CC BY
87
НАУКИ О ЗЕМЛЕ EARTH SCIENCE
Пути повышения эффективности использования земельно имущественного
комплекса
Ways to improve the efficiency of land and property complex use
Багдасарян Михаил Ашотович,
Optimal Group
Bagdasarian Mikhail Ashotovich Аннотация. В статье рассмотрены пути повышения эффективности использования земельно-имущественного комплекса. Цель работы - исследовать подходы и направления, связанные с развитием земельно-имущественных отношений.
Развитие земельно-имущественных отношений и повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом (ЗИК) выступает сложной многоаспектной проблемой, в рамках которой необходимо исследовать ряд вопросов, касающихся форм собственности и хозяйствования, рынка земли и недвижимости, оценки единого объекта недвижимости, земельного налога и налога на имущество, землепользования, структуры и органов управления земельно-имущественным комплексом и т.д.
Анализ действующей системы управления ЗИК свидетельствует о том, что в нем часто отсутствуют определенные элементы стратегического, тактического и оперативного уровней принятия управленческих решений. Управленческие решения принимаются на основе текущего технического состояния и функционального назначения, при этом, не учитывается конъюнктура рынка, возможная реконструкция, модернизация, перепрофилирование объекта недвижимости.
Автор приходит к выводу, что процесс управления земельно-имущественным комплексом - это сложная административно-правовая, социально-экономическая и информационная система, обеспечивающая выполнение своих функций, обусловливающая пространственную ограниченность территории муниципального
образования, территориальное совмещение производственных объектов со средой постоянного обитания населения и высокую плотность размещения искусственных объектов недвижимости; негативные изменения состояния земель, происходящие под воздействием активных отрицательных процессов по причине роста техногенных нагрузок и загрязнений и др.
Формирование системы управления земельно-имущественным комплексом должно быть основано на правовой обеспеченности; экономически обоснованной и социально справедливая системе налогообложения объектов недвижимости; согласованности различных видов правоустанавливающей и регулирующей документации, обязательности экономического оборота максимального количества объектов муниципальной собственности, а также оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и развитии инфраструктурной обеспеченности территорий и создании условий для повышения инвестиционной привлекательности территорий и др.
Summary. The article considers ways to improve the efficiency of land and property complex use. The purpose of this work is to study the trends and directions related to the development of land and property relations.
The development of land-property relations and improving the efficiency of the management of land and property complex (ZEKE) is a complex multidimensional problem in which it is necessary to investigate a number of issues relating to forms of ownership and management, land market and real estate evaluation of single property tax, land tax and property tax, land use, structure and governance of land and property complex, etc.
Analysis of the current management system of ZIK shows that it often lacks certain elements of the strategic, tactical and operational levels of management decision — making. Management decisions are made on the basis of the current technical condition and functional purpose, without taking into account market conditions, possible reconstruction, modernization, or re-profiling of the property.
The author comes to the conclusion that the process of managing the land and property complex is a complex administrative, legal, socio-economic and information system that ensures the performance of its functions, which determines the spatial limitation of the territory of the municipality, the territorial combination of production facilities with the permanent habitat of the population and a high density of artificial real estate; negative changes in the state of land that occur under the influence of active negative processes due to the growth of man-made loads and pollution, etc.
The formation of the land and property complex management system should be based on legal security; an economically sound and socially fair system of taxation of real estate objects; coordination of various types of legal and regulatory documentation, mandatory economic turnover of the maximum number of municipal property objects, as well as optimization of procedures for the formation and provision of land plots for construction and development of infrastructure provision of territories and creating conditions for increasing the investment attractiveness of territories, etc.
Ключевые слова: земельно-имущественный комплекс, эффективность использования, земли, недвижимость, стратегия развития.
Keywords: land and property complex, efficiency of use, land, real estate, development strategy.
Введение. Земельные участки и связанные с ними иные объекты недвижимости выступают как основа деятельности человека. Соответственно, именно это определяет их важность для социальной и экономической жизни общества.
Развитие земельно-имущественных отношений и повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом (ЗИК) выступает сложной многоаспектной проблемой, в рамках которой необходимо исследовать ряд вопросов, касающихся форм собственности и хозяйствования, рынка земли и недвижимости, оценки единого объекта недвижимости, земельного налога и налога на имущество, землепользования, структуры и органов управления земельно-имущественным комплексом и т.д.
В течение последних пятнадцати лет земельно-имущественные преобразования практически не касались вопросов, связанных с рациональным и эффективным использованием земель и иной недвижимости. Соответственно, формирование основных направлений совершенствования управления развитием земельно-имущественного комплекса должна: обеспечить финансовую, организационную и методическую поддержку для создания в России эффективно функционирующей системы управления земельно-имущественным комплексом, скоординировать принятие на региональном и местном уровнях мер, направленных на создание условий для развития отраслей хозяйственного комплекса, учитывая конкурентные преимущества регионов и муниципальных образований, оптимизировать процедуры формирования и предоставления земельных участков для различных объектов земельно-имущественного комплекса, развивать инфраструктурную обеспеченность территорий и создать условия, способствующие повышению конкурентоспособности отраслей народного хозяйства в регионе, а также решить вопросы социального развития, совершенствовать и
осуществлять контроля за соблюдением градостроительного и земельного законодательства. Цель работы - рассмотреть пути повышения эффективности использования земельно-имущественного комплекса.
