CC BY
227
Цены предложения на рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз
Г.М. Стерник
профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов
Итоги 2006 года и первого полугодия 2007 года
С декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России, рассчитанная по данным сертифицированных Российской Гильдией Риэлторов (РГР) аналитиков рынка недвижимости1, возросла:
• в Москве - с 2 658 до 4 828 долларов за 1 квадратный метр (на 82 процента);
• в Санкт-Петербурге - с 1 180 до 2 593 долларов за 1 квадратный метр (на 120 процентов);
• в городах Московской области - с 1 121 до 2 522 долларов за 1 квадратный метр (на 125 процентов).
В других центрах регионов, вошедших в исследуемую выборку, средняя удельная цена предложения квартир возросла:
• в Екатеринбурге - с 1 062 до 2 415 долларов за 1 квадратный метр (на 127 процентов);
• в Уфе - с 997 до 2 074 долларов за 1 квадратный метр (на 108 процентов);
• в Новосибирске - с 1 012 до 1 658 долларов за 1 квадратный метр (на 64 процента);
• в Нижнем Новгороде - с 720 до 1 650 долларов за 1 квадратный метр (на 129 процентов);
• в Тюмени - с 864 до 1 600 долларов за 1 квадратный метр (на 85 процентов);
• в Ростове-на-Дону - с 861 до 1 385 долларов за 1 квадратный метр (на 61 процент);
• в Перми - с 882 до 1 430 долларов за 1 квадратный метр (на 62 процента);
• в Твери - с 688 до 1 370 долларов за 1 квадратный метр (на 99 процентов);
• в Омске - с 676 до 955 долларов за 1 квадратный метр (на 41 процент);
• в Пензе - с 543 до 890 долларов за 1 квадратный метр (на 64 процента);
• в Ульяновске - с 486 до 859 долларов за 1 квадратный метр (на 77 процентов).
Необходимо отметить, что в Москве и Московской области, Петербурге, Нижнем Новгороде, Петропавловске-Камчатском, Твери цены по-прежнему номинируются в долларах. В 2006 году в Екатеринбурге и Ростове произошла дедолларизация рынка жилья. В остальных городах выборки цены традиционно номинируются в рублях (рис. 1).
1 Расчеты проведены по собственным данным автора и сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости: Бекетова А.Г. (независимый аналитик, Московская область), Стерника С.Г. («Стерникс Консалтинг», город Москва и Московская область), Луцкова В.М., Казимир Л.М., Потехиной В.С. (АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость», город Москва и Московская область), Бобашева С.В. («Бюллетень недвижимости», город Санкт-Петербург), Хорькова М.А., Антасюка А.А., Тухашвили Г. (РИЦ УПН, город Екатеринбург), Степановой А.А. («САН ЭКСПЕРТ», город Уфа), ЧеремныхА.В. (УК «АССА-Строй», город Ижевск), Смело-ва П.Л., Высоцкой Т.В. («Сибакадемстрой Недвижимость», город Новосибирск), Ермолаевой Е.А. (RID Analitics, город Новосибирск), Трошиной В.М. (КГ «ЛЕКС», город Тюмень), Чумакова А.М. («Титул», город Ростов-на-Дону), Проскурина Е.В. («ЮГРО», город Ростов-на-Дону), Давлетшиной Р.М. («Перспектива консалтинг», город Пермь), Епишиной Э.Д. (СК «Камская долина», город Пермь), Блинковой С.В. (ИКПКГ «Жилье», город Пенза), Исаевой М.А. («Золотой ключ», город Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю. («Риэлти», город Шахты Ростовской области), Щербакова А.Н. («Камчатский центр независимой оценки», город Петро-павловск-Камчатский), Трушкова В.В. (город Краснодар).
Указаны аналитики, предоставлявшие данные за последние б месяцев.
