CC BY
509
Ценообразование на рынке жилья России
Г.М. Стерник
профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук (г. Москва)
Геннадий Моисеевич Стерник, [email protected]
Факторы ценообразования Классификация факторов
При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к рынку недвижимости, внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные (рис. 1).
Рис. 1. Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья
На наш взгляд, недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периодах могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным). В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, представленные в таблице 1.
Таблица 1
Признаки классификации факторов ценообразования на рынке недвижимости
По глубине исследуемого периода: • долгосрочные • среднесрочные • краткосрочные По отношению к объекту исследования: • внутренние • внешние
По иерархическому уровню: • уровень 1 • уровень 2 По состоянию рынка: • по типу рынка • по фазе рыночного цикла • по стадии развития рынка
По взаимосвязанности: • независимые • взаимозависимые По направлению действия: • на повышение цен • на понижение цен
В таблице 2 приведены результаты феноменологического анализа, выполненного на основе многолетних исследований рынка жилья города Москвы1, и перечень действующих факторов ценообразования с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов (стрелками - их взаимодействие).
Важно отметить, что содержательный феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в конкретных фазе и стадии его развития.
Таблица 2
Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи
Фактор Феноменологический анализ факторов
1. Объем платежеспособного спроса на жилье ФАКТОРЫ СПРОСА Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 1*. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3, в среднесрочном периоде - от факторов 3, 4 и 5, а также от уровня цен (обратная связь - спрос эластичен по цене). При росте ведет к повышению цен, при снижении -к падению
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос) Внутренний долгосрочный фактор рынка недвижимости уровня 2. В условиях исторического дефицита жилья в Российской Федерации (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1
3. Доходы населения и их дифференцированность Внешний фактор рынка недвижимости уровня 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него к повышению цен, при снижении - к падению цен. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в Российской Федерации приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высок, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластичен по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при росте и падению цен при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении - уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен
* Уровни факторов ценообразования на рынке недвижимости представлены на рисунке 2.
1 Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. М. : Экономика, 2009.
Фактор Феноменологический анализ факторов
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в том числе ипотечного, количество и доля ипотечных сделок Внешний фактор рынка недвижимости уровня 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006 годы) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-2009 годы) - снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с факторами 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен
6. Макрофинансовый фактор (денежная база) Внешний фактор рынка недвижимости уровня 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики Центрального банка Российской Федерации. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 - росту цен, при снижении способствует сокращению темпов роста доходов, повышению склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен
7. Макроэкономические факторы (темпы роста валового внутреннего продукта - ВВП, промышленного производства, уровень занятости) Внешние факторы рынка недвижимости уровня 3. В условиях сырьевого характера экономики России в основном зависят от фактора 10. При росте способствуют увеличению денежной базы, а через нее - росту факторов 1, 3, 5, 6 и увеличению цен
8. Инфляция и дефляция Внешний фактор рынка недвижимости уровня 3. Зависит от факторов 9-11 и однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них - на фактор 1 и цены
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация) Внешние факторы рынка недвижимости уровня 4. Зависят от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России повышается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений, а также к приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений уменьшается, а рублевых увеличивается, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье падает, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений повышается («бегство от доллара»), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений
10. Цены на нефть и иные товары экспорта Внешний фактор рынка недвижимости уровня 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье
11. Объем вывоза капитала Внешний фактор рынка недвижимости уровня 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье
12. Репутация застройщиков и объектов Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 5. Зависит от состояния существующего (фактор 14) и строящегося (фактор 15) жилищного фонда, влияет на фактор 4
Фактор Феноменологический анализ факторов
13. Объем предложения жилья ФАКТОРЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок; при понижении спроса предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 - продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен
14. Удельный жилищный фонд Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит к высокому уровню потребности в жилье в долгосрочном периоде (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008 годы). При снижении доходов (2009 год) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. Влияет на спрос на вторичном рынке через репутацию объектов (фактор 12)
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить объемы жилищного фонда и предложения, тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008 годы) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009 год) снижение объемов ввода жилья не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него - на цены. Влияет на спрос на первичном рынке через репутацию застройщиков и объектов (фактор 12)
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и от политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - от фактора 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него -спрос (фактор 1) и цены
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007 годы) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009 год) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 13 и 15) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходят перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов и, как следствие, несмотря на рост себестоимости, повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье
Фактор Феноменологический анализ факторов
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним Внешний фактор рынка недвижимости уровня 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на факторы 15, 17 и через них - на цены в долгосрочном периоде
19. Ресурсное обеспечение строительства Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на факторы 15, 17 и через них - на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периодах
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке Внешний фактор рынка недвижимости уровня 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на факторы 15, 17 и через них -на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда краткосрочном периодах
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций Внешний фактор рынка недвижимости уровня 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне рынка недвижимости (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (факторы 14, 15), а также на объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в 2006-2007 годах застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России в Болгарию, Черногорию и т. п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и от ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периодах стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и к снижению темпов возведения объектов. Через факторы 13 и 15 стимулирует рост цен, а через факторы 1 и 4 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009 годы). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен
23. Маркетинговая и ценовая стратегии продавцов и застройщиков Внутренний фактор рынка недвижимости уровня 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с этим рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007 годы). При обратной ситуации возможны три стратегии: 1) продавцы понижают цены (фактор 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж; 2) продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса, а также роста цен; 3) продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов
Укрупненно иерархия и взаимосвязи факторов показаны на рисунке 2. Виды связей (стрелки):
• вертикальные, идущие снизу вверх - причинно-следственные связи;
• горизонтальные между одноуровневыми факторами - связи влияния;
• вертикальные, идущие сверху вниз - связи саморегулирования рынка.
