CC BY
166
СОЦИАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ
Н.Н. Ноздрина, Г.М. Стерник
РЫНОК ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ ДО И ПОСЛЕ АВГУСТОВСКОГО КРИЗИСА 1998 г.
В статье на основе данных, полученных в результате регулярных экспертных опросов руководителей риэлторских фирм, а также данных Госкомстата России исследуются цены и финансовая доступность жилья для населения на рынке более 50 городов РФ в 1993-1998 гг. Особое внимание уделено воздействию на рынок жилья финансово-экономического кризиса августа 1998 г. и его последствиям для городов с различной номинацией цен.
Цены и финансовая доступность жилья на рынке в 1993-1998 гг. Рынок недвижимости в России по историческим меркам еще очень молод. Начало его можно датировать серединой 1990 г., когда в процессе приватизации жилья в Москве появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах страны старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики. За пять-семь лет он прошел беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.
Мониторинг рыночных цен на жилье в городах России проводится Российской Гильдией риэлторов (РГР) с 1993 г.1 Регулярный экспертный опрос руководителей риэлторских фирм - членов Гильдии содержит информацию об уровне цен, соотношении спроса и предложения, количестве сделок на рынке жилья. Привлекаются данные внутрифирменного учета сделок и предложений риэлторских фирм и их аналитические материалы. В исследовании постоянно участвует 50-60 городов.
В целом платежеспособный спрос на рынке жилья в большинстве городов существенно ниже его предложения. Доля городов, где руководители риэлторских фирм утверждают обратное, составляла в последние годы лишь 4-8%. Тем не менее в подавляющем большинстве городов к 1998 г., по сравнению с 1993-1994 гг., произошел заметный рост долларовых цен.
Рыночные цены жилья в городах различных регионов России за 1993-1998 гг. и темпы их динамики приведены табл. 1.
Как показывает мониторинг, особенно высоки рыночные цены в столицах, региональных финансовых и культурных центрах (Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске, Красноярске), центрах притяжения мигрантов (Ставрополь, Ростов-на-Дону), курортных центрах (Анапа), а также в золото-алмазных и нефтегазовых центрах Сибири и Дальнего Востока (Якутск, Сургут, Нижневартовск). Здесь они составили в декабре 1997 г. в среднем 500-650 долл. за квадратный метр общей площади (в Москве около 1 тыс. долл.).
Наиболее низки цены на жилье в малых городах (не считая тех, которые расположены в непосредственной близости от Москвы и Санкт-Петербурга, где они высоки, прежде всего в силу их близости к столицам), а также в кризисных промышленных городах, особенно в районах с неблагоприятным климатом (Воркуте, Северодвин-
1 В организации мониторинга принимали непосредственное участие авторы статьи. Результаты мониторинга публикуются в ежегодных отчетах Российской Гильдии риэлторов, см., например, Жилищный рынок России в 1997 году. Анализ и прогноз. М.: РГР, 1997.
Таблица 1
І22
ске, Магнитогорске, Чите). В таких городах они зафиксированы на уровне 130-250 долл. за квадратный метр общей площади (в Воркуте - всего 57 долл.). Воздействие августовского 1998 г. кризиса на цены на жилье в городах с валютными и с рублевыми ценами оказалось существенно различным.
Анализ динамических рядов рыночных цен показывает, что их иерархия была в основном задана еще в 1993-1994 гг. и дальше рост цен на жилье шел достаточно равномерно (пропорционально исходному уровню), с незначительным количеством инверсий (перемены мест городов в упорядоченном по убыванию цен списке). Об этом свидетельствуют высокие значения коэффициентов парной корреляции между ценами по годам (табл. 1). В то же время величина разброса цен по регионам также возросла, что показывает рост по годам коэффициентов дисперсии. Все это подтверждает, что рынок жилья в городах России достаточно устойчив и развивается по своим внутренним законам.
Существует общая для различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных, дорыночных с последующей стабилизацией на уровне «мировых» рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. При этом при переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов: начальный уровень цен; соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости; соотношение спроса и предложения; степень «рыночности» поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, степень долларизации рынка); степень активности рынка (доля сделок по отношению к числу зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа); правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка); степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).
В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу этой стадии, т. е. через два-три года, цены в Москве выросли в 7 раз, в других городах - в 3-5 раз (среднегодовые темпы роста - 200-400%). На второй стадии (переходной) цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (в Москве 30-50% в год). На третьей стадии (формирующегося рынка) рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) по основным параметрам рынок недвижимости аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения его к стандартам мирового рынка по развитию законодательной базы, инфраструктуры рынка и т. д. Для описания закономерности роста цен на жилье нами предложена логистическая модель вида:
V (Т) = А / (1 + ехр (В - СТ)),
где V - средняя за период (среднемесячная) цена 1 кв. м общей площади объекта;
Т — порядковый номер периода (месяца); А, В и С — постоянные коэффициенты (параметры модели).
Модели такого типа используются в теории систем автоматического регулирования для описания переходных процессов (изменения некоторого параметра системы при ее переходе из одного состояния в другое). Если рынок жилья представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему, то и его развитие
должно подчиняться подобной закономерности. При этом возможны два сценария
перехода к стабилизации - первый, когда цены вначале стремительно растут, превышая разумные пределы, а затем несколько снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком уровне, и второй, когда цены плавно подходят к уровню стабилизации.
Прогноз, выполненный в начале 1995 г., в период наивысшего взлета цен на жилье в Москве, содержал гипотезу, что к середине года их рост прекратится и начнет реализовываться первый сценарий стабилизации. Этот прогноз подтвердился: с 1996 г. цены на жилье в Москве снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г. (рис. 1). К середине 1997 г. был сделан вывод, что жилищный рынок Москвы нащупал свой стабильный уровень цен, соответствующий ее статусу и масштабу, уровню экономического развития, степени концентрации финансовых средств, расположению и географическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда. И хотя последующий годовой рост цен подтверждал эту версию, кризис августа 1998 г. заставил пересмотреть прогноз.
Стоимость 1 кв. м жилья, долл.
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Рис. 1. Динамика средней стоимости квадратного метра жилья в Москве, долл.:
-♦- фактические данные РАН САВА; логическая модель-прогноз Г.М. Стерника
Одновременно с ростом цен в эти годы, в силу более быстрого роста денежных доходов населения, росла и финансовая доступность жилья для среднестатистического домохозяйства2 (табл. 2).
