Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости

Г.М. Стерник

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова С.Г. Стерник

генеральный директор ООО «Sternik’s Consulting»

Закономерность волнообразного роста

В ранее опубликованной работе1 была сформулирована общая закономерность развивающихся рынков недвижимости, которую мы наблюдаем в России последние 6-7 лет: при высочайшей (и растущей) потребности в площадях (жилых, офисных, торговых, складских), достаточно высоком (и растущем) платежеспособном спросе и катастрофически низком объеме строительства и предложения площадей цены (арендные ставки) устойчиво растут. Но этот рост не является равномерным - он имеет волнообразный характер. Темпы роста цен периодически меняются. Период колебания цен на рынке жилья различных городов составляет от двух до трех лет. Весь период описывается тремя стадиями: стабильность (как правило, колебательная), рост, переход к стабилизации. Продолжительность первой стадии составляет от 4-6 до 10-12 месяцев, второй - от 1 до 1,5 года, третьей - от 3 до 6 месяцев. На первой стадии месячные темпы роста цен составляют +/-(1-1,5) процента, на второй - увеличиваются до 8-12 процентов, на третьей - снижаются до 0,5-1 процента.

С 2001 года наблюдалось по крайней мере два периода колебаний темпов роста цен в городах России (рис. 1). В первом периоде цены (в долларовом выражении) в городах выборки удвоились, во втором -выросли в 2,5-3,5 раза. Общий рост - в 5-6 раз. Напомним, что речь идет о номинальных долларовых ценах (в тот период существенный вклад в высокие темпы роста цен вносило удешевление доллара).

Механизмы реализации выявленной закономерности

С весны 2004 года вторичный рынок жилья Москвы находился в стадии низкого спроса, а с июня до середины следующего года - в стадии стабилизации цен предложения (рис. 2). Общий месячный объем предложения увеличивался и в марте 2005 года достиг максимума - 36 тысяч квартир. Продолжались рост доходов населения, увеличение объема накоплений, повышение потенциального (отложенного) спроса.

Март 2005 года - момент начала реального роста спроса, сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. К июлю объем предложения снизился до 17 тысяч. В июле с задержкой на 3-4 месяца началась стадия роста цен предложения. До августа 2006 года объем предложения держался на уровне 17-22 тысячи, в отдельные месяцы снижаясь до 12-15 тысяч. С июля 2005 до августа 2006 года цены выросли с 2 142 до 4 389 долларов за один квадратный метр - в 1,8 раза.

Затем спрос уменьшился, что свидетельствовало об уходе с рынка покупателей, для которых уровень цен оказался неприемлем. В первую очередь это коснулось покупателей, имеющих более низкий уровень доходов, которые не могли изыскать дополнительные средства как для прямой покупки, так и для оплаты первоначального взноса по ипотеке в условиях растущих цен (покупатели более высокодоходных слоев, как правило, располагают такими возможностями). Началась стадия

1 Стерник Г.М. Цены предложения на рынке жилья городов России: анализ и прогноз // www.realtymarket.ru (январь 2008 года).

Т— см см см со со со ю ю ю СО со со 1^

О о о о о о о о о о о о о о о о о о о

о. і—' о. 1—' ** СІ 1—' СІ 1—' СІ і—! о. 1—'

0 с ш 0) с ш Ф с т Ф с т 0) с со Ф с со ф

о: со со о: со со о: со со о: со со о: со со о: со со о:

■ Москва Екатеринбург

■ Пермь

■ Тверь

■ Санкт-Петербург

■ Новосибирск Ульяновск

' Московская область Ростов ' Ижевск

Рис. 1. Изменение индексов роста цен на жилье в городе Москве и регионах (к декабрю 2001 года)

а 60.000

О. 55.000 -со

“ 50.000 о

£ 45.000

О

| 40.000 § 35.000

30.000

25.000 -I

20.000

15.000 -I

10.000

1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-Г"

^■йюююИ2ю<5сососососоїіі^г^і^Е~г^

0°00000000000°00000

6.000 Ш ф

3-

5.000

X

-О

4.000 | >. к

3.000 £ Э

О.

2.000 °

1.000

а) Ф

■=С -&

о.

с

со

1

2

т

го

о

^ со О) Ф

ч -в-

о.

