CC BY
134
СТАТИСТИЧЕСКИМ АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г.МОСКВЫ И ПРОГНОЗ ЕГО РАЗВИТИЯ
УДК 311.3/.4
Анна Сергеевна Орехова,
аспирантка Московского государственного университета экономики, статистики и информатики
Эл. почта: AOrehova@mesi.ru
В данной статье рассматривается динамика стоимости недвижимости на вторичном рынке г. Москвы. Приведены итоги сравнения кризисных периодов (1998 и 2008 гг.) по базовым индексам РТС, базовым индексам рынка вторичного жилья Москвы и базовым индексам стоимости барреля нефти марки Ural.
Ключевые слова: рынок жилья, статистика, стоимость квадратного метра, индекс жилья.
Anna Sergeevna Orehova,
a graduate of Moscow State University of Economics, Statistics and Informatics E-mail: AOrehova@mesi.ru
STATISTICAL ANALYSIS OF REAL ESTATE MOSCOW AND FORECAST OF ITS DEVELOPMENT
This article explores the dynamics of real estate value on the secondary market of Moscow. Shows the results of comparing the crisis periods (1998 and 2008.) At the base of the RTS index, baseline indices of the secondary housing market of Moscow and the base index value of a barrel of oil brand Ural.
Keywords: housing market, statistics, price per square meter, an index of housing.
В качестве отправной точки для осуществления процесса прогнозирования цен на рынке недвижимости необходимо проанализировать имеющиеся данные и проследить, как менялись цены на недвижимость на протяжении последних лет.
Вначале следует отметить, что, как известно, цены на рынках недвижимости в каждом из регионов формируются под влиянием общих тенденций по всей стране. Другой особенностью рынка недвижимости является то, что повышения/понижения цен на одном из сегментов рынка недвижимости неизбежно влекут за собой соответствующие изменения цен и в других сегментах. Следует также упомянуть тот факт, что первоначально на повышение покупательской способности реагирует спрос именно на жилые объекты. При этом процессы на рынке недвижимости в различных городах и в различных сегментах рынка развиваются подобным образом.
В связи с этим, рассмотрение динамики цен на рынке недвижимости в любом конкретном городе позволяет увидеть общую картину развития рынка недвижимости для всей России.
Ниже приводится анализ динамики цен на вторичном рынке жилья в Москве за последние 12 лет.
Исходные данные для анализа цен взяты из базы данных, которая, начиная с 1995 года, систематически ведется Агентством недвижимости «Орион М» и содержит более 100 000 записей. При этом все имеющиеся в базе данные проверены путем опроса продавцов. В связи с этим они действительно отражают состояние рынка в любой момент времени из рассматриваемого периода. Имеющиеся данные обрабатывались программной системой
Результаты обработки данных, представлены здесь в виде временных рядов, которые отображены на соответствующих графиках с заданной периодичностью. Для удобства визуального анализа цены представлены относительными значениями, приведенными к январю 1997 года. Таким образом, расчетная стоимость одного квадратного метра квартиры в начале периода (январь 1997 года) принята за единицу. График значений временного ряда относительных цен, вторичного жилья Москвы, взятых в долларах, за рассматриваемый период (январь 1997 -июнь 2009 гг.) выглядит следующим образом (рис. 1).
Рис. 1. Динамика стоимости вторичного жилья (долл./кв.м.) в Москве за период январь 1997 -июнь 2009 г.г.
Еще раз отметим, что при расчетах использовались цены в долларовом выражении.
Аналогичная динамика, но уже в рублевых ценах, представлена на рисунке 2.
Первым очевидным выводом из представленного графика является констатация того факта, что в периоды между кризисами цены на рынке недвижимости Москвы практически монотонно растут. Существуют лишь краткосрочные промежутки, когда траектория движения цен меняла направление. В целом, анализируя график и события, характерные для соответствующего периода времени, можно выделить несколько этапов:
1. Незначительный прирост стоимости с 1997 года до августа 1998 года, являю-
щийся продолжением тенденции более раннего периода (с 1995 года).
2. В связи с резким скачком курса доллара в августе 1998 года (более чем в 2 раза - с 6,7 руб./долл. до 14,4 руб./ долл.), цены на квадратные метры недвижимости, имевшие долларовое выражение, постепенно (в течение периода август 1998 - август 1999 гг.) начали снижаться в стремлении уравняться с рублевыми показателями своих аналогов.