2 Финансовая доступность жилья для населения определяется как условное число лет, в течение которых среднестатистическая семья в том или ином городе должна откладывать весь свой доход, чтобы приобрести на рынке жилья по средней рыночной цене стандартную двухкомнатную квартиру (общей площадью 48 кв.м, в блочном или панельном доме, расположенном недалеко от центра города) — см. табл. 2. Для оценки годового семейного дохода в долларовом эквиваленте, в силу технических трудностей, нами принята 12-кратная величина среднемесячного дохода, пришедшаяся на человека в ноябре соответствующего года.
Таблица 2
Ясно, что доступность квартир зависит не только от уровня цен на жилье, но и от доходов населения. Поэтому она вслед за доходами населения менялась по различным городам более неравномерно. В целом, как уже сказано, к концу 1997 г. доступность жилья на рынке существенно повысилась в подавляющем большинстве обследованных городов. Наиболее часто встречающиеся значения доступности составили к концу 1997 г. 4-6 лет (тогда как в 1993 г. - 7-9 и более лет).
При этом в ряде городов, где цены на жилье находятся на высоком уровне, их условная доступность (в силу относительно более высоких доходов населения этих городов) также достаточно высока. Например, в Москве, при самых высоких ценах, условная доступность стандартной квартиры составила в декабре 1997 г. всего 2,59 лет. (Хотя можно спорить по поводу достоверности того высокого уровня доходов москвичей, который в соответствии с действующей методикой подсчета, фиксируется официальной статистикой.)
Тем не менее соответствующие коэффициенты парной корреляции по годам также достаточно высоки (табл. 2). По годам изменения доступности жилья на рынке в различных городах России проходили достаточно равномерно, но зачастую разнонаправленно. В итоге территориальные распределения доступности жилья для населения в городах России в 1997-1998 и 1993 гг. мало похожи.
Цены и доступность жилья на рынке в городах Центрального экономического района РФ, представляющего особый интерес из-за высокой доли жилищного фонда и городского населения, сосредоточенных здесь, находятся на среднероссийском уровне. В декабре 1997 г. цена квадратного метра общей площади составила для областных центров от 300 (Смоленск) до 380 долл. (Рязань), а доступность - 46 лет. Более высокие цены и соответственно более низкую доступность жилья демонстрируют небольшие города вблизи Москвы (Мытищи - 630 долл., Пушкино -540 долл.), а также научные городки (Дубна - 600 долл., Обнинск - 530 долл.). Условная доступность жилья в этих городах находилась в декабре 1997 г. на уровне 7-9 лет.
С третьего квартала 1996 г. Госкомстат России осуществляет федеральное государственное статистическое наблюдение за ценами на первичном и вторичном рынках жилья в городах России. В его рамках налажены также учет и обследование организаций, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости (всего учтено 1090 таких организаций, из них 274, или 5%, в Центральном экономическом районе, в том числе в Москве - 168). И хотя статистическому учету подверглась лишь часть зарегистрированных организаций, работающих в сфере недвижимости (в одной Москве их более тысячи), данное обследование выгодно отличается полнотой охвата субъектов РФ.
По этим данным практически во всех регионах России стоимость квадратного метра общей площади на первичном рынке превышает его стоимость на вторичном рынке (так как на вторичном рынке продается жилье с определенной степенью износа и, как правило, уступающее по качеству вновь построенному). В среднем по России соотношение цен первичного и вторичного рынков составило во втором квартале 1997 г. 1,26 раза. В Центральном экономическом районе это соотношение чуть ниже - 1,2 раза. Максимальная разница - в Дальневосточном и ВосточноСибирском регионах (2,00 и 1,74 раза соответственно) - из-за высокой стоимости строительства.
Результаты государственного статистического наблюдения за ценами на первичном и вторичном рынках в городах Центрального района по состоянию на второй квартал 1997 г. очень близки к данным, которые показывает мониторинг Российской Гильдии риэлторов (табл. 3). Они варьируют от 346 до 531 долл. за квадрат-
ный метр общей площади на первичном рынке в Смоленской и Тверской областях соответственно и от 258 до 472 долл. на вторичном рынке в Ивановской и Московской областях.
Таблица 3
Средняя стоимость квадратного метра общей площади квартир в городах Центрального района во втором квартале 1997 г.
По данным Госкомстата России По данным РГР,
Город, тыс. руб. долл. соот- ноше- доступность, лет вторичный рынок
регион первич- ный рынок вторич- ный рынок первич- ный рынок вторич- ный рынок -ние цен первич- ный рынок вторич- ный рынок долл. доступность, лет
Россия 3169,3 2517,0 549 436 1,26 4,91 3,90 - -
Центральный р-н 4181,5 3476,3 724 602 1,20 - - - -
Брянск 2400,0 2014,3 416 349 1,19 6,84 5,74 310 5,38
Владимир 2474,2 1851,6 429 321 1,34 6,98 5,22 320 5,99
Иваново 2250,0 1487,5 390 258 1,51 6,49 4,29 - -
Калуга 2099,8 1788,4 364 310 1,17 4,65 3,96 - -
Кострома 2919,4 - 506 - - 8,43 - 280 4,62
Москва 7066,0 5763,9 1224 999 1,23 3,26 2,66 970 2,59
Московская 2435,7 2726,5 422 472 0,89 6,05 6,77 520 5,86-9,24
обл. 2378,0 1708,6 412 296 1,39 5,20 3,73 650 4,13
Орел 3009,9 2074,8 521 359 1,45 7,84 5,40 320 6,14
Рязань 1996,0 1848,7 346 320 1,08 4,87 4,51 365 4,32
Смоленск 3065,1 2187,1 531 379 1,40 9,41 6,72 340 6,43
Тверь - 1921,5 - 333 - - 4,47 350 5,22
Тула Ярославль 2440,7 2389,4 423 414 1,02 5,11 5,91 380
Как повлиял августовский кризис 1998 г. на цены и финансовую доступность жилья для населения городов России?
Хронология августовского кризиса 1998 г. на рынке недвижимости. Мониторинг рынка недвижимости после 17 августа 1998 г. позволил выделить несколько характерных фаз продолжительностью от двух до шести недель, в которые происходили качественные изменения в поведении рынка.
Первая фаза кризиса - фальстарт (конец августа). С момента объявления о расширении валютного коридора (т. е., фактически, о девальвации рубля) специалисты, по аналогии с поведением рынка в подобной ситуации в прежние годы (например, после так называемого черного вторника октября 1994 г.), ожидали подъема цен на жилье. И после 17 августа он не заставил себя ждать.
