CC BY
130
Споры о результатах определения кадастровой стоимости. Практические аспекты
А.В. Драчен
председатель Арбитражного суда Новгородской области (г. Великий Новгород)
Артем Васильевич Драчен, arbitrtula@mail.ru
Арбитражные суды, разрешая дела, относящиеся к их подведомственности, рассматривают широчайшую гамму споров, среди которых относительно новыми являются споры о кадастровой оценке земель. В условиях когда институт кадастровой оценки весьма молод и претерпевает существенные изменения, а кадастровая стоимость является базой для исчисления налогов, определения выкупной цены земельных участков, наблюдается рост количества подобных дел.
Экономическая важность института кадастровой стоимости земли, нахождение этого института в стадии формирования, его новизна предопределяют огромное количество проблем, которые возникают при определении кадастровой стоимости. Ожидать уменьшения количества споров о кадастровой оценке не приходится. Наоборот, в ближайшей перспективе можно прогнозировать их увеличение.
Оптимизация налогообложения, снижение затрат при выкупе земельных участков - такие цели ставит перед собой любой бизнес, стремящийся к эффективному хозяйствованию. Введение новых правил кадастровой оценки, перевод их регулирования в сферу действия Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) создают более понятные алгоритмы к действию, но попутно порождают спорные ситуации. Отсутствие сформировавшейся судебной практики только подтолкнет субъектов экономической деятельности к действию.
До момента введения в действие новой редакции Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) споры, касающиеся непосредственно кадастровой оценки земель, по сути, находились в ведении судов общей юрисдикции. Это вызвано тем, что результаты кадастровой оценки утверждаются нормативным правовым актом органом власти субъекта Российской Федерации, который не мог быть оспорен в арбитражных судах. С 1 ноября 2010 года такие споры подведомственны арбитражным судам.
Споры по обозначенной категории, рассматриваемые Арбитражным судом Тульской области, касались правомерности отнесения земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования при выборе удельного показателя кадастровой стоимости и достоверности кадастровой стоимости, определенной оценщиком. Последняя группа дел вызывает наибольшее количество проблем при разрешении. В целом все споры, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков, характеризовала слабая правовая урегулированность материальных правоотношений, противоречивость сложившейся судебной практики.
Перед тем как рассматривать тематику споров о кадастровой стоимости, остановимся на классификации споров об оценке, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее - ВАС РФ) выделялись две группы дел:
1) величина стоимости объекта оценки, установленная независимым оценщиком, имеет обязательный характер. В таком случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, осуществляется путем предъявления самостоятельного иска;
2) обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки. Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и т. д.).
Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ [4] Закон об оценочной деятельности был дополнен главой 111.1 «Государственная кадастровая оценка». Поскольку изменения введены в действие совсем недавно, суды не располагают опытом рассмотрения дел, вытекающих из новых положений. Однако на основе анализа ранее рассматриваемых споров мы имеем возможность смоделировать спорные ситуации, которые будут возникать на практике. Для того чтобы перейти к таким моделям, необходимо, не вдаваясь в подробности, представить ранее существовавший порядок кадастровой оценки.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 31 6 [5] порядок кадастровой оценки земли осуществлялся по следующим этапам:
1) оценочное зонирование территории и оценка конкретных земельных участков;
2) представление территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости к утверждению результатов кадастровой оценки;
3) утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель нормативным правовым актом органа власти субъекта Российской Федерации.
Согласно приказу Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) [6] механизм определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельных участков следующий:
1) классификация участка в соответствии с категорией и видом разрешенного использования;
2) применение утвержденных удельных показателей;
3) определение кадастровой стоимости.
В суде встречаются споры, в рамках которых обжалуются действия субъектов на всех стадиях проведения государственной кадастровой оценки земель, а именно:
1) оспаривание действий органов кадастрового учета:
• оспаривание действий по направлению представления в орган власти субъекта Российской Федерации на основании поступившего отчета оценщика;
• оспаривание действий по классификации земельного участка в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования;
2) оспаривание действий оценщика и результатов оценки;
3) оспаривание актов органов власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости участков и установлении удельных показателей кадастровой стоимости.
