CC BY
45
УДК 68.75.41.34 Ю.М. Рогатнев
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ОСНОВА ОБЕСПЕЧЕНИЯ УСТОЙЧИВОСТИ И ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
Работа посвящена новому мероприятию по обеспечению сельскохозяйственного производства и эффективного использования и развития сельскохозяйственной недвижимости - ленд-девелопменту. Рассмотрен порядок решения проблем развития земель и связанных с ней других объектов земельно-имущественного комплекса. В рамках проработки проекта ленд-девелопмента разработана концепция развития сельскохозяйственной территории, центральным звеном которой является определение площади и качества отдельных сельскохозяйственных угодий как оснований установления экономической пригодности угодий и отдельных хозяйственных участков. Выделены этапы разработки аналитической части концепции. Обоснована необходимость проведения анализа состояния и использования имеющихся и арендуемых для использования зданий и сооружений с установлением физического и морального износа объектов, их фактической производственной мощности и загруженности. Как итоговый этап выделена разработка предложений по развитию земельно-имущественного комплекса сельскохозяйственной организации. После разработки концепции развития рекомендовано проведение детальной проработки развития каждого объекта недвижимости.
Ключевые слова: сельскохозяйственный ленд-девелопмент, оценка пригодности земель, эффективность использования, условия использования земель, развитие земельно-имущественного комплекса.
Введение
В процессе сельскохозяйственного производства основу его осуществления составляют следующие факторы производства - земля, рабочая сила, здания, сооружения, сельскохозяйственные машины и механизмы, финансовые средства. Все факторы, кроме рабочей силы и финансовых средств, входят в сельскохозяйственный земельно-имущественный комплекс. Для обеспечения функционирования производства необходимо организация трех взаимосвязанных систем: рабочей силы, финансов, а главное - земельно-имущественного комплекса. При этом первые две системы достаточно изменчивы и подвержены воздействию общества. Они организуются в процессе текущей деятельности. Земельно-имущественный комплекс, напротив, более устойчив. Его отдельные составные части создаются достаточно длительный период: здания, сооружения - более года, а почвы - десятилетиями и столетиями. Кроме того, здания и сооружения нормально функционируют десятилетиями, а земельные ресурсы -столетия. Эти структурные части земельно-имущественного комплекса являются недвижимым имуществом и не могут перемещаться. При управлении земельно-имущественным комплексом необходимо прибегать к более тщательной проработке управленческих решений. Все структурные части, как правило, взаимосвязаны и обусловливают друг друга [1]. Оптимизация сельскохозяйственного земельно-имущественного комплекса как механизм обеспечения устойчивого и эффективного развития сельскохозяйственного производства в период плановой экономики производилась раздельно, по структурным частям. Все проблемы, связанные с оптимизацией использования земли, решались методами землеустройства Размещение зданий и сооружений в процессе планирования развития территорий, приобретение машин и оборудования - на основании организационно-хозяйственных планов. Это было связано с тем, что земля как производственный ресурс не являлась имуществом.
Методические положения проведения сельскохозяйственного ленд-девелопмента
В настоящий момент в связи с обретением земельными ресурсами статуса имущества появилась возможность решения проблем землепользования в составе всего имущественного комплекса. Для сельскохозяйственного производства земля играет роль основы земельно-
© Рогатнев Ю.М., 2015
имущественного комплекса. Отдельные ее части выступают основным и незаменимым фактором в производстве продукции, остальные обеспечивают это производство, создают условия. Если рассматривать структуру имущества, то здания и сооружения, несмотря на статус недвижимого имущества, выступают принадлежностью земли как главного средства производства. Тем более, оборудование, машины и механизмы являются принадлежностями земли - недвижимого имущества и зданий и сооружений (как недвижимого имущества).
В рамках ранее применявшихся мероприятий по развитию факторов производства решать такие комплексные проблемы затруднительно. На наш взгляд, целесообразно использовать механизмы нового мероприятия, имеющего цель - развитие недвижимости, - ленд-девелопмента [2]. В этом мероприятии возможно объединение проблем развития землепользования и других имущественных объектов и доведения их до конкретной реализации в условиях сложного правового статуса отдельных объектов недвижимости.
Основным структурным элементом ленд-девелопмента является разработка концепции развития сельскохозяйственной территории. Центральным звеном концепции становится развитие свойств и систем организации земли. Использование земли в сельскохозяйственных организациях имеет следующие направления:
- непосредственное производство сельскохозяйственных продуктов и сырья на сельскохозяйственных угодьях,
- размещение зданий и сооружений, которые обеспечивают условия использования земли на несельскохозяйственных угодьях.