3. 2000 - 2005 гг. - продолжительный период стабильного роста цен на недвижимость, обусловленный, во-первых, общим приростом благосостояния населения, во-вторых, постепенным возрастанием дефицита площадей. Так за пять лет цена за квадратный метр вторичного жилья Москве увеличилась вдвое по сравнению с начальным уровнем, однако это послужило лишь началом грандиозного взлета цен на недвижимость в последующий период.
4. Конец 2006 - июль 2008 гг. - период бурного повсеместного роста цен на недвижимость (почти в 3,5 раза за 2 года). Начало взлета пришлось на конец лета 2006 года - с возобновлением деловой и покупательской активности после летнего сезона. Это было обусловлено рядом причин, в том числе, началом развития ипотеки и в связи с этим увеличивающимися возможности приобретения квартир населением.
Дополнительным фактором, стимулировавшим возросший спрос на не-
Рис. 2. Динамика стоимости вторичного жилья (руб./кв.м.) в Москве за период январь 1997 -июнь 2009 гг.
движимость, послужила тенденция к ее непосредственному использованию в качестве финансового инструмента, а именно, распространенная процедура покупки недвижимости спекулянтами с целью последующей реализации по более высоким ценам в условиях быстро растущего рынка. Это, однако, привело к неадекватному росту цен, что и привело к последующему их снижению.
5. Июль 2008 - февраль 2009 гг. -начало спада, обусловленное последствиями мирового финансового кризиса (падение в 1,5 раза по сравнению с максимальным уровнем июля 2008 года).
6. Февраль-июнь 2009 года - наблюдается замедление темпов падения цен.
Однако пока понижательный тренд
на рынке недвижимости еще не переломлен. Тенденция может продолжиться вплоть до конца 2009 года, считают в Ассоциации строителей России (АСР). Снижение цен может подстегнуть рост неплатежей по банковским кредитам, в результате банки начнут продавать заложенное у них имущество застройщиков. Также давление на цены в сторону их снижения, вероятно, окажет нехватка денег у девелоперов. Они вынуждены будут снижать цены, чтобы ускорить продажу построенных квартир. Однако больших скидок не будет. Рынок потихоньку начинают готовить к грядущему дефициту новостроек. Темпы строительства заметно снижаются. Внутри строительной отрасли зреют предпосылки для нарастающего дефицита жилья. Грядущий дефицит жилья,
временной интервал
О ноябрь 1997 г. - июль 1999 г. -О-янЁарь 2003 г. - июнь 2009 г.
Рис. 3. Сравнение кризисных периодов 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг. по базовым индексам РТС
Экономика, Статистика и Информатика
№2, 2011
201
спровоцированный проблемами в строительной отрасли, приведет к неминуемому росту цен.
Таким образом, исследование общей динамики цен на недвижимость за период январь 1997-июнь 2009 гг. показывает в среднем повышательный тренд, стимулируемый все увеличивающимся платежеспособным спросом на жилые квадратные метры. Как аномальное явление с точки зрения общей динамики, сложившейся на рынке недвижимости за последние 12 лет, особый интерес представляет собой поведение цен в периоды кризисов, наблюдавшимися в 1998 году и в текущем 2009 году.
Ограничимся анализом механизмов развития кризисных явлений и анализом возможности краткосрочного прогноза поведения инвестиционных инструментов в периоды кризисов. В качестве таких инструментов наибольшей популярностью в России пользуются акции, торгующиеся в РТС, и объекты недвижимости. К сожалению, мы не располагаем подробными данными по динамике фондового рынка и рынка недвижимости, относящимися к 19901991 гг. В связи с этим ограничимся сравнением динамики индекса РТС и динамики цен жилья в Нижнем Новгороде по временным интервалам, относящимся к кризисам 1998-1999 гг. и 20082009 гг.
В соответствии с общей методоло-
гией теории подобия сравнение динамики индексов РТС, характеризующих процессы развития кризисного развития на фондовом рынке в течение двух различных периодов, осуществляется в безразмерных ценах. Чтобы увидеть, как менялись цены, совместим по временной шкале аналогичные «точки» кризиса (в данном случае они соответствуют пиковым моментам перед решающим снижением рыночной цены). В качестве таких точек принимаем: апрель 1998 года и май 2008 года. Значения индексов в эти моменты времени примем за единицу. Далее рассчитаем относительные значения средних цен в предшествующие и последующие периоды времени.
Результаты обработки представлены на графике (рис. 3). Синий график показывает динамику индекса РТС в период прошлого кризиса. Красный иллюстрирует динамику развития процессов на фондовом рынке при текущем кризисном развитии.