с

со

ш

со

а

о

^ 00 ф (1} ч -а

о.

с

со

ш

со

*

О

0}

с[

—■—общий объем предложения квартир, шт.

—♦—средняя удельная цена предложения, долл./кв. м

Рис. 2. Динамика объема предложения и цен на рынке жилья города Москвы

перехода к стабилизации - происходило накопление непроданных квартир на рынке. Цены предложения продолжали расти все более низкими темпами до конца 2006 года (4 828 долл./м2), после чего стабилизировались.

К марту 2007 года объем предложения вырос до беспрецедентного уровня - 57 тысяч. С апреля начались постепенный рост спроса и новое вымывание предложения, но цены были достаточно стабильны до

октября. Таким образом, в различные периоды в Москве временно й лаг между началом роста спроса и началом роста цен предложения составлял от 4 до 7 месяцев (в других городах - от 2 до 4 месяцев).

К октябрю объем предложения снизился до 40 тысяч, цена составила 4 900 долларов за один квадратный метр. Началась стадия нового роста цен, объем предложения к декабрю снизился до 34-35 тысяч, а цена вы-

росла до 5 429 долларов за один квадратный метр и в январе 2008 года достигла 5 737 долларов за один квадратный метр (прирост к декабрю составил 5 процентов), а объем предложения снизился до 22 тысяч.

В работе «Цены предложения на рынке жилья городов России: анализ и прогноз» (см. сноску 1) рассмотрена совокупность факторов, действующих на рынке жилья города Москвы в 2007 году и прогнозируемых на 2008 год. Показано, что часть из них формирует повышательные тенденции в динамике спроса и цен, часть - понижательные. Однако основной, фундаментальной причиной мы считаем значительный разрыв

50 п 46

45 -40 -35 -30 25 -20 -15 10 5 0

41

41

38

33

между объемами потребности в жилье, платежеспособного спроса и предложения.

Оценка потребности в жилье и возможности ее удовлетворения

О высокой потребности населения в жилье свидетельствует сравнение среднего уровня обеспеченности населения жильем: Россия в целом - 19,5 квадратных метра на одного человека, Москва - 19,9, столицы стран Центральной и Восточной Европы -25-33, столицы стран Западной Европы -30-46 квадратных метров на одного человека (рис. 3).

31

31 31 31 31 30 30 29

26

19,9

X

0)

I—

со

X

©

с

о

с о. 0 Iп

X

0)

X

2

о.

>ч

■а

X

со

о.

е

2

л

§

|_

о

н

о

(0

X

(I)

со

о.

го

с

э

(и

с

го

ч:

>

ш

х

0 ч:

1

о

о.

а

X -£) -0

о X с;

ю си

со о о -& < о о 9

п

и ш

со

а

аз

н

и

г

<

г

О-

го

о.

с

ё

>.

а:

го

оа

го

3

о.

го

ш

го

т

о

о

Рис. 3. Средняя обеспеченность населения жильем в столицах Центральной, Восточной, Западной Европы и в городе Москве (кв. м/чел.)

При существующих объемах строительства жилья в Москве (около 5 миллионов квадратных метра, то есть менее 0,5 квадратных метра на одного человека) для достижения уровня объемов строительства жилья в Праге и Будапеште нашей столице понадобится 20-22 года, в Берлине и Стокгольме - 40-42 года.

Нижняя оценка уровня платежеспособного спроса

Исследование, проведенное Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в декабре 2007 года2, показало, что в 2008 году планируют улуч-

шить свои жилищные условия 6 процентов москвичей. Из них готовы приобрести жилье на рынке за счет собственных средств - 14 процентов, продажи имеющейся недвижимости - 36,ипотечного кредита - 29, других заемных средств - 25 процентов; планируют получить жилье за счет государственных и ведомственных программ -27 процентов граждан (сумма ответов превышает 100 процентов, так как вопрос предполагал несколько вариантов ответа). Можно принять, что на рынок готовы выйти 78 процентов опрошенных, или 4,8 процента москвичей.

Принимая, что каждый респондент представлял одну семью, с учетом коли-

2 Войлокова Т. Планы жителей Москвы по приобретению жилья в ближайшем году: Отчет о проведенном социологическом исследовании. ВЦИОМ // www.realtymarket.ru (январь 2008 года).