Если сравнить приведенную разновидность споров о кадастровой оценке, сложившуюся в практике арбитражных судов Российской Федерации, со способами защиты нарушенного права в этой сфере, существующими в Великобритании, то мы увидим практически полную их идентичность.
Так, в Великобритании существуют следующие виды апелляций [7]:
• оспаривание оценки или зонирования жилья (отнесение в определенной диапазонной группе шкалы), выполненных государственной организацией VOA (valuation office agency);
• оспаривание действительности заключения, выданного VOA, его несоответствие принятой нормативной базе;
• обжалование оценки с использованием альтернативного отчета, подготовленного частным оценщиком или оценочной компанией.
По сути, в странах с развитым институтом кадастровой оценки мы наблюдаем наличие тех же споров, что свидетельствует
о нормативной сформированности указанного института в России. Однако собственно правоприменение в рассматриваемой сфере находится в стадии становления. Судебная практика по спорам о кадастровой оценке до настоящего времени находится в стадии становления и отличается изрядным разнообразием не только в рамках Российской Федерации, но порой и в рамках одного федерального округа. Для иллюстрации этого тезиса рассмотрим разнообразные подходы к решению подобных дел на примере судебной практики Федерального арбитражного суда Центрального округа.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 июня 2010 года по делу № А54-4675/2009-С5. Результатом государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации, подлежащим утверждению соответствующим органом исполнительной власти, является кадастровая стоимость каждого земельного участка. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной на основании утвержденных удельных показателей без проведения оценки конкретного участка противоречит закону.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2010 года по делу № А62-9514/2009. Проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков осуществляется органом кадастрового учета. Соблюдение административной процедуры и утверждение акта проверки не является доказательством, свидетельствующим о достоверности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки. Достоверность исходных
данных подлежит оценке в рамках рассмотрения заявления об оспаривании действий органа кадастрового учета - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) по субъекту Российской Федерации.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 сентября 2010 года по делу № А62-1290/2010. Кадастровая оценка произведена в рамках государственного контракта иным лицом, а не управлением Росреестра, которое не является стороной договора. Результаты кадастровой оценки утверждены органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Установление недостоверности рыночной информации, положенной в основу кадастровой оценки в рамках рассмотрения дела об оспаривании действий управления Росреестра, невозможно.
Также не способствовал формированию единообразной практики тот факт, что споры о кадастровой оценке оказались подведомственны не только арбитражным судам. Нормативные акты органов власти субъектов Российской Федерации, утверждавшие кадастровую стоимость до 1 ноября 2010 года, оспаривались только в судах общей юрисдикции.
ВАС РФ в определении от 27 июля 2010 года № ВАС-7309/10 сформулировал три различных подхода, сформировавшихся в российской судебной практике.
1 . Государственная кадастровая оценка земель должна завершаться актом определенного содержания, принятым органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Утвержденные этими органами средние показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой именно те результаты государственной кадастровой оценки земель, которые предусмотрены статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и должны использоваться при расчете кадастровой стоимости конкретных земельных участков, равной произведению площади участка на утвержденный средний показатель.
2. Земельное законодательство не предусматривает утверждение исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации кадастровой стоимости каждого земельного участка. При этом оно различает утверждение названным органом государственной кадастровой стоимости земель и последующее внесение органом кадастрового учета в государственный кадастр сведений об экономических характеристиках земельных участков, в том числе их кадастровой стоимости. Допустимо определение кадастровой стоимости органом кадастрового учета в том числе с использованием сведений, не указанных в нормативном акте органа власти субъекта Российской Федерации.
3. Результатом государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации, подлежащим утверждению органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, является кадастровая стоимость каждого земельного участка.