В Москве, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону долларовые цены, по которым жилье выставлялось на продажу, мгновенно повысились на 5-10%. Однако в секторе стандартного жилья покупатели не пошли за продавцами и реально сделок по повышенным ценам не происходило. В других сегментах рынка (престижные коттеджи в поселках на Рублевском шоссе, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался после периода застоя кратковременный ажиотажный спрос и сделки совершались по ранее заявленным ценам. В других городах с долларовыми ценами (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Калининград, Новгород, Тверь, Владимир, Хабаровск) цены стабилизировались на докризисном уровне, хотя, как и в Москве, в предыдущие 2-3 месяца наблюдалось их сезонное снижение на 1-3%.
В городах с преимущественно рублевыми ценами (Астрахань, Барнаул, Курск, Ижевск, Ставрополь, Ульяновск, Петрозаводск) цены выросли на 10-20%, а в дальнейшем и более (в Астрахани, Ижевске - на 30-40%, в Петрозаводске почти вдвое). Одновременно наблюдался повышенный, вплоть до ажиотажного, спрос на жилье. В городах со смешанными (долларовыми и рублевыми) ценами (Рязань, Самара, Сара-
тов, Воронеж, Новосибирск, Омск) цены, номинированные в долларах, замирают; цены, номинированные в рублях, растут (Самара - на 40%, Саратов - на 20%), но не достигают темпов девальвации; происходит быстрая дедолларизация рынка. В городах, где цены на вторичном рынке прочно номинированы в долларах, существуют секторы рублевых цен. В этих секторах цены начали расти не сразу. Прежде всего это цены на первичном рынке муниципального жилья. В Москве, например, в первые две недели после начала кризиса, пока правительство города не подняло цены, все квартиры у фирм-дилеров были раскуплены по старым рублевым ценам. В Новгороде за два дня было распродано четыре дома. В Санкт-Петербурге, Омске, Ульяновске в августе удалось провести по 150-200 сделок с жилищными сертификатами (также номинированными в рублях). В других городах (Рязань, Самара, Владимир), где такие сделки не успели подготовить и провести до 20-25 августа, число реализованных сертификатов исчисляется единицами.
Таким образом, реакция рынка недвижимости в первой фазе финансового кризиса соответствовала закономерностям предыдущих кризисов, но на этот раз попытка резкого подъема цен не увенчалась успехом.
Вторая фаза - рынок замер (начало сентября). Девальвация рубля привела к обесцениванию жилищных сертификатов, номинированных в рублях. Правительство Москвы повысило рублевые цены на муниципальное жилье сначала на 30%, затем в 2,2 раза. В результате квартиры на первичном рынке перестали продаваться. Банковский кризис не позволил потенциальным покупателям извлечь из банков свои накопления, причем не только долларовые, но и рублевые, и даже ранее подготовленные сделки начали расторгаться. Потенциальные покупатели, располагающие наличной валютой, дезориентированные начавшимся 23 сентября политическим кризисом, заняли выжидательную позицию. Рынок замер: число сделок в Москве, Самаре, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Твери, Владимире, Воронеже, Петрозаводске, Астрахани, Ставрополе сократилось на 40-60%. В то же время в Петербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Новгороде отмечено снижение объема сделок всего на 10-20%. В основном реализуются ранее подготовленные сделки, а квартиры, выставленные на продажу в августе, остаются непроданными до конца сентября. Такая реакция рынка резко отличается от реакции в период «черного вторника» октября 1994 г.
Это необычное для нашей практики поведение рынка можно объяснить следующим. Риэлторы-практики и специалисты по анализу рынка отмечают, что за последние два-три года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья как в Москве, так и в других, прежде всего крупных городах. Раньше покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жилье сразу и наличными. Сейчас существенную долю покупателей (по оценкам экспертов, от 30 до 40%) составляют представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия путем продажи меньшей и покупки большей квартиры с доплатой. В качестве контрагентов выступает равное им количество людей малого достатка, улучшающих свое финансовое положение путем продажи большей и покупки меньшей квартиры. Известно, что за два-три года финансовой стабильности у населения появились сбережения в банках, в том числе и на наиболее доходных рублевых депозитах. Задержка с их получением из банков привела к отсутствию денег на рынке и, как следствие, к падению платежеспособного спроса.
Таким образом, во второй фазе кризиса определяющим фактором рынка недвижимости стала его стагнация вследствие паралича банковской системы.
Третья фаза - выход из шока (конец сентября). Ко второй половине сентября население постепенно извлекло свои сбережения из банков, но в условиях полити-
ческой и экономической неопределенности покупатель не спешил возвращаться на рынок. Продавцы (прежде всего риэлторские фирмы), оценив конъюнктуру рынка (сокращение спроса), начали снижать долларовые цены предложения для начала на 2-4% (в Москве), а затем и более (в Новгороде на 12-15%). Владельцы элитного жилья, в условиях финансового кризиса своих компаний и резкого сокращения доходов, начали распродавать недвижимость, снижая цены в 2-3 раза. Все это привело к некоторому оживлению рынка и увеличению числа сделок (в Москве, Нижнем Новгороде до 15-20% докризисного уровня).
В городах с рублевыми ценами их рост остановился на уровне 30-60%, соответствующем 2-3-кратному снижению в долларовом эквиваленте. В результате многие продавцы квартир начали снимать их с продажи. Так, в Новосибирске уже к концу сентября было снято до половины имевшихся в прайс-листах квартир. Это способствовало дальнейшему подъему цен, но оставшееся предложение уже не могло удовлетворить возникший ажиотажный спрос. К октябрю объемы сделок в Новосибирске, Самаре, Ульяновске, Астрахани упали почти вдвое.
Таким образом, впервые отечественный рынок отреагировал на события в макроэкономике в соответствии с закономерностями развитых рынков. Это говорит о том, что августовский кризис 1998 г. является кризисом рыночной экономики в отличие от предшествовавших (в 1992-1995 гг.) кризисов переходной экономики. (Правда, последовал он не за фазой подъема, а за фазой депрессивной стабилизации.)
Четвертая фаза кризиса - депрессивная стабилизация (октябрь-ноябрь). В это время произошло окончательное расслоение городских рынков жилья на рублевые и долларовые.
В городах с долларовыми ценами продолжилось снижение цен, что способствовало началу оживления рынка. Так, в Москве после падения объема сделок на вторичном рынке жилья в августе на 40% по сравнению с июлем (с 7,8 до 5,4 тыс. договоров купли-продажи квартир) в октябре-ноябре объем продажи квартир стабилизировался: на вторичном рынке - на уровне 5,5-5,8 тыс. сделок (что составило 70-75% докризисного июльского уровня и чуть менее 50% рекордного за все годы декабря 1997 г.); напротив, на первичном рынке объем продаж снизился по сравнению с ажиотажным августовским-сентябрьским до июльского - 2,2-2,3 тыс. (примерно 90% уровня декабря 1997 г.) (рис. 2).