5
I
т
о
>
1-й
2-й
От 14
3-й
4-й
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания
3. Доходы населения и их дифферен-цированность
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т. ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок
6. Макрофи-нансовый фактор (денежная база)
г
і
<о
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости)
I к не
^ ч со 5
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют - девальвация и ревальвация)
I
1 ; I : і • 12. Репутация ІІ 10. Цены на 11. Объем
5-й ! = застройщиков : нефть и иные вывоза
і ; 1 : и объектов ІІ товары экспорта капитала
Рис. 2 (часть 1). Структура факторов ценообразования на рынке жилья
и их взаимосвязи
Ценовые пузыри на рынке жилья
В работах, посвященных экономическим пузырям, в том числе на рынке жилья (см. например, [2]), их возникновение и развитие объясняется накопленной ошибкой в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива. Пузырь начинает формироваться, когда сделки на рынке в отношении предмета купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим его реальную стоимость. Ценовой пузырь на рынке жилья - это многофакторное явление. В любом случае
Рис. 2 (часть 2). Структура факторов ценообразования на рынке жилья
и их взаимосвязи
его главным признаком является опережение темпом роста цен на жилье темпа роста платежеспособного спроса населения2.
При исследовании ценовых пузырей на рынке жилья города Москвы3 в качестве признаков типа рынка мы использовали следующие показатели:
• темпы роста цен на рынке жилья - dP / Р;
• темпы роста доходов населения - dI / I;
2 Гусев А. Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. 111^: www.urban-planet.org (дата обращения: 2008 год).
3 Стерник Г. М., Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. №8 (95). С 168-185.
о dP I ;
• эластичность цены жилья по изменению доходов - В = х р ,
• длительность периода T (краткосрочный C - 1-3 месяца, среднесрочный M - от 6-12 месяцев до трех лет, долгосрочный L - 3 года и более).
При изучении ситуации на рынках западных стран, а также динамики цен и доходов на рынке жилья города Москвы с июня 1990 по март 2009 года выявлено 12 типов рынков и введено понятие ценовых пузырей 1-го рода («рассасывающихся») и 2-го рода («схлопы-вающихся»). В результате исследования установлено, что в Москве наблюдалось 4 периода развития рынка по типу пузырей 1-го рода и ни одного по типу пузырей 2-го рода. Приведем примеры такого типа рынка.
Пример ценового пузыря 1-го рода в среднесрочном периоде
.с е 5 О о о
м/ /$ 4 СП о о
,м 4 000
.в к $/ 3 СП о о
3 000
2 СП о о
2 000
1 СП о о
1 000
500
540 % 480 420 360 300 240 180 120 )- 60 0 -60
доходы, $/мес.
цены, $/кв. м
прирост доходов, % х прирост цен, %
Рис. 3. Динамика цен и доходов в городе Москве (июль 2005 - ноябрь 2006 года)
Такой тип рынка (рис. 3) назван растущим рынком с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Он характеризовался следующими параметрами:
T = 17 месяцев; dP / P = 0,050; dI / I = 0,022;
В = 2,27.
На рынке образовался пузырь 1-го рода в связи с тем, что эта стадия явилась отрезком динамики развивающегося дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен.
Пример ценового пузыря 1-го рода в долгосрочном периоде
В долгосрочном периоде цены предложения жилья и среднедушевые доходы росли ускоряющимися темпами, в среднем соответственно 2,5 и 1,5 процента в месяц.
