Прогноз цен предложения квартир на Московском рынке жилья (макроэкономический подход) Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Прогноз цен предложения квартир на московском рынке жилья (макроэкономический подход)1

Г.М. Берник

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова А.В. Печенкина

аналитик строительной группы «Камская долина», город Пермь

В докладе, прозвучавшем на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов 28 августа 2006 года2, был представлен прогноз динамики цен на рынке жилья города Москвы, основанный на методе негармонического разложения ценового тренда3. Прогноз состоял из двух частей:

1) долгосрочный прогноз - устойчивый рост цен на 15-20 лет вперед со средним темпом 20-25 процентов;

2) среднесрочный прогноз - снижение темпов роста цен вплоть до нуля до конца 2006 года и стабилизация на уровне 10-15 процентов выше июньского (с возможностью непродолжительной коррекции до 5 процентов вниз) до конца 2007 года (рис. 1).

Фактическая остановка цен произошла4, но только к декабрю 2006 года, то есть на 2 месяца позже прогнозируемого срока и на 10 процентов выше прогнозируемого5.

С учетом положительных результатов применения новой методики, основанной на негармоническом разложении ценового тренда, и с использованием накопленных данных до декабря 2006 года, в январе 2007 года был

произведен расчет прогноза на 2007-2008 годы. Согласно этому прогнозу в 2007 году ожидались стабильность цен предложения на рынке жилья города Москвы (с возможностью незначительной коррекции), а с весны 2008 года - новый виток роста цен (на 80-100%). Фактические данные, полученные за прошедшие с начала 2007 года 8 месяцев, показали высокую точность прогноза (рис. 2).

Уточнение понятия «базовый тренд» и глубины долгосрочного прогноза. Макроэкономические обоснования

В основу долгосрочного прогноза была положена гипотеза о том, что экономика России, а вместе с ней рынок недвижимости (с 2000 года) вступили в период устойчивого роста. При этом рынок жилья Москвы как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов экономики рос опережающими темпами (за последние 6 лет цены выросли в 6 раз) и будет расти и далее со среднегодовым темпом 20-25 процентов.

1 По материалам доклада на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», состоявшейся 30 августа 2007 года в Москве.

2 Стерник Г.М. Новый взгляд на прогнозирование рынка недвижимости: Доклад на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов 28 августа 2006 года / realtymarket.ru

3 Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? / www.realtymarket.ru (июнь 2006 года);

Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы / www.realtymarket.ru (июль 2006 года).

4 Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз / Аналитическая группа Г.М. Стерника / www.realtymarket.ru (январь 2006 года).

5 Используются фактические данные о средних удельных ценах на жилье аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость».

долл. США/кв.

2 5000

&

4500

о

с; 4000

5

ч

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

о о о О О о о о о о о о о о см о О см о Г) 8 о см о о со о о со о о со о о со о о 3 о 333 ООО ю о о ю о о ю о о ю о о со о Г) со о о со о о со о о N о о N о о N о о N о о 00 о Г) 00 о о

см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см

ц £ ш о. с; Ь ш о. с; ь ш о. ь со а_ с; ь ш о. с; ь т о. с; ь ш о. с; ь ш о.

2 5 О т к с со 2 о I к с 03 2 о т к с со 2 о т к с 05 2 о т и; с со 2 о т к с 05 2 о I к с со 2 о т к с со

■ Москва (предыстория)

среднесрочный прогноз

-а—факт

■долгосрочный прогноз (базовый период)

Рис. 1. Прогноз средних удельных цен на жилье в городе Москве (по состоянию на июнь 2006 года)

7500

6500

5500

4500

3500

2500

1500

500

оот-т-т-т-счсчсчсчсососзоо^-^-ззю

ооооооооооооооооооо

ООООООООООООООООООО

СМСМСМСМС^СМСМСМСМСМСМСМС^СМСМСМС^СМСМ

5ОКЯІОКС05 кс0І °'гоІ 0;

1л ю ю со со со со N. N N N 00 00 00 00

о о о о о о о о о о о о о о о

о о о о Г) о о о о о о о о о о

см см см см см см см см см см см см см см см

а. с; т о. с; т о. с; т о. с;

с 05 2 3 о к с со 2 3 о к с со 2 3 о і к с со 2 3 о

♦ Москва (предыстория) — среднесрочный прогноз

—в— Москва (факт) — Москва (базовый тренд)

Рис. 2. Прогноз средних удельных цен на жилье в городе Москве (по состоянию на декабрь 2007 года)

Подтверждением этой гипотезы послужили высказывания министра финансов Российской Федерации А. Кудрина в январе (о том, что экономика России будет устойчиво расти на протяжении 20-25 лет) и руководителя Института экономики переходного периода Е. Гайдара в феврале 2007 года (о том, что устойчивый рост экономики России обеспечен ресурсами и мировой конъюнктурой на 10-15 лет).