Для непосредственного использования земель при производстве предназначены сельскохозяйственные угодья. Установление их площади и качества - центральное звено концепции проекта ленд-девелопмента. Площади и качество отдельных сельскохозяйственных угодий зависят от задач бизнеса сельскохозяйственной организации и фактического состояния земель. Поэтому первым этапов является установление пригодности земель для решения бизнес-задач коммерческой организации.
Определение природной пригодности хозяйственных участков для использования под различные угодья производится на основании почвенной карты, развития деградационных процессов, ограничений и обременений в использовании на основании введенных и зарегистрированных сервитутов (публичные, договорные, судебные) - пригодные без ограничения в использовании, пригодны при выполнении ограничений или проведении дополнительных мероприятий, не пригодны. Результаты ограничения - снижение урожайности от действия негативных процессов, действия ограничений и обременений, прирост ежегодных затрат на проведение дополнительных мероприятий. При определении природной пригодности устанавливаются мероприятия, позволяющие отдельные участки сделать таковыми.
Определяется экономическая пригодность угодий и отдельных хозяйственных участков. Это осуществляется на основании определения эффективности использования пахотных участков под посевы различных культур - устойчиво неэффективные (даже в благоприятные годы), не постоянно эффективные, устойчиво эффективные (недостаточно, низко-, средне- и высокоэффективные) под полный плодосмен - под группы культур и отдельные культуры. Оценка эффективности производится с учетом ограничений и обременений, вызывающих снижение урожайности, увеличение затрат, а также налогообложения, аренды земли. Подобным образом оценивается экономическая пригодность использования участков под сенокосы и пастбища.
Следующим этапом концепции является оценка условий использования земель - обеспеченности трудовыми ресурсами, сельскохозяйственной техникой, финансовыми ресурсами.
Оценка трудообеспеченности основана на расчете требуемых трудовых ресурсов и фактического их обеспечения. Устанавливается влияние трудообеспеченности на сроки выполнения работ, снижение урожайности от нарушения сроков посева и уборки.
Оценка машинообеспеченности связана с расчетом требуемых машин и агрегатов и сопоставлением с фактическим обеспечением. Определяется влияние уровня машинообеспе-
ченности на сроки выполнения работ, снижение урожайности от нарушения сроков посева и уборки, затраты на лизинг (аренду дополнительной техники).
Оценка финансовой обеспеченности растениеводства производится путем расчета финансовых средств для проведения дополнительных ежегодных мероприятий, на лизинг, аренду и сопоставления расчетных параметров с фактическим обеспечением.
Анализ условий использования земли позволяет определить уровень использования природного и экономического потенциала земли. Для этого производится:
- сопоставление фактической и нормативной урожайности (расчетной), в том числе с учетом ограничений и условий использования земли;
- сопоставление расчетной и фактической затратности, производственного и общего эффекта и эффективности по культурам и отрасли растениеводства в целом, эффективности использования земли и общей эффективности. Отмечается: если производственная эффективность выше, это означает потерю эффективности от различия в объемах и стоимости произведенной и реализованной продукции, значительное увеличение затрат на обращении, общехозяйственных затрат. Если производственная эффективность от использования земли ниже итоговой, растениеводство в целом - низкоэффективное производство.
В завершении аналитической части концепции необходимо провести анализ состояния и использования имеющихся и арендуемых для использования зданий и сооружений. При этом устанавливается как физический, так и моральный износ этих объектов, их фактическая производственная мощность и загруженность.
Следующим этапом является разработка предложений по развитию земельно-имущественного комплекса сельскохозяйственной организации.
Развитие земли как имущества связано с изменением площади и свойств отдельных хозяйственных участков. Возможны три варианта решения - увеличение площади, сокращение площади, улучшение угодий, направленное на увеличение продуктивности, снижение затратности пахотных угодий.
Необходимость увеличения площади сельскохозяйственных угодий связана с расширением масштабов производства, введением более землеемких отраслей АПК. Это возможно только при достаточной трудо- и машинообеспеченности, а также при наличии финансовых средств как для увеличения площади отдельных угодий, так и приобретения дополнительной сельскохозяйственной техники.
Методы решения проблемы увеличения угодий - освоение земель, трансформация угодий, рекультивация. Освоение земель, трансформация угодий, рекультивация участков, находящихся в собственности предприятия, решается на основании оценки пригодности и перспективной эффективности отдельных хозяйственных участков. Эффективным будет предложение, в котором перспективная эффективность использования участка угодий будет не ниже, чем средняя эффективность производства в целом и фактическая эффективность при существующем виде использования. Следует проводить маржинальный анализ эффективной удаленности участка и расчет снижения эффективности от изменения трудообеспеченности и машинообеспеченности использования земель.
