в риэлтерском агентстве, осуществляющем подбор покупателя, непосредственно перед подписанием договора и передаточного акта, после чего стороны направляются в регистрационную службу для сдачи документов на регистрацию. Юридически недвижимость
считается переданной в момент подписания передаточного акта, после получения покупной цены, фактическая передача обычно происходит по истечении согласованного сторонами срока «на переезд».
Интересно, что сложившаяся практика исполнения взаимных обязанностей имеет объективные причины. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Проводя правовую экспертизу принятых на государственную регистрацию документов и затем государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, государственный регистратор, если записи о том, что расчет произведен полностью, нет в договоре купли-продажи или в акте приема передачи, вынужден обременить право собственности покупателя залогом на основании закона. Так, если бы расчет происходил после фактической передачи имущества, то в любом случае в целях избежания законного залога он должен произойти до внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, а это значит, что у сторон появляется необходимость дополнительных действий, как-то представление в регистрационную службу дополнительного документа, подтверждающего факт произведенного расчета. Если расчет будет произведен после внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, то покупатель будет вынужден пройти процедуру снятия запрещения на основании документа, подтверждающего полный расчет.
Кроме того, продавец фактически теряет возможность распоряжения имуществом в момент сдачи документов на регистрацию, соответственно, тогда он и заинтересован в получении встречного удовлетворения, т. е. покупной цены. В то же время покупатель фактически получает возможность распоряжения купленным имуществом в момент получения документов после регистрации на основании выданной расписки, что происходит через месяц после подачи заявления в ФРС, соответственно, в реальном получении недвижимости до этого он не заинтересован.
Дискуссионным является вопрос о соотношении размера (объема) исполняемых обязанностей и встречного предоставления. Римские юристы полагали, что цена в договоре купли-продажи должна быть определенной, истинной и справедливой. В то же время возмездность в правовом смысле не тождественна эквивалентности. «Возмезд-
ность, - пишет Ровный, - представляет собой явление юридическое, тогда как эквивалентность - экономическое, при этом возмездность выступает любой, тогда как эквивалентность - обязательно равной платой или иным встречным предоставлением в договорном правоотношении». Отсюда следует, что возмездность не всегда предполагает эквивалентность взаимных предоставлений.
Зарубежными и отечественными цивилистами были последовательно выдвинуты теории объективной и субъективной эквивалентности. В соответствии с теорией объективной эквивалентности для признания сделки возмездной требовалось, чтобы действия контрагентов были объективно равны. В соответствии с теорией субъективной эквивалентности возмездной является только такая сделка, по которой каждая сторона считает, что получает столько же, сколько дает противной стороне. Основным недостатком этой теории являлось то, что в её основу был положен фактор субъективного восприятия, являющийся неопределенной категорией, затрудняющей адекватную оценку возмездности или безвозмездности сделки [1].
Не одна из двух теорий не была воспринята российским законодателем. Так, в советской цивилистической доктрине эквивалентность встречного предоставления не рассматривалась в качестве необходимого условия признания договора возмездным. Аналогичные воззрения разделяют и большинство современных исследователей. По мнению
A.Л. Маковского, «неэквивалентность взаимных предоставлений по договору, даже совершенно очевидная (например, добровольная или намеренная переплата цены), не делает возмездный договор (купли-продажи, мены, займа и др.) безвозмездным» [2]. Такого же мнения придерживаются М.И. Брагинский и
B.В. Витрянский: «Возмездность не означает, да и не предполагает непременно эквивалентного предоставления обеих сторон» [3].
В римском праве в случае, если договорная цена была занижена более чем вдвое, продавец был правомочен на уничтожение контракта, а покупатель был вправе предложить справедливую надбавку к цене в целях его сохранения [4].
Минимальная покупная цена недвижимости существовала также в дореволюционном российском законодательстве. Д.И. Мейер писал: «Конечно, для охранения интересов казны было бы достаточно требовать, чтобы пошлины в пользу казны платились, по крайней мере, с законного minimum^ цены и сама цена продажи обозначалась не ниже этого minimum’а. Но законодательство выразилось относительно minimum’а цены недвижимых имуществ так, что его нужно считать не только основанием для взимания пошлин в пользу казны, для определения достоинства гербового листа, на котором пишется купчая крепость, но считать именно ценой: в актах о переходе недвижимого имения цена определяется не ниже цены, установленной в табели, приложенной к уставу о пошлинах» [5].
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, исходя из обычных цен на аналогичные товары, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Таким образом, размер встречного предоставления (стоимость объекта недвижимости) в договоре купли-продажи жилого помещения определяется соглашением сторон и не обязательно должен быть абсолютно эквивалентным.