Результаты. Как признак целостности управленческой системы земельно-имущественного комплекса муниципального образования наряду с политико-экономической характеристикой обязательно используют ее территориальный параметр. По причине того, что объекты недвижимости (здания, строения и т.д.) расположены на земельных участках, данные элементы должны быть рассмотрены в совокупности. Объект недвижимости - это юридически обособленная (индивидуализированная) часть недвижимости, включающая один земельный участок и все прочно связанные с ним объекты и (или) части таких объектов, переместить которые без несоразмерного ущерба их назначению нельзя. Соответственно, земельные участки -это основа единого объекта недвижимости, она определяет его месторасположение. Сама по себе земля может выступать как объект права, выступая основой существующего или будущего объекта недвижимости. Без земли нет существования иной недвижимости, в то же время у пустующих земельных участков без возведенных на них зданий отсутствует потенциал доходного объекта, исключение составляют земли сельскохозяйственного и рекреационного назначения.
Управление ЗИК в муниципальных образованиях основано на особом подход к земле, которая, с одной стороны, выступает как экономический и социальный объект, а с другой - как к природный объект, требующий активного управления [1]. Система управления ЗИК сегодня формируется на основе ряда условий функционирования:
1. В муниципальных образованиях должна быть создана целостная система управления объектами ЗИК, которая будет способствовать их рациональному и комплексному использованию без учета видов прав и разрешенного использования.
2. Необходимо обеспечить функционирование многообразия объектов ЗИК муниципальных образований, которые способны удовлетворить многочисленные потребности местного населения.
Соответственно, формирование системы управления ЗИК выступает как необходимое условие их рационального использования как важнейшего экономического ресурса, средство обеспечения приоритета общественных интересов в процессе определения характера использования земельных участков; инструмент, обеспечивающий равенство хозяйствующих субъектов, использующих земельный участок и иное
недвижимое имущество и позволяющий обеспечить формирование доходной части бюджетов региона и муниципального образования.
На основании анализа мировой практики можно заключить, что процесс управления ЗИК осуществляется на трех уровнях принятия управленческих решений. Первый является стратегическим, его цель -планировать использования объектов недвижимости на ближайшие 3-5 лет.
На втором уровне разрабатывается комплекса решений по реализации стратегических планов использования недвижимости на первый этап и определяется на 1-3 года.
На третьем этапе происходит ежегодное планирование и осуществление мероприятий, направленных на содержание объектов недвижимости в соответствии с тактическими решениями.
Анализ действующей системы управления ЗИК свидетельствует о том, что в нем часто отсутствуют определенные элементы стратегического, тактического и оперативного уровней принятия управленческих решений. Управленческие решения принимаются на основе текущего технического состояния и функционального назначения, при этом, не учитывается конъюнктура рынка, возможная реконструкция, модернизация, перепрофилирование объекта недвижимости.
Экономическое обоснование стратегического плана, включающего хорошо продуманный предварительный расчет-прогноз будущей эксплуатации, очень важно, так как он позволяет:
- анализировать спрос и предложение в отношении объекта недвижимости и его доли на рынке;
- прогнозировать возможные изменения спроса и предложения на рынке, демографические факторы, развивать покупательную способность, определять предпочтения населения в отношении места проживания и т.п.;
- разделять местную ситуацию на ряд зон (анализировать слабые и сильные стороны, возможности и опасности со стороны рынка);
- рассматривать различные варианты, из которых может быть сделан окончательный выбор, чтобы эффективнее использовать шансы и предотвратить угрозы.
Данная информация позволит принять решение, связанное с выбором объектов, инвестиции в которые являются необходимыми и оправданными.
Стратегическая цель государственной политики направлена на то, чтобы обеспечить условия для эффективного использования земли и иной недвижимости и развивать ЗИК для обеспечения устойчивого экономического развития Российской Федерации [5].
Граждане и юридические лица в качестве основной цели ставят перед собой улучшение условий существования и получение стабильных доходов от использования, принадлежащей им недвижимости. Цели государства по использованию недвижимости, а также способы достижения этих целей касаются интересы всех членов общества.
Государство, выступая участником земельно-имущественных, не может только преследовать цель максимизации доходов от принадлежащей ему недвижимости, так как она имеет непосредственную связь с осуществлением политической власти [3]. В соответствии с основным законом РФ, государство должно создать условия, обеспечивающие достойную жизнь и свободную жизнь человека. Соответственно, цель управления ЗИК - создать и обеспечить функционирование системы земельно-имущественных отношений и пользование недвижимостью, которая позволит обеспечить достаточно высокий уровень экологических и социальных условий жизни, развивать эффективную предпринимательскую, общественную и иную деятельность, формировать условия сохранения и умножения свойств недвижимости, получать максимум поступления финансовых средств в федеральный, региональный и местные бюджеты [4]. В соответствии с целью, приоритетной задачей государственной политики становится развитие системы земельно-имущественных отношений и управления земельно-имущественными комплексами на всех уровнях [3].