Шахты (Ростовская область) Стерлитамак Петропавловск-Камчатский Ульяновск Пенза Ростов-на-Дону Краснодар Ижевск Пермь Уфа Тюмень Новосибирск Московская область* Екатеринбург Петербург* Москва*
1618
1
1430
1(121
1914
837
1993
2000
Р2074
2086
160С
12163
165с
2434 2522 12597)
2415
Ш27
2593
70
4828 ^4745
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000
долл. США/кв. м
□ 2006 декабрь ■ 2007 июнь Рис. 1. Уровень цен на жилье в городах выборки2
Примечания.
1. Звездочкой (*) обозначены города с долларовой номинацией цен в 2006 году, для остальных - пересчет в доллары по среднемесячному курсу Центрального банка Российской Федерации (Банк России).
2. Московская область* - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.
В течение 2005-2006 годов цены во всех городах выборки стремительно выросли. Индексы роста составили: в Петропавловс-ке-Камчатском и Краснодаре - 1,60-1,73; в Перми, Ростове, Ульяновске - 2,10-2,12; в Новосибирске, Петербурге, Москве -2,22-2,47; в Екатеринбурге, Уфе, Московской области - 2,63-3,00.
За последние полгода в ряде городов выборки, в которых за предыдущие два года цены выросли в 2,4-2,8 раза (Екатеринбург,
Саенкт-Петербург, Ижевск, Москва, города Московской области, Уфа), темпы роста цен замедлились, в некоторых городах до нуля (и даже произошла незначительная коррекция вниз). Однако в городах, где цены в предыдущие два года выросли меньше - в 1,6-2,2 раза (Пенза, Пермь, Шахты, Ульяновск, Краснодар, Новосибирск, Тюмень, Стерлитамак, Петропавловск-Камчатский, Ростов), рост продолжился, и прирост за полгода составил 17-46 процентов (табл. 1).
2 Источник (все диаграммы и таблицы): аналитическая группа Г.М. Стерника.
Аналитическая группа Г.М. Стерника - это неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющих аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы - членов СЕРЕАН.
Таблица 1
Средняя удельная цена предложения квартир в городах России (упорядочено по убыванию прироста цены за 2007 год)
Город Долл./ кв. м Индекс
12.2004 12.2005 12.2006 06.2007 12.2006 к 12.2005 12.2006 к 12.2004 06.2007 к 12.2006
Пенза - 543 890 1 300 1,64 - 1,46
Пермь 680 882 1 430 1 993 1,62 2,10 1,39
Шахты (Ростовская область) - - 480 654 - - 1,36
Ульяновск 405 486 859 1 149 1,77 2,12 1,34
Краснодар 720 790 1 370 1 821 1,90 1,73 1,33
Новосибирск 748 1 012 1 658 2 163 1,64 2,22 1,30
Тюмень - 864 1 600 2 086 1,85 - 1,30
Стерлитамак (Республика Башкирия) - - 867 1 020 - - 1,18
Петропавловск-Камчатский* 595 711 952 1 128 1,34 1,60 1,18
Ростов-на-Дону 656 861 1 385 1 618 1,61 2,11 1,17
Екатеринбург 882 1 062 2 415 2 597 2,27 2,63 1,08
Петербург* 1 083 1 180 2 593 2 770 2,20 2,39 1,07
Ижевск - - 1 837 1 914 - - 1,04
Москва* 1 953 2 658 4 828 4 745 1,82 2,47 0,98
Города Московской области* 908 1 121 2 522 2 434 2,25 2,78 0,97
Уфа 766 997 2 074 2 000 2,08 2,71 0,96
* См. примечания к рисунку 1.
Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России
Мы проводим мониторинг рынка жилья с июня 1990 года. Накопленный динамический ряд среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляет возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.
На графике (рис. 2) видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап - с июня 1990 по июнь 2000 года - занял 10 лет. Второй этап пока длится шесть с половиной лет.
Первые десять лет легального рынка недвижимости - это старт и взлет цен, переход к стабилизации (в Москве - колебательный, «с перебегом» и снижением до уровня 1 000-1 100 долларов за 1 квадратный метр, в Московской области и Петербурге -асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600-650 долларов за 1 квадратный метр), а затем кризис в 1998-1999 годах.
