CC BY
211
ПУТИ РЕШЕНИЯ СЛОЖНЫХ ЗАДАЧ ПРИ ОЦЕНКЕ АРЕСТОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Бакулина А.А., к.э.н., доцент кафедры «Оценка и управление собственностью» ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при
Правительстве Российской Федерации»
В данной статье рассматриваются вопросы грамотной оценки арестованного имущества. Автор обосновывает необходимость введения понижающих коэффициентов, и возможность предъявления отдельного иска к оценщику, выполнившему Отчет об оценке, а также необходимость устранения противоречий между ФЗ «Об оценочной деятельностью» и ФЗ «Об исполнительном производстве».
Ключевые слова: оценка арестованного имущества, ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «Об исполнительном производстве».
WAYS TO SOLVE COMPLEX PROBLEMS IN ASSESSING THE SEIZED PROPERTY
Bakulina A., Ph.D., Associate Professor of «Assessment and management of the property» FGOBU VPO «Financial University under the
Government of the Russian Federation»
This article deals with the assessment of the competent seized property. The author substantiates the need for a reduction factors, and the possibility of bringing a separate action against the appraiser, run a report on the assessment and the need to resolve conflicts between federal law «On appraisal activity» and the Federal Law «On Enforcement Proceedings».
Keywords: evaluation of seized property, the Federal Law «On appraisal activities,» the Federal Law «On Enforcement Proceedings».
При оценке арестованного имущества специалисты-оценщики сталкиваются с рядом трудностей, справляться с которыми предстоит непосредственно при создании Отчета об оценке, однако ряд обстоятельств, препятствует грамотной и правильной оценке, основная задача которой - реализация арестованного имущества приставом-исполнителем с целью удовлетворения требований взыскателя на данное имущество и увеличение доходов Федерального бюджета.
1. Первый возникающий вопрос - какой вид стоимости всё-таки грамотнее определять Оценщику: рыночную или ликвидационную (как это было до внесения изменений в закон об исполнительном производстве), а может быть даже и инвестиционную. Можно предположить, что ликвидационную, тем самым, мы будем получать стоимость с неким дисконтом, следовательно, данное имущество будет более ликвидным, что позволит достигать поставленной цели - реализация арестованного имущества. Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке. После того, как мы попытались ответить на вопрос «рыночная или ликвидационная стоимость», возник другой - а может надо определять инвестиционную стоимость? В этом случае, имущество будет приобретать конкретный инвестор, заинтересованный в нем, а это сэкономит добавленную стоимость, следовательно, надо расширять электронную базу данных, создавать электронную общую площадку, организовать возможность электронных торгов (аукционов), что позволит оценить имущество, с точки зрения того, за сколько, т.е. по какой цене имеются желающие его купить и, возможно, определить цель покупки этого имущества для дальнейшего использования.
Согласно ст.3 «ФЗ «Об оценочной деятельности» №135-Ф3, под рыночной стоимостью объекта оценки (имущества) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение (следует отметить, что при реализации арестованного имущества в качестве стороны в сделке выступает специализированная организация, с которой заключен соответствующий договор, и эта организация реализует арестованное имущество не в вынужденных (чрезвычайных) условиях, а в условиях нормального гражданского оборота; точно в таких же условиях находится и покупатель арестованного имущества);
2) стороны сделки хорошо осведомлены о ее предмете и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
3) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
4) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Указанные экономические обстоятельства в большинстве своем не присущи исполнительному производству, из чего следует вывод, что возможность продажи арестованного имущества по рыночной стоимости очень условна. Апробировав результаты на практике, после длительной работы, связанной с оценкой арестованного имущества, пришел ответ на поставленный вопрос: «Вид определяемой стоимости должен зависеть от вида оцениваемого имущества и степени его ликвидности», а чтобы определить степень ликвидности оцениваемого имущества - надо, чтобы оно отвечало определенным критериям.
