CC BY
70
Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью в период кризиса
Д.С. Агапов
генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива»1 (г. Москва) Агапов Дмитрий Сергеевич, [email protected]
Уже больше полугода кризис оказывает значительное влияние на экономику России и всего мира. Под его воздействием сильно изменилась реальность, многим пришлось пересмотреть устоявшиеся правила и стратегии. Одна из наиболее пострадавших отраслей - недвижимость: падение рыночных цен, отсутствие спроса и сделок, банкротство девелоперов, кризис аренды, заморозка строек - это только часть проблемы. В период кризиса появились новые тенденции, оказывающие значительное влияние на рынок и его участников. Игнорировать эти тенденции, значит, не отвечать реалиям времени и совершать ошибки. Однако, учитывая новые особенности и используя потенциал, на рынке можно не только эффективно работать, но и преуспеть и даже вырваться вперед, тем более что традиционно кризис считается временем новых возможностей.
Мы проанализируем, какие новые тенденции появились на рынке коммерческой недвижимости, как они влияют на участников сделок: продавцов и покупателей, а также что необходимо учитывать при совершении сделок, чтобы гарантировать свои интересы и достичь запланированных результатов.
Новые тенденции, воздействующие на рынок коммерческой недвижимости в период кризиса
Постоянное снижение рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Эта новая тенденция оказала наибольшее вли-
1 ШІ_: http://www.transactions-support.ru
яние на рынок недвижимости в период кризиса. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть на графики индексов стоимости недвижимости, составленные общепризнанными авторитетами. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что «дно» еще не достигнуто, а небольшие позитивные изменения в отдельных сегментах - не более чем коррекция.
Предложения превышают спрос. Год назад на любой более-менее достойный объект стояла очередь из покупателей, а продавцы диктовали свои условия по всем возможным пунктам. Сейчас сила за покупателем, что значительно меняет процедуру проведения сделки.
Резкие колебания курсов валют. Курс рубля за короткий промежуток времени упал более чем на 30 процентов, и никто не может быть уверенным, что подобное не произойдет с любой валютой. При этом курс может как падать, так и расти.
Повышенные темпы инфляции. Несмотря на то, что официальные прогнозы относительно позитивны (около 14%), реальная ситуация хуже, чем в прошлом году. Проблема касается как продавца (уменьшается покупательная способность денег, которые он получит после сделки), так и покупателя (падает покупательная способность имеющихся у него денег).
Нестабильное положение участников рынка. Раньше, работая с серьезными контрагентами (существующими давно, имеющими крупные активы и хорошую репутацию), можно было не переживать за результат сделки. Банкротство многих
крупных компаний (в том числе в секторе недвижимости) наглядно продемонстрировало, что теперь это не работает.
Основная причина продажи недвижимости - попытка справиться с критической ситуацией. После существенного снижения цен недвижимость продают в основном под давлением обстоятельств. Отсутствие доброй воли накладывает отпечаток на сделку и может стать проблемой в будущем.
Негативное влияние новых тенденций на участников сделки, а также возможные способы минимизации такого негативного влияния проанализированы в таблице. Остановимся подробнее на некоторых, наиболее значимых рекомендациях для продавцов и покупателей.
Рекомендации продавцам
Ускорять сделку
Самое большее влияние на рынок недвижимости, особенно на продавца, оказало падение цен. Влияние этого фактора продолжается, и когда оно прекратится -неизвестно. Очевидное последствие для продавца - уменьшение дохода от сделки. Однако есть еще одно не столь очевидное последствие, которое уже успело повлиять на многие сделки. Если согласование сделки длится более месяца, велика вероятность того, что покупатель потребует пересмотра стоимости недвижимости, так как ее рыночная стоимость за этот период уменьшилась. Если же сделка согласовывается в течение 2-3 месяцев (что для коммерческой недвижимости, к сожалению, норма), то требование об уменьшении цены практически гарантировано. На практике если продавцы не выполняют требования, то покупатели вообще отказывают от сделки, так как она лишена смысла: можно купить то же самое дешевле. Исключение составляют уникальные объекты, но таких единицы. В случае отказа покупателя от сделки продавец вынужден начинать весь процесс сначала, с поиска покупателя по новой сниженной цене. Способ минимизации указанного риска - ускорение сделки. При правильной работе участников сделки процесс согласования длится 1-2 недели и
заканчивается подписанием документов, фиксирующих цену и устанавливающих последствия за отказ от сделки. Что нужно сделать, чтобы ускорить сделку?