В середине 2000 года, когда рынок жилья Московского региона находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. В этот момент средняя удельная цена квартир в Москве составляла 640 долларов за 1 квадратный метр площади, в Петербурге и в Московской области - 335-350 долларов за 1 квадратный метр. Следующие 6 лет, до настоящего времени, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).
К концу 2001 года завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах - цены достигли докризисного уровня (в Москве около 1 000 долларов за 1 квадратный метр площади, в Московской области и Петербурге - 470 долларов за 1 квадратный метр), и наметился переход рынка к стабилизации (кстати, в этом отношении мы обогнали другие рынки и отрасли экономики Москвы по крайней мере на полгода - год).
О О т— т— СМ со ГО ю ю со со 1^- 00 00 03 03 о о см см со со ю ю со со
СТ> 03 05 03 О) О) О) О) оз О) О) 03 03 03 03 03 03 03 03 03 о о о о о о о о о о о о о о о
03 03 О) О) оз оз оз 03 оз 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 о о о о о о о о о о о о о о о
т— т— т— т— ч— т— ч— Т— Т— Т— т— т— т— Т— Т— Т— Т— т— т— т— СЧ1 см 0ч1 СМ см СЧ1 см СМ СМ см см см см см
X X X х X X X X X X X X X X X X X X
5 0 СГ 2 5 0 СГ 2 0 СГ 2 3 0 СГ 2 5 о СГ 2 5 0 СС 2 5 0 С[ 2 5 0 С[ 2 5 0 С[ 2 5 0 СГ 2 2 0 СГ 2 2 0 СГ 2 2 0 СГ 2 2 0 СГ 2 5 0 с[ 2 5 0 С[ 2 5 0 С[ 2 5
- Москва: старт и взлет
- колебательная стабилизация («с откатом»)
- кризис
- послекризисное восстановление
- стабилизация (2002 год)
-«нефтяной» рост
- стабилизация (2004 год)
- ажиотажный рост
■ переход к стабилизации
- стабилизация (2007 год)
- Санкт-Петербург: старт и взлет -асимптотическая стабилизация («с доползанием»)
■ кризис
- послекризисное восстановление
- юбилейный рост
- продолжение «нефтяного» роста
- стабилизация с коррекцией
- ажиотажный рост
- переход к стабилизации
Рис. 2. Стадии развития рынка жилья в столичных городах в 1990-2007 годах
Стабилизация в Москве и области продолжалась недолго - с середины 2002 года начался рост цен в Москве и чуть позже -в области, который мы назвали «нефтяным» по результатам проведенного в начале 2003 года исследования, выявившего сильную статистическую связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье в Москве.
В Петербурге стабилизации цен практически не было, плавный рост продолжался (это было объяснено нами притоком бюджетных и небюджетных инвестиций в связи с приближающемся 300-летним юбилеем города) с переходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 года.
После этой стадии роста цен, в середине 2004 года, на фоне обострения отношений власти и бизнеса, власти и населения, рост цен прекратился. Интересно отметить, что стабилизация цен произошла практически одновременно во всех трех регионах. Вмес-
те с тем новая фаза роста цен начиналась несинхронно.
В Москве в первом полугодии 2005 года наметился подъем цен, а во втором полугодии он перешел в стремительный рост, продолжавшийся нарастающими темпами (8-10 процентов в месяц) в течение всего первого полугодия 2006 года и снижающимися темпами - во втором полугодии (вплоть до нуля в ноябре - декабре). В первом полугодии 2007 года цены предложения жилья в Москве были стабильны (колебались с небольшим снижением).
В Петербурге, после бума жилищного строительства в 2003 году и последующего затоваривания первичного рынка в 2004 году, фаза стабилизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 года. В последующем цены росли с темпом 10-12 процентов в месяц вплоть до ноября - декабря 2006 года. С этого момента темпы роста цен составляли около 1 процента в месяц.
