CC BY
445
Как исключить конкуренцию в судах двух отчетов об оценке одного объекта со значительно отличающимися результатами
С.А. Шиляев начальник отдела по работе с залогами крупного российского банка, член Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, член саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков» (г. Москва)
Сергей Александрович Шиляев, [email protected]
Вопросы оценки стоимости имущества все больше входят в сознание широких слоев населения. Граждане страны все чаще сталкиваются с понятием «рыночная стоимость имущества» в различных жизненных ситуациях, в том числе в судебных спорах. Одним из важнейших доказательств по делу является отчет об оценке рыночной стоимости того или иного имущества. Ситуации, когда две спорящие стороны соглашаются с величиной стоимости имущества или имущественных прав при разделе имущества и в других имущественных спорах, - крайне редки. В подавляющем большинстве случаев спорящие стороны по-разному оценивают свои имущественные права или спорное имущество, и расхождения в отстаиваемых сторонами величинах стоимости очень часто бывают значительными.
Вопросы оценки рыночной стоимости имущества и споры о величине стоимости рассматриваются преимущественно в гражданском и арбитражном судопроизводстве.
Чаще всего споры о величине стоимости имущества возникают в следующих ситуациях:
• раздел совместно нажитого имущества между бывшими супругами;
• выплата страхового возмещения ущерба в результате дорожно-транспортного происшествия;
• взыскание ущерба, причиненного имуществу, в результате пожаров, за-
ливов, иных повреждений;
• обращение взыскания на имущество должника по искам банков-кредиторов в судебных процессах, в том числе при определении начальной продажной цены имущества должника на торгах;
• обращение взыскания на арестованное имущество по постановлению судебного пристава-исполнителя, оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя о принятии отчета об оценке имущества;
• споры об установлении арендной платы;
• споры о стоимости при выкупе федерального или муниципального имущества;
• споры при принудительном выкупе имущества для государственных нужд;
• споры о разделе наследства между наследниками;
• споры о величине кадастровой стоимости недвижимости.
Очень сложна и многообразна практика участия оценщика в судебных процессах, который может выступать на них как:
• одна из сторон по делу;
• специалист (статья 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации);
• третья сторона, не заявляющая самостоятельные требования;
• негосударственный судебный эксперт, назначенный судом;
• эксперт - автор экспертного заключения, оформленного вне рамок судебного процесса;
• эксперт, проводивший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков.
Безусловно, в большинстве случаев краеугольным камнем судебных процессов является вопрос о величине рыночной стоимости имущества, которая должна быть указана в решении суда. Очень часто в судах возникают вопросы, связанные с оспариванием достоверности отчетов об оценке результатов оценки. Законодательство рассматривает отчет об оценке как одно из доказательств в судебном процессе и предоставляет суду очень широкие права и полномочия при вынесении суждения по поводу этого доказательства.
По моему мнению, это большой недостаток, который необходимо устранить посредством внесения изменений в законодательство. Представляется абсурдным и противоречащим здравому смыслу такое положение, которое дает право людям, не обладающим профессиональными знаниями в такой сложной, особой и специфической области, как оценочная деятельность, формулировать суждения и принимать решения по вопросам, касающимся определения рыночной стоимости. Речь идет о судьях. Хотя подавляющее число судей -высокопрофессиональные и грамотные специалисты в своей области, судебные решения, которые они оформляют, очень грамотны, логичны и обоснованны, тем не менее в судебной практике немало случаев, когда судьи формулируют некомпетентные суждения об оценке и о рыночной стоимости и выносят ошибочные неправосудные решения в части установления рыночной стоимости.
Очень показателен пример судьи из города Тутаева Ярославской области (дело № 2-957/2012 М-893/2012). Судья рассматривал дело об обращении взыскания на
объект недвижимости в счет погашения долга, решая вопрос об установлении начальной продажной цены объекта на торгах. Банк представил отчет о рыночной стоимости объекта, выполненный московской оценочной компанией. Должник представил отчет об оценке, выполненный местным предпринимателем-оценщиком, членом крупнейшей саморегулируемой организации оценщиков. Предметом рассмотрения в суде стала конкуренция этих двух отчетов об оценке одного объекта. В двух отчетах величина рыночной стоимости одного и того же объекта по состоянию на одну и ту же дату различалась в 2 раза.