Приведенные графики демонстрируют подобие траекторий изменения значения индекса РТС, ассоциируемых с прошлым и текущим кризисом. При этом следует отметить, что кризис 2008 -2009 гг. выглядит более динамичным и характеризуется более активным выходом из кризиса. Если принять гипотезу о подобии процессов в прошлый и текущий кризис, то следует ожидать, что далее сохранится наметившийся в пос-
ледние месяцы повышательный тренд, как это было в прошлый кризис. Другими словами относительно динамики индекса РТС можно считать, что он уже достиг своего минимального уровня, и значит, дно кризиса осталось позади. При темпах, аналогичных прошедшему кризисному периоду, прирост должен составить вполне ощутимые показатели - 10-20% за ближайший квартал. Это утверждение, однако, нуждается в подтверждении дальнейшим поведением индекса.
Таким же образом сравним траектории изменения цен жилья в оба кризисных периода. Чтобы увидеть, как менялись цены на жилье, совместим по временной шкале аналогичные «точки» кризиса. В качестве таких точек принимаем: август- месяц 1998 и сентябрь 2008 года. Значения средней цены 1 кв. м. жилья в эти моменты времени примем за единицу.
Далее рассчитаем относительные значения средних цен в предшествующие и последующие периоды времени. Результаты обработки представлены на графике (рис. 4).
Синий график показывает динамику средних цен в период прошлого кризиса в базисных индексах. Красный иллюстрирует процессы текущего кризисного развития.
Из сопоставления графиков видно, что траектории цен жилья в в течение обоих кризисов практически совпада-
Рис. 4. Сравнение кризисных периодов 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг. по базовым индексам рынка вторичного жилья Москвы (руб./кв.м.)
ют. Как известно, в периоды, предшествующие кризисам, рынок недвижимости оказался явно «перегретым», тем самым создав предпосылки для неизбежного снижения цен. Далее, непосредственно перед «кризисной точкой» отмечено замедление роста цен и только через 3-4 месяца после начала кризиса начали проявляться первые признаки снижения. В результате в течение 6 месяцев (с сентября по март цены на жилье в обоих случаях упали на 30-40%. Таким образом, динамика цен в периоды кризисов сохраняет статистическое подобие, характеризующее изменение цен жилья в периоды кризисов.
Что касается траектории изменения цен на нефть, то здесь также наблюдается подобие процессов, относящихся к периоду 1998-1999 гг. и периоду 20092009 гг., в чем можно убедиться из графика (рис. 5). Однако в этом случае подобие выражено в меньшей степени, чем мы это наблюдали для цен недвижимости и индекса РТС.
Общий характер тенденций развития кризисной ситуации, как в том, так и в другом случае, совпадающих с достаточно большой точностью, позволяет говорить об общих механизмах, характерных для этих процессов. Действительно, основные участники рынка в критических ситуациях ведут себя в среднем одинаково. Когда неожиданно обнаруживается, что количество платежеспособных покупателей уменьши-
лось, и рынок переполняется предложениями квартир, продавцы не торопятся сразу снижать цены. С другой стороны потенциальные покупатели останавливаются в ожидании, что цены скоро упадут и можно будет приобрести квартиры на более выгодных условиях
Поскольку в этот период никаких объективных событий, которые бы изменили ситуацию на рынке в пользу продавцов, не происходит, то дальнейшими процессами управляет коллективное поведение людей. Появляются продавцы, которые нуждаются в срочных деньгах, или просто хотят зафиксировать прибыль, поскольку они вкладывали деньги на выгодных условиях, и снижают цены продаж. Одновременно среди покупателей выделяются более нетерпеливые, которые нуждаются в быстром решении жилищных проблем, или спекулянты, ожидающие быстрой смены ценового тренда. Все это происходит на фоне уменьшения строительства новых объектов.
Через некоторое время количество предложений на рынке снижается до уровня, когда покупатели начинают испытывать дефицит жилья, и ценовой тренд меняет знак. При этом обнаруживается, что строительные мощности уменьшились, в процессе строительства очень мало недвижимости и непрерывность процесса поступления квартир на рынок нарушается. Эти и другие причины толкают рынок вверх и цены
переходят в режим быстрого роста. Таким образом, как только запускается механизм дестабилизации, рынком управляет поведенческий фактор («коллективная психология»), и рынок в новой ситуации ведет себя подобно тому, как он вел себя в прошлом.