Необходимо отметить, что, говоря о стабилизации цен, мы оперируем средней по городу удельной ценой квартир. В то же время имеются различия в характере динамики отдельных сегментов рынка. Многолетние наблюдения показали, что на стадии роста (в 1994, 2001, 2003, 2005 годы) быстрее растут цены в наименее качественных («дешевых») классах жилья, а в наиболее качественных («дорогих») темпы роста ниже. В результате происходит сближение графиков динамики цен («консолидация трендов»). Именно по этой причине в эти периоды низкокачественное жилье является наиболее инвестиционно привлекательным.
При переходе к стабилизации (1996, 2002, 2004 годы, конец 2006 года), наоборот, быстрее снижаются темпы роста низкокачественных сегментов, а динамика высококачественных сегментов более устойчива. В результате происходит расслоение трендов, и на стадии стабилизации возможно понижение средней удельной цены в классах низкокачественного жилья и одновременно ее повышение в классах высококачественного. А средняя по городу (средневзвешенная по всем классам) представляет собой равнодействующую всех частных трендов, которая может не меняться или колебаться в небольших пределах.
Таким образом, рынки жилья в столичных городах прошли аналогичные стадии развития, но в каждом регионе имелись некоторые отличия в протекании отдельных фаз, а также несовпадение точек начала и окончания некоторых стадий (несинхрон-ность развития).
Динамика цен на рынке жилья в регионах
В других городах выборки динамика цен в основном была аналогична столичной. Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации на рынках различных городов определяются различной степенью их социально-экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Москвы, транспортную доступность, степень противостояния региональных властей с мэрами городов - центров регионов, и другими факторами.
Екатеринбург и Тверь начинали свой взлет с уровня 70 долларов за 1 квадратный метр жилой площади. Первичная стабилизация в Твери произошла во второй половине 1994 года - 330-350 долларов за
1 квадратный метр, а в Екатеринбурге переход к стабилизации сопровождался продолжением роста до 550 долларов за 1 квадратный метр жилой площади в начале
1998 года.
Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года, и лишь в 1999-2000 годах понизили их на 35-55 процентов, «рублевые» - обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца
1999 года (на 50-65 процентов). Восстановление рынка в первую очередь началось в тех городах, где цены понизились больше, а закончилось почти одновременно - к началу 2002 года. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень 2 415 долларов за 1 квадратный метр жилой площади, а Тверь - 1 370 долларов за 1 квадратный метр. В этих городах еще не завершилась стадия «ажиотажного» роста. В 2007 году произошел переход к стабилизации (рис. 3).
В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены (в долларовом выражении) более чем вдвое (до 230 долларов за 1 квадратный метр жилой площади), в то время как в долларовой Московской области - лишь в полтора раза (до 180 долларов за 1 квадратный метр). К концу 2006 года уровень цен в Новосибирске достиг 1 560 долларов за 1 квадратный метр жилой площади, и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне 2 520 долларов за 1 квадратный метр (рис. 4).
В Московской области рост цен начался в сентябре - октябре 2005 года. До сентября
2006 года темпы роста увеличивались до 12-14 процентов и затем, в декабре, снизились до нуля. В 2007 году динамика аналогична Московской.