Подготовиться к процедуре due diligence. Работа покупателя над сделкой начинается с проверки юридической чистоты. Покупатель запрашивает у продавца документы по юридической истории объекта. Как правило, продавец в этом случае сталкивается с двумя проблемами: нужно решить, какие документы представлять, а также собрать их. Проблемы эти решаются последовательно (сначала - что представлять, а потом - где взять) и долго, поэтому необходимо готовиться к процедуре due diligence заранее. Кроме того, покупатель будет заказывать свежую выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), чтобы убедиться, что представители продавца вправе заключать сделку, а недвижимость до сих пор принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения (аренда, залог и т. п.) или правопритязания (судебные споры) отсутствуют. Получение этих документов займет около недели, поэтому продавцу имеет смысл раз в неделю заказывать свежие экземпляры, чтобы все время иметь на руках актуальные документы и на первой же встрече предоставить их покупателю.
Подготовить комплект документов о покупке и оперативно их согласовывать. После того как покупатель проверил юридическую чистоту и предлагает начать согласование документов, неопытный продавец обычно в первый раз озадачивается подготовкой текстов договоров. Как правило, это занимает не меньше недели: пока юристу будет поставлена задача, пока он напишет текст и передаст на вычитку руководителю, пока руководитель найдет время на проверку и формирование замечаний, пока замечания будут устранены и т. д. Еще хуже предлагать составить тексты контрагенту - в этом случае продавец не имеет возможности влиять на скорость подготовки текстов. Вывод: готовить документы самим и заранее.
Кроме того, легче отстаивать свои позиции в сделке, когда изначальная редакция была предложена вами.
Подготовить и поддерживать актуальность комплекта документов для государственной регистрации сделки. Больше всего времени занимает подготовка следующих документов:
1) кадастровый паспорт помещения. Срок его получения может занять несколько месяцев;
2) нотариальная доверенность на регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Во-первых, эту доверенность имеет право подписать только генеральный директор, у которого обычно не получается выкроить время, чтобы посетить нотариуса. Во-вторых, чтобы нотариус заверил документы, необходимо иметь на руках оригиналы учредительных и регистрационных документов компании, а также свежую выписку из ЕГРЮЛ. Даже если ни один из требуемых документов не потерян, они обычно находятся в разных местах (в бухгалтерии, дома у владельцев компании, у юристов) и их сбор занимает значительное время;
3) нотариальные копии учредительных документов;
4) выписка из ЕГРЮЛ. На регистрацию должна подаваться выписка с датой выдачи не позднее месяца. Согласование сделки может длиться больше месяца, поэтому нужно следить за актуальностью и при необходимости заказывать новую.
В документах по сделке четко предусмотреть все критичные сроки и установить штрафные санкции за их нарушение. Наиболее проблемные сроки - предоставление покупателем документов для государственной регистрации, оплата, прием помещения по акту и т. п. Также нужно учитывать, что сроки будут выполняться только тогда, когда за их нарушение будет установлена четкая и существенная ответственность.
Ускорять государственную регистрацию.
Оценивать риск ареста счетов покупателя и предусматривать возможность
одностороннего внесудебного расторжения договора купли-продажи,
если оплата не поступила в течение
месяца
Среднее количество исков, подаваемых в арбитражный суд, увеличилось более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Кредиторы становятся все менее терпеливыми и подают в суд даже при небольших задержках оплаты и при маленьких суммах. Все это увеличивает риск того, что счет любой компании может быть арестован по иску кредитора.
Это делает возможной следующую ситуацию. Между покупателем и продавцом заключен договор купли-продажи недвижимости, однако оплата не поступает, так как расчетный счет покупателя был неожиданно арестован по иску кредитора. Если сумма небольшая и погасить ее не составит труда, то проблему можно решить за два месяца. Однако если долг значительный, то решение проблемы может занять продолжительное время. В сложившейся ситуации продавец находится в состоянии неопределенности: недвижимость юридически уже обременена заключенным договором купли-продажи, а когда поступит оплата и поступит ли она вообще - непонятно. При этом продавец не имеет права продавать недвижимость кому-либо еще, так как договор с текущим покупателем не расторгнут. Сделать это можно, но по суду, что потребует не менее 3 месяцев.