В судебном заседании представитель банка высказал существенные замечания к отчету местного оценщика, показав необъективность и безграмотность отчета, но судья этим замечаниям не придал значения. К отчету, представленному банком, не было высказано ни одного замечания.
Судья вынес решение о том, что следует принять безграмотный отчет местного оценщика, в котором зафиксирована завышенная в 2 раза стоимость объекта недвижимого имущества, при этом судебная экспертиза назначена не была. В решении суда указано, что компетентность и профессионализм местного оценщика сомнений у суда не вызывает, поскольку им проводилось исследование исходя из семи аналогов объекта оценки (в другом отчете - 4 аналога). В то же время судом не было принято во внимание, что при оценке пустующего неликвидного объекта, находящегося в недостроенном состоянии, расположенного на окраине города в промышленной зоне, местный оценщик использовал в качестве «аналогов» здания, расположенные в центре города, в которых стоимость одного квадратного метра, естественно, гораздо выше в силу более выгодного местоположения и хорошего состояния. Очевидно, что эти объекты вообще не являлись адекватными аналогами оцениваемого объекта.
Безусловно, подавляющее большинство судей осознают свою некомпетентность
или недостаточную компетентность в области оценки и поэтому очень осторожны в применении соответствующих формулировок. В судебные решения они вставляют фразы из экспертных заключений и решения принимают на основе неоспоримых заключений судебной экспертизы. Конечно, большинство судей в случаях оспаривания результатов оценки или в случае споров о величине стоимости между сторонами процесса выносили определения о назначении судебной экспертизы, и результат судебной экспертизы ложился в основу судебного решения.
Следует отметить, что суды назначают судебную экспертизу не только в случаях, когда две стороны процесса в качестве доказательств своей правоты представили два разных отчета об оценке с разными результатами, то есть с разными величинами рыночной стоимости одного и того же объекта по состоянию на одну и ту же дату, но и в случаях, когда представлен только один отчет об оценке, но у суда есть сомнения в достоверности и объективности результата, а также когда другая сторона не согласна с отчетом, то есть заявляет о неправильности (точнее, о занижении или завышении результата оценки) и при этом указывает на явные недостатки отчета и его несоответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки, что и привело к недостоверному результату. В такой ситуации многое зависит от убедительности, аргументированности выступлений представителей сторон судебного процесса. Нередко сторона, представившая отчет об оценке, возражая против проведения судебной экспертизы, заявляет, что представители противоположной стороны, не являясь специалистами в области оценки, не могут компетентно и квалифицированно рассуждать о достоверности или недостоверности отчета об оценке (для этого нужно обладать высшим оценочным об-
разованием), поэтому их возражения против отчета несостоятельны и не могут быть приняты во внимание судом. Возражения против отчета могут быть обоснованными, только если он сопоставляется с другим отчетом, составленным в соответствии с Законом об оценочной деятельности и стандартами оценки, в котором указаны иные результаты. Если возражающая сторона не может привести ни одного существенного несоответствия отчета требованиям закона и стандартов и не представила свой отчет об оценке, то все ее возражения беспочвенны и необоснованны.
В отсутствие единообразного подхода к разрешению вопросов, связанных с оценкой, судебная практика ежегодно меняется. Практика судов за последние годы, проанализированная автором настоящей статьи, свидетельствует о том, что в основу судебных решений об оценке имущества чаще всего заложены результаты судебной оценочной экспертизы. Судебная оценочная экспертиза в основном назначается судами в случаях существенного расхождения величин стоимости, выведенных в двух разных отчетах об оценке, подготовленных по заказу двух сторон спора. Также суды обычно удовлетворяют ходатайства несогласной с величиной рыночной стоимости стороны, или если у суда есть серьезные основания полагать, что величины рыночной стоимости в одном или в двух представленных отчетах существенно завышены или занижены.