В Перми и Ростове-на-Дону стадия стабилизации, начавшаяся в 2002 году, (на уровне около 400 долларов за 1 квадратный
ч-смсмтсоз-з-ююсосог'-г^соооаэооот-т-смсмсоооз-^-ююсосог''-
0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)000000000000000
0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)0)000000000000000
■*-ч-т-т-т-ч-ч-т-ч--<-т-т--*-ч-т-ч-ч-с\1ододс\|смсчсчс\|с\|счс\|с\|сч|с\1од
а>
ч
а>
ч
о
ч
а) о
ч I
о
Ч
а)
ч
о
ч
о
Ч
о о
а> о =С 1
а> о
Ч 1
- Екатеринбург: старт и взлет -
- кризис -
- стабилизация (2002 год)
- стабилизация (2004 год) -
- стабилизация (2007 год) -
- стабилизация -
- послекризисное восстанивпение -
-«нефтяной» рост -
■ «ажиотажный» рост
- переход к стабилизации
- послекризиное восстановление -«нефтяной»рост -«ажиотажный» рост
-Тверь: старт и взлет
- кризис
- стабилизация(2002 год)
- стабилизация(2004 год)
Рис. 3. Стадии развития рынка жилья в 1991-2007 годах в Екатеринбурге и Твери
5 2600
" 2400
5
3 2200 с 2000 §
4 1800 1600 1400 1200 1000
800
600
400
200
О
СО !-- г- 00 со О) О) о о Т- Т- см см со со ю ю со со г--
О) О) О) 03 О) О) О) о о о о о о о о о о о о о о о
О) О) О) 03 05 О) О) о о о о о о о о о о о о о о о
Ч- ч- Ч- ч- т— ч- ч- С\1 см см см см см см см см см см см см см см
* * ы
0 ч 2 0 ч: 2 0 ч 2 ф ч: 2 ф ч 2 s ш ч 2 0 ч 2 ф ч: 0 ч 2 0 ч 2
Новосибирск: стабилизация (1997 год) кризис
послекризисное восстановление
.... стабилизация (2002 год)
--------«нефтяной»рост
—А— стабилизация (2005 год)
—к—«ажиотажный» рост —-— переход к стабилизации —ж— Московская область: первичная стабилизация —•— кризис
—♦— послекризисное восстановление —■— стабилизация нефтяной рост
- стабилизация
- ажиотажный рост
- пеиеход к стабилизации
Рис. 4. Стадии развития рынка жилья в 1997-2007 годах в Московской области и Новосибирске
метр жилой площади) затянулась до середины - конца 2003 года. К концу 2006 года уровень цен достиг 1 430 и 1 385 долларов за 1 квадратный метр соответственно, и стадия «ажиотажного» роста продолжалась. В 2007 году наметился переход к стабилизации. Однако в Перми темпы роста все еще остаются высокими (рис. 5).
На графике, представленном на рисунке 6, показана динамика цен в остальных городах выборки. Приведенные данные показывают, что выполненный в январе 2007 года прогноз3 о переходе рынка жилья городов России к стадии стабилизации в течение года постепенно реализуется. Рост продолжается в тех городах, где он начался с запозданием и пока продолжается не более года - полутора.
Динамика уровня цен относительно Москвы
Графики, представленные на рисунках 7 и 8, иллюстрирует динамику соотношения средних цен на жилье в различных городах России и в Москве. В Московской области и Санкт-Петербурге это соотношение меняется во времени. Долгие годы оно находилось
в диапазоне 40-55 процентов для области и 40-60 процентов для Петербурга. С середины 2005 года, когда в Москве раньше других городов началась новая стадия роста, Московская область и Петербург резко снизили свой уровень относительно Москвы. Затем, с начала 2006 года, в области, а с середины года в Петербурге ускорились темпы роста (на фоне снижающихся темпов роста в Москве). Таким образом, Санкт-Петербург и Московская область преодолели отставание и вернулись к уровню 55-60 процентов.
В Екатеринбурге уровень цен относительно Москвы изменялся в диапазоне 35-55 процентов, в Новосибирске - 30-50, в Тюмени, Уфе, Твери, Ижевске, Ростове, Перми, Краснодаре - 25-45, в Нижнем Новгороде, Петро-павловске-Камчатском - 20-35, в Ульяновске, Пензе - 15-25, в Шахтах - 10-15 процентов. Как и в столичных регионах, несинхрон-ность изменения ценовой ситуации на рынках приводит к тому, что амплитуда колебаний уровня цен относительно Москвы в конкретном городе достигает значительных величин.
Уровень цен в городах выборки относительно Москвы в июне 2007 года показан в таблице 2.