На практике ситуация с реализацией арестованного имущества обстоит следующим образом Во-первых, потенциальный покупатель арестованного имущества вынужден ждать до 3-4 месяцев («документальная волокита») - период прохождения покупки имущества должника, который включает в себя назначение специалиста для проведения оценочных работа, период проведения оценочных работ, передача работы, принятие работ, передача документов по инстанциям и т.д.
Во-вторых, обращает на себя внимание фактор суеверного отношения к арестованному имуществу (психологический фактор) потенциальных покупателей (лучше купить автомобиль по газете «Из рук в руки», чем арестованное имущество должника - однако, если бы имущество должника стоило бы дешевле имущества, предлагаемого по газете «Из рук в руки», то фактор суеверия был бы исчерпан). Как показывает практика, покупатели отдают предпочтение свободно продающемуся на открытом рынке имуществу, а не тому, на который наложен арест. Т.е. стоимость арестованного имущества почти всегда ниже стоимости аналогичного имущества, свободно продающегося на открытом рынке. Но законодательство обязует оценщиков определить рыночную стоимость арестованного имущества, другими словами, определить ту стоимость, по которой на открытом рынке продаются аналогичные неарестованные объекты. Вследствие данного разногласия складывается ситуация, когда выставленное на продажу по рыночной стоимости арестованное имущество в течение длительного срока не может быть реализовано.
В-третьих, как правило, должник защищает свое имущество, пытается оспорить Постановление о реализации арестованного имущества, вынесенное судебным приставом-исполнителем, в частности, Отчет об оценке (заключение о рыночной стоимости имущества), оттягивает сроки, подавая исковое заявление в суд, что создает еще большую временную неопределенность.
В-четвертых, судебный пристав-исполнитель назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков. При
этом судебный пристав-исполнитель (УФССП выступает в роли потребителя, Заказчика оценочных услуг) должен предоставить всю необходимую информацию для проведения полноценной оценки. Также в акте о наложении ареста судебный пристав-исполнитель указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки (ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Следует отметить, что здесь возникает очень существенная проблема. требующая решения на законодательном уровне, т.е. внесения изменения в 229 ФЗ, а именно: судебный пристав-исполнитель не обладает профессиональными знаниями в области оценки для того, чтобы определить предварительную стоимость арестованного имущества, это прерогатива профессионала - специалиста-оценщика, который обладает профессиональными знаниями в этой области в соответствии со 135 ФЗ. Следовательно, необходимо убрать эти противоречия из законодательства (229-го ФЗ) и предоставить определение стоимости, даже предварительной, специалисту-оценщику. Данный прецедент отражен в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6083/ 12 от 23.10.2012 г., а именно: несмотря на то, что Закон об исполнительном производстве (229 ФЗ) не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений. Таким образом, вывод судов о рекомендательном характере проведенной оценки не согласуется с нормами законодательства об исполнительном производстве. Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста - оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки. Следовательно, оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов как сторон исполнительного производства, так и судебного пристава-исполнителя, выносящего на основании отчета оценщика постановление об оценке имущества должника, которое тоже может быть оспорено в случае нарушения им прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Поскольку в случае взыскания со службы судебных приставов убытков, причиненных в результате вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об оценке имущества должника, основанного на недостоверном отчете оценщика, служба судебных приставов может обратиться за возмещением выплаченных денежных средств непосредственно к оценщику, составившему недостоверный отчет, то к участию в деле об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, а также об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника необходимо привлекать как судебного пристава-исполнителя, так и оценщика.
Таким образом, становится очевидной необходимость введения понижающих коэффициентов, и возможность предъявления отдельного иска к оценщику, выполнившему Отчет об оценке, поскольку если оспаривается постановление пристава, к УФССП выставляются иски, и платит за все в итоге государство, что нелогично, так как виноваты, по сути, оценщики, коммерческие организации - юридические лица, которые уходят от ответственности. А так как возможен регрессный иск к оценщику, «то к участию в деле об оспаривании стоимости объекта оценки, необходимо привлекать как судебного пристава-исполнителя, так и оценщика» (см.Постановление Президиума ВАС РФ №6083/12 от 23 октября 2012 г.).