Такое объяснение соответствует поведенческой теории. Формализованное описание движения цен в период кризиса возможно, если предположить, что рынок недвижимости ведет себя как динамическая система. При этом значения базовых характеристик: средние доходы населения, условия ипотечного кредитования, наличие предназначенных для продажи объектов и т. д., являются входом в динамическую систему. В качестве выхода выступают рыночные цены. В силу инерционности системы изменение входных параметров не оказывает немедленного влияния на выход, а вызывает некоторую запаздывающую реакцию. Такой эффект мы наблюдали в начале кризиса, когда он уже начал проявляться в снижении доходов населения, а цены оставались на старом уровне - продавцы квартир еще не были готовы к снижению цен и цены застыли на некоторое время в ожидании возвращения ситуации.
Подобие процессов, характерное для параметров, формируемых на российских рынках инвестиций (цены недвижимости, индекс РТС), позволяет
временной интервал
-^аегуст 199& г. - декабрь 1993 г. -о-август 200& г. - июнь 2009 г.
Рис. 5. Сравнение кризисных периодов 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг. по базовыш индексам стоимости барреля нефти марки Ural (долл./барр.)
Экономика, Статистика и Информатика 2ÜÜ №2, 2011
использовать методы и модели статистического подобия для прогнозирования соответствующих рынков в периоды кризисных ситуаций.
Высокая степень совпадения между тенденциями двух временных интервалов, относящихся к кризисным периодам на рынке недвижимости Москвы 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг., и объяснение механизмов, приводящих к такому подобию, дает основание и некоторую уверенность предполагать, что дальнейшее поведение рынка вторичного жилья в текущей ситуации и в дальнейшем сохранит динамику, подобную предыдущему кризису. Поэтому, если исходить из того, что статистическое подобие процессов изменения цен в процессе развития кризиса и последующего выхода из него, сохранится на ближайший период, можно сделать некоторые предположения о дальнейшей динамике цен на вторичном рынке жилья Москвы.
Прежде всего, из сопоставления кризисных ситуаций в предположении аналогичного развития рынка недвижимости, можно ожидать, что цены текущего рынка жилья находятся в стадии завершения процесса снижения... После этого, как это следует из характера динамики относительных цен в период прошлого кризиса, должна наступить недолгая стабилизация цен на рынке недвижимости с последующим переходом к росту цен.
Таким образом, если принять гипотезу о подобии процессов, характерных для циклически повторяющихся кризисных периодов, мы придем к заключению, что текущий кризис достиг низшей точки (дна) в своем развитии, и что в ближайшем будущем следует ожидать плавного перехода в стадию медленного роста ценовых показателей. Естественно данное утверждение можно признать справедливым только при условии, что второй волны банковского кризиса не будет. Дело в том, что в отличие от предыдущего текущий кризис в недвижимости развивался на фоне развивающейся в России ипотеки. До настоящего времени невыплаты по кредитам являлись незначительными и потому не оказывали заметного влияние на ход кризиса. Однако если эти невыплаты осенью этого года перейдут допустимые границы, и на рынок будет «выкинута» залоговая недвижимость по заниженным ценам, то дальнейшее развитие может пойти по иному сценарию.
Литература
1. Садовникова H.A. Моделирование инвестиционно-строительного комплекса: качественный анализ эмпирических данных // Вопросы экономики: Межвузовский сборник научных трудов. - Новочеркасск: ООО "Лик" - 2008
2. Садовникова H.A. Организация статистического наблюдения за строительством объектов производственно-
го и непроизводственного назначения на основе выданных разрешений // I Международная научно-практическая конференция «Инновационное развитие российской экономики». - М.: МЭСИ. - 2008
3. Садовникова Н.А., Моисейкина Л.Г. Методологические подходы к организации статистического наблюдения в строительстве на основе выданных разрешений // Актуальные проблемы развития современной российской статистики: методологические и прикладные аспекты. - Ростов-на-Дону: - 2009
References
1. Sadovnikova NA Modeling the investment-construction complex: a qualitative analysis of empirical data Vopr: In-teruniversity collection of scientific papers. - Novocherkassk: OOO "Face" -2008
2. Sadovnikova NA The organization of statistical observation of construction of industrial and non-appointment on the basis of permits issued / / I International Scientific and Practical Conference "Inno-vational Development of the Russian economy." - M.: MESI. - 2008
3. Sadovnikova NA, Moiseykina LG Methodological approaches to the organization of statistical observation of construction on the basis of permits issued / / Actual problems of modern Russia's statistics: methodological and applied aspects. - Rostov-on-Don: - 2009