с\сч|смс\|смсмсдсдс\|сдсдс\смсмс\с\|сч|смс\|с\|смс\{с\{
айо.ттьго.тз: * о. I х * О. х
ФСООФФЯОФФШОФФФО
Ч5|ос[51осП21ос[21
5: О- I I
0) (0 о О
Ч 2 1 “
* О. Ш <0 СП 2
- Ростов-на-Дону: стабилизация (2002 год)
- стабилизация (2004 год)
- переход к стабилизации -«нефтяной» рост -«ажиотажный» рост
-«нефтяной» рост -«ажиотажный» рост
- Пермь: стабилизация (2002 год)
- стабилизация (2005 год)
- переход к стабилизации
Рис. 5. Стадии развития рынка жилья в 2001-2006 годах в Ростове-на-Дону и Перми
3 Стерник Г.М. Цены предложения жилья в городах России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз / www.real-tymarket.ru (январь 2007 года).
•V— СЧІ СМ сд см со со со со ■^г ^г ^г ю ю ю ю со со со со I4-
о о О о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о
о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о
СМ СЧІ СМ СМ см см см см см см см см см см см см см см см см см см см
гі- X I сі х х о. I х гі_ х х гі- X X гі- X
0 га 2 ф 0 03 2 0 0 пз 2 0 0 со 2 0 0 га 2 ф 0 га 2
СЕ 2 3 о се 2 3 о СІ 5 о 5 о СІ 5 3 о СІ 2
-Уфа
- Ульяновск -Тюмень
- Краснодар ■ Шахты
- Петропавловск-Камчатский
- Пенза
- Ижевск
- Стерлитамак
Рис. 6. Динамика средней удельной цены предложения квартир в городах России
Таблица 2
Уровень цен в городах выборки относительно Москвы в июне 2007 года
Город Процент Город Процент
Санкт-Петербург 58 Краснодар 38
Екатеринбург 55 Ростов 34
Города Московской области 51 Пенза 27
Новосибирск 46 Ульяновск 24
Тюмень 44 Петропавловск-Камчатский 24
Уфа 42 Стерлитамак 22
Пермь 42 Шахты (Ростовская область) 14
Ижевск 40
Динамика ценовых индексов
На рисунке 9 приведен график индексов цен в городах выборки относительно базового периода - декабрь 2001 года. Видно, что за 5,5 года в Санкт-Петербурге цены выросли в
6 раз, в остальных городах - в 5,0-5,3 раза.
На этом графике (рис. 9) выявляется отмеченная нами закономерность второго этапа развития рынка жилья в России - не прекращающийся с 2000 года рост цен, без падений и кризисов. Также выявляется еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием отмеченной несинхронности их раз-
вития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста вследствие отставания начала роста в регионах от столицы происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации - консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 и 1998-1999 годах (при падении цен, это видно на приведенных рисунках), летом - осенью 2003 года и осенью 2005 года, второй - в 1996-1997 годах, в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 - начале 2007 года (что также свидетельствует о начале общей стабилизации цен на жилье в городах России).
см см см см со со со со 1П Ю ю ип со СО со со I4- ь-
о о о о о о о о о о о о о о О о о о о о о о о
о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о
см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см
гі- X X гі- X X гі- X X гі- X X гі- X X гі- X
ф га 2 0 Ф га 2 ф ф га 2 ф ф га 2 ф ф га 2 ф ф га 2
о; 2 о С[ 5 о 5 3 о о; 2 о о: 5 о С[ 5
-----Санкт-Петербург*
-----Уфа
О Ульяновск
* См. примечания к рисунку 1.