В других городах с преимущественно долларовыми ценами происходили аналогичные процессы. Однако не везде продавцы и риэлторы проводили осознанную политику снижения цен.
Таким образом, во многих городах с долларовой номинацией цен на недвижимость после обвального падения объема сделок цены на жилье начали снижаться, что приостановило сокращение объема сделок, и в результате наметилось оживление рынка. В тех городах, где долларовые цены были заморожены, рынок по-прежнему остался в состоянии стагнации.
Совершенно иной была реакция на кризис рынков недвижимости в городах с преимущественно рублевыми ценами. Начавшийся там немедленно рост рублевых цен продолжался, хотя и более низкими темпами, до октября, при этом активность рынка и объем сделок увеличились. Продавцы приняли новую ценовую ситуацию и начали возвращаться на рынок. В Новосибирске рублевые цены выросли с 2,8 в июле до 3,5 тыс. руб. в октябре, в Томске - с 1,8 до 2,5 тыс. руб., в Волгодонске - с 1 до 2 тыс. руб. за квадратный метр. При этом объем сделок в Волгодонске вырос с июля по октябрь в 2,5 раза. Продавцы и риэлторы воспринимают происходящее как нежданную удачу, и фирмы подсчитывают сверхприбыли в рублевом эквиваленте.
Индексы
Рис. 2. Динамика индексов цены жилья и объема сделок в Москве:
Таким образом, в октябре-ноябре в городах с рублевой номинацией цен на недвижимость наблюдался резкий рост цен, но при этом - еще более резкое падение их долларового эквивалента. Активность рынка относительно сентября, как правило, выросла и стабилизировалась на новом уровне. _ „ _
ф? “Целы, —»объем сделок на^вторичном рынке; А объем сделок на первичном рынке; общин объем
Пятая фаза кризиса - оживление рынка недвижимости (середина ноября - декабрь). В Москве в декабре объем продаж вырос на вторичном рынке до 9 тыс. сделок, превысив июльский на 30% и составив 75% декабря 1997 г. На первичном рынке объем продаж (3,3 тыс.) превысил прошлогодний уровень. Средняя цена предложения квадратного метра квартир составила в ноябре 900 долл., в декабре - 890, темп ее снижения составил в октябре и ноябре около 3%, в декабре - 1%. В других городах с долларовой номинацией цен замедление темпов их снижения и повышение активности рынка были не столь заметными. Увеличения объема продаж в это время не отмечалось, но среднее время экспозиции квартиры уже вернулось на уровень летних месяцев. В Екатеринбурге в ноябре и декабре цены продолжали снижаться, достигнув в конце года уровня 334 долл., что составляет 62% докризисного уровня. В Твери уровень цен на жилье составил в ноябре 306 долл. и в декабре - 264, при этом месячные темпы снижения составили в ноябре 4% и в декабре - 9% (рис. 3).
В городах с рублевой номинацией цен происходили несколько иные процессы: рост цен замедлился, снижение их долларового эквивалента прекратилось или замедлилось, объем сделок вырос.
В Астрахани в конце ноября и декабре отмечался рост цен и объемов сделок, а спрос превысил предложение вдвое. В Волгодонске при незначительном росте цен объем сделок сохранился на высоком уровне, а время экспозиции квартир продолжало сокращаться. В Барнауле после августовского скачка и сентябрьского провала объема предложения показатель объема сделок в конце года продолжил медленно расти при некотором повышении цен. В Рязани на первичном рынке уменьшилось предложение нераспроданных квартир, спрос и цены продолжали медленно расти, объем сделок сохранился на высоком уровне, но время экспозиции увеличилось. В Новосибирске в ноябре уровень рублевых цен составил 125, а в декабре - 200% декабря 1997 г. При этом цены в долларовом эквиваленте составили в ноябре 218 долл.
(40% докризисного уровня) и в декабре - 280 долл. (55% докризисного уровня и 58% декабря 1997 г.); в декабре увеличился объем продаж. В Омске в ноябре уровень рублевых цен составил 142%, а в декабре - 154% декабря 1997 г. При этом цены в долларовом эквиваленте составили в ноябре 192 долл. (60% докризисного уровня) и в декабре - 172 долл. (53% докризисного уровня и 46% декабря 1997 г.). В декабре здесь также произошло увеличение объема продаж. В Ульяновске в ноябре уровень цен составил 130, а в декабре 140% докризисного уровня. При этом цены в долларовом эквиваленте составили в ноябре 150 долл. (50% докризисного уровня) и в декабре - 135 долл. (44% докризисного уровня и 38% декабря 1997 г.); в декабре отмечается увеличение объема продаж (рис. 4 и 5).
Индекс
2
-инфляция доллара —М осква -Н.Н овгород -Е катеринбург -К алининград Т верь
_ В лад и м и р
— —Р я з ан ь
Дата
11.98 111.98 ІУ.9
У.98 УІ.98 УІІ.98 УІІІ.98 ІХ.98 Х.98 ХІ.98 ХІІ.98
покупательная
способность
доллара
ХІІ.97 І
Рис. 3. Индексы цены предложения 1 кв. м жилья в городах с долларовой номинацией
о Индекс
курс доллара инфляция Волгодонск Томск
Барнаул
Чита
ХІІ.97 І.98 ІІ.98 ІІІ.98 ІУ.98 У.98 УІ.98 УІІ.98 УІІІ.98 ІХ.98 Х.98 ХІ.98 ХІІ.9
Рис. 4. Индексы цены покупки 1 кв. м жилья в городах с рублевой номинацией цен
Индекс
курс доллара
УІ.98 УП.98 УШ.98 ІХ.98 Х.98 ХІ.98 ХІІ.98
Рис. 5. Индексы цены предложения 1 кв. м жилья в городах с рублевой номинацией цен
Общим итогом для этой группы городов является рост или стабилизация объемов сделок на высоком уровне, замедление роста рублевых цен и темпов снижения их долларового эквивалента.
По нашему мнению, основной причиной повышения активности рынка в конце года явился отложенный спрос. Инфляционные ожидания, опасения политической и экономической нестабильности к концу 1998 г. заметно снизились и население начало тратить свои придержанные в сентябре-октябре сбережения. Другой причиной явилось общее оживление экономики. В условиях резкой девальвации рубля повысились доходы экспортеров, экспортно-ориентированных предприятий и обслуживающих их банков. Повысились также доходы предприятий торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие (относительно девальвации рубля) темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке.
Сопутствующей причиной оживления рынка недвижимости явилась ситуация на валютно-финансовом и фондовом рынках. Там практически прекратили существование высокодоходные спекулятивные инструменты, и дополнительные доходы предприятий и банков от основной деятельности направились на рынок недвижимости.