Нельзя не отметить, что суды в гораздо большей степени руководствуется нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) для соблюдения процессуального порядка, чем аргументами сторон спора. Известны случаи, когда суды не обращают внимания на существенные расхождения между величинами рыночной стоимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 года № 304-ЭС14-2120). Известны и случаи, когда суды назначают
судебную экспертизу, не описывая в определении соответствующие серьезные основания для проведения экспертизы. Также экспертизу могут назначить в целях проверки отчета.
Вопросы выбора судебного эксперта требуют регламентации. Какого-либо нормативного документа, регламентирующего выбор эксперта, не существует. Судьи обращают внимание на наличие образования, стаж работы, стоимость услуг эксперта и отсутствие дисциплинарных взысканий. Очень часто назначают экспертом того, у кого больше всевозможных красивых дипломов, сертификатов, свидетельств, грамот и т. п. И это понятно, так как об истинной квалификации эксперта судьям трудно судить. Назначение судебного эксперта нередко осуществляется субъективно, по внутреннему убеждению судьи. Компетентность эксперта определяется наличием образования и стажа работы. Опыт, количество отчетов об оценке или количество экспертиз не всегда рассматриваются и принимаются во внимание при выборе эксперта. Очень редко предметом рассмотрения в суде становится деловая репутация эксперта. После подготовки заключения судебной экспертизы оно, как правило, безоговорочно принимается судом, если только одна из сторон процесса не проявляет активность, выражая несогласие с результатами экспертизы. Оценщики, подготовившие отчеты, которые опровергли заключение судебной экспертизы, чаще всего вообще лишены возможности спорить с экспертом и отстаивать, пояснять свои отчеты об оценке - в суд их даже не приглашают.
Бывают ситуации, когда суды в нарушение существующего законодательства фактически не исследуют и не оценивают отчет об оценке и не назначают судебную экспертизу (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 февраля 2015 года № 304-ЭС14-2120).
Судам нередко приходится разбираться в сложнейших ситуациях и давать оценку доказательствам при наличии многочис-
ленных экспертных заключений (которые могут противоречить друг другу) и исследовать вопросы о стоимости при очень больших различиях в оценке величины стоимости (см, например, постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 27 ноября 2013 года по делу № А53-16263/2011).
Несколько лет назад в Ростовской области работал крупный маслозавод «Лиман». Но после остановки завода в течение нескольких лет велись судебные процессы по искам главного кредитора - банка «Открытие», который обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к владельцу завода Мамиконову Онику Владимировичу об обращении взыскания по договору залога (дело А53-16263/2011). Судом первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости 100-процентной доли в уставном капитале общества, проведение которой было поручено оценочной компании ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант», эксперту В.В. Алавер-дяну. Согласно отчету эксперта от 3 августа 2012 года № 367 стоимость 100-процентной доли в уставном капитале общества составила 5 802 236 438 рублей. В процессе оценки стоимости доли получены следующие результаты определения ее рыночной стоимости:
• с применением методов затратного подхода - 571 105 180 рублей;
• с применением методов доходного подхода - 10 220 858 469 рублей.
Эксперт указал, что по состоянию на 31 марта 2012 года рыночная стоимость 100-процентной доли в уставном капитале общества округленно составляет 5 802 236 тысяч рублей, то есть эксперт взял усредненный показатель оценок, полученных при использовании двух подходов (результаты, полученные в рамках двух подходов, отличаются в 18(!) раз; любому грамотному оценщику ясно, что качество этой оценки низкое и свидетельствует о безграмотности и некомпетентности эксперта).
Исследовав и оценив отчет № 367, апелляционный суд пришел к выводу о том, что проведенная в рамках дела судебная экспертиза не является достоверным доказательством по делу. Согласно заключению повторной судебной экспертизы стоимость доли и начальная продажная цена имущества определены в размере 23 473 000 рублей. Ответчик заявил в суде, что с 2007 по 2012 год рыночная стоимость предприятия не оценивалась менее чем в 3 миллиарда рублей, а по состоянию на 5 октября 2012 года доля уставного капитала О.В. Мамико-нова оценена в 23 478 000 рублей, то есть в 128 раз меньше.
