CC BY
137
Судебная практика в области оценочной деятельности
Э.А. Бобунов
председатель правления Пермского регионального отделения Российского общества оценщиков
В последние несколько лет, после введения в действие Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и постановления Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 395 «О лицензировании оценочной деятельности», стали проводиться судебные процессы, связанные с признанием недостоверности рыночной стоимости, определенной тем или иным оценщиком. Можно сказать, что появилась и некоторая судебная практика по вопросам оценки.
Судебная практика по оценке является достаточно противоречивой, неоднозначной и довольно многообразной. В основном она связана с исполнительным производством. Мы рассмотрим только те вопросы, которые, по мнению Арбитражного суда Пермской области и Федерального арбитражного суда (ФАС) Уральского округа (город Екатеринбург), имеют существенное значение и тем или иным образом отражены в решениях судов первой инстанции, а также в постановлениях апелляционной и кассационной инстанций.
В статье использованы материалы шести судебных дел, которые состоялись в период с 2003 по 2004 год. Истцом в этих делах выступал крупный оборонный завод - федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) города Перми, ответчиком -оценочная компания, руководителем которой является автор статьи. Судебные дела касаются оценки в исполнительном производстве объектов недвижимости торгового и офисного назначения, находящихся у должника на праве хозяйственного ведения.
Следует отметить немаловажный факт. На стороне истца выступало третье лицо -территориальный орган Министерства имущественных отношений Российской Федерации Пермской области, что, безусловно, осложняло позицию ответчика, однако положительным было то, что на стороне ответчика выступало Управление министерства юстиции Пермской области со стороны службы судебных приставов.
Истец обратился в арбитражный суд Пермской области с иском о признании отчетов об оценке недействительными, а стоимостей недостоверными. 3 процесса касались объектов недвижимости, которые были проданы с торгов, причем сроки с момента продажи прошли довольно значительные -иногда больше года, и 3 - объектов недвижимости, продажи которых не состоялись по различным причинам. Суть исков состояла в том, чтобы отменить результаты торгов по продаже этих объектов, прекратить исполнительное производство, передать безвозмездно указанные объекты в муниципальную собственность как объекты соцкультбыта, якобы тяжким бременем лежащие на этом оборонном предприятии, хотя все они сдавались в аренду и приносили доход.
Важно помнить о том, что при оспаривании оценочного отчета исковые требования должны быть четко сформулированы. Обычно истец просит суд признать рыночную стоимость недостоверной, а отчет об оценке несоответствующим российскому законодательству. Однако статья 13 Закона об оценочной деятельности допускает обращение в суд только с иском о достоверности величины стоимости, статья 27 Арбитражного процессуального кодекса Рос-
сийской Федерации (АПК РФ) и статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) также не предусматривают такого способа защиты гражданских прав, как признание отчета об оценке несоответствующим российскому законодательству, тем более что с формальной точки зрения (лицензия, страховка, печати, подписи), как правило, все в порядке. В нашем случае кассационная инстанция дала правильную оценку по всем шести делам, и производство в части признания отчета об оценке несоответствующим российскому законодательству было прекращено.
Одним из главных доводов истца было оспаривание такого вида стоимости, как рыночная стоимость при вынужденной реализации, в том числе со ссылкой на императивность статьи 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности»: если в нормативном правовом акте указан неизвестный вид стоимости (а в исполнительном производстве - это рыночная цена) определению подлежит рыночная стоимость. Надо признать, что этот довод активно поддержала примерно половина судей первой инстанции. Наиболее стандартной была следующая формулировка: «...Основанием для проведения оценки является договор, а постановление указывает вид стоимости. Следовательно, оценщик не имеет права проявлять самостоятельность в использовании другого вида стоимости (статья 14 Закона об оценочной деятельности и пункт 1 Стандартов оценки1). Суд кассационной инстанции дал однозначную оценку этой норме, указав, что оценщик обоснованно произвел расчет рыночной стоимости с учетом условий вынужденности реализации и ограниченного срока экспозиции.».
Какой вид стоимости необходимо применять, в частности в исполнительном производстве, и в чьей компетенции находится определение вида стоимости
На заре исполнительного производства оценщики довольно часто применяли лик-
видационную стоимость как наиболее применимую в рамках исполнительного производства и с точки зрения оценки были абсолютно правы, однако в судебной практике сложилась иная ситуация. Должники постоянно обращали внимание судов, что в статье 52 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрены «рыночные цены». Суды, не вдаваясь в тонкости оценки, делали выводы, что рыночная цена совсем не то же, что ликвидационная стоимость и принимали решения не в пользу оценщиков. Поэтому по согласованию с Управлением юстиции Пермской области для целей исполнительного производства в постановлениях судебных приставов о назначении оценщика стали указывать специальный вид стоимости - рыночную стоимость при вынужденной реализации. Такая возможность допускается пунктом «и» статьи 4 Стандартов оценки: «Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки».