■ Московская область*
■ Новосибирск
-------Шахты
— Екатеринбург
— Пенза - Пермь
Рис. 7. Уровень цен на жилье в 9 городах России относительно Москвы (Москва = 100%)
ч- СМ см см см со со со со ^1- ио ю ю ю со со СО со 1^- г^-
О о сэ о о о сэ о о о сэ о о о сэ о о о сэ о о о сэ
о о СЭ о о о о о о о сз о о о сэ о о о сэ о о о сэ
СМ СМ см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см
* о. X X о. X X о. X X о. X X о. X X о. X
Ф го 2 ф ф го 2 ф ф го 2 ф ф го 2 Ф ф го 2 ф ф го 2
сс 5 3 о о. 2 3 о о. 2 3 о о. г 3 о о. 2 3 о о. г 3
■ Ижевск ■Тюмень
Тверь*
■ Краснодар
-----Нижний Новгород*
.... Ростов
а Петропавловск-Камчатский — - -Стерлитамак
* См. примечания к рисунку 1.
Рис. 8. Уровень цен на жилье в 8 городах России относительно Москвы (Москва = 100%)
6
О Т----1---1---1---1---1---1---1---1---1---1----1---1---1---1---1---1---1---1---1---1---1---г
Т— см см см см со со со со ю ю ю ю СО «о со со 1^.
о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о
о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о
см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см СМ см см
6. X X Ьй гі- X X гі- X X гі- X X СІ X X о. X
03 со 2 03 аз га 2 аз аз га 2 аз аз га 2 аз аз со 2 аз 03 со 2
СП 2 о СП г о г о СП г о г о СП г
Москва* ------Санкт-Петербург* --------Московская область
Екатеринбург ------Новосибирск ------Нижний Новгород*
• Ростов - - - - Пермь —а—Тверь*
Ульяновск
* См. примечания к рисунку 1.
Рис. 9. Индексы роста цен на жилье в Москве и регионах (к декабрю 2001 года)
Долгосрочный и среднесрочный прогнозы цен предложения жилья в городах России (в номинальных долларовых ценах)
В предыдущей статье4 был приведен долгосрочный (на 10-15 лет вперед) и среднесрочный (на 2007-2009 годы) прогноз цен предложения жилья в Москве, выполненный методом негармонического разложения ценового тренда5. Установлено, что в ближайшие 10 лет цены будут расти со среднегодовым темпом 20-25 процентов, при этом в 2007 году цены будут стабильны, с весны 2008 по весну 2009 года они удвоятся, а затем рынок снова перейдет в стадию стабилизации. Фактические данные за прошедшие 8 месяцев подтверждают сделанный прогноз (рис. 10).
Аналогичный прогноз был рассчитан и для других городов России. За 8 месяцев в
Московской области, Екатеринбурге, Ростове произошли незначительные отклонения фактических цен от прогнозных (рисунки 11-13).
В Петербурге, Перми, Новосибирске накопились более существенные отклонения, вследствие чего прогноз был скорректирован (рисунки 14-16).
Прогноз, рассчитанный для других регионов, показывает, что в 2007 году ценовая ситуация будет развиваться по такому же сценарию, как в столице: также ожидается близкий к нулю прирост цен, только стабилизация цен (кроме Московской области) начнется несколько позже - в Екатеринбурге весной, в Петербурге, Ростове и Перми -летом. Начиная с весны 2008 года рост возобновится, и к весне - лету - осени (см. графики для разных городов) 2009 года цены вырастут почти вдвое. В дальнейшем рост опять остановится.
4 Стерник Г.М., Печенкина А.В. Прогноз цен предложения квартир на московском рынке жилья (макроэкономический подход) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 10.
5 Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценового тренда / www.realtymarket.ru (июнь 2006).
О Т— т— см см со со ^г ю ю со со і^- 1^- со 00 СП 05
о о О о о о о о о о о о о о о о о о О
о о о о о о о о о о о о о о о о о о О
см см см см см см см см см см см см см см см см см см СМ
т с: т с: т с; т с; т с; т с; ш с; ш с: т
2 X к 2 X к 2 X к 2 X к 2 X о; 2 3 X о; 2 X к 2 X к 2 X к 2
предыстория долгосрочный тренд
г
о
5
□
о
§
с:
- - - - среднесрочный прогноз от 12.2006
уточненный среднесрочный прогноз от 7.2007 —в— факт
Рис. 10. Динамика средней удельной цены предложения жилья в Москве
5000
см со см
ООО ООО СМ СМ см
см со со со о о о о “ООО
со ^ ^ о о о ООО
ююю ю со со со со оооооооо
---ООО--
СО СО 00 ООО
о о -
смсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсмсм
О. I (0 о 2 і
а О. ® (В
ч: г
* О. I
<В <0 о
4 5 1
о.