Такой тип рынка назван развивающимся дефицитным рынком (рис. 4). Он характеризовался следующими параметрами:
T = 99 месяцев; dP / P = 0,025; dI / I = 0,015;
В = 1,61.
0
8 000
э"
.1 7 000
6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0
2000 0 0 0 2 10 0 2 01 0 2 2 0 0 2 2 0 0 2 3 0 0 2 3 0 0 2 2003 4 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 2005 5 0 0 2 6 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 со о о см
2 .к е д со м н к о со м 1^ в со .в н к .н 2 о: о н с со .н е о .в е -а 2 .к е д со м н к о со м 1^ в со .в н к X 2
■ цены, $/кв. м ♦ доходы, $
Рис. 4. Динамика долларовых цен на рынке жилья города Москвы (июль 2000 - сентябрь 2008 года)
Ценовой пузырь 2-го рода характерен для типа рынка «надутый», образовавшегося в США в 2004-2007 годах (избыточное ипотечное кредитование с субстандартной ипотекой). На развитом (насыщенном) рынке, на развивающемся рынке в стадии стабилизации, в стадии кризисного развития пузыри не образуются.
Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья в России
В зависимости от горизонта прогноза прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка и может существенно меняться. Так, среднесрочные прогнозы развития экономики России, которые составляет правительство, имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России в качестве краткосрочного мы рассматриваем прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного - на 1-3, долгосрочного - на 3 года - 5 лет.
Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:
• известное явление декабрьских выплат задолженности по заработной плате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;
• сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;
• темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;
• уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).
По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, «фундаментальный» анализ, регрессионное статистическое моделирование («технический анализ»), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного расчетного прогноза (методы 2-5) (табл. 34).
Таблица 3
Классификация прогнозов по степени формализации методов
Разработчик прогноза (шутливое название) Метод прогнозирования Вид прогноза
(-1) Агностик Нет (прогнозы вообще невозможны) -
(1) Эксперт Интуиция, знание рынка, метод аналогий Экспертное предсказание
(2) Аналитик-прогнозист Количественный и качественный «фундаментальные» анализы факторов, сценарный метод Эвристический прогноз
(3) Прогнозист-оптимист «Фундаментальный» анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости («демографический» метод, метод прогноза доходов населения) «Фундаментальный» прогноз факторов - объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка
(4) Прогнозист-статистик «Технический» анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование) «Технический» прогноз на основе регрессионной статистической модели
(5) Прогнозист-моделист Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей
(+1) Пуританин Нет (слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель) -
В таблице 3 приведены позиции (-1) «Агностик» и (+1) «Пуританин», выведенные за пределы применяющихся методов прогнозирования («нет»). Сегодня можно утверждать, что резко сократилось как число специалистов-агностиков, не верящих в предсказуемость рынка недвижимости (если только речь не идет о долгосрочном прогнозировании кризисов), так и специалистов - пуритан от науки, требующих более глубоко изучать закономерности рынка перед тем, как создавать модели (более того, все чаще многофакторные модели, разработанные на Западе для развитых рынков, пытаются применять на транзитивном российском рынке).
Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в городах Москве и Санкт-Петербурге приведен на рисунке 5. В основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осу-
4 Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости. М. : Издательство «АКСВЕЛЛ», 2005.
ществляется переход от планового централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующего ценам в городах-аналогах5. Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель «взлета самолета» вида:
ЦТ) = А / [1 + ехр^ -
где V- средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 квадратного метра общей площади объекта;
Т - порядковый номер периода (месяца);
А, В, С - постоянные коэффициенты (параметры модели).
р(и<игоо(и<игор(и<игор(и<игор(и<игор(и<игор(и<игор(и<игор(и<и
Москва: предыстория Санкт-Петербург: предыстория
модель-прогноз Стерника Г.М. □ факт
•модель-прогноз Стерника Г.М. о факт
Рис. 5. Средние удельные цены предложения жилья в городах Москве и Санкт-Петербурге (1990-1998 годы)
На рисунке 5 видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса был близок к фактическим данным.
Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в городе Москве (построена в III квартале 2005 года), только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций компании6:
10 4521
=---------- ' -------------,
1 + ехр(4,0436 - 0,5774Ґ) где t - порядковый номер квартала.
5 Стерник Г. М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические
методы. 1998. Т. 34. Вып. 1. С. 85-90.
6 Стерник Г. М., Коробкова М. В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве // Национальные проекты. 2007.
Использование этой модели позволило правильно предсказать переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз пяти кварталов был близок к фактическим данными(рис. 6).