С учетом работ этих выдающихся макроэкономистов6 необходимо уточнить, что московский рынок жилья находится в начале (первой четверти) периода «длинного» цикла, когда темпы роста увеличиваются. В дальнейшем, во второй четверти, долгосрочный рост будет продолжаться уменьшающимися темпами. По нашей оценке, этот перелом тенденций произойдет на стыке 2010-2011 годов, и причинами его будет следующее:

• общее снижение темпов роста экономики России;

• увеличение объемов строительства и предложения жилья до целевых показателей национального приоритетного проекта «Доступное жилье - гражданам России».

Эта гипотеза иллюстрируется на рисунке 3, где долгосрочный прогноз описывается двумя отрезками квадратичной параболы, один из которых - статистическая аппроксимация фактических данных, а второй -гипотеза, пока не имеющая статистического обоснования:

Y1 = 0,8712х2 - 2123,6х + 1Е + 06;

Y2 = -1,0215л2 + 2815,3л - 2E + 06.

Полученный результат важен для тех аналитиков и журналистов, которые сомневаются в возможности десятилетнего роста цен на жилье в Москве со среднегодовым темпом в 20-25 процентов (в итоге за 10 лет - до 25-35 тысяч долларов США за 1 квадратный метр).

аі 14000

^ 13000

3 12000 О

^ 11000

§ 10000 ч:

9000

8000

7000

6000

О т- СЧІ

О О о О

0 О о О

с\| С\| СЧІ с\|

□; т □; т

2 і 2 х

1 к І к

-- со -з- 3;

о о о о о

о о о о о

(\ (М СМ см N

с; т с; т

2 і 2 1

^ к к

СО СО N N 00 оо о> ОЭ о о т— Т— см см со со

о о О о о о о о Т— ^— т— Т— Т—

о о О о о о о о о о о О о о о о

Сч] СМ од С\| СМ С\| СМ СЧІ Сч] СМ СЧІ СМ СМ см см см

ш с; со с; ш с; ш со с; со с; ш с; ш

I 2 I 2 I 2 I 2 I 2 I 2 I 2 I 2

к СЕ 3 к 3 к 3 к СЕ 3 к 3 к 3

-♦—Москва (предыстория)

базовый прогноз (1-я четверть)

— среднесрочный прогноз “ базовый прогноз (2-я четверть)

Рис. 3. Долгосрочный прогноз средних удельных цен на жилье в городе Москве на основе сдвоенной параболы

6 Гайдар Е.Т. Ключевые направления экономической политики. Сборник «Российская экономика в 2006 году. Тенденции и перспективы». М.: Институт экономики переходного периода, 2006. С. 9-31.

С одной стороны, проведенное уточнение прогноза показывает, что такие темпы будут сохраняться еще 4-5 лет, а в дальнейшем начнут снижаться, и наиболее вероятный уровень цен в 2014-2015 годах - 14-15 тысяч долларов за 1 квадратный метр площади.

С другой стороны, аргумент, отрицающий возможность многократного роста цен на недвижимость в Москве в долгосрочной перспективе, базируется на тезисе о том, что, как и во всем мире, цены должны остановиться и затем откатиться вниз. Тем не менее опыт экономик развитых стран показывает, что периоды долгосрочного роста цен на недвижимость возможны: за последние 10-12 лет в Калифорнии, Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне цены выросли в 8-10 раз.

При этом необходимо подчеркнуть, что речь идет о ценах, выраженных в текущих долларах. А доллар, как известно, дешевеет, и прежде всего по отношению к нефти, золоту и недвижимости (при сравнительно низкой потребительской инфляции в США). Мировая финансовая система, привязанная к доллару (а все валюты, и рубль в том числе, ориентируются на доллар, стараясь понизить курсовой паритет относительно паритета по ВВП ради поддержки экспорта), реагирует на формально подавленную инфляцию ростом цен на товары -средства сбережения капитала (нефть, золото, недвижимость) подобно тому, как социалистическая экономика реагировала дефицитом товаров на потребительском рынке7. (Эту мысль, высказанную нами на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов в

2006 году, в апреле 2007 года высказал заместитель председателя Центрального банка Российской Федерации А. Улюкаев.)