Нельзя не отметить, что в процессе судебного разбирательства важнейшим является принцип состязательности сторон, каждая из сторон доказывает обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ). Успех в немалой степени зависит от активности стороны в судебном процессе, ее способности сформировать доказательственную базу и убедить суд.
Как и любое другое доказательство, отчет об оценке не может иметь заранее установленной силы (п. 5 ст. 71 АПК РФ). Он подлежит учету судом при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами. Для того чтобы отчет об оценке лег в основу судебного решения, необходимо, чтобы он являлся относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносился с другими имеющимися в деле доказательствами.
По-видимому, суды больше доверяют заключениям судебной экспертизы потому, что за дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (п. 5 ст. 55 АПК РФ). Оценщик такой подписки не дает и об уголовной ответственности не предупреждается.
Экспертное заключение имеет более высокое доказательственное значение, чем отчет об оценке, поскольку при наличии от-
чета об оценке и экспертного заключения в материалах дела суд, скорее всего, при оценке доказательств отдаст приоритет именно экспертному заключению. Отчет об оценке может усилить позицию стороны по делу, если заключение судебной экспертизы подтверждает правильность и достоверность отчета.
При отсутствии конкретных доказательств недостоверности отчета об оценке оснований для признания его недостоверным нет, поскольку факт несогласия с результатом отчета одной из сторон по делу не может свидетельствовать о его недостоверности. Об этом говорится в апелляционном определении Волгоградского областного суда от 18 февраля 2014 года по делу № 33-2069/2014.
Отрадно, что не могут быть основаниями для признания отчета об оценке недостоверным содержащиеся в нем незначительные описки, ошибки и мелкие неточности, которые не влияют на существо проведенного исследования (см. кассационное определение Верховного Суда Республики Марий Эл от 1 7 января 201 2 года по делу № 33-105).
Если достоверность отчета об оценке в установленном порядке не оспорена и не опровергнута, ходатайства о проведении экспертизы на предмет достоверности отчета оценщика в ходе рассмотрения дела не заявлялись, то оснований считать его ненадлежащим доказательством не имеется (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 1 июня 2014 года № Ф09-3444/14 по делу № А07-2152/2013).
Показательными являются постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года № 15АП-7576/13 и решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 апреля 2013 года по делу № А53-4595/2012. Предметом рассмотрения в этих судах были вопросы рыночной стоимости крупного здания в городе Ростове-на-Дону. ОАО «Сбербанк России» обращало взыскание на при-
надлежавшее строительному концерну «Вант» здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом № 2а, площадью 6 120,8 квадратных метра и право аренды земельного участка площадью 1 432 квадратных метра, на котором находится указанное недвижимое имущество, и настаивало на установлении общей начальной продажной стоимости предмета залога на основании отчета оценщика от 12 марта 2013 года № 117/13 в размере 203 200 000 рублей, равном восьмидесяти процентам от рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете. Однако судом была установлена начальная продажная стоимость:
• объекта недвижимости - 10-этажного административного здания -381 709 677 рублей;
• права аренды земельного участка -14 852 704 рубля.
Таким образом, должник - строительный концерн «Вант» сумел преодолеть сопротивление Сбербанка и настоял на своей завышенной величине стоимости объекта, и в апелляционной инстанции была установлена завышенная начальная стоимость этого объекта на публичных торгах:
• объекта недвижимости - 10-этажного административного здания -305 367 741 рубль 60 копеек;
• права аренды земельного участка -11 882 163 рубля 20 копеек.
Но время все расставляет на свои места - и вот уже Российский аукционный дом по поручению Сбербанка организует аукцион по продаже указанного десятиэтажного офисного здания. Начальная цена лота - 207 033 000 рублей. Эта величина уже очень близка к реальной рыночной стоимости.