♦ предыстория ■ модель-прогноз ..-и---факт
Рис. 6. Квартальные индексы роста объема ипотечных операций компании на рынке жилья московского региона и модель-прогноз на 2005-2006 годы
В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в городе Москве на 2001-2002 годы была построена новая модель «выхода самолета из пике»7 вида:
V = В0 - В / [В2 + вхр(Б3Т + В/].
Использование этой модели позволило сделать прогноз, который до середины 2002 года реализовывался с высокой точностью (рис. 7).
В 2006-2008 годах в результате изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынков жилья Москвы и других городов на основе метода негармонического разложения ценового тренда была построена модель в виде следующей системы уравнений8:
V = У1 + ЛУ2 + &Уз + ЛУ4 + -. + АУп’ (1)
VI = а3х3 + аХ + а1х + а04; (2)
Лу2 = (Ь1х2 + Ь2х + Ь3)віп(Ь4х + Ь5); (3)
Лу3 = (с1х2 + о^х + о3)віп(с4х + с5); (4)
Лу4 = (о^х2 + + d3)siп(d4x + d5); (5)
......................................., (п)
где У - прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;
7 Стерник Г. М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. РГР, декабрь 2001 года.
8 Стерник Г. М., Печенкина А. В. Прогноз цен предложения квартир на российском рынке жилья (макроэкономический подход) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 10 (73). С. 11-18.
^ со
си си
ч ■&
1=
ГО
X
2
ей
ГО
си
ей
си
■&
1=
ГО
X
2
ей
ГО
си
ей
си
-&
1=
ГО
X
2
ей
ГО
си
•предыстория
прогноз по модели от октября 2000 года □ факт
Рис. 7. Прогноз динамики средней удельной цены предложения квартир в городе Москве на 2001-2002 годы и фактические данные, $/кв. м
у - уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;
Ду2 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно базового тренда, $/кв. м;
Ду3 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда уровня 2, $/кв. м;
Ду4 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда уровня 3, $/кв. м;
Дуп - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда предпоследнего уровня, $/кв. м;
а, Ь, с, б с индексами - коэффициенты уравнений (трендов различного уровня), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.
Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) «длинного» цикла колебаний, ответственность за который несет исторически сложившаяся дефицитность рынка жилья на фоне устойчивого роста совокупности макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали «базовый тренд» и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен - рост со среднегодовыми темпами 20-25 процентов.
В дальнейшем, в случае насыщения рынка (когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся) либо изменения макроэкономических условий (например снижение цен на нефть), долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода). Такое изменение ожидалось в 2010-2011 годах, как это условно иллюстрируется рисунком 8.
Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые приводят к тому, что на базовый тренд накладываются более быстро происходящие колебания. Эти факторы связаны, например, со строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, потребительским поведени-
ц со ц со ц
2 X 2 1 2
ІкІкІ
со ц 1 2 к I
со ц 1 2 к I
СО Ц СО ц
X 2 1 2
к # к #
Ц СО Ц СО
2 X 2 1
# к # к
со ц 1 2 к I
со ц 1 2 к I
СО Ц СО ц
Х2Х2 к # к #
♦ Москва (предыстория)
“ “базовый прогноз (2-я четверть)
базовый прогноз (1-я четверть)
Рис. 8. Долгосрочный прогноз средних удельных цен на жилье в городе Москве (гипотеза)
ем граждан и т. д. Колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной - темпов роста цен. Они образуют «средние», более быстро протекающие циклы, и «короткие», еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования (см. рисунки 9, 10).
ооооооооооооооооооо
ооооооооооооооооооо
<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N
цтс;
2Ї2
т с; т с; т Ї2Ї2Ї
ц т ц т 2Ї2Ї
цтц те; 2Ї2Ї2
т щ Ї 2
От-т-СЧСЧСОСО^^ЮЮСОСОГ^Г^СОСООТОТ
ооооооооооооооооооо
ооооооооооооооооооо
щ т с;
2 Ї 2 _ ^ к ^ к
т ц т ц т 2Ї2
цтцтцтцте; 2І2І2І2І2
т ц 2
♦ фактические данные -----модель-прогноз от 07.07.2009
Рис. 9. Динамика и прогноз значений первой производной
фактические данные
модель-прогноз
Рис. 10. Динамика и прогноз значений третьей производной
Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен - среднесрочный и долгосрочный9 (см. рис. 11).
На рисунке 11 видно, что до сентября 2008 года прогноз для города Москвы реализовывался с высокой точностью.
9 Стерник Г. М. Цены предложения на рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 12 (75). С. 23-35.