В результате цены на жилье в городе Москве, выросшие со 1 00 долларов за 1 квадратный метр в июне 1990 года (в начале либерализации экономики) до 1 000-1 200 долларов за 1 квадратный метр в 1995 году и достигшие 50-55 процентов от уровня цен в Париже, Лондоне, Берлине, колеблются вблизи этого уровня до настоящего времени. Это является постоянно действующей закономерностью рынка недвижимости.

Уточнение методики прогнозирования колебаний темпов роста цен

Согласно методу негармонического разложения базового тренда методика прогнозирования включает последовательное определение первой, второй и последующих производных - отклонений фактических значений от аппроксимирующей функции предыдущего уровня, изучение параметров полученных колебаний и использование их для прогнозирования этих колебаний в будущем. Одна из причин снижения точности первоначального прогноза (от июня 2006 года) состояла в недостаточной глубине предыстории - всего два цикла колебания первой производной. В декабре мы имели уже 2,5 цикла, что позволило повысить точность прогноза. Кроме того, сегодня мы осуществили переход от полуформализованного прогнозирования параметров (период и амплитуда) циклов к построению строгой математической модели, аппроксимирующей фактические данные. В качестве такой модели выбрана модифицированная синусоида, амплитуда которой удваивается от цикла к циклу и в четвертом цикле может превысить +/-1000 долларов за 1 квадратный метр жилой площади, а период составляет около 2,5 года. Модель-прогноз имеет следующий вид (рис. 4):

у = (0,1177х2 -1,8878х + 53,3933) х

х в1п(0,2176х -8,587);

Я2 = 0,8408.

Далее в соответствии с методом негармонического разложения ценового тренда необходимо найти вторую производную динамики средней цены (отклонения значений первой производной от тренда, или темпы роста приростов).

Получена модель с максимальной амплитудой (+100)/(-200) долларов за 1 квадратный метр следующего вида (рис. 5):

у = (-0,0848х2 +10,6854 х -141,707) х

х в1п(0,0722х + 201,104); х е[1;84];

Я2 = 0,8317.

7 Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2006 году. М.: Институт экономики переходного периода, 2006. С. 694-726.

СО СО Г'-ООО ООО СМ СМ см

і— Сі Сі со о о О о О о О О СМ см СМ см

■: со

00 00 00 сг> О о О О О о О О

СМ см см см 0.5 Ё "

О) О) О) ООО ООО

см см см

о; со

і О

о. с со І

—фактические данные ----модель-прогноз от 07.2007

Рис. 4. Динамика и прогноз значений первой производной

см см см ¿5 Ь

ё § 5

фактические данные

■ модель-прогноз

Рис. 5. Динамика и прогноз значений второй производной

Для повышения точности прогноза рассчитана третья производная, амплитуда колебаний которой достигает значений +/-75 долларов за 1 квадратный метр. Модель-прогноз имеет следующий вид (рис. 6):

у = (-0,019 х2 + 3,7083 х -101,427) х

х віп(0,4192х -23,4174); хє[1;84];

Я2 = 0,3957.

фактические данные

----модель-прогноз

Рис. 6. Динамика и прогноз значений третьей производной

Таким образом, применение в качестве модели уравнения модифицированной синусоиды формализует процесс построения прогноза производных разных уровней. В то же время достаточно трудоемким является подбор вида модели: это требует от аналитика четкого понимания математической и экономической интерпретации параметров, а также ситуации на рынке недвижимости.

Уточненный среднесрочный прогноз на 2007-2009 годы. Анализ факторов

Рассчитав будущие значения на всех уровнях разложения тренда, производим суперпозицию трендов и получаем интегрированные значения прогнозируемой величины (средней удельной цены предложения) (рис. 7).

Новый, уточненный, прогноз несущественно отличается от прежнего: стабильность цен с незначительной коррекцией в

2007 году, рост с весны в 2008 до весны 2009 года в два раза.

Приведенная усовершенствованная методика прогнозирования цен на рынке жилья относится к классу так называемых методов «технического анализа». Безусловно, результаты прогнозирования должны сопоставляться с выводами из «фундаментального анализа», то есть с результатами рассмотрения макроэкономических и микроэкономических факторов, влияющих на цены.