Показательным является решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу от 5 декабря 2014 года № А32-38299/2013. Строительная компания «АМАХ» обрати-
лась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ТОТ» о признании недействительным отчета № 1 72/1 3А об оценке рыночной стоимости движимого имущества, принадлежащего ОАО «Строительная компания «АМАХ», составленного 27 августа 2013 года ООО «Торговый Дом «ТОТ». Отчет был оформлен в ходе исполнительного производства. По ходатайству строительной компании была назначена судебная экспертиза. В заключении № 134/13.4 эксперт НПП ООО «ЮрИнСтрой» пришел к выводу о том, что общая рыночная стоимость движимого имущества, принадлежащего ОАО «Строительная компания «АМАХ», составляет 9 091 000 рублей, что свидетельствует о значительном (трехкратном) занижении стоимости объектов оценки в отчете оценщика № 172/13А, выполненном 27 августа 2013 года ООО «Торговый Дом «ТОТ». Отчет был признан недействительным, с оценочной компании взыскано 79 600 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.
Самым громким судебным процессом последнего времени было дело ОАО «Оборон-сервис», и в этом деле очень важную роль сыграла оценка проданного государственного имущества, а именно столкновение в суде позиций обвинения и защиты относительно адекватности цен продажи спорных объектов недвижимости. Следственный комитет Российской Федерации возбудил пять уголовных дел по фактам мошенничества при реализации недвижимости, земельных участков и акций, принадлежащих ОАО «Оборонсервис» 1. У следствия, как оно считало, имелись доказательства участия Васильевой в продаже ряда объектов государственного имущества по заниженной стоимости - используя свое служебное положение, она выбирала наиболее ликвидные объекты недвижимости, акции, принадлежащие ОАО «Оборонсервис», и
ияи http://sledcom.ru/news/item/517660
организовывала их продажу по заведомо заниженной стоимости. Общий ущерб от ее преступных действий, по версии следствия, превысил 3 миллиарда рублей. Все действия с недвижимостью осуществлялись в составе организованной преступной группы юристов и оценщиков (Ирина Егорова, Лариса Егорина, Юрий Грехнев, Максим Закутайло, Динара Билялова, Екатерина Сметанова и другие) 2. Привлеченные оценщики осуществляли оценку продаваемого имущества по заниженной стоимости, затем имущество продавалось. Однако в суде доказать факты умышленного занижения стоимости имущества не удалось, и обвинения по этим эпизодам дела были сняты. Защитники Васильевой нашли противоречия и недостатки в заключениях экспертизы отчетов об оценке имущества, проведенной по инициативе следствия. В итоге суд снял обвинения по 4 эпизодам дела, так как судья Татьяна Васюченко, вынося приговор в мае 2015 года, сочла недоказанными обвинения в мошенничестве с недвижимостью.
Прав был председатель Следственного комитета Александр Бастрыкин, который неоднократно заявлял, что доказать злонамеренное занижение цен продажи недвижимости - самое сложное в этом деле 3. Васильева и ее окружение обвинялись в занижении цен при продаже недвижимости на 20-30 процентов 4, однако в 2009 году рынок недвижимости переживал кризис, ликвидность объектов недвижимости была очень низкой, и реальное снижение цен на недвижимость достигало указанной величины - 30 процентов. Доказательства следствия были основаны на соответствующих заключениях экспертизы, которые не выдержали критики в суде. Кроме того, в указанный период активно начало использоваться расширенное понятие рыночной
стоимости, согласно которому допускалось, что величина рыночной стоимости может быть не только в виде конкретного числа, но и в виде некоторого интервала величин. Впоследствии это нашло отражение в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Сумма от реализации федерального имущества, закрепленного за Министерством обороны Российской Федерации, в 2010-2012 годах составляла 24,66 миллиарда рублей, от реализации имущества «Оборонсервиса» - 15,1 миллиарда рублей (суммарно - около 40 миллиардов рублей). В общем было проведено около 1 500 сделок по продаже имущества 5, но эпизодами для уголовного дела стали около 20 сделок. Следователи посчитали эти сделки преступными, но доказать это в суде не смогли. Васильева утверждала, что ей вменяется в вину в среднем занижение цен на 13 процентов за исключением акций 31 -го Государственного института специального строительства (ОАО «31-й ГПИСС»). Институт был продан за 140 миллионов рублей, а эксперты считали, что он стоил около 2,1 миллиарда рублей 6.