По результатам рассмотрения дела № ВАС-7309/10 Президиумом ВАС РФ был избран первый подход [12].
Анализ указанного дела во взаимосвязи с определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 августа 2010 года № ВАС-9701/10 позволяет сделать вывод о том, что ВАС РФ придерживается позиции невозможности самостоятельного оспаривания достоверности оценки после принятия нормативного акта органом власти субъекта Российской Федерации, утверждающего такую оценку. Вспомнив информационное письмо Президиума ВАС РФ № 92 [3], мы поймем, что такая позиция суда не нова. Имеет место последовательное применение сформулированных в информационном письме постулатов. Однако сейчас этот вывод уже не так однозначен в свете определения ВАС РФ от 18 апреля 2011 года № ВАС-913/11. Но об этом мы поговорим несколько позже. Изначально следует рассмотреть проблемы, которые могут возникнуть при применении главы 111.1 Закона об оценочной деятельности.
Глава 111.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона об оценочной деятель-
ности, безусловно, содержит множество весьма позитивных новелл. Положения закона, предусматривающие проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, позволяющие оспаривать результаты кадастровой оценки не только в судебном порядке, являются весьма положительными и в перспективе должны способствовать снижению нагрузки на суды, повышению уровня достоверности проводимой оценки. Возможные дискуссионные вопросы судебного оспаривания можно спрогнозировать.
Согласно статье 24.11 Закона об оценочной деятельности под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих:
• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Статья 24.17 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.
Применяя позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в информационном письме № 92, следует прийти к выводу, что вопрос о достоверности величины кадастровой стоимости, определенной оценщи-
ком в порядке главы 111.1 Закона об оценочной деятельности, может рассматриваться только в рамках рассмотрения конкретного спора, предметом которого является акт об утверждении результатов кадастровой оценки. Действия по внесению результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости могут быть оспорены только по основаниям нарушения процедуры опубликования и иным процедурным нарушениям, допущенным органом кадастрового учета. Оспаривание достоверности величины кадастровой стоимости в рамках такого дела не может быть осуществлено. Однако этот вывод применим при решении судом вопроса об удовлетворении тех или иных требований.
Ввиду отсутствия четкой правовой определенности на практике можно ожидать возникновения любого спора, касающегося каждой из стадий, оговоренных в статье 24.11 Закона об оценочной деятельности. В такой ситуации все споры, касающиеся оспаривания юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями достоверности величины итоговой стоимости, определенной оценщиком, актов, утверждающих результаты кадастровой оценки земель, действий по осуществлению государственного кадастрового учета, подведомственны арбитражному суду в силу параграфа 1 главы 4, глав 23 и 24 АПК РФ.
Сложность в определении подведомственности вызывают случаи оспаривания акта заказчика, утверждающего результаты кадастровой оценки (издаваемого заказчиком в силу статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности). Этот вопрос тесно переплетается с вопросом о классификации такого акта. От правильного определения характера акта зависит решение таких важнейших процессуальных вопросов, как подведомственность спора, состав суда, рассматривающего спор. Этот вопрос и ранее являлся предметом споров среди юридического сообщества, выносился на обсуждение научно-консультативного совета при ВАС РФ. На интернет-сайте ВАС РФ [13] имеется подробная справка, отражающая две различные позиции в отношении классификации подобного акта.
Ранее сформировавшаяся судебная практика, как ВАС РФ (см. [10]), так и системы судов общей юрисдикции, однозначно определяла указанные акты органов власти как нормативные правовые акты.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами власти субъекта Российской Федерации утверждается средний уровень кадастровой стоимости по району и это, безусловно, нормативный правовой акт.
В силу статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности заказчиками (исполнительный орган власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления) утверждаются результаты определения кадастровой стоимости, то есть результаты оценки всех содержащихся в кадастре объектов недвижимости (ст. 24.13 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.
