CC BY
250
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Вестн. Ом. ун-та. 2008. № 4. С. 120-123.
УДК 340
М.А. Шлотгауэр
Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского
ВОЗМЕЗДНОСТЬ И ВЗАИМНОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Purchase and sale agreement of living accommodation is reciprocal and onerous. The essence of the agreement and its legal nature display themselves in these characteristics.
Ключевые слова: возмездность, договор купли-продажи, жилое помещение, двустороннее обязательство.
В отечественной цивнлистнческой доктрине принято давать юридическую характеристику тому или иному договору через призму классификации договоров на определенные виды. Юридическая наука и гражданское законодательство указывают на существование следующих договоров: возмездные и безвозмездные, односторонне обязывающие и взаимные, реальные и консенсуальные, договор в пользу его участников и договор в пользу третьих лиц, поименованные и непоименованные и др. [1]
Не углубляясь в теорию классификации договоров, попробую дать юридическую характеристику договору купли-продажи жилого помещения, используя наиболее значимые, затрагивающие сущность данного договора классификации.
Договор купли-продажи жилого помещения является двусторонним (взаимным) и возмездным.
Еще И.А. Покровский говорил, что из договора купли-продажи возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер [2]. Двусторонний характер договора купли-продажи следует из названия. Купля и продажа корреспондируют друг другу, создавая экономическое равновесие. Применительно к недвижимости законодатель использует только один элемент - продажа недвижимости, продажа предприятия (ст. 549, 559 ГК), что, по мнению В.В. Ровного, «объясняется исключительно языковыми причинами и соображениями краткости (особенно если учесть, что за исключением договора розничной купли-продажи названия всех прочих отдельных видов договора купли-продажи вообще не основаны на лексической единице «купля-продажа»)» [3]. Таким образом, каждая из сторон должна исполнить обязательство в пользу другой стороны. Каждая из сторон является одновременно и должником, и кредитором противной стороны [4].
Взаимный характер договора купли-продажи определяется взаимными правами и обязанностям его сторон. Так, обязанность продавца передать вещь корреспондирует право требования ее исполнения со стороны покупателя, а обязанность покупателя по уплате покупной цены кор-
©М.А. Шлотгауэр, 2008
респондирует право требования ее уплаты со стороны продавца.
Взаимному характеру договора купли-про-дажи не противоречит наличие в договорном правоотношении так называемых кредиторских обязанностей, специфика которых состоит в том, что они принадлежат кредитору и не носят характера встречного с его стороны удовлетворения в большей части потому, что имеют факультативный характер. Исполнение основной обязанности должником возможно и без исполнения факультативной обязанности кредитора. Так, согласно п. 2 ст. 484 ГК РФ, если иное не предусмотрено законодательством или договором, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. В учебнике по гражданскому праву совершение покупателем таких действий рассматривается как одна из составляющих его обязанности по принятию товара, исполнение которой обеспечено санкциями (см. п. 3 ст. 484 ГК РФ) [5]. Санкциями здесь обеспечена обязанность принять имущество, но не обязанность совершения обеспечительных действий. Усмотрение остается за покупателем. Прав в данном случае В.В. Ровный: «Однако если все же предположить и допустить, что в п. 2 ст. 484 ГК РФ речь идет о необходимости совершения покупателем именно обеспечительных по своему характеру действий, выходящих за рамки его обязанности принять отчуждаемое имущество (см. п. 1 и 3 ст. 484 ГК РФ), отнюдь не исключена ситуация, когда покупатель хотя и принимает товар, но не выполняет при этом необходимых для данного случая обеспечительных действий (или кредиторскую обязанность)» [6].
Сущность взаимного характера договора проявляется в правилах встречного исполнения обязательств. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Возникает вопрос: чье обязательство должно быть исполнено первым - обязанность поку-
пателя передать недвижимость или обязанность продавца по оплате переданного?
Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законодательством, договором и не вытекает из существа обязательства, т. е. последовательность между актами передачи имущества и оплаты покупной цены может быть любой. Исходя из правового смысла ст. 487 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 486 ГК РФ, в качестве общего правила следует признать, что оплата покупателем недвижимости должна быть произведена сразу после передачи имущества продавцом. Требовать оплаты имущества до его передачи продавец вправе только в случае, если договор купли-продажи предусматривает предварительную оплату покупателем приобретаемого имущества в определенный срок (см. ст. 487 ГК РФ).