Оценщики, которых привлекло следствие, не смогли подготовить надлежащие, убедительные для суда, заключения экспертизы. 60 процентов торгов по продаже федерального имущества были признаны несостоявшимися, а это означает, что цены предложений были выше рыночных. В таких случаях возможно снижение цен на повторных торгах. Наиболее серьезными претензиями защиты к привлеченным следователями оценщикам стали следующие:
• сравнение цен предложений с ценами продаж;
• сравнение цены одного квадратного метра крупного объекта с ценой одно-
URL: http://sledcom.ru> HoBoc™>item/522777/?doc=1
URL: http://1 big.ru/opinions/2920-intervyu-evgeniya-vasileva-obvinyaemaya-po-delu-oboronservisa.html
URL: http://www.vedomosti.ru/politics/articles/2015/04/24/gromkoe-delo-oboronservisa-zakanchivaetsya-uslovnim-
prigovorom
URL: 1 big. ru>.. .2920-intervyu-evgeniya.. .oboronservisa. html Там же.
2
3
4
5
го квадратного метра мелкого объекта без надлежащих корректировок.
Что касается цен предложений, используемых для оценки, то это всеобщая практика оценочной деятельности в России, где оценщики в основном не имеют доступа к базам данных по ценам реальных сделок и вынуждены использовать цены предложений, применяя к ним соответствующие корректировки. Защита Васильевой организовала оценку спорных объектов с привлечением международных оценочных компаний и представила в суд соответствующие отчеты, доказав таким образом, что цены проданных объектов были не ниже рыночных.
Столкновение двух отчетов об оценке имущества в суде - хорошо это или плохо? Наверное, все-таки плохо. Плохо с точки зрения оценщика, подготовившего отчет, -он возмущен тем, что кто-то (другая сторона судебного процесса) посмел подвергнуть сомнению результат оценки, не согласиться с ним и более того заказать отчет об оценке другому оценщику и продиктовать ему свое мнение или пожелание, касающееся иной величины стоимости объекта оценки. Плохо с точки зрения суда, поскольку в этом случае значительно увеличивается объем информации, которую следует изучить судье в ходе ведения судебного процесса (откровенно следует сказать о том, что судьи и без того перегружены информацией, во многих процессах материалы дел составляют десятки томов, тысячи страниц).
Возникает резонный вопрос: «В состоянии ли судья не только осмыслить, «переварить» такой громадный объем информации, но даже просто физически прочитать ее при подготовке к судебному заседанию?». Ответ на этот вопрос очевиден. Что касается чтения отчета об оценке, то читать отчет, состоящий из нескольких сот страниц, у судьи зачастую просто нет времени. В лучшем случае судья прочитает описание объекта, расчетную часть и выводы о его рыночной стоимости или ознакомится только с конечным результатом - величиной рыночной
стоимости. Наличие двух отчетов об оценке и спор о величине рыночной стоимости - это прекрасная возможность затянуть судебный процесс на длительное время, чем очень часто пользуются должники при рассмотрении вопроса об обращении взыскания на объект залога в счет уплаты долга.
Есть ли выход? Для ответа на этот вопрос достаточно изучить зарубежную судебную практику. За рубежом такие проблемы, как правило, не возникают. В судебных процессах фигурируют не два, не три, не пять документов, подтверждающих или опровергающих рыночную стоимость, а всего один - заключение эксперта, которое очень точно отражает суть вопроса. Институт оценки в странах Запада формировался и совершенствовался на протяжении столетий, ответственность оценщиков там достаточно велика, законодательство более четко регламентирует судебные процедуры.
Вполне возможно и в нашей стране не допускать ведение длительных судебных процедур, в ходе которых конкурируют два отчета об оценке. Для этого могут быть внесены изменения в соответствующие статьи ГПК РФ и АПК РФ, не допускающие законодательно конкуренцию в суде двух отчетов об оценке одного и того же объекта по состоянию на одну и ту же дату.
Вариант 1
2 отчета должны оформить оценщики -члены одной и той же саморегулируемой организации (далее - СРО) оценщиков, и в суд отчеты должны быть представлены с обязательным экспертным заключением СРО. Ясно, что в случае значительного расхождения результатов на один из отчетов СРО даст положительное заключение, а на другой - отрицательное. Но при этом сторона, которая получила отрицательное заключение СРО на свой отчет, вероятнее всего, вообще не будет представлять его в суд.