Логика применения такого вида стоимости следующая. Статья 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности» гласит, что вид стоимости определяется или нормативным правовым актом или договором. Статья 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обязывает оценивать объекты по рыночным ценам, но такого вида стоимости нет в Стандартах оценки. Однако применение рыночной стоимости в исполнительном производстве также нелогично, так как имеют место вынужденность реализации и ограниченные сроки экспозиции.
Из этого можно сделать вывод, что договором об оценке может быть предусмотрен иной вид стоимости.
Судебная практика показала необходимость четкого соблюдения требований об определении установленного вида стои-
1 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519.
мости. Таким образом, оценщик не может превысить полномочий, установленных нормативным правовым актом или договором на оценку по виду стоимости.
Рекомендации
В случае, если после заключения договора с оценщиком, выяснилось, что необходимо определить иные, кроме рыночной, виды стоимости, в частности утилизационную, следует переделать договор или заключить дополнительное соглашение и уточнить вид стоимости. Вероятность того, что отчет, в котором указан не тот вид стоимости, который определил заказчик, будет признан судом недостоверным, очень велика.
Надо признать, что вся неоднозначность и некоторая противоречивость решений и постановлений арбитражных судов первой и апелляционной инстанций были нивелированы в кассационной инстанции - в Федеральном арбитражном суде Уральского округа. При рассмотрении всех 6 дел позиция кассационной инстанции была практически одинаковой, а именно:
• «.определение рыночной стоимости производилось для принудительной реализации в рамках исполнительного производства. Оценщик обоснованно произвел расчет рыночной стоимости с учетом вынужденности реализации и ограниченного срока реализации;
• покупатель несет определенный риск, связанный с возможным оспариванием торгов;
• необходимы доказательства, подтверждающие возможность реализации объектов недвижимости по более высокой цене;
• не обнаружено нарушения прав сторон заниженной оценкой, так как нет доказательств реализации имущества, в том числе на основе цены, определенной оценщиком;
• наличие в деле отчета другого оценщика само по себе не может служить основанием для выводов о недостоверности оценки...».
В ходе рассматриваемых судебных процессов возник вопрос, каково возможное отклонение цены от стоимости. В нормативных документах об оценочной деятельности
об этом ничего не сказано. Мы обосновали эти отклонения, приведя аналогию, в частности со статьей 40 части 1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), в которой указано: «.в случае, когда цены товаров, работ, услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных товаров,.. налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога.». Иначе говоря, законодатель считает такое отклонение допустимым.
В нескольких процессах ссылка на эту статью как на допустимую погрешность вполне удовлетворила суд, что нашло отражение в решениях и постановлениях судов.
Стоит сказать о положительном значении заключений экспертных советов (ЭС) как доказательств в суде. В одном из процессов мы представили в целом положительную рецензию на свой отчет об оценке. Учтя этот довод, суд указал: «.из имеющегося в деле заключения ЭС следует вывод, что использование термина рыночной стоимости при вынужденной реализации смысл и величину результата оценки не изменяет.».
Применимость альтернативных отчетов об оценке в качестве доказательства недостоверности
Во всех шести процессах одним из основных доказательств недостоверности стоимости были представленные суду альтернативные отчеты об оценке спорных объектов. Выводы суда оказались довольно экстравагантными, например: «.альтернативный отчет судом не анализируется, поскольку альтернативным не является из-за установления другого вида стоимости, однако его стоимость сравнивается со стоимостью в спорном отчете, и разница в 1 миллион 200 рублей является убедительным доказательством недостоверности.». Были и здравые выводы: «.наличие в деле отчета другого оценщика само по себе не может служить основанием для выводов о недостоверности оценки.».
Наши доводы о том, что имущество продавалось с торгов, и стоимость являлась лишь начальной ценой нашли довольно широкий отклик у судей: «. необоснованность исковых требований подтверждает результат торгов по цене выше определенной оценщиком,.. истцом не учтено, что имущество реализовано, и покупатели по сделкам являются добросовестными приобретателями.».
Следует сказать, что истец довольно часто использовал голословные утверждения о введении в заблуждение, двусмысленном толковании, недостоверности и т. п. Суды, как правило, уклоняются от оценки таких доводов, хотя, безусловно, оценщик не должен оставлять такие доводы без внимания, так как в ходе судебного заседания необходимо формировать благожелательную для оценщика психологическую обстановку.
Не стоит только парировать доводы истца, следует приводить интересную информацию с целью формирования мнения суда о сути спора. В частности, необходимо показать глубокие знания сути оценки, используя популярные выражения, ссылаясь на методические рекомендации и литературу, а также продемонстрировать высокую квалификацию в области оценки и прочие свои достоинства.