В дореволюционной практике совершения сделок купли-продажи имений оплата осуществлялась до передачи недвижимости на этапе заключения договора у младшего нотариуса перед выдачей выписки. Ввод во владение (передача) же осуществлялся после утверждения выписки старшим нотариусом. При этом старший нотариус мог не утверждать выписку, если расчет не был совершен.
Следует заметить, что в современной практике заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения исполнение покупателем обязанности уплатить предусмотренную договором цену происходит до передачи жилой недвижимости. Расчет покупателя с продавцом обычно происходит в риэлтерском агентстве, осуществляющем подбор покупателя, непосредственно перед подписанием договора и передаточного акта, после чего стороны направляются в регистрационную службу для сдачи документов на регистрацию. Юридически недвижимость считается переданной в момент подписания передаточного акта, после получения покупной цены, фактическая передача обычно происходит по истечении согласованного сторонами срока «на переезд».
Интересно, что сложившаяся практика исполнения взаимных обязанностей имеет объективные причины. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи
122
М.А. Шлотгауэр
товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Проводя правовую экспертизу пришлых на государственную регистрацию документов и затем государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, государственный регистратор, если записи о том, что расчет произведен полностью, нет в договоре купли-продажи или в акте приема передачи, вынужден обременить право собственности покупателя залогом на основании закона. Так, если бы расчет происходил после фактической передачи имущества, то в любом случае в целях избежания законного залога он должен был произойти до внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, а это значит, что у сторон появляется необходимость дополнительных действий, таких как представление в регистрационную службу дополнительного документа, подтверждающего факт произведенного расчета. Если расчет будет произведен после внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, то покупатель будет вынужден пройти процедуру снятия запрещения на основании документа, подтверждающего полный расчет.
Кроме того, продавец фактически теряет возможность распоряжения имуществом в момент сдачи документов на регистрацию, соответственно, в таком случае он и заинтересован в получении встречного удовлетворения, т. е. покупной цены. В то же время покупатель фактически получает возможность распоряжения купленным имуществом в момент получения документов после регистрации на основании выданной расписки, что происходит через месяц после подачи заявления в ФРС, соответственно, в реальном получении недвижимости до этого он не заинтересован.
В соответствии со ст. 423 ГК РФ возмездным является договор, по которому за исполнение своих обязанностей сторона должна получить плату или иное встречное предоставление. Безвозмездным же признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. По мнению М.И. Бару, для характеристики договора как возмездного или безвозмездного надо исходить из взаимности и встречности дей-
ствий (предоставлений), имеющих материальное содержание, и наличия связи между затраченными средствами и полученными результатами [7]. Следует согласиться с И.Б. Новицким, утверждающим, что всякий двусторонний договор является возмездным, и сделать вывод, что возмездность -это логическое продолжение двустороннего характера договора купли-продажи жилой недвижимости.
Дискуссионным является вопрос о соотношении размера (объема) исполняемых обязанностей и встречного предоставления. Римские юристы полагали, что цена в договоре купли-продажи должна быть определенной, истинной и справедливой. В то же время возмездность в правовом смысле не тождественна эквивалентности. «Возмездность, - пишет В.В. Ровный, - представляет собой явление юридическое, тогда как эквивалентность - экономическое, при этом возмездность выступает любой, тогда как эквивалентность - обязательно равной платой или иным встречным предоставлением в договорном правоотношении». Отсюда следует, что возмездность не всегда предполагает эквивалентность взаимных предоставлений.
Зарубежными и отечественными цивилистами были последовательно выдвинуты теории объективной и субъективной эквивалентности. В соответствии с теорией объективной эквивалентности для признания сделки возмездной требовалось, чтобы действия контрагентов были объективно равны. В соответствии с теорией субъективной эквивалентности возмездной является только такая сделка, по которой каждая сторона считает, что получает столько же, сколько дает противной стороне. Основным недостатком этой теории являлось то, что в ее основу был положен фактор субъективного восприятия, являющийся неопределенной категорией, затрудняющей адекватную оценку возмездности или безвозмездности сделки [8].