Обсуждение. Направления совершенствования управления ЗИК связаны с рядом управленческих решений, куда входит:
- правовое, организационное и экономическое обеспечение (организация учета земли и объектов капитального строительства, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценки земельных участков и иных объектов недвижимости), создающая необходимую методическую базу для принятия управленческих решений;
- массовое регулирование (осуществление налогообложения, территориального зонирования, регулирования деятельностью профессиональных участников сферы управления недвижимостью), обеспечивающее воздействие органов управления на множество субъектов прав на землю, недвижимое имущество;
- индивидуальное регулирование, предназначенное для воздействия на отдельные объекты недвижимости.
С этой целью реализуются следующие методы: 1. Административно-правовой метод, основой которого выступает реализация государством своих функций по управлению, отраженных в законодательстве.
2. Экономический метод, в процессе которого создаются экономические стимулы и показатели, обеспечивающие реализацию государственной политики в области земельно-имущественных отношений [4].
Особо значимо в современных условиях формирование эффективной системы экономических инструментов - это наиболее действенный и сложный метод воздействия в сфере управления земельно-имущественным комплексом.
Соответственно, создание эффективной системы управления ЗИК преследует достижение следующих целей:
- создать инфраструктуру рынка недвижимости;
- увеличить доходы местного бюджета на основе эффективного управления ЗИК;
- оптимизировать структуру собственности для того, чтобы обеспечить устойчивые предпосылки для экономического роста;
- вовлечь максимальное количество объектов муниципальной собственности в процесс совершенствования управления;
- повысить конкурентоспособность коммерческих организаций, улучшение финансово-экономических показателей их деятельности, чтобы повысить инвестиционную привлекательность территории;
- увеличить объемы строительства, сформировать эффективные механизмы регулирования градостроительной деятельности;
- исключить возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью.
С этой целью необходимо провести полную инвентаризацию объектов недвижимости, разработать и реализовать систему учета этих объектов и оформить права на них, а также классифиуировать объекты муниципальной собственности по признакам, определяющим специфику управления, оптимизировать количество объектов управления и перейти к пообъектному управлению и создать необходимую правовую базу, которая позволит использовать различные способы распоряжения областным имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал). Достижение целей управления ЗИК возможно, если объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).
Заключение. Процесс управления земельно-имущественным комплексом - это сложная административно-правовая, социально-экономическая и информационная система, обеспечивающая выполнение своих функций, обусловливающая пространственную ограниченность территории муниципального образования,
территориальное совмещение производственных объектов со средой постоянного обитания населения и высокую плотность размещения искусственных объектов недвижимости; негативные изменения состояния земель, происходящие под воздействием активных отрицательных процессов по причине роста техногенных нагрузок и загрязнений и др.
Формирование системы управления земельно-имущественным комплексом должно быть основано на правовой обеспеченности; экономически обоснованной и социально справедливая системе налогообложения объектов недвижимости; согласованности различных видов правоустанавливающей и регулирующей документации, обязательности экономического оборота максимального количества объектов муниципальной собственности, а также оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и развитии инфраструктурной обеспеченности территорий и создании условий для повышения инвестиционной привлекательности территорий и др.
Список использованной литературы
1. Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Том 2. Управление земельными ресурсами. // А. А. Варламов. - М.: КолосС. 2014. — с. 277.
2. Ершов В.А.: Все о земельных отношениях. — М.: ГроссМедиа Ферлаг : РОСБУХ, 2013.
3. Кухтин П. В. Зарубежный опыт государственного управления землями крупных городов. // П. В. Кухтин. Науковедение. - 2014. — № 6 (25). - с. 3.
4. Фокин, С. В. Земельно-имущественные отношения. Учебное пособие / С.В. Фокин, О Н. Шпортько. — М.: Альфа, Инфра-М, 2014. — 272 c.
5. Хаметов Т. И. Содержание системы управления земельно- имущественным комплексом. // Т. И. Хаметов. Вестник Самарского государственного экономического университета. — 2014. — № 8 (46). — с. 116.
References
1. Varlamov A. A. Land cadastre: in 6 vols. Volume 2. Management of land resources. // A. A. Varlamov. — Moscow: Koloss. 2014. — p. 277.
2. Yershov V. A.: All about land relations. — M.: Grossmedia Verlag: ROSBUKH, 2013.
3. kukhtin P. V. Foreign experience of state management of lands of large cities. // P. V. Kukhtin. Science studies. - 2014. — № 6 (25). - p. 3.
4. Fokin, S. V. Land and property relations. Textbook / S. V. Fokin, O. N. shportko. — M.: alpha, Infra-M, 2014. — 272 p.
5. Khametov T. I. Content of the land and property complex management system. // T. I. Khametov. Bulletin of the Samara state University of Economics. — 2014. — № 8 (46). — p. 116.