Вариант2
В суд должен быть представлен только один отчет об оценке, и оценщик дол-
жен быть выбран по согласованию сторон, а если стороны не пришли к согласию, то оценщика назначает суд, или суд в этом случае сразу назначает судебную оценочную экспертизу.
Вариант 3
Стороны процесса вообще могут быть лишены права представлять в суд в качестве одного из доказательств отчет об оценке - все вопросы об оценке должен решать суд путем назначения судебной оценочной экспертизы, если стороны не пришли к согласию о величине рыночной стоимости имущества или если суд не согласен с величиной рыночной стоимости.
Полагаю, для решения вопроса, как выбирать оценщиков, необходимо внести соответствующие изменения в законодательство.
Да, состязательность сторон - это один из принципов судопроизводства. И каждая сторона имеет право представлять свои доказательства. Но давайте попытаемся взглянуть на эту ситуацию с точки зрения здравого смысла, исходя из базовых представлений о справедливости, оптимальности, рациональности, правомерности и оправданности затрат. Хорошо это или плохо, что величину стоимости одного и того же объекта определяют три раза три профессионала, три оценщика, а иногда и большее их количество? Вывод очевиден -это плохо. Это временные, материальные и интеллектуальные затраты, это значительное затруднение работы судей, увеличение продолжительности и снижение эффективности судебных процессов. Зачем три раза оценивать одно и то же? Не проще ли сделать так, чтобы оценивали не три раза, а один раз, и в этот, единственный, раз оценивали правильно? Может быть, устранить эти лишние отчеты об оценке, которые все равно не принимаются безоговорочно судами как окончательное и бесспорное доказательство правоты одной из сторон спора? Возможно, стоит внести в статью 82 АПК РФ
соответствующее изменение, предусматривающее обязательное проведение судебной оценочной экспертизы при возникновении спора о величине стоимости в суде, дополнив эту статью пунктом 5 следующего содержания: «В случае недостижения согласия между сторонами процесса о величине стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора или при несогласии суда с величиной стоимости, определенной по соглашению сторон, арбитражный суд в обязательном порядке назначает судебную оценочную экспертизу в соответствии с пунктами 1-4 настоящей статьи». В таком случае также необходимо будет исключить пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30 мая 2005 года «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»: «2. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица,
не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ)».
Аналогичное изменение потребуется внести и в статью 79 ГПК РФ «Назначение экспертизы». Эту статью необходимо будет дополнить пунктом 4: «При возникновении в процессе рассмотрения дела необходимости установления стоимости имущества или имущественных прав суд в обязательном порядке назначает судебную оценочную экспертизу в соответствии с пунктами 1-3 настоящей статьи».
Это кардинальное изменение должно дать положительный эффект - внести весомый вклад в извечную борьбу с недобросовестными оценщиками, демпингом в оценке, в борьбу по предотвращению преступных сговоров оценщиков с недобросовестными заказчиками, склоняющими оценщика к завышению или занижению величины рыночной стоимости. При этом будет устранена причина для применения мер воздействия к оценщикам, неправильно, неточно оценившим объект оценки, что было установлено в суде, который утвердил другую величину стоимости.
В последнее время призывы ужесточить требования к оценщикам звучат все чаще. Их инициаторы считают, что за неправильную оценку оценщика следует привлекать к строгой ответственности и, очевидно, подозревают при этом, что оценщик умышленно произвел неправильную оценку. Однако в соответствии с существующим законодательством оценщик, подготовивший отчет, несет ответственность. В случае признания отчета об оценке недостоверным у него возникает риск возможного взыскания в судебном порядке связанных соценкой убытков. В декабре 2015 года Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по вопросу привлечения оценщика к ответственности (см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2015 года по делу № А09-6803/2014), и это будет иметь огром-
ное значение в дальнейшей судьбе оценочной отрасли нашей страны.