Чтобы избежать подобных проблем, необходимо заранее в договоре купли-продажи установить, что, если в установленный срок оплата не поступила, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке без каких-либо штрафных санкций. На наш взгляд, оптимальный срок для оплаты - месяц. В этом случае покупатель может успеть справиться с такими случайными недоразумениями, как блокировка расчетного счета по требованию налоговой инспекции из-за потерявшейся отчетности. Если же платеж нельзя осуществить в течение месяца, то возникает большая проблема и продавец должен иметь право расторгнуть договор.
Также полезным будет до подписания документов оценить риски наложения арестов на расчетные счета покупателя. Основным
источником информации в этом случае будет база данных арбитражного суда, находящаяся в открытом доступе. Прежде всего необходимо изучить все активные иски покупателя, чтобы понять, какие риски они в себе несут. Полезным будет и анализ уже завершенных дел, так как по ним можно судить о вероятности возникновения споров в будущем. На одни компании подают в суд раз в пять лет, на другие - пять раз в месяц.
Наличие рисков ареста счетов - не повод отказываться от сделки, тем более что сейчас покупателей на рынке единицы. Однако это однозначный повод настаивать на включении в договор соответствующих условий.
Предусматривать возможность отказа от сделки в одностороннем порядке без штрафных санкций в случае, если курс изменится более чем на 30 процентов
В период финансовой нестабильности невозможно достоверно предсказать изменения курса любой валюты. Стоимость любой из популярных валют может как резко вырасти, так и упасть. Такие изменения курса прямо пропорционально влияют на экономику сделки, особенно если цена зафиксирована в иностранной валюте или если деньги нужны продавцу для выполнения других обязательств в валюте. Чтобы быть застрахованным от подобных неожиданностей, в договоре купли-продажи стоит предусмотреть возможность отказа от сделки в одностороннем внесудебном порядке без выплаты штрафа, если курс изменится более чем на 30 процентов. При согласовании такого условия с покупателем проблем не возникает, так как проблема обоюдоострая: при падении курса проигрывает продавец, а при росте - покупатель. Правило зеркальное и защищает интересы обеих сторон.
Проводить юридическую предпродажную подготовку недвижимости
Сейчас сила за покупателем, и покупатели предъявляют повышенные требования к объекту. Это также касается юридической чистоты недвижимости. Сегодня наличие идеальных документов по юридической ис-
тории объекта - просто входной билет на рынок недвижимости. Профессиональные участники рынка уже поняли это и подстроились под новые условия. Раньше при проверке юридической чистоты коммерческой недвижимости, покупаемой у девелопера, максимум, на что можно было рассчитывать, - это на скупой набор элементарных документов без права копирования и выноса за пределы офиса девелопера. Сейчас уже на первой встрече можно получить расширенный пакет документов в копиях и телефон юриста, готового круглосуточно отвечать на вопросы об истории объекта. Повысилось и качество документов: все что можно, исправлено.
Сегодня проведение юридической предпродажной подготовки - необходимое условие выставления объекта на продажу. Владельцам недвижимости, привыкшим к давлению на покупателей и навязыванию своих правил игры, трудно перестраиваться, но это единственный возможный путь. Кроме того, правильно проведенная предпродажная подготовка может не только повысить привлекательность объекта для потенциального покупателя, но и увеличить стоимость в пределах обычного торга.
Рекомендации покупателям
Рекомендации покупателям во многом аналогичны рекомендациям продавцам (см. таблицу), поэтому подробно рассмотрим лишь две наиболее важные рекомендации.