чества семей в Москве (около 3,5 миллиона) из приведенных данных можно получить оценку объема платежеспособного спроса москвичей на жилье в 160 тысяч квартир.

При анализе и интерпретации данных необходимо учитывать специфику выборки исследования: в исследовании принимали участие респонденты, проживающие в Москве не менее трех лет, то есть не были учтены планы по покупке жилья лиц, приехавших в столицу сравнительно недавно. Следовательно, полученная величина является нижней оценкой спроса москвичей.

К полученной величине необходимо прибавить спрос иногородних граждан, который, по разным оценкам, составляет от 30

до 50 процентов. Итоговая нижняя оценка спроса на рынке жилья города Москвы в 2008 году составит 210 тысяч квартир.

Верхняя оценка объема предложения и оценка соотношения спроса и предложения в 2008 году

Оценку годового объема предложения на вторичном рынке можно получить исходя из объема реализованного спроса (выраженного в объеме продаж) в 2003 (87,53 тысячи) и 2005 (80,54 тысячи) годах, когда он ограничивался реальным объемом предложения при высоком уровне спроса (рис. 4). Примем в качестве верхней оценки объема предложения на вторичном рынке 87 тысяч квартир.

100

О

-О

80

60

см

00

о

со

со

05

г^-

N.

о

со

ю

О)

о

со"

со

со"

со

N.

со

со

ю

к

со

05

со

стГ

со

о

со

ю

о

00

см

00

*7- со"

5 1,

40 -

20

Тт

-20

Ю СО 00 05 О Т— см со ю со N.

о> 05 05 05 05 05 О о о о о о о о

05 05 05 05 05 05 о о о о о о о о

т— т— т— т— т— т— см см см см см см см см

■ объем продаж

□ прирост за год, %

Рис. 4. Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке города Москвы

Прибавив к этой величи не объем п ред-ложения на первичном рынке, который в последние годы в Москве составляет 30-40 тысяч квартир, получим итоговую верхнюю оценку объема предложения в Москве - 127 тысяч квартир.

Результирующая оценка соотношения спрос/предложение составляет не менее 210/127 = 1,65/1.

Таким образом, в 2008 году в Москве ожидается существенное превышение

спроса над предложением квартир на вторичном и первичном рынках жилья.

Прогноз

Полученный результат подтверждает обоснованность прогноза, рассчитанного по математической модели, представленной в работе «Цены предложения на рынке жилья городов России: анализ и прогноз» (см. сноску 1), и приведенного на рисунке 5.

5 10 000

I 9 000

| 8 000

4 7 000

6 000 5 000 4 000

3 000 2 000

1 ООО 0

О т— т— СЧІ см со со ^1- ю ю со со N. 00 00 от О)

о о о о о о о о о о о о о О о о о о о

с; со с; ш с; ш ш с; ш т с; т с; а с; осі с"

2 3 X к 2 3 I к 2 3 т к 2 3 т о; 2 3 I к 2 3 і к 2 3 X к 2 3 X о; 2 3 Т 2 3

♦ предыстория ^—среднесрочный прогноз от 12.2007

□ факт ----долгосрочный прогноз (базовый тренд)

Рис. 5. Прогноз динамики цен на жилье в городе Москве на 2008-2009 годы

Итак, в 2008 году в Москве продолжится рост цен, и к декабрю они превысят 8 000 долларов за один квадратный метр площади (прирост за год - 45-50 процентов, к декабрю 2006 года - 65-70 процентов). В 2009 году рост продолжится меньшими темпами, и за три года цены вырастут до 8 800 долларов за один квадратный метр площади (на 80-85 процентов).

Фактические данные, приведенные на графике рисунка 5, показывают, что прогноз очередного взлета цен в Москве реализовался: за 7 месяцев цены выросли на 35 процентов, за полтора года - на 50 процентов.

Таким образом, приведенное исследование фундаментальной закономерности развивающихся рынков недвижимости на примере рынка жилья города Москвы подтвердило рассчитанный ранее с помощью математической модели прогноз начала новой стадии роста и удвоения цен в следующем периоде (2007-2009 годы) и основной фундаментальный вывод: только существенное увеличение объема строительства и предложения жилья на рынке может затормозить темпы роста цен на жилье.