В цитируемом отчете8 за 1990-2006 годы был рассмотрен баланс факторов, способствующих росту цен и препятствующих ему в 2007 году. Было показано, что в совокупности спрос на рынке приблизительно будет уравновешен с предложением. За прошедшие полгода баланс факторов не изменился, лишь более ярко проявились некоторые из них. Это подтверждает правильность формализованного прогноза о стабильности на рынке жилья города Москвы до весны 2008 года (табл.).

8 Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз / Аналитическая группа Г.М. Стерника / www.realtymarket.ru (январь 2006 года).

О т_ Ч— С\1 см со со ю ю со со N N 00 00 о О)

о о о о о о о о о о о о о о о о о о о

о о о о о о о о о о о о о о о о о о о

С\| см см см см см см см см см см см см см см

с; ш с; ш с; ш с; ш с; осі с; ш с; со с; ш с; т с;

2 I I 2 I I 2 I 2 I 2 і 2 I 2 і 2

к к к к к к к к к

—♦—предыстория ---------долгосрочный тренд - - - -среднесрочный прогноз от 12.2006

уточненный среднесрочный прогноз от 07.2007 —в— факт

Рис. 7. Динамика и прогноз средней удельной цены предложения жилья в городе Москве

Таблица

Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье

Категория факторов Группа факторов Влияние факторов на цены

Рост Снижение

Внешние факторы е и к О е т т и о 1= Предвыборная кампания: дополнительное финансирование региональных, думской, президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса Предвыборная кампания: возможная дестабилизация политической ситуации, усиление противостояния власти и бизнеса, федеральных, региональных и муниципальных властей, снижающая инвестиционную привлекательность страны и регионов

Макроэкономические Рост бюджетных расходов, повышение в 1,5-2 раза за 2 года уровня заработной платы бюджетникам и пенсий Продолжение (хотя и меньшими темпами) роста ВВП и реального располагаемого уровня доходов населения Вступление России в ВТО, способствующее притоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну Увеличение притока спекулятивного капитала в условиях снижения курса доллара относительно евро и привлекательности финансовых инструментов в США Сохранение невысокого уровня (и снижение) мировых цен на энергоносители, приводящее к снижению притока капитала в страну Снижение (в условиях меньшего притока валюты и укрепления рубля) темпов роста (и даже понижение) объема денежной массы (после роста в 2006 году на 48,8 процента), приводящее к снижению возможностей банковской системы по кредитованию застройщиков и населения Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социальноэкономических задач, сохранению темпов роста доходов населения Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций (российские компании потратили на покупку иностранных в 2005 году 2,3 миллиарда долларов, в 2006 году - 4,3 миллиарда долларов, иностранные на покупку российских - 6,7 и 5,8 миллиарда долларов соответственно) Уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе

_0

а

о

Ё

со

-&

і

3

ф

і

со

і * а £

2 I

о.“ о ск

I- s * m л н

Є °

Развитие фондового рынка Российской Федерации, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствований, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости

Развитие фондового рынка Российской Федерации, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично - возврат капитала через паевые инвестиционные фонды недвижимости)

Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья

я о. |_

I

ф _0

и

ф

ск

_0

СО

*

I

_0

.

.

о

Ё

СО

-&

I

I

ф

.

I-

>

I

со

а. х ч

с з

Ц і

ь со

СП LT

2 о

СО ^

0_ с

Повышение объемов государственной поддержки и ипотечного кредитования при сохранении достигнутого высокого объема предложения на вторичном рынке Сохранение в 2007 году в Москве объемов ввода жилья на уровне 4,7-4,8 миллиона квадратных метров площади, притом, что около половины площадей будет передана на муниципальные программы, вследствие чего снизится объем предложения на первичном рынке

Увеличение объемов жилищного строительства в регионах и предложения жилья на первичном рынке

tg S Ф ^ * s ел * 1 I * і 8 Ш I

І i s

S I

Приток покупателей из отдаленных регионов - в регионы Урала, Поволжья, Центра, Северо-Запада, из различных регионов - в Москву и область, из Москвы - в менее дорогую Московскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в других регионах

Отток низко- и среднедоходного слоев населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве

°2|_ ОШо ® !§

ф s

0 CQ

1 $

Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительство объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья в регионах, городах, муниципальных районах

Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательнорекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и т. п.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства и государственного регулирования градостроительной политики, политики распределения земельных участков на федеральном, региональном и муниципальном уровнях