Как сделать так, чтобы конфликты двух отчетов об оценке в судах не возникали? Представляется целесообразным вообще предотвратить возникновение таких ситуаций посредством внесения указанных изменений в АПК РФ и ГПК РФ.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.
2. Решение Тутаевского районного суда Ярославской области по делу № 2-957/2012 М-893/2012.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 года № 304-ЭС14-2120.
5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 февраля 2015 года № 304-ЭС14-2120.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2013 года по делу № А53-16263/2011.
7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.
8. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 18 февраля 2014 года по делу № 33-2069/2014.
9. Решение Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-6803/2014
10. О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30 мая 2005 года.
11. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 5 декабря 2014 года по делу № А32-38299/2013.
12. Постановление Федерального ар-
битражного суда Уральского округа от 11 июня 2014 года № Ф09-3444/14 по делу № А07-2152/2013.
13. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2013 года № 15АП-7576/13.
14. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 апреля 2013 года по делу № А53-4595/2012.
15. Кассационное определение Верховного Суда Республики Марий Эл от 17 января 2012 года по делу № 33-105.
16. URL: http://sledcom.ru/news/item/5176
60
17. URL: http://sledcom.ru>Новости>item/ 522777/?doc=1
18. URL: http://1big.ru/opinions/2920-in tervyu-evgeniya-vasileva-obvinyaemaya-po-delu-oboronservisa.html
19. URL: http://www.vedomosti.ru/politics/ articles/2015/04/24/gromkoe-delo-oboronser visa-zakanchivaetsya-uslovnim-prigovorom
20. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
21. URL: 1big.ru>...2920-intervyu-evgeniya .. .oboronservisa.html
22. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2015 года по делу № А09-6803/2014.
* * *
Продолжение. Начало на с. 40
С докладом о работе новой службы Банка России по экспертизе банковских залогов выступил заместитель начальника Управления оценки залогов Службы анализа рисков Центрального банка Российской Федерации Алексей Плохих. Он пояснил, что проблема завышенной оценки залогов, в том числе недвижимого имущества, давно беспокоит мегарегулятор, недостоверных отчетов об оценке великое множество - примерно 8 отчетов из 10 не соответствуют федеральным стандартам оценки. Специалисты Службы анализа рисков проводят экспертизу залогов по трем направлениям:
• фактическое присутствие залога;
• правовая принадлежность залога;
• собственно суждение о стоимости залога.
Продолжил сессию заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов с докладом о роли ведомства в системе оценки недвижимости, в том числе в процессе проведения государственной кадастровой оценки.
Заместитель руководителя Росимущества Иван Аксёнов рассказал о роли оценки стоимости для государства как собственника и отметил, что для эффективной продажи государственного имущества на торгах в рамках приватизации необходимо повышать качество предоставления оценочных услуг и менять систему оценки. По словам спикера, для эффективности проведения торгов начальная стоимость активов должна быть максимально приближена к рыночной стоимости.
Генеральный директор Службы финансово-экономической информации информационного агентства «Интерфакс» Сергей Яковлев в своем выступлении рассмотрел вопросы обеспечения информационной открытости в оценочной деятельности, в частности при осуществлении сделок с государственной собственностью.
Все выступления докладчиков в рамках этой сессия сопровождались большим количеством вопросов и активными дискуссиями. Завершая сессию, Надежда Бабичева рассказала о возможности формирования рейтинга оценочных компаний, признаваемого ведущими кредитными и некредитными организациями и государственными органами.
Вторую сессию открыл и провел председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности Виктор Рослов, который рассказал о перспективных направлениях развития работы с залогами в банках. В дискуссии приняли участие:
• директор управления по работе с залогами Западно-Уральского банка ПАО «Сбербанк» Евгений Щеглов;
• начальник управления по работе с залоговым имуществом департамента анализа рисков ВТБ 24 (ПАО) кандидат экономических наук Игорь Подколзин;
• пртнер, руководитель группы оценки KPMG в СНГ Василий Савин;
• директор группы реструктуризации KPMG в СНГ Наталья Дорошенкова;
• главный экономист управления по работе с залогами Уральского банка ПАО «Сбербанк» Василий Шуклин.
Продолжение на с. 73