Использовать автоматические инструменты вместо задатка или аванса
В период кризиса стали неэффективными такие инструменты, гарантировавшие интересы покупателя, как аванс или задаток. Надежность этих инструментов сделала их обычным этапом практически любой сделки с коммерческой недвижимостью. Однако сейчас они не работают, и это обусловлено следующими особенностями указанных инструментов:
• рассчитаны на судебную защиту: суд -это время, а время (тем более в период кризиса) - это деньги;
• рассчитаны на финансовую состоятельность покупателя: сегодня полученные от покупателя в качестве задатка деньги могут уйти к кредиторам продавца, причем помимо воли самого продавца. Обязательства продавца перед кредиторами могут значительно превышать имеющиеся у него активы, поэтому покупатель может никогда больше не увидеть свои деньги. Вместо аванса или задатка имеет смысл использовать инструменты для автоматического выполнения операций в зависимости от соблюдения определенных условий: аккредитив, депозитарную ячейку и т. п. Вместо задатка можно использовать два аккредитива или две депозитарных ячейки. Недостаток таких инструментов в том, что продавец не может распоряжаться авансом (задатком) до заключения сделки. Однако в сложившейся в экономике ситуации для покупателя это скорее плюс. Кроме того, традиционно аванс (задаток) служил способом проверить серьезность намерений покупателя, а не способом получить часть суммы до сделки. В этом смысле депозитарная ячейки или аккредитив выполняют эту роль.
Оговаривать условия пользования общими помещениями и коммуникациями при приобретении части площадей
В период кризиса, когда цены на недвижимость существенно снизились, недвижимость, как правило, продается только под жестким воздействием внешних обстоятельств (иски контрагентов, невозможность погашения кредитов и т. п.), а не по доброй воле и позитивной экономической мотивации. Часто владельцы зданий продают часть площадей, надеясь выйти из сложной ситуации. Однако, как показывает практика, после выхода из критической ситуации многим бывшим продавцам может показаться, что сделка по условиям была для них кабальной. Возникнет желание получить дополнительные бонусы от сделки. Но, как правило, документы составлены так, что расторгнуть исполненный договор невозможно, поэтому продавцы начинают
искать другие возможности. В случае если продавец, владея целым зданием (а значит, и коммуникациями, инженерным обеспечением и местами общего пользования), продал часть помещений, не имеющих самостоятельного входа, то он может начать «выжимать» из покупателя деньги за право пользования помещениями, по которым покупатель будет ходить в свою часть, за пользование инфраструктурой и местами общего пользования. Более того, в случае если в здании два входа (один центральный и парадный, а другой запасный, расположенный рядом с помойкой), то продавец вправе сам решить, каким входом разрешить пользоваться покупателю. В нашей практике случались такие ситуации, немало их и в судебной практике.
Чтобы избежать сложностей в подобных обстоятельствах, покупателю нужно заранее обсудить все эти вопросы с продавцом и добиться закрепления в документах следующих вопросов:
1) как будет осуществляться проход в покупаемые помещения (через какие конкретно входы, лестницы, коридоры и т. п.), какими будут режим (круглосуточно) и размер оплаты (в какой части покупатель будет оплачивать расходы по содержанию таких входов, лестниц и коридоров и каким образом будет определяться размер этих расходов)?
2) на каких условиях покупателю будут предоставлены места общего пользования (режим, стоимость и порядок ее определения)?
3) на каких условиях покупателю будет предоставлена возможность пользоваться коммуникациями и инженерным обеспечением в здании?
Кризис - время перемен и новых возможностей: покупатели могут получить лучшие объекты по лучшим ценам, а продавцы -задуматься о том, как повысить эффективность операций, чтобы после стабилизации ситуации выйти на качественно более высокий уровень. Новые риски - это не более чем побочные эффекты. Нужно просто правильно научиться с ними работать, чтобы суметь использовать любую ситуацию себе во благо.
со
о
Таблица
Какое негативное влияние на продавца и покупателя оказывают новые тенденции на рынке коммерческой недвижимости
и как можно минимизировать неблагоприятные последствия
Новые тенденции на рынке коммерческой недвижимости в период кризиса Негативные последствия для продавца Что делать продавцу? Негативные последствия для покупателя Что делать покупателю?