Дополнительным стимулом для приобретения недвижимости в декабре 1998 г. многие эксперты считают широко обсуждавшийся, но так и не вошедший в действие с января 1999 г. закон о государственном контроле над соответствием крупных расходов доходам граждан.
Таким образом, к концу 1998 г. в большинстве городов как с долларовой, так и с рублевой номинацией цен четко обозначалось повышение активности рынка жилья и уменьшение темпов снижения цен. Одновременно подтвердились закономерности, выявленные на предыдущих стадиях кризиса: синхронизация рынка недвижимости с общей экономической ситуацией и сегментация рынка на три части: Москва - другие города с долларовой номинацией цен - города с рублевой номинацией цен на рынке недвижимости.
Воздействие кризиса на финансовую доступность жилья также оказалось разным в городах долларовой и рублевой зон.
Во всех городах с долларовой номинацией цен доступность жилья для населения по сравнению с 1997 г. резко ухудшилась: условное число лет, которое средне-
к )
ХІІ.97 І
ІІ.98 ІІІ
статистическая семья должна копить все свои доходы для покупки стандартной квартиры, увеличилось в 1,5-2,0 раза и более. (Исключение составил только Хабаровск, где соответствующее ухудшение составило 16%.)
В части городов рублевой зоны, а также в смешанных рублево-долларовых городах (Белгород, Старый Оскол, Воронеж, Ульяновск, Кемерово, Новосибирск, Омск, Томск, Иркутск) финансовая доступность жилья также ухудшилась (так как цены на жилье в рублях в большинстве из них росли быстрее, чем доходы населения), но это ухудшение оказалось не столь сильным, как в «долларовых городах» -на 5-15% (в Белгороде на 32% и в Старом Осколе на 51%). В некоторых городах рублевой зоны (Петрозаводск, Липецк, Астрахань, Саратов, Волгодонск, Пермь, Барнаул, Тюмень, Якутск) доступность жилья после кризиса по сравнению с 1997 г. даже несколько повысилась: от 3 до 28% . В этих городах рост рублевых цен был очень незначительным и отстал от роста доходов.
Итоги 1998 г. Рынок недвижимости в городах России отреагировал (впервые за 7-8 лет его становления) на финансовый кризис августа 1998 г. в соответствии с законами рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Средняя цена квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья Москвы снизилась в декабре 1998 г. по сравнению с декабрем 1997 г. с 950 до 890 долл. (-6%). В других городах с долларовой номинацией цен их уровень снизился на 7-40%. В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основном номинируются в рублях, долларовый эквивалент цены упал на 44-69% (т.е. в 1,8-3,2 раза) (табл. 4).
Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах (в том числе в Москве) являются рублевыми, пострадали, как и вторичные рынки жилья с рублевыми ценами: уровень их цен в долларовом эквиваленте снизился в 2-3 раза. Это неизбежно повлечет за собой ряд последствий: давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен на вторичном рынке жилья в городах первой группы. Сравнение обследованных в 1998 г. 25 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья в декабре 1998 г. и в предыдущие годы показывает, что большинство их сместилось из диапазона 300-500 долл. за 1 кв. м в диапазон 100-300 долл. (рис. 6) .
%
35
гц
оп
Ё 1 =п
р-1 И
шЛ ИХ ІПІІ гп
Цена,
0
Рис. 6. Распределение городов по ценовым диапазонам:
□ 1997 г. □ 1998 г.
Изменение стоимости жилья в городах России в 1998 г.
блица 4
Города Декабрь 1998 г. Декабрь 1997 г. Индекс изменения цены 1998 / 1997 Жилой фонд, тыс. кв.м Доля жилого фонда Изменение стоимости жилья
С долларовой номинацией цен:
Москва 890 950 0,94 162660 0,315 1,71
С.-Петербург 480 560 0,85 79418 0,438 1,55
Калининград 470 620 0,76 6827 0,037 1,38
Н. Новгород 450 538 0,84 23522 0,128 1,53
Ростов-на-Дону 390 420 0,93 17572 0,096 1,69
Владивосток 395 450 0,88 9963 0,051 1,60
Екатеринбург 334 535 0,62 22915 0,125 1,28
Рязань 290 380 0,76 8686 0,044 1,38
Тверь 264 355 0,74 7365 0,040 1,36
Хабаровск 240 390 0,62 9947 0,054 1,13
Брянск 230 330 0,70 7630 0,040 1,27
Владимир 220 370 0,60 5665 0,031 1,09
Итого Россия-1 415 514 0,81 183154 0,355 1,41
С рублевой номинацией цен:
Новосибирск 275 490 0,56 21480 0,125 1,01
Иркутск 255 470 0,54 9682 0,057 0,98
Воронеж 237 420 0,56 14892 0,087 1,01
Якутск 230 660 0,35 2823 0,017 0,64
Белгород 213 440 0,48 4926 0,029 0,87
Тюмень 180 470 0,38 8952 0,053 0,70
Петрозаводск 180 435 0,41 4942 0,030 0,75
Омск 172 375 0,46 18856 0,110 0,84
Пермь 165 505 0,33 16508 0,096 0,60
Саратов 165 350 0,47 14795 0,086 0,86
Чита 160 325 0,49 5173 0,029 0,90
Астрахань 150 320 0,47 7833 0,046 0,85
Кемерово 150 365 0,41 8461 0,052 0,75
Томск 145 400 0,36 7471 0,044 0,65
Липецк 140 375 0,37 7992 0,047 0,68
Ульяновск 135 340 0,40 11420 0,066 0,73
Барнаул 130 380 0,34 9425 0,055 0,62
Итого Россия-2 187 422 0,44 170458 0,330 0,81
Всего по России
(центры регионов) 490 620 0,79 516312 1,000 1,31
Важнейшим итогом 1998 г. стало усиление расслоения городов по стоимости жилья, что говорит прежде всего о разрыве в платежеспособном спросе между этими группами городов. Средневзвешенная по объему жилищного фонда цена жилья в городах с долларовой номинацией цен без учета Москвы (Россия-1) снизилась на 19%, с рублевой номинацией (Россия-2) - на 56%, в целом по городам выборки (центрам регионов России, включая Москву) - на 21%.
Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и доллара), то в декабре 1998 г. по сравнению с декабрем 1997 г. (за счет повышения в 1998 г. покупательной способности доллара на 80%) стоимость жилья в реальных ценах выросла в Москве на 70%, в городах группы Россия-1 - на 10-70%, а группы Россия-2 - снизилась на 0-40%.