О о о см о о см о о см см о о см см о о см со о о см со о о см о о см о о см ю о о см ю о о см со о о см со о о см г^ о о см г^ о о см 00 о о см 00 о о см от о о см О) о о см
ц 2 со X СЦ ц 2 т X СЦ ц 2 т X СЦ ц 2 т X СЦ ц 2 т X СЦ ц 2 т X СЦ ц 2 т X СЦ ц 2 т X СЦ ц 2 т X СЦ с; 2
—♦—предыстория среднесрочный прогноз на 2007-2008 годы
—в—факт -----долгосрочный прогноз (базовый тренд)
Рис. 11. Суперпозиция и среднесрочный прогноз цен на рынке жилья города Москвы
С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра. В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10-и городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада. В результате был разработан сценарный прогноз развития ситуации10. Расчет сценариев проводился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 годов в различных допустимых вариантах:
У = /(х1, х2, х3, х4 ),
где х1 - цена барреля нефти, $;
х2 - инфляция;
х3 - девальвация рубля относительно доллара; х. - отток капитала.
4
Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический). Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о том, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный)11 (рис. 12).
Сопоставление прогноза с фактическими данными показано на рисунках 13 и 14. Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяет получить достаточно точные среднесрочные прогнозы, но не позволяет предсказать изменение ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход рынка к кризисному развитию.
10 Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность : доклад на аналитической конференции Петербургского жилищного форума 1 октября 2008 года. 111^: www.realtymarket.ru
11 Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития : доклад на аналитической конференции Петербургского жилищного форума 9 декабря 2008 года. У^: www.realtymarket.ru
предыстория
сценарий № 2 (пессимистический) сценарий № 4 (катастрофический)
сценарий № 1 (консервативный) сценарий № 3 (кризисный)
Рис. 12. Сценарный прогноз развития рынка жилья города Москвы
от 1 октября 2008 года12
^^ХХ ^^ХХ^^ХХ^ ФСООФФСООФФСООФФ
сч
сч
<±
с
со
сч сч
со
со
сч
<±
с
со
сч сч
со
со
сч
<±
с
со
сч сч
со
со
предыстория
прогноз □ факт
предыстория
прогноз
факт
Рис. 13. Прогнозы и реальность (город Москва, цены в рублях)
Рис. 14. Прогнозы и реальность (город Москва, цены в долларовом эквиваленте)
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. М. : Экономика, 2009.
12 По вертикальной оси отложен индекс долларовых цен - изменение долларовых цен жилья относительно базовой долларовой цены в декабре 2007 года, принятой за единицу.
2. Гусев А. Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. и^: www.urban-planet.org (дата обращения: 2008 год).
3. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 8 (95).
4. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости. М. : Издательство «АКСВЕЛЛ», 2005.
5. Стерник Г. М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы. 1998. Т. 34. Вып. 1.
6. Стерник Г. М., Коробкова М. В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве // Национальные проекты. 2007.
7. Стерник Г. М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. РГР, декабрь 2001 года.
8. Стерник Г. М., Печенкина А. В. Прогноз цен предложения квартир на российском рынке жилья (макроэкономический подход) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 10 (73).
9. Стерник Г. М. Цены предложения на рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 12 (75).
10. Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность : доклад на аналитической конференции Петербургского жилищного форума 1 октября 2008 года. и^: www.realtymarket.ru
11. Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития : доклад на аналитической конференции Петербургского жилищного форума 9 декабря 2008 года. и^: www.realtymarket.ru
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (РАГС)
ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ» МЕЖДУНАРОДНОЙ ШКОЛЫ УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ» РАГС
Приглашают принять участие в практическом консультационном
семинаре 6-8 июля 2010 года, Москва ПОРЯДОК РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ОПЫТ И ПРАКТИКА
• концепция создания единой федеральной системы в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (приказ Минэкономразвития России от 18.12.2009 № 534)
• новое в законодательстве Российской Федерации о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости (постатейный комментарий положений Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ф3), кадастровая деятельность в Российской Федерации
• особенности формирования земельных участков в городах
• о полномочиях органов местного самоуправления по управлению земельными участками
• формирование и оформление прав на земельные участки под многоквартирными домами
• особенности предоставления земельных участков в отдельных субъектах Российской Федерации
• правовой режим земель сельскохозяйственного назначения и особо охраняемых территорий
• правовой режим: действующие нормативные акты и их применение на практике
• правовой режим земель лесного фонда, сервитут и другие обременения земельных участков
• судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: по тел./факс: (495) 436-05-21, 436-90-27, 436-03-25 по e-mail: [email protected], [email protected]