При освоении земель, находящихся в собственности у юридического лица, для которого осуществляется ленд-девелопмент, необходимо установить, что разрешенное использование и публичные ограничения позволяют изменить вид угодий на конкретном участке. В противном случае необходимо решение органа, установившего разрешенное использование или ограничения в использовании по данному вопросу. Освоение земель, не находящихся в собственности предприятия, имеет дополнительные стадии решения вопроса - получение согласия собственника на освоение с последующей арендой или покупка этого участка. Но в том и другом случаях предварительно необходимо создание земельного участка, постановка на кадастровый учет и регистрация прав. По отобранным таким образом участкам определяется эффективность необходимых инвестиций. В случае необходимости создания земельного
участка необходимый объем инвестиций дополнительно включает единовременные транзак-ционные затраты. И только при обеспечении достаточной эффективности инвестиций проектное решение по освоению, трансформации и рекультивации может считаться эффективным и пригодным для реализации.
Допустимым вариантом увеличения площади сельскохозяйственных угодий является аренда или покупка земельных участков с пахотными угодьями. Производится проверка пригодности по почвам с учетом наложенных ограничений, а также эффективности использования земель с учетом изменения условий их использования. При этом эффективным такое решение будет, если эффект и эффективность от использования арендованного или купленного участка будут не ниже среднего уровня по землепользованию. В данной ситуации затратность участка увеличится за счет арендной платы или денежных средств на покупку участка.
Необходимость сокращения угодий связана с размещением отдельных зданий, сооружений, лесных полос, выводом из использования неэффективных участков пашни и кормовых угодий для обеспечения повышения общей эффективности отрасли, передачей участков в аренду (арендная плата выше получаемого дохода).
Исходя из действующего законодательства сельскохозяйственные товаропроизводители вправе самостоятельно хозяйствовать на земельном участке. Допустимо любое использование для сельскохозяйственного производства, если оно не противоречит установленным ограничениям (сельскохозяйственные здания и сооружения, полевые дороги). Эффективным является смена вида угодий, если полученный доход по новому использованию больше существующего, а инвестиции на создание объектов окупаются в нормативные сроки.
В случае наличия участков пашни, на которых отсутствует эффективность растениеводческого производства или она ниже уровня установленного хозяйством, пахотные участки выводятся из пахотного оборота в кормовые угодья или сдаются в аренду, продаются. При оформлении земельного участка единовременные транзакционные затраты окупаются в установленный для инвестиций срок.
В случае сокращения масштабов производства и отсутствия потребности в части пахотных или кормовых угодий они могут сдаваться в аренду или продаваться. Более сложным представляется сокращение масштабов производства вследствие снижения трудо-, машино-обеспеченности процессов растениеводства и отсутствия достаточных финансовых средств. Производится сравнение эффекта, недополученного на участке, продаваемом или сдаваемом в аренду, с ценой продажи и аренды. Арендная плата должна быть не меньше ранее получаемого дохода, скорректированного коэффициентом риска. А цена продажи определяется путем капитализации дохода, также скорректированного с учетом риска производства со сроком капитализации в 33 года. Сокращение площадей возможно в случае устранения недостатков землепользования (как один из возможных способов).
Сложным моментом при сокращении площади угодий (кроме сдачи в аренду) является корректировка размера земельной доли при общей, совместной и долевой, собственности. Сокращение площади сельскохозяйственных угодий в этом случае должно происходить по согласию участников общей собственности (решение общего собрания). При этом сокращение размера земельной доли должно коснуться всех участников долевой собственности.
Улучшение земель необходимо с целью повышения продуктивности угодий, эффективности использования земли путем проведения мелиоративных работ, защиты земель от негативного воздействия. Улучшение угодий проводится, если нет запрета в системе ограничений. Эффективность от мероприятия по улучшению оценивается двояко. Эффективность дополнительных инвестиций не должна быть ниже, чем эффективность от фактического использования улучшаемого участка угодий, а произведенные мероприятия не должны снижать достигнутую эффективность использования участка. Кроме того, окупаемость инвестиций происходит в установленные нормативные сроки. Эти мероприятия не требуют изменения размера других производственных ресурсов и совершенствования земельных отношений. Однако имеется исключение для особого вида улучшения угодий. Оно касается совер-
шенствования земельных отношений. Совершенствование правового режима использования снимает ряд ограничений в использовании земель, что дает в отдельных случаях как прирост продуктивности (использование удобрений и химических средств), так и снижение затрат (право проезда, прохода, прогона скота и т.д.).