С одной стороны, акт об утверждении результатов работ по определению кадастровой стоимости обладает признаками ненормативного акта. Содержание такого акта представляет собой утверждение результатов кадастровой оценки конкретных земельных участков. Одним из признаков нормативного правового акта является его принятие (издание) уполномоченным органом в процессе реализации им правотворческой функции. Утверждение результатов государственной кадастровой оценки не является правотворчеством, а представляет
собой определенную процедуру согласования оценки с целью обеспечения контроля над правильностью ее проведения и обоснованностью.
С другой стороны, такой акт рассчитан на неоднократное применение, устанавливает обязательные правила поведения, так как определяет основу налогообложения или выкупной цены земельных участков. Этот акт принимается не применительно к конкретному владельцу земельного участка и подлежит применению независимо от смены собственника, владельца земельного участка. В силу статей 24.11 и 24.18 Закона об оценочной деятельности утвержденные результаты определения кадастровой стоимости подлежат опубликованию. То есть акт заказчика об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обладает признаками нормативного правового акта.
К последнему выводу в ходе Всероссийской конференции «Государственная кадастровая оценка и система налогообложения недвижимости в России» [17] склонялись разработчики Закона об оценочной деятельности, представитель Верховного Суда Российской Федерации. Такая позиция является более предпочтительной.
Одновременно возникает вопрос о подведомственности дел об оспаривании актов, утверждающих результаты кадастровой оценки.
С 1 ноября 2010 года вступили в силу изменения в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, и дела об оспаривании нормативных правовых актов в сфере оценочной деятельности стали подведомственны арбитражным судам.
Поскольку правоотношения по определению кадастровой стоимости регулируются главой 111.1 Закона об оценочной деятельности, нормативный правовой акт, утверждающий результаты кадастровой оценки, должен оспариваться в арбитражном суде. При этом не имеет значения наличие у заявителя-гражданина статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 29 АПК РФ).
Вместе с тем в ходе Всероссийской конференции «Государственная кадастровая
оценка и система налогообложения недвижимости в России» Верховным Судом Российской Федерации было озвучено предположение, что и после 1 ноября 2010 года дела об оспаривании актов уполномоченных органов, утверждающих результаты определения кадастровой стоимости, будут подведомственны судам общей юрисдикции. Позиция базируется на доводе, что оценочная деятельность - это результаты оценки, сам процесс оценки. Принятие нормативного правового акта об утверждении результатов оценки связано с полномочиями органа государственной власти, вытекающими из Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», а не с оценочной деятельностью.
Такой подход представляется несостоятельным, поскольку с 25 октября 2010 года кадастровая оценка относится к сфере отношений, регулируемых Законом об оценочной деятельности.
Также подлежат рассмотрению в арбитражных судах дела об оспаривании нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, изданные в рассматриваемой сфере до вступления в силу главы 111.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Исходя из части 2 статьи 66 ЗК РФ в редакции Федерального закона № 1 67-ФЗ [4] государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Нормативные правовые акты, издаваемые уполномоченным органом в рамках реализации предусмотренных указанным законом положений, следует расценивать как относящиеся к сфере оценочной деятельности. Дела об оспаривании подобных нормативных правовых актов подлежат рассмотрению арбитражным судом.
В случае оспаривания нормативных правовых актов об утверждении результатов государственной кадастровой оценки
земель, изданных органами власти субъекта Российской Федерации до вступления в силу главы 111.1 Закона об оценочной деятельности, такие акты также следует классифицировать как регулирующие отношения в сфере оценочной деятельности. Этот вывод основан на анализе статьи 66 ЗК РФ, статьи 3 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 Федерального стандарта оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (далее - ФСО № 2).
Согласно части 1 статьи 3 Закона об оценочной деятельности в редакции, действовавшей до момента вступления в силу главы 111.1 этого закона, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В соответствии с пунктом 5 ФСО № 2 при осуществлении оценочной деятельности используются виды стоимости объекта оценки, включающие кадастровую стоимость.
Таким образом, издание нормативного правового акта, утверждающего показатели кадастровой стоимости земель, относится к сфере оценочной деятельности. Подобные акты подлежат оспариванию в арбитражном суде.