со
2
їС о.
<в га 4 2
о.
со
2
о.
СП
2
---Московская область: предыстория
-в—факт
■ среднесрочный прогноз
- Московская область: долгосрочный прогноз
Рис. 11. Прогноз средней удельной цены предложения квартир в Московской области
Вывод
Таким образом, в начале 2007 года рынок жилья России вступил в новую стадию развития - стабилизация после бума. Прогноз показывает, что в Москве, Московской области и основных региональных центрах
2007 год будет годом стабильности (с вероятной корректировкой уровня цен в некоторых городах на +10/-5 процентов). В некоторых городах перед стабилизацией цены ус-
пеют вырасти на 50-60 процентов. В 2008 году (после президентских выборов) начнется новая стадия повышения темпов роста цен, и к весне - лету 2009 года цены удвоятся. К весне - лету 2009 года снова ожидается переход к стабилизации. При этом сохраняется долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) - устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) с средним ежегодным темпом 20-25 процентов и с колебаниями темпов роста от нуля до 80-100 процентов.
т— см см см см со со со СО ю ю ю ю со со со со N N. N N. со 00 00 00
о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о
о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о о
см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см см
о. X X о. X X ** о. X X о. X X о. X X о. X X о. X X
ф го 2 ф ф го 2 ф ф го 2 ф ф го 2 ф ф го 2 ф ф го 2 ф ф го 2 ф ф
сс 2 X о 2 з: о «5 2 3 о 2 X о С[ 2 3 о 2 X о С[ 2 3 о «5
—■— Екатеринбург: предыстория Екатеринбург: среднесрочный прогноз
—в— Екатеринбург: факт --------Екатеринбург: долгосрочный прогноз
Рис. 12. Прогноз средней удельной цены предложения квартир в Екатеринбурге
Ростов-на-Дону: предыстория -----среднесрочный прогноз от 12.2006
в— Ростов-на-Дону: факт -----Ростов-на-Дону: долгосрочный прогноз
Рис. 13. Прогноз средней удельной цены предложения квартир в Ростове-на-Дону
5500
у = 0.4929Х2-5,4398х + 578,71 1*2 = 0,8548
СО
о
о
см
05
О
о
С>1
- Санкт-Петербург: предыстория среднесрочный прогноз от 12.2006
-Санкт-Петербург: факт — — уточненный прогноз от 6. 2007
-Санкт-Петербург: долгосрочный прогноз
Рис. 14. Прогноз средней удельной цены предложения квартир в Санкт-Петербурге
СМСМСМСОСОСО^^^ЮЮЮСОСОЮГ^Г^Ь-ООООООСЛО)
ооооооооооооооооооооооо
ооооооооооооооооооооооо
СМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМСМ
0
ч:
<5 СО
0
ч:
га го
0
СІ
га го
- Пермь: предыстория Пермь: факт
■ Пермь: долгосрочный прогноз
среднесрочный прогноз от 12.2006
■ скорректированный прогноз от 07.2007
Рис. 15. Прогноз средней удельной цены предложения квартир в Перми
4400 -і
со
4000 -
=1 3600 -
и
с; 3200 -
ь 2800 -
2400 -
2000 -
1600 -
1200 -
800 -
400 -
0 -
—А— Новосибирск: предыстория — среднесрочный прогноз от 06.2007
----Новосибирск: долгосрочный прогноз
Рис. 16. Прогноз средней удельной цены предложения квартир в Новосибирске