К числу улучшений свойств территории (развитие земли как имущества) относится размещение других объектов недвижимости (здания, сооружения). Эти объекты имеют разные функциональные значения:
- повышающие и сберегающие природный потенциал земли (оросительные и осушительные каналы, лесные полосы, противоэрозионные гидротехнические сооружения, сооружения по инженерной защите территории);
- обеспечивающие транспортное обслуживание территории (дороги);
- обеспечивающие непосредственное сельскохозяйственное производство всей организации (зерноток, складские помещения, фермы и т.д.);
- обеспечивающие непосредственное сельскохозяйственное производство конкретного земельного массива (полевой стан, летняя стоянка, летний лагерь и т.д.).
Данные сооружения увеличивают продуктивность угодий, предотвращают потери сельскохозяйственного производства, уменьшают затраты при использовании земель. Необходимость и эффективность создания этих объектов недвижимости должна вытекать из задач развития сельскохозяйственного бизнеса, состояния земель и перспектив развития их свойств.
Создание объектов инженерного оборудования территории (фермы, летние производственные центры, дороги, скотопрогоны, лесные полосы, объекты инженерной защиты земель) требует выделение участков для их размещения. Эти объекты могут располагаться как на сельскохозяйственных, так и на несельскохозяйственных угодьях. При размещении на несельскохозяйственных угодьях проблемы возникают, если участки арендованы или находятся в собственности других хозяйствующих субъектов (государственная, муниципальная, частная собственность). В этом случае должен быть сформирован земельный участок под объект, который затем оформляется в аренду или выкупается. При размещении объекта на сельскохозяйственных угодьях происходит сокращение площади угодий. Это требует специального разрешения на строительство от муниципального органа или утверждение проекта ленд-девелопмента, что в итоге и подтверждает согласие указанного органа.
После разработки концепции развития объектов недвижимости производится детальная проработка развития каждого объекта:
- по хозяйственным участкам - осуществление освоения, трансформации, улучшения земель,
- строительство зданий и сооружений или их реконструкция,
- совершенствование имущественных отношений (особенно земельных).
После разработки и утверждения проекта Fee-девелопмента компания оформляет земельные участки (в случае необходимости), выносит проектные границы хозяйственных участков в натуру и передает дальнейшее исполнение заказчику или инвестору. Если осуществляется Speculative-девелопмент, девелоперская компания привлекает специализированные фирмы для выполнения всех мероприятий, предусмотренных в проекте [3]. Заказчику в итоге представляется завершенный ленд-девелопмент.
Заключение
Рассмотренное содержание ленд-девелопмента включает несколько взаимоувязанных направлений - землеустроительную, строительную, кадастровую и правовую деятельность. Это связано с тем, что новое мероприятие имеет межотраслевой характер, в котором равное значение для качества развития объектов недвижимости и обеспечения эффективности их функционирования имеют все обозначенные стороны. Решение рассмотренных проблем не может быть качественно обеспеченным мероприятиями только одного направления. Наиболее приемлемо их объединение именно в новом мероприятии - ленд-девелопменте.
Список литературы
1. Ядровский, С.В. Комплексная организация использования земли как объекта недвижимости в сельскохозяйственном производстве на основе инвестирования / С.В. Ядровский, Ю.М. Рогатнев. - Омск : Изд-во ФГОУ ВПО ОмГАУ, 2008. - 200 с.
2. Рогатнев, Ю.М. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости / Ю.М. Рогатнев, И.В. Кузнецов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2010. - № 5. - С. 34-38.
3. Рогатнев, Ю.М. Содержание организационно-территориального девелопмента (ленд-девелопмента) сельскохозяйственной недвижимости / Ю.М. Рогатнев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2009. - № 2. - С. 15-18.
Рогатнев Юрий Михайлович, доктор экон. наук, профессор, Омский ГАУ, e-mail: rumom@mail.ru.
SUMMARY
Yu.M. Rogatnev
Agricultural land-development as a basis for ensuring the sustainability and efficiency
of agricultural land and property
The work is dedicated to the new event to promote agricultural production and efficient use and development of agricultural real estate-land-development. You learned how to address the development of lands and other objects associated with the land-property complex. Within the framework of the elaboration of the draft land-development concept development of agricultural territory, which is to define the area and quality of individual farmland as grounds for establishing the economic suitability of land and certain economic sectors. Allocated to the stages of development of the analytical part of the concept. The necessity analysis of the status and use of existing and leased for the use of buildings and structures, with the establishment of physical and moral wear of the objects, their actual capacity and workload. As the final stage of elaboration of proposals for the development of selected land-property complex.
Keywords: agricultural land development, land suitability evaluation, efficiency of use, the terms and conditions of use of land, development land-property complex.
Rogatnev Yuriy Mihaylovich, Dr. Econ. Sci., Prof., Omsk SAU, e-mail: umom@mail.ru.