Изменение Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части подведомственности дел об оспаривании нормативных правовых актов было обусловлено тем, что часть дел, вытекающих из экономических правоотношений, рассматривалась арбитражными судами, а дела об оспаривании нормативных правовых актов в указанных сферах разрешались судами общей юрисдикции. Во избежание конфликта судебных актов и в целях формирования единообразной судебной практики законодатель изменил подведомственность дел в пользу арбитражных судов. Налицо наличие дискуссии по этому вопросу.
В связи с этим во избежание двоякого подхода к применению законодательства, когда одни и те же дела рассматриваются как судами общей юрисдикции, так и ар-
битражными судами, необходимы разъяснения высших судебных инстанций для обеспечения единообразной судебной практики.
Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности к основаниям споров о кадастровой стоимости относятся:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Если в отношении первого основания существует определенная ясность, так как и до внесения изменений в статью 66 ЗК РФ и введения главы 111.1 Закона об оценочной деятельности оно являлось предметом рассмотрения при разрешении соответствующих споров, то в отношении установления рыночной стоимости отсутствует явная определенность.
Статья 66 ЗК РФ фиксирует принцип, согласно которому кадастровая стоимость объекта всегда равна его рыночной стоимости. То есть в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Соблюдение указанного принципа не ограничено какими-либо условиями.
Представляется целесообразным соблюдение указанного принципа и в случаях оспаривания ранее установленной кадастровой стоимости при определении рыночной стоимости земельного участка. Иное означало бы избирательный характер принципа определения кадастровой стоимости объекта.
Процедура применения рассматриваемой нормы до введения главы 111.1 Закона об оценочной деятельности отсутствовала. Согласно статье 24.19 указанного закона реализация упомянутого принципа осуществляется в рамках споров о результатах определения кадастровой стоимости. Предусмотрены две процедуры, как судебного разрешения споров, так и их рассмотрения комиссией.
По мнению Арбитражного суда Тульской области, надлежащим способом судебного оспаривания кадастровой стоимости объектов является обжалование нормативного правового акта заказчика, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Этот вывод согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ [12] и информационном письме Президиума ВАС РФ [3]. Вместе с тем анализ норм статьи 66 ЗК РФ и статьи
24.19 Закона об оценочной деятельности позволяет сделать вывод о возможности судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в рамках преддоговорного спора о цене выкупаемого земельного участка, о размере арендной платы. Если допускается возможность внесудебного пересмотра кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей
24.19 Закона об оценочной деятельности, то такое право, безусловно, должно быть предоставлено суду при разрешении разногласий по договору. В таком случае пересмотр кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с решением суда, что также допускается статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости могут быть как допущенные существенные нарушения законодательства, так и имеющийся отчет об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Так как по смыслу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности целью споров о результатах определения кадастровой стоимости является пересмотр такой стоимости, рассмотрение подобных дел предлагается осуществлять во взаимосвязи с проведением рыночной оценки объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Рассмотрение дел об оспаривании нормативных правовых актов или ненормативных правовых актов сопряжено с необходимостью установления нарушения прав заявителя. Нарушение прав заявителя в результате кадастровой оценки земель суду надлежит устанавливать путем оцен-
ки представленного сторонами отчета о рыночной стоимости объекта либо посредством проведения экспертизы определить действительную рыночную стоимость оцениваемого объекта на момент проведения его кадастровой оценки. Все иные формальные нарушения, если они не повлияли на правильность определения кадастровой стоимости объекта, не должны служить основанием для удовлетворения требований по оспариванию результатов кадастровой оценки, поскольку они не влияют на права заявителя.
В любом случае в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при представлении в суд отчета о рыночной стоимости объекта кадастровой оценки необходимо требовать представления положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации.