Расчет выполнен по формуле:
Тцр / /Ир 1цд / /Ид 1цд х 1дрд / Iир,
где ЮБ - показатель изменения стоимости жилья относительно базового периода; Тцр - индекс рублевой цены жилья; 1цд - индекс долларовой цены жилья; 1ир - индекс инфляции рубля; 1дрд - индекс девальвации рубля относительно доллара; 1ид=1ир / 1дрд - индекс локальной инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины).
Индекс ЮБ - показатель изменения стоимости жилья в сопоставимых ценах относительно декабря 1997 г. - составил в декабре 1998 г. в городах России-1 1,41, России-2 - 0,81, в целом по городам выборки - 1,31. Другими словами, общая стои-
мость жилья в городах России-1 выросла на 40%, России-2 - снизилась на 30%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 30% (рис. 7, 8).
Главный итог 1998 г. состоит в том, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала начал активизироваться и вышел на новый, более низкий уровень цен.
Рынок жилья после кризиса: новые возможности. Несмотря на снижение цен, продавцы квартир в городах с долларовыми ценами сегодня выигрывают больше, чем до кризиса (если вырученные доллары конвертируются в рубли и используются в России). Выигрывают также покупатели: они не только платят сниженную цену в долларах, но и приобретают недвижимость с выросшей реальной стоимостью. Значительно выигрывают получатели ипотечного кредита (за счет разрыва между ценами вторичного и первичного рынков). Выигрывают инвесторы-спекулянты, занимающиеся дилерскими операциями - покупкой жилья на первичном рынке и перепродажей его на вторичном. Некоторые потери несут инвесторы-застройщики и строители: снижение (в долларовом выражении) себестоимости строительства почти пропорционально снижению продажной цены квартир в новостройках.
В городах с рублевой номинацией цен на недвижимость их рост отстает от инфляции - здесь продавцы квартир несут потери. Еще большие их потери в валюте несколько сглаживаются, но не компенсируются инфляцией доллара. Теряют и покупатели: несмотря на то что в долларовом выражении они уплатили за квартиру значительно меньшую цену, чем до кризиса, реальная ее стоимость снижена еще больше. При этом если квартира приобретается для жилья, покупатель выигрывает, если же предполагается ее последующая продажа - проигрывает.
Уникальная ситуация создалась для мигрантов, имеющих накопления в валюте: они могут теперь приобрести жилье большего размера и лучшего качества, в ранее недоступных для них городах и регионах. В городах с долларовой номинацией цен население получило шанс реализовать свое жилье по высокой (в рублевом исчислении) цене и переехать в «рублевые» города, купив квартиру по значительно меньшей цене. Конечно, такая ситуация сохранится ненадолго. Через несколько месяцев произойдет сближение цен на вторичном и первичном рынках городов долларовой группы. Сокращение резкого разрыва между ценами в городах России-1 и России-2 потребует, скорее всего, несколько больше времени.
Рынок жилья России в первом полугодии 1999 г. В первом полугодии 1999 г. снижение цен на жилье (в долларовом выражении) продолжалось во всех городах России. В среднем по выборке из 12 городов (табл. 5) средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке жилья составила в июне-июле 1999 г. 440 долл., снизившись относительно декабря 1998 г. в долларовом исчислении на 38%. При этом в Москве и Калининграде это снижение составило 30% (минимум), а в Екатеринбурге и Ульяновске - 58%, Нижнем Новгороде - 61% (максимум).
В летние месяцы 1999 г. снижение цен в долларовом выражении постепенно уменьшилось и составило 2-3% в месяц (в Москве и Калининграде) или вообще прекратилось (в Санкт-Петербурге, Твери, Ульяновске). На некоторых сегментах рынка жилья отмечалось даже повышение цен. Кроме того, в целом ряде городов на достаточно высоком уровне произошла стабилизация объема продаж (75-80%
Рис. 7.
Рис. 8
докризисного уровня), а также уменьшилось время экспозиции квартир на рынке. Все это говорит о постепенном переходе к депрессивной стабилизации рынка жилья в городах России. Весьма важным изменением тенденций по сравнению со вторым полугодием 1998 г. явилось уменьшение расслоения городов и регионов по признаку вида валюты, в которой номинируются цены на вторичном рынке жилья.
Таблица 5
Изменение средних цен предложения на жилье в городах России в 1998-1999 гг., долл. за 1 кв. м общей площади
Города Июнь-июль 1999 г. Декабрь 1998 г. Июнь 1998 г. Индекс к декабрю 1998 г. Индекс к июню 1998 г.
С долларовой номинацией цен:
Москва 670 890 974 0,75 0,70
С.-Петербург 390 480 590 0,80 0,66
Калининград 335 470 486 0,71 0,70
Н. Новгород 215 450 554 0,48 0,39
Екатеринбург 230 334 548 0,69 0,42
Псков* 147 210 300 0,70 0,49
Рязань* * 192 290 370 0,66 0,52
Тверь 172 264 340 0,65 0,51
Итого Россия-1 295 485 550 0,61 0,54
С рублевой номинацией цен:
Новосибирск 210 275 456 0,77 0,47
Омск 165 172 335 0,96 0,49
Астрахань* * 100 150 178 0,67 0,56
Ульяновск 136 150 324 0,91 0,42
Итого Россия-2 172 205 360 0,84 0,48
Всего по России
(центры регионов) 440 600 705 0,73 0,62
* Май.
** Апрель.
В группе городов, где цены номинируются в валюте, темпы снижения цен в первом полугодии 1999 г. увеличились. В Москве после снижения уровня цен предложения на 9% во втором полугодии 1998 г. в первом полугодии 1999 г. цены упали еще на 24%. В других городах с долларовой номинацией цен средневзвешенная цена предложения 1 кв. м квартир упала почти на 39%. (Напомним, что за второе полугодие прошлого года она снизилась только на 12%.) Напротив, в группе городов, где цены на вторичном рынке жилья номинируются в рублях, темпы падения цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквиваленте снизились и составили в среднем только 16%. (За второе полугодие 1998 г. они упали на 45%.) В результате годовое (с июня 1998 по июнь 1999 г.) снижение цен в обеих группах городов сблизилось и составило 46% для городов России-1 (30% - для Москвы) и 52% - для городов России-2.
Пересчет номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и изменения обменного курса доллара) также показывает, что расслоение российских городов по изменению стоимости жилья в сопоставимых ценах в 1999 г. начало сокращаться. Это произошло прежде всего за счет падения реальной стоимости жилья в городах с долларовой номинацией цен (в том числе в Москве) при сохранении ее уровня в городах с рублевой номинацией. Таким образом, проявившиеся поначалу дифференцирующие последствия дефолта уже в первой половине 1999 г. практически сошли на нет, и открытое кризисом окно возможностей для инвестиционного маневра достаточно быстро закрылось.