Так, на одном из процессов я огласил интересную информацию в ответ на довод о том, что реализация имущества ФГУП по заниженной цене наносит прямой ущерб Российской Федерации. Я привел статистические данные за 2002 год, полученные из Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Пермской области и отделения Российского фонда федерального имущества (РФФИ) по Приволжскому федеральному округу. Согласно этой информации почти 60 процентов отозванного арестованного имущества не было реализовано по причине превышения 2-месячного срока и отсутствия спроса; реализовано только 18 процентов от переданного на реализацию недвижимого имущества. Таким образом, процедура реализации арестованного имущества по стоимостям, учитывающим вынужденность ре-
ализации и ограниченные сроки экспозиции, далеко не всегда приводит к продаже этого имущества. Применение же рыночной стоимости без учета этих ограничений приведет к росту объема нереализованного имущества, и как следствие - к еще большему неудовлетворению требований взыскателей. По моему мнению, этот довод, несмотря на то, что он, естественно, не был отражен в документах, судьи приняли во внимание.
Надо сказать, что многие доводы как со стороны истца, так и со стороны оценщика не нашли своего отражения в документах судов, например: довод нашей компании о том, что оценка в исполнительном производстве является все-таки условной, а не обязательной, и не попадает под императивность рыночной стоимости (статья 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности»), а также о том, что существует возможность оспаривания отчета только в 10дневный срок в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве».
Общий «счет» по указанным процессам выглядит следующим образом:
• в первой инстанции: по 4 делам в удовлетворении иска отказано, по двум - иски удовлетворены, причем по одному частично (стоимость признана недостоверной, в отношении признания отчета недействительным дело прекращено);
• в апелляционной инстанции: по 3 делам жалобы не подавались, по 2 - решения суда первой инстанции оставлены в силе, причем одно было в нашу пользу, одно против нас; по одному делу, которое в первой инстанции было принято в нашу пользу, решение было отменено, иск истцов удовлетворен;
• в кассационной инстанции: были поданы жалобы по всем 6 делам. По пяти делам производства в отношении признания отчетов недействительными были прекращены, в удовлетворении исковых требований о признании наших стоимостей недостоверными отказано. По одному делу решение отменено и отправлено на повторное рассмотрение, затем истец отказался от иска.
Резюме
1. Судебный опыт автора по таким делам показал, что необходимо интенсивнее развивать работу экспертных советов, так как суды, не очень хорошо разбираясь в тонкостях оценки, нуждаются во мнении компетентного эксперта. Вместе с тем, по моему мнению, экспертные советы должны принимать более взвешенные решения, так как абсолютно безупречных отчетов об оценке не бывает. Надо предъявлять более жесткие требования к неквалифицированным и недобросовестным оценщикам и не обращать внимания на некоторые недочеты, не влияющие на достоверность и величину стоимости, поскольку такие недочеты всегда есть в отчете об оценке.
2. Необходимо внести изменения в существующее законодательство по оценке, касающиеся определения четкого круга лиц, которые могут подвергать сомнению достоверность отчета об оценке. В настоящее время такой иск может подать кто угодно.
3. Необходимо сделать Стандарты оценки более понятными и менее противоречивыми.
4. Следует упорядочить применение альтернативных отчетов об оценке в качестве доказательства недостоверности. Сегодня откровенно плохой отчет об оценке, представленный истцом в судебное заседание, часто воспринимается судом как истина в последней инстанции.
5. Необходимо упорядочить сроки признания стоимости недостоверной. Сегодня истец может подать такой иск спустя огромный промежуток времени с момента продажи, и суды принимают такие дела к рассмотрению. Когда с момента оценки проходит более 6 месяцев, отчет вообще не может быть применен для целей совершения сделки, тем не менее он оспаривается. Такие прецеденты есть.
6. Следует узаконить применение не только цен сделок, но и цен предложения с соответствующими корректировками.
Рекомендации по поведению в суде
1. Обязательно привлекать юриста, а не только блистать знаниями в области оценки.
2. Целесообразно представить копии аккредитаций и сертификатов, а также долгосрочных договоров с различными коммерческими структурами и государственными органами.
3. Давать подробное определение рыночной стоимости и других видов стоимости, если они применяются. Сделать упор на то, что это все-таки вероятностная величина, и критерием ее достоверности является продажа.
4. Детально обосновать свою правоту прямо по пунктам искового заявления с обязательными документальными доказательствами, в том числе с привлечением данных, полученных из средств массовой информации.
5. Будет не лишним указать на некоторые правовые и методические ляпсусы противоборствующей стороны, если таковые имели место.
6. Поскольку суды весьма туманно ориентируются в оценочной терминологии, надо стараться избегать обилия незнакомой для судьи лексики. В случае необходимости следует пояснить применяемые термины, делая упор на логику. Главное - не переусердствовать, иначе судья может подумать, что вы считаете его некомпетентным.
* * *
Выступление, которое легло в основу этой статьи, было озвучено автором примерно в середине 2004 года на конференции Российского общества оценщиков. За прошедший период наиболее интересным документом, касающимся рассмотренных вопросов судебной практики, стало информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92. Это письмо на 70 процентов подтвердило правильность выводов, сделанных автором в статье.