Постоянное снижение рыночной стоимости недвижимости Если сделка согласовывается долго, покупатель может отказаться от сделки на первоначальных условиях. Если сделка срывается, то продавец оказывается в проигрышной ситуации, так как стоимость недвижимости за период подготовки сделки упала Ускорять сделку - -
Предложение превышает спрос Позиция продавца на рынке ослабла Проводить предпродажную подготовку и проявлять лояльность - -
Повышенная инфляция Покупательная способность суммы, с которой продавец выйдет из сделки, падает Ускорять сделку Падает покупательная способность суммы, которая на руках у покупателя Ускорять сделку
Резкие колебание Неопределенность финансового результата сделки Обращать внимание на валюту сделки Фиксировать возможность выхода из сделки, если курс изменения курса превысит пороговое значение (30%) Неопределенность финансового результата сделки Обращать внимание на валюту сделки Фиксировать возможность выхода из сделки, если курс изменения курса превысит пороговое значение (30%)
курсов валют Если цена зафиксирована в валюте, курс которой снижается в период сделки, сумма итогового дохода покупателя уменьшается Ускорять сделку Если цена зафиксирована в одной валюте, а на счете покупателя другая и курс имеющейся валюты падает, то имеющейся суммы может быть недостаточно для оплаты недвижимости по сделке Конвертировать имеющиеся деньги в валюту сделки
№ 7 (94) 2009 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950
Нестабильное положение участников сделки
Существует вероятность парализации деятельности продавца при аресте счетов по искам кредиторов (в том числе мелких), что может повлечь невозможность быстрого закрытия сделки
Продавец, заключив договор купли-продажи, обременил недвижимость правами покупателя, а покупатель не в состоянии оплатить недвижимость в обозримом будущем
со
Изучать финансовое состояние и судебные дела покупателя, оценивать риски арестов расчетных счетов
В договоре купли-продажи предусматривать возможность выхода из сделки без последствий при условии отсутствия оплаты в течение определенного времени
Повышенные риски наложения ареста на недвижимость, которые могут повлечь значительную отсрочку регистрации права собственности или невозможность завершения сделки, в случае если других активов продавца будет недостаточно для расчетов с кредиторами
Если продавец находится в процедуре банкротства:
• ограничения по совершению сделок в рамках процедуры банкротства
• возможность оспаривания сделок как сделок по выводу активов со стороны арбитражного управляющего и кредиторов
Стандартные инструменты, такие как задаток или аванс, теряют свою эффективность, так как:
• предполагают судебное урегулирование проблемы, если продавец не выполняет требования добровольно, а сейчас время - деньги
• полученные деньги могут уйти кредиторам продавца (как по воле продавца, так и по судебному решению), и в случае отказа продавца от сделки у него может не остаться денег для возврата аванса (задатка)
Изучать финансовое состояние и судебные дела покупателя, оценивать риски ареста недвижимости
В договоре купли-продажи предусматривать возможность выхода из сделки без последствий при условии, если государственная регистрация перехода права собственности не произошла в течение 6 месяцев
Проверять продавца на банкротство, а также оценивать риски банкротства продавца
Применять инструменты, которые рассчитаны на автоматическое совершение операций в зависимости от соблюдения условий (аккредитив, депозитарные ячейки)
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
ФОРМИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.
ДОСТУПНОГО ДЛЯ ГРАЖДАН С НЕВЫСОКИМ УРОВНЕМ ДОХОДОВ:
ПОДХОДЫ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
Предлагаем Вашему вниманию издание Фонда «Институт экономики города» - книгу А.Б. Копейкина, Н.Н. Рогожиной, А.А. Туманова «ФОРМИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, ДОСТУПНОГО ДЛЯ ГРАЖДАН С НЕВЫСОКИМ УРОВНЕМ ДОХОДОВ: ПОДХОДЫ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН»
Фонд «Институт экономики города», 2009 В книге анализируется зарубежный опыт создания недорогого жилищного фонда для домохозяйств с невысоким уровнем доходов. В странах Европы и Америки, помимо предоставления субсидий отдельным категориям граждан, развития специальных ипотечных программ для граждан, имеющих средние доходы, существует множество моделей строительства и предоставления жилья. Эти модели занимают промежуточное положение между чисто рыночными моделями и моделями социального жилья для малоимущих. Авторы рассматривают опыт жилищных ассоциаций Великобритании, соответствующие программы США, Скандинавских стран, Франции и других стран. Авторами предложены схемы обеспечения доступным жильем граждан России с невысоким уровнем доходов.
Книга адресована работникам государственных органов власти, региональных и муниципальных администраций, осуществляющих жилищную политику, участникам жилищного рынка (работникам банков, жилищных и ипотечных фондов, строительных компаний). Стоимость издания - 150 рублей без учета почтовых расходов. При покупке 5 и более экземпляров - 130 рублей.
Заказать и приобрести издание можно в библиотеке Фонда «<Институт экономики города» по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20/1, а также на сайте Института: www.urbaneconomics.ru в режиме онлайн или по электронной почте: books @ urbaneconomics.ru