Индекс
2,0
Москва (1)
Нижний Новгород (1) Екатеринбург (1) Калиниград (1) Владимир (1)
В Тверь (1)
— Рязань (1)
■ —Томск (2)
— Томск* (2)
— Ульяновск (2)
— Новосибирск (2)
Омск (2)
---Белгород* (2)
• ^—Астрахань (2)
— Астрахань* (2)
— Воронеж (2)
■ —Воронеж* (2)
— Старый Оскол (2)
— Тюмень (2)
— Барнаул (2)
— Волгодонск* (2)
---Чита (2)
Дата
Рис. 7. Индексы уровня стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1998 г. в городах с долларовой (1) и рублевой (2) номинацией цен
ЮЗ
1,6.
1,4.
1,2
1,0
0,8.
0,6.
0,4.
0,2.
1997 I II Л! IV V VI уИ УЕл IX"
Рис. 8. Динамика индекса ЮЗ в 1998 г.
И XII 1 1998 ]
Россия-1;
-Россия-2;
Россия-1 (центры регионов)
0
Цены на вторичном рынке жилья в городах России в 1993-1998 гг. на конец соответствующего периода, долл.
Регион, город 1993 г. 1994 г. 1995 г. 1996 г. 1997 г. 1998 г. 1997/1993 г. 1998/1997 г. 1998/1993 г.
А 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Северный район Петрозаводск 185 250 390 440 435 180 2,35 0,41 0,97
Сыктывкар 365 350 - - - - - - -
Воркута* - 76 - 69 57 - 0,75 - -
Архангельск - 260 280 - - - - - -
Северодвинск - - - 145 130 - - - -
Вологда 223 191 346 360 310 - 1,39 - -
Череповец 192 188 200 290 270 - 1,41 - -
Северо-Западный район Санкт-Петербург 342 442 472 523 560 480 1,64 0,86 1,40
Новгород 280 305 303 280 350 1,25 - -
Псков - 220 - - - - - - -
Центральный район Брянск 220 270 320 330 320 230 1,45 0,70 1,05
Владимир 255 330 385 340 370 220 1,45 0,59 0,86
Обнинск (Калужской обл.) 320 540 520 517 530 - 1,66 - -
Москва 752 1121 1217 1105 950 890 1,26 0,94 1,18
Мытищи 320 500 665 600 630 - 1,97 - -
Пушкино 350 610 625 615 540 - 1,54 - -
Сергиев-Посад 240 275 400 410 400 - 1,67 - -
Орел 240 275 300 310 320 - 1,33 - -
Рязань 264 290 390 395 380 290 1,44 0,76 1,10
Смоленск 250 275 325 325 300 - 1,20 - -
Тверь 270 305 350 360 355 264 1,31 0,74 0,98
Тула 260 300 350 360 380 - 1,46 - -
Ярославль - 370 433 - - - - - -
Волго-Вятский район Чебоксары 200 200 300 385 335 1,68
Киров - - - 325 - - - - -
Нижний Новгород 290 420 450 500 538 450 1,86 0,84 1,55
А |1|2|3|4|5|6| 7 | 8 | 9
Центрально-Черноземный район Белгород 440 213 0,48
Старый Оскол - - 280 250 270 150 0,56 -
Воронеж* - 340 417 430 420 237 1,24 0,56 0,70
Курск 300 290 370 410 415 1,38 - -
Липецк - - - 380 375 140 - 0,37 -
Поволжский район Казань 300 370 400 420 445 1,48
Астрахань 220 250 260 310 320 150 1,45 0,47 0,68
Волгоград 250 300 325 380 390 - 1,56 - -
Пенза - - - 330 270 - - - -
Самара 420 580 610 620 550 - 1,31 - -
Тольятти 325 326 450 420 520 - 1,60 - -
Саратов 385 330 487 335 350 165 0,91 0,47 0,43
Ульяновск 375 340 360 330 340 135 0,91 0,40 0,36
Димитровград - 280 - 300 - - - - -
Северо-Кавказский район Анапа (Краснодарского край) 550 400 470 450 520 0,95
Ставрополь* 315 - 420 400 - 1,27 - -
Ессентуки 385 - - - - - - - -
Кисловодск - - - - 320 - - - -
Пятигорск - - - - 380 - - - -
Ростов-на-Дону 385 450 - 425 420 390 1,09 0,93 1,01
Волгодонск 104 125 216 250 78 2,40 0,31 0,75
Уральский район Уфа 292 330 430 400 410 1,40
Ижевск 180 242 362 360 370 2,06 - -
Оренбург 210 280 315 360 420 2,00 - -
Пермь 330 382 380 358 505 165 1,53 0,33 0,50
Екатеринбург 270 285 380 445 535 334 1,98 0,62 1,24
Златоуст (Челябинской обл.) - 140 175 - - - - - -
Магнитогорск (Челябинской обл.) 240 293 260 247 240 1,00 - -
А 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Западно-Сибирский район
Барнаул 230 215 348
Кемерово 290 300 380
Новосибирск 308 303 368
Омск 250 270 360
Томск 150 167 250
Тюмень 320 500 480
Нижневартовск - - -
Сургут - - -
Восточно-Сибирский район
Красноярск 300 360 365
Иркутск 320 364 410
Ангарск 350 230 -
Чита* - 273
Дальневосточный район
Якутск 625 287 750
Владивосток* - 400 420
Хабаровск 375 375 350
Благовещенск
Калининград - - -
Коэффициент парной корреляции, К (1993:1994)= (1994:1995)= (1995:1996)=
0,74 0,88 0,95
* Темпы роста цен рассчитаны с 1994 г.
330 380 130 1,65 0,34 0,57
360 365 150 1,26 0,41 0,52
390 490 275 1,59 0,56 0,89
370 375 172 1,50 0,46 0,69
293 400 145 2,67 0,36 0,97
- 470 180 1,47 0,38 0,56
- 545 - - - -
550 670 - - - -
520 510 1,70 _ _
540 470 255 1,47 0,54 0,80
245 250 0,92 - -
800 660 230 1,06 0,35 0,37
420 450 395 1,13 0,88
360 390 240 1,04 0,62 0,64
350 - - - - -
- 620 470 - 0,76 -
(1996:1997)= 0,93 (1997:1998)= 0,84 (1993:1997)= 0,77 (1993: 1998)= 0,68 - -
Доступность стандартной квартиры в городах России для среднего домохозяйства в 1993-1998 гг.