2. Возникают трудности, связанные с оценкой арестованной дебиторской задолженности, доли в уставном капитале общество с ограниченной ответственностью (ООО) и пакетов акций в закрытых акционерных обществах (ЗАО) и открытых акционерных обществ (ОАО), т.к. Заказчиком предоставляется недостаточно информации для их достоверной оценки. В большинстве случаев, Приставы могут предоставить только бухгалтерский баланс должника и не обязательно на последнюю отчетную дату. Следовательно, необходимо иметь базы данных для оценки кредитоспособности должника, а они в большинстве своем стоят достаточно дорого.
3. Следующий вопрос касается НДС. Согласно стандартам и правилам оценочной деятельности из отчета явным образом должно быть ясно, включает ли итоговое значение оцениваемого показателя налог на добавленную стоимость? Таким образом, при использовании аналогов, собственниками которых являются юридические лица, Оценщик должен вычесть величину НДС, если же физические лица - принять уже заявленную цену. Проблема в данном случае кроется в том, что если должником является юридическое лицо, компания-реализатор вынуждена дополнительно увеличить стоимость имущества на 18%, что приводит к завышению рыночной стоимости. При этом уплату налога компания-реализатор на себя не берет, а возлагает на покупателя. Данная ситуация никак не регламентируется ни на законодательном уровне, ни правилами и стандартами оценочной деятельности, что в конечном итоге приводит к отсутствию мотивации потенциальных покупателей приобретать имущество, задействованное в исполнительном производстве и, следовательно, приводит к снижению показателей реализации имущества у судебных приставов-исполнителей.
4. Часто возникает вопрос: какую стоимость определять действительную или рыночную при оценке ООО, и равна ли действительная стоимость рыночной. В соответствии с требованиями ФЗ №14 от 08.02.1998 г. «Об Обществах с ограниченной ответственностью» должна определяться действительная стоимость. При этом ФСО №2 выделяет следующие виды стоимости, которые могут определяться в оценочной деятельности:
• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.
ФЗ №14 от 08.02.1998г «Об ООО»
ФСО № 2
В результате, Оценщик не может в отчете об оценке определять действительную стоимость, ссылаясь на ФСО, суд же в свою очередь, ссылаясь на ФЗ №14, не принимает проведенную оценку. В данном случае решение прописано в ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который в ст.7 говорит, что
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.
5. Незаинтересованность должника в оценке. Во избежание возможных искажений в расчетах оценщик должен получить все необходимые документы, а также всю имеющуюся информацию на объект оценки. Обычно Заказчик (который и является собственником или пользователем оцениваемого объекта, а в последствии и пользователем Отчета об оценке) в целях проведения достоверных расчетов готов сотрудничать с оценщиком и предоставить всю требуемую информацию. При оценке в рамках исполнительного производства собствен-
ником объекта является должник, который зачастую не желает предоставлять всю информацию по оцениваемому объекту. А судебные приставы-исполнители в своем распоряжении имеют только ту информацию и те документы, которые предоставлены собственником объекта. Таким образом, отсутствие необходимой информации создает трудности в работе оценщика.
Также имеет место и другая сторона дела, когда должники не согласны с оценкой (а это происходит в подавляющем большинстве случаев), они подают исковое заявление в суд, опровергают действия судебных приставов-исполнителей, результаты проведенной оценки, а на сегодняшний день и непосредственно Отчет об оценке, привлекая другие организации, которые не прошли конкурсный отбор от Заказчика, и которые могут действовать по договоренности с должниками. Далее возникает ситуация: в суде два Отчета об оценке, судья должен принять решение, кто же прав, что может длиться до бесконечности или пока не пройдет срок действия Отчета и не потребуется его актуализация, что опять связано с долгим хранением имущества, снижением его ликвидности и неопределенностью. Ко всему выше сказанному, в рамках данной проблемы, следует отметить, что ни судья, ни должник, ни судебный пристав-исполнитель не имеют минимальных знаний по оценочной методологии, что затрудняет работу специалиста-оценщика, защищающего свой отчет. Остается нерешенным вопрос в повышении квалификации судебных приставов-исполнителей и судей в области оценочной деятельности.