Ни одна из этих теорий не была воспринята российским законодателем. Так, в советской цивилистической доктрине эквивалентность встречного предоставления не рассматривалась в качестве необходимого условия признания договора возмездным. Аналогичные воззрения разделяют большинство современных исследователей. По мнению А.Л. Маковского, «неэквивалентность взаимных предоставлений по договору, даже совершенно очевидная (например,
добровольная или намеренная переплата цены), не делает возмездный договор (куп-ли-продажи, мены, займа и др.) безвозмездным» [9]. Такого же мнения придерживаются М.И. Брагинский и В.В. Витрянский: «Возмездность не означает, да и не предполагает непременно эквивалентного предоставления обеих сторон» [10].
В римском праве в случае, если договорная цена была занижена более чем вдвое, продавец был вправе уничтожить контракт, а покупатель - предложить справедливую надбавку к цене в целях его сохранения [11].
Минимальная покупная цена недвижимости существовала также в дореволюционном российском законодательстве. Д. И. Мейер писал: «Конечно, для охранения интересов казны было бы достаточно требовать, чтобы пошлины в пользу казны платились, по крайней мере, с законного гшгшпиш’а цены и сама цена продажи обозначалась не ниже этого гшгшпшп’а. Но законодательство выразилось относительно гшгшпиш’а цены недвижимых имуществ так, что его нужно считать не только основанием для взимания пошлин в пользу казны, для определения достоинства гербового листа, на котором пишется купчая крепость, но считать именно ценой: в актах о переходе недвижимого имения цена определяется не ниже цены, установленной в табели, приложенной к уставу о пошлинах» [12].
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, исходя из обычных цен на аналогичные товары, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Таким образом, размер встречного предоставления (стоимость объекта недвижимости) в договоре купли-продажи жилой недвижимости определяется соглашением сторон и не обязательно должен быть абсолютно эквивалентным.
Между тем, на мой взгляд, российское гражданское законодательство идет по пути наличия определенных пределов дозво-
ленного несоответствия между эквивалентностью и возмездностью, полагая, что по общему правилу, если стороны не предусмотрели иное, встречное предоставление в виде цены должно быть эквивалентно. Существенное расхождение между возмездностью и эквивалентностью может привести к признанию сделки недействительной (ст. 170, 179 ГК РФ) по иску определенных лиц. В случаях спора по качеству жилой недвижимости очень низкая, по сравнению с рыночной, цена может рассматриваться как одно из доказательств наличия недостатков недвижимости, а также того, что сторонам могло быть известно о них, и наоборот.
Другое дело, что в целях налогообложения государство заинтересовано в контроле за соответствием цены, указанной в договоре, и цены, фактически переданной продавцу. Решение проблемы намеренного занижения или завышения покупной цены в договоре лежит не в плоскости эквивалентности, а в плоскости исполнения договора купли-продажи. Государство вправе создать механизм, позволяющий контролировать проведение расчета между сторонами.
ЛИТЕРАТУРА
[1] См.: Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // СПС «Консультант Плюс».
[2] См.: Покровский И.А. История римского права.
СПб., 1998. С. 425.
[3] Ровный В.В. Общая характеристика договора куп-
ли-продажи: в помощь студентам и аспирантам // Сибирский Юридический вестник. 2001. № 3.
[4] См.: Сарбаш С.В. Исполнение взаимных обяза-
тельств // СПС «Консультант Плюс».
[5] См.: Гражданское право / под ред. А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстого. М., 1997. Ч. 2. Гл. 30 (§2). С. 34.
[6] Ровный В.В. Указ. соч.
[7] См.: Бару М.И. Понятие и содержание возмездно-
сти и безвозмездности в советском гражданском праве//Харьковский юридический институт: Учен. Зап. Харьков, 1959. Вып. 13. С. 48-49.
[8] См.: Астахова М.А. Возмездность и безвозмездность в гражданском праве // СПС «Консультант Плюс».
[9] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 306.
[10] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 2-е изд., испр. М., 1999. С. 391.
[11] См.: Покровский И.А. Указ. соч.
[12] Мейер Д.И Русское гражданское право: в 2 т. М., 1997. Т. 2. С. 231.