Более подробный анализ возможных случаев оспаривания результатов кадастровой оценки путем представления отчета об определении рыночной стоимости объекта подводит нас к вопросу: насколько существенным должно быть превышение кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью, чтобы такое расхождение послужило основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки? Этот вопрос тесно связан с проблемой допустимых расхождений в значениях итоговой стоимости оцениваемого объекта различными оценщиками. Проблема находится, скорее, в экономической, нежели чем юридической плоскости. Она озвучивается и активно обсуждается профессиональными оценщиками, однако сегодня путей ее решения, равно как нормативно выработанных рекомендаций, не существует.
Выявленные расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью независимо от степени таких расхождений должны служить основанием для пересмотра кадастровой стоимости. Этот вывод основывается
на необходимости безусловного соблюдения принципа, сформулированного в статье 66 ЗК РФ, согласно которому кадастровая стоимость равна рыночной стоимости объекта. С юридической точки зрения, введение критерия существенного превышения кадастровой стоимости над рыночной при рассмотрении подобных дел представляется нецелесообразным, так как он весьма трудно реализуем практически. При отсутствии четких критериев существенности различий двух стоимостей это обстоятельство будет являться сугубо оценочным, что не поспособствует формированию единообразной судебной практики.
На мой взгляд, следует строго придерживаться определенной законом формулы:
Кадастровая стоимость = рыночная стоимость.
Следующим практическим вопросом, который можно спрогнозировать, является вопрос о правовых последствиях признания акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки недействующим полностью либо в части. Как в этом случае исчисляется кадастровая стоимость соответствующих земельных участков?
В целях решения проблемы определения кадастровой стоимости в случае признания соответствующего акта недействующим предлагается следующий подход. Рассматривая подобные споры суд, как уже было указано, должен расценивать их как споры о пересмотре кадастровой стоимости. Поскольку при их рассмотрении будет определяться действительная рыночная стоимость объекта, то по аналогии с рассмотрением споров комиссией (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности) решение суда должно являться основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. То есть, признавая недостоверными результаты определения кадастровой стоимости, суд должен отразить в решении действительную рыночную стоимость такого объекта, которая будет внесена в кадастр.
Безусловно, указанный вариант наиболее приемлем для случаев оспаривания
результатов кадастровой оценки ввиду определения рыночной стоимости объекта или допущенных нарушений в ходе самой оценки (когда потребуется проведение экспертизы по делу).
По преддоговорным спорам также следует устанавливать действительную рыночную стоимость объекта, которая на основании решения суда должна быть внесена в кадастр.
Второй вариант решения вопроса заключается в том, что в случае выявления недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, суд должен признать недействующим нормативный правовой акт, констатировав, что такие нарушения могли повлиять на итоговую величину стоимости. Соответствующие сведения исключаются из кадастра недвижимости, а заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности (абз. 25 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).
Таковы проблемы, с которыми в первую очередь столкнется судебная система при разрешении споров о кадастровой стоимости. На все эти вопросы мы не сможем с полной уверенностью однозначно и правильно ответить сейчас, так как не можем предугадать, каким путем пойдет судебная практика как в отдельно взятых регионах, так и в стране в целом. Вместе с тем своевременно озвучив и задумавшись над ними, мы ускорим разрешение этих проблем высшими судебными инстанциями.
Так, по итогам Всероссийской конференции «Государственная кадастровая оценка и система налогообложения недвижимости в России» Арбитражным судом Тульской области перечень рассмотренных проблемных вопросов был направлен в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации для выработки рекомендаций. Первым результатом должно стать постановление Прези-
диума ВАС РФ по делу № ВАС-913/11. Как я уже отмечал, определением ВАС РФ от 18 апреля 2011 года № ВАС-913/11 на рассмотрение Президиума ВАС РФ передано дело, отражающее многообразие существующих подходов к разрешению споров о кадастровой оценке. Согласно данным [13], Президиум ВАС РФ отменил судебные акты судов нижестоящих инстанций, содержащих различные подходы к разрешению спора о кадастровой оценке, и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В том числе было отменено постановление суда кассационной инстанции, указывающее на возможность оспаривания результатов кадастровой оценки только в рамках обжалования нормативного правового акта, утверждающего результаты кадастровой оценки земли. В настоящее время полный текст постановления не подготовлен, и мотивы принятия такого судебного акта остаются неизвестными. Остается рассчитывать на то, что полный текст постановления Президиума ВАС РФ по делу № ВАС-913/11 внесет достаточную ясность в проблему разрешения споров о кадастровой оценке земель, поскольку урегулированная и однозначная судебная практика позволяют участникам правоотношений правильно и четко выбирать модель поведения, быстро и эффективно восстанавливать нарушенные права.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
3. О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92.
4. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные зако-
нодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ (с изменениями от 28 декабря 2010 года).
5. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель : постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316.
6. Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 1 2 августа 2006 года № 222.
7. Мунро-Фора Поль. Налогообложение недвижимости: мировой опыт и российские перспективы // Оценочная деятельность. 2010. № 4.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 июня 2010 года по делу № А54-4675/2009-С5.
9. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2010 года по делу № А62-9514/2009.
10. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 сентября 2010 года по делу № А62-1290/2010.
11. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2010 года № ВАС-7309/10.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2010 года № 7309/10.
13. и^: http://www.arbitr.ru/nks/meet-^8/18397^^
14. О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года № 48.
15. Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации : Федеральный закон от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ.
16. Цель оценки и виды стоимости : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.
17. и^: http://www.akm.ru/rus/conferenc-
es/100921/index.html
18. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 августа 2010 года № ВАС-9701/10.
19. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2011 года № ВАС-913/11.
* * *
Ш пекЬогоу, Бауеііеу
£ ратЧпегБ
+7 (495) 646 81 76
contacts@nsplaw.ru
www.nsplaw.ru
ОБЗОР НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИИ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СОСТОЯНИЮ НА 07. 10. 2011
Е. Знаменская - юрист юридической фирмы «Некторов, Савельев и Партнеры»
А. Киселев - юрист юридической фирмы «Некторов, Савельев и Партнеры»
I. Условие договора купли-продажи о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности не исключает правовых оснований для государственной регистрации перехода права собственности (ЗАО «Юг Регион Недвижимость» УБ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Дело № 5785/11*).
Сторонам договора купли-продажи административного помещения, в котором было предусмотрено, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение. Не согласившись с таким отказом, ЗАО «Юг Регион Недвижимость» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным соответствующего решения управления и об обязании управления осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.
Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении заявленных требований отказали, посчитав, что фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, требующегося для регистрации права собственности.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) с такой позицией не согласилась, отметив, что статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащие положения об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и правила о передачи недвижимости, не содержат обязательного условия о передаче продавцом покупателю недвижимого имущества до государственной регистрацим перехода права собственности на недвижимость и необходимости подтверждения такой передачи для государственной регистрации перехода права. Президиум ВАС РФ согласился с таким толкованием коллегии судей ВАС РФ и удовлетворил заявленные истцом требования.
II. Допускается истребование объектов недвижимости, сохранившихся в натуре, даже в случае когда зарегистрированные права на эти объекты были утрачены в связи с образованием новых объектов недвижимости (Общество «Магазин «Элиас» УБ Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Дело № А56-7754/2009)
В результате рейдерского захвата общества «Магазин «Элиас» (далее - общество) (незаконная уступка долей, назначение нового генерального директора) недвижимое имущество общества (нежилые помещения и доля в праве собственности на земельный участок) были проданы третьему лицу, которое впоследствии перепродало их ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Впоследствии нежилые помещения вошли в состав единого объекта - здания с собственным кадастровым номером. Аналогично земельный участок был присоединен к другому участку в результате перераспределения земель, и новый единый земельный участок приобрел собственный кадастровый номер.
Окончание на с. 110
* Подробнее с материалами дел вы можете ознакомиться на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru/