Для этого возможно несколько вариантов:
<
Варианты
решения
проблемы
Г
• Эти расходы лягут на
плечи должника и не
дадут Оценщику
возможности делать не
профессиональную
оценку
• Сократит сроки.
связанные с
растягиванием времени
по реализации
имущества
L Л
необходимо привлекать экспортные советы СРО к судебным заседаниям
повысить образование судей в области оценочной деятельности (курсы повышения квалификации)
ввести аккредитацию оценочных компании при судах для цел ей экспертизы Отчетов об оценке
отдельным разделом дать Оценщику, судам, приставам и пр. органам гос.власти доступ к судебным разбирательствам по практике оценки
6. Доступ к оцениваемому имуществу. Оценщик после поступления от судебного пристава-исполнителя заявки по оценке имущества и других необходимых документов выезжает на осмотр оцениваемого объекта. Доступ к имуществу для проведения осмотра осуществляется судебным приставом-исполнителем. Нередки случаи, когда после приезда оценщика выясняется, что осмотр объекта по разным причинам не может быть произведен. Поскольку затраты на выезд для осмотра объекта составляют существенную долю в себестоимости услуг оценщика, вышеназванная проблема создает определенные трудности.
Как вывод озвученных трудностей, с которыми сталкиваются спепиалисты-опенпшки при опенке в рамках исполнительного производства и пути их решения:
1. стартовая цена на торгах не должна равняться рыночной; разработка критериев по ликвидности имущества, относительно которых может быть определен вид стоимости, отличный от рыночной; 2. необходима совместная работа трех структур: Оценщик, Компания-реализатор, Росимущество; создание и регулярное обновление базы данных по совершенным сделкам с арестованным имуществом; организация полноценного доступа на объект оценки со стороны судебного пристава-исполнителя специалисту-оценщику;
3. методиками по оценке арестованного имущества должен быть предусмотрен минимальный запрос информации для проведения оценки (т.к. зачастую судебные приставы-исполнители не могут получить с собственников-должников информацию для проведения полноценной оценки), недостающая же информация в рамках данной методики должна быть прописана через допущения;
4. осведомленность судебных приставов- исполнителей и судей относительно методик оценщиков (возможная организация для них курсов повышения квалификации); возможность предъявления отдельного иска к оценщику, выпустившему Отчет (должны быть разработаны критерии, по которым должник смог бы определить: стоит подавать иск на относительно стоимости, отраженной в отчете об оценке, выполненного оценщиком, или иск на несоответствие Отчета об оценке требованиям действующего законодательства), с другой стороны, поскольку возможен регрессный иск к оценщику, «то к участию в деле об оспаривании стоимости объекта оценки, необходимо привлекать как судебного пристава-исполнителя, так и оценщика»;
5. отдельным разделом дать оценщику, судьям, судебным приставам-исполнителям и прочим органам государственной власти доступ к судебным разбирательствам по практике оценки;
6. необходимо устранение противоречий между ФЗ «Об оценочной деятельностью» и ФЗ «Об исполнительном производстве»: а) судебный пристав-исполнитель не должен определять предварительную стоимость объекта оценки - это прерогатива профессионала в своей области (в области оценочной деятельности) - специалиста-оценщика, б) п.1 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» « Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации», однако ст.7 ФЗ «Об оценочной деятельности» « в тех случаях, когда .. .не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки..» Следовательно, понятие «рыночная цена», используемое в ФЗ «Об исполнительном производстве», противоречит терминологии ФЗ «Об оценочной деятельности» и его, вероятно, следует понимать как «рыночная стоимость».