на конец соответствующего периода, лет
Регион,город 1993 г. 1994 г. 1995 г. 1996 г. 1997 г. 1998 г. 1997/1993 г. 1998/1997 г. 1998 /1993 г.
А 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Северный район Петрозаводск 4,09 3,31 3,08 4,06 4,16 3,68 1,02 0,88 0,90
Сыктывкар 5,69 5,07 - - - - - - -
Воркута* - 1,10 - 0,65 0,42 - 0,38 - -
Архангельск - 5,52 3,07 - - - - - -
Северодвинск - - - 1,86 1,78 - - - -
Вологда 5,75 4,71 4,03 4,52 3,18 - 0,55 - -
Череповец 4,95 4,64 2,33 3,64 2,77 - 0,56 - -
Северо-Западный район Санкт-Петербург 10,13 8,57 3,76 4,38 5,16 9,81 0,51 1,90 0,97
Новгород 8,94 8,62 4,40 3,79 4,35 - 0,49 - -
Псков - 7,36 - - - - - - -
Центральный район Брянск 7,40 8,41 4,84 5,23 5,38 9,44 0,72 1,76 1,28
Владимир 9,71 11,74 6,71 5,89 6,16 8,80 0,63 1,43 0,91
Обнинск (Калужской обл.) 9,50 14,89 6,44 8,05 6,92 - 0,73 - -
Москва 13,82 9,40 3,67 2,76 2,59 4,60 0,19 1,78 0,33
Мытищи 9,13 12,53 9,28 10,30 9,24 - 1,01 - -
Пушкино 9,98 15,28 8,73 10,56 7,92 - 0,79 - -
Сергиев-Посад 6,85 6,89 5,58 7,04 5,86 - 0,86 - -
Орел 6,77 7,56 3,90 4,09 4,13 - 0,61 - -
Рязань 9,09 9,49 6,19 6,71 5,84 12,71 0,64 2,18 1,40
Смоленск 8,58 9,34 4,64 4,87 4,32 - 0,50 - -
Тверь 9,79 10,38 5,92 6,57 6,43 13,09 0,66 2,03 1,34
Тула 7,53 8,04 4,50 5,95 5,22 - 0,69 - -
Ярославль - 10,04 5,48 - - - - - -
Волго-Вятский район Чебоксары 7,10 7,69 5,39 7,34 6,48 0,91
Киров - - - 5,36 - - - - -
Нижний Новгород 8,98 10,11 6,06 8,14 6,97 15,69 0,78 2,25 1,75
А 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Центрально-Черноземный район Белгород 5,40 7,13 1,32
Старый Оскол - - 3,36 3,20 3,31 5,02 - 1,51 -
Воронеж* 11,73 6,98 6,42 6,71 7,25 0,57 1,08 0,62
Курск 11,12 10,17 5,92 7,83 6,32 - 0,57 - -
Липецк - - - 4,64 4,57 3,82 - 0,84 -
Поволжский район Казань 8,35 10,39 4,77 5,17 4,82 0,58
Астрахань 7,63 7,90 3,64 4,69 4,48 4,27 0,59 0,95 0,56
Волгоград 8,10 8,19 4,59 6,31 5,40 - 0,67 - -
Пенза - - - 7,05 5,16 - - - -
Самара 9,81 12,34 6,74 5,83 4,73 - 0,48 - -
Тольятти 7,59 6,94 4,97 3,95 4,47 - 0,59 - -
Саратов 12,43 10,86 7,39 6,10 5,40 5,21 0,43 0,97 0,42
Ульяновск 12,49 11,19 6,41 5,52 4,38 4,74 0,35 1,08 0,38
Димитровград - 9,21 - 5,01 - - - - -
Северо-Кавказский район Анапа (Краснодарского край) 17,63 10,03 6,10 6,68 6,13 0,35
Ставрополь* - 10,38 - 6,18 5,31 - 0,51 - -
Ессентуки 11,65 - - - - - - - -
Кисловодск - - - - 4,25 - - - -
Пятигорск - - - - 5,04 - - - -
Ростов-на-Дону 12,52 14,16 6,44 6,86 4,75 9,34 0,38 1,97 0,75
Волгодонск 3,39 3,93 3,20 - 2,83 1,87 0,83 0,66 0,55
Уральский район Уфа 6,94 8,72 6,16 5,58 5,03 0,73
Ижевск 5,26 7,01 4,53 4,73 3,95 - 0,75 - -
Оренбург 6,14 7,77 4,92 6,18 5,30 - 0,86 - -
Пермь 5,26 9,93 3,90 3,62 4,39 3,18 0,83 0,72 0,60
Екатеринбург 8,35 6,70 4,19 5,32 5,23 9,61 0,63 1,84 1,15
Златоуст (Челябинской обл.) - 3,29 2,20 - - - - - -
Магнитогорск (Челябинской обл.) 6,77 6,88 3,27 3,11 2,83 - 0,42 - -
А 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Западно-Сибирский район Барнаул 7,28 7,57 5,29 4,24 7,04 5,57 0,97 0,79 0,77
Кемерово 5,24 5,37 2,54 3,96 3,06 3,35 0,58 1,10 0,64
Новосибирск 10,65 10,55 5,49 6,02 5,50 6,34 0,52 1,15 0,60
Омск 6,59 8,33 4,09 4,33 3,93 4,50 0,60 1,14 0,68
Томск 3,08 3,12 2,31 3,00 3,93 4,11 1,28 1,05 1,33
Тюмень 3,00 4,31 2,18 - 1,74 1,69 0,58 0,97 0,56
Нижневартовск - - - - 2,02 - - - -
Сургут - - - 2,27 2,48 - - - -
Восточно-Сибирский район Красноярск 6,76 6,63 3,26 4,66 4,17 0,62
Иркутск 6,58 6,52 3,44 4,85 3,64 4,30 0,55 1,18 0,65
Ангарск 5,23 4,12 - - - - - - -
Чита* - 6,28 - 3,63 5,11 5,90 0,81 1,16 0,94
Дальневосточный район Якутск 6,21 2,54 3,37 3,07 2,37 2,21 0,38 0,93 0,36
Владивосток* 7,29 4,30 4,28 3,91 9,36 0,54 2,39 1,29
Хабаровск 6,56 6,93 3,02 3,39 4,11 4,75 0,63 1,16 0,72
Благовещенск - - - 4,02 - - - - -
Калининград - - - - 8,86 14,71 - 1,66 -
Коэффициент парной корреляции, Я (1993:1994)= (1994:1995)= (1995:1996)= (1996:1997)= (1997:1998)= (1993:1997)= (1993:1998)= - -
0,72 0,84 0,85 0,90 0,77 0,44 0,48
* Темпы роста цен рассчитаны с 1994 г.