Между тем, на мой взгляд, российское гражданское законодательство идет по пути наличия определенных пределов дозволенного несоответствия между эквивалентностью и возмездностью, полагая, что, по общему правилу, если стороны не предусмотрели иное, встречное предоставление, в виде це-
ны, должно быть эквивалентно. Существенное расхождение между возмездностью и эквивалентностью может привести к признанию сделки недействительной (ст. 170, 179 ГК РФ) по иску определенных лиц. В случаях спора по качеству жилого помещения очень низкая по сравнению с рыночной цена может рассматриваться как одно из доказательств наличия недостатков недвижимости, а также того, что сторонам могло быть известно о них, и наоборот.
Другое дело, что в целях налогообложения государство заинтересовано в контроле за соответствием цены, указанной в договоре, и цены, фактически переданной продавцу. Решение проблемы намеренного занижения или завышения покупной цены в договоре лежит не в плоскости эквивалентности, а в плоскости контроля передачи денег или осуществления расчета с участием третьих лиц.
Обязанность проводить контроль за соблюдением требований закона любыми субъектами рынка недвижимости, гарантировать устойчивость и стабильность прав на объекты недвижимого имущества, а также исключать возможность скрывать от налогообложения суммы, переходящие в оплату недвижимости, сегодня в России законодательно закреплена за двумя институтами - нотариатом и системой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Кроме них, на рынке недвижимости существует ещё одна большая группа участников, частично возложившая на себя полномочия по обеспечению юридической защиты прав покупателей и продавцов, - риэлторы. Деятельность риэлторов строится по коммерческому принципу и никак не содействует легализации оборота денежных средств на рынке недвижимости [6].
При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец всё чаще прибегают к помощи банков. Сейчас банки предлагают несколько способов проведения платежей между физическими лицами - через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.
В основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. Практика оплаты через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем,
что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги на период государственной регистрации были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя. Единственный минус такой операции - доставка денег в банковскую ячейку. Поэтому, как правило, такой способ применяется чаще всего при приобретении квартиры с использованием заемных средств, когда ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф.
Безналичный перевод денег - более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток - такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры «в цепочке».
Недавно появился новый способ расчета
- посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя - это своего рода безналичная депозитарная ячейка,- кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму.
Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин - при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях [7].
Расчеты с использованием банковских возможностей имеют ещё один недостаток: платность услуг банка.
К. А. Корсик полагает, что расчеты между сторонами сделки должны осуществляться с использованием депозита нотариуса [8], в связи с чем предлагает закрепить на законодательном уровне в качестве диспозитивной нормы право нотариуса, в случаях удостоверения им сделок и представления нотариально удостоверенных документов на государственную регистрацию, принимать в депозит денежные суммы для расчетов за отчуждаемое недвижимое имущество. Предложенный способ, конечно, решит проблему прозрачности расчета, так как деньги должны будут быть внесены покупателем на расчетный счет нотариуса в полном объеме и в валюте РФ.
Однако данный способ рассчитан только для «чистой» продажи и не возможен при купле-продаже жилых помещений «по цепочке», что в действительности происходит почти в 80 % случаях.
Оптимальным, на мой взгляд, является обеспечение расчетов с использованием расчетных центров, созданных непосредственно
при регистрирующем органе. При этом расчет должен быть одним из этапов процедуры совершения сделки купли-продажи жилого помещения и осуществляться в любом случае после внесения в реестр записи о регистрации договора. Справка о принятии денег подшивается в дело правоустанавливающих документов, а денежные средства выдаются регистрирующим органом продавцу вместе с документами после проведения государственной регистрации. Таким образом, расчет будет контролироваться государственным органом, полномочным проверять законность сделки. Финансовым обеспечением данной законодательной инициативы вполне может стать государственная пошлина за совершение регистрационных действий.
1. См.: Астахова М.А. Возмездность и безвозмездность в гражданском праве // СПС «Кон-сультантПлюс».
2. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 1996. - С. 306.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. - 2-е изд., испр. - М., 1999. - С. 391.
4. См.: Покровский И.А. История римского права. - СПб., 1998. - С. 425.
5. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 т.
- М., 1997. - Т. 2. - С. 231.
6. Об этом см.: Корсик К.А. Позитивный потенциал Российского нотариата // ЭЖ-Юрист. -2004. - № 50. - С. 8.
7. Использованы материалы сайта
http://www.kommersant.ru
8. Корсик К.А. Позитивный потенциал Российского нотариата // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 50.
- С. 8.
