CC BY
208
Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка
Г.М. Стерник
профессор кафедры управления проектами и программами Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов1, кандидат технических наук (г. Москва)
Геннадий Моисеевич Стерник, gm_sternik@sterno.ru
Постановка задачи
Экономический кризис 2008-2010 годов вновь актуализировал потребность в краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных прогнозах динамики цен на рынке жилья. За последние два-три года опубликованы многочисленные работы, содержащие как экспертные предсказания, так и прогнозы, основанные на различных методических подходах и моделях различного типа, в том числе регрессионных динамических однофакторных [1], статических многофакторных [2], опирающихся на фундаментальный и технический анализ, в частности по методологии фондового рынка [4], использующих нейронные сети [5], и т. д.
К сожалению, результаты прогнозов не вполне удовлетворяют экспертов и потребителей, поэтому дальнейшее развитие методов прогнозирования представляется актуальной и важной задачей аналитиков рынка недвижимости.
Особо необходимо отметить сравнительно новый аспект этой задачи - появившуюся недавно потребность государственных органов в методиках прогнозирования развития рынка недвижимости, что связано с разработкой стратегий развития рынка жилья, жилищного строительства, ипотечного кредитования и т. д. и необходимостью их обоснования. Такие методики, помимо обычных требований к научной обоснованности и достоверности результатов, выдвигают специфические требования доступности для расчетов в условиях ограниченного набора исходных данных, а именно данных,
публикуемых в официальной статистике и в прогнозах развития экономики Министерства экономического развития Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Центрального банка Российской Федерации.
В связи с этим в настоящей статье предложена новая методика, основанная на ранее выполненном исследовании эластичности цен на жилье по доходам и типизации рынков в зависимости от стадии их динамики [6]. Методика обеспечивает прогнозирование цен на жилье при наличии прогнозов динамики душевых доходов населения.
Понятно, что темпы роста среднедушевых доходов лишь в первом приближении характеризуют темпы роста платежеспособного спроса населения на рынке жилья. Известно, что недвижимость приобретается не за текущие доходы, а за сбережения, однако повышение темпов роста текущих доходов уменьшает склонность населения к сбережению, а их снижение увеличивает ее и тем самым приводит к падению платежеспособно спроса на рынке жилья.
Понятно также, что платежеспособный спрос зависит и от объема денежной массы в стране, темпов инфляции, дополнительного (сверх доходов) вливания денег на рынок через кредитование покупателя (прежде всего ипотечное), а также от таких факторов, как перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращение недвижимости в инструмент их сохранения и приумножения, а также множество психологических, иррациональных факторов например публичные высказывания и тем более действия пред-
1 Слово «риелтор» дано в орфографии, принятой Российской Гильдией риэлторов.
ставительной и законодательной власти, недоверие населения к финансовой политике властей, обострение социальной обстановки перед выборами различного уровня и ожидание изменений в экономической политике, и других факторов.
Тем не менее в основу методики прогнозирования средних цен на жилье P (Price) мы положили сопоставление величин dP/P - темпы роста цен на рынке жилья и dI/I - темпы роста доходов населения I (Income). Остальные факторы способствуют волатильности цен и формируют погрешность прогноза, поддающуюся оценке.
Исходные данные для построения модели
В работе [6] на основе изучения эластичности цен на жилье по доходам населения получены оценки среднемесячных темпов роста цен на жилье в Москве и доходов населения на протяжении 12 стадий длительностью от 6 до 22 месяцев. Под стадией
динамики рынка понимается отрезок времени, в течение которого темпы роста цен существенно не менялись. По соотношению темпов роста цен и доходов сформировано 10 типов рынков, отличающихся эластичностью цен по доходам (см. табл.).
Полученные данные использованы для построения прогнозной модели.
Модель для прогнозирования динамики цен
Модель для прогнозирования цен на жилье получена в виде статистической связи между темпами роста цен на жилье на каждой стадии динамики и темпов роста среднедушевых доходов населения (рис. 1).
Модель построена дифференцировано для различных типов рынков и имеет высокие показатели надежности:
• для типов 2 (развивающийся) и 7 (падающий, кризисный) у = 0,534х + + 0,795 (коэффициент детерминации № = 0,94);
Таблица
Типизация рынков по эластичности цен относительно доходов и примеры
значений признаков
№ п/п Пример статистических значений признаков в городе Москве
Тип рынка Темп роста цен Темп роста доходов Длительность стадии, мес. Эластичность цен по доходам
1 Развитый (насыщенный) нет
2 Развивающийся (дефицитный) 0,025 0,015 99 1,61
3 Растущий 0,021 0,032 0,017 0,020 18 22 1,16 1,60
4 Перегретый 0,050 0,039 0,022 0,014 17 11 2,27 2,82
5 Стабильный 0,0040 0,006 0,002 0,0044 0,019 0,005 9 12 10 0,91 0,32 0,40
6 Надутый нет
7 Падающий (кризисный) -0,033 -0,048 -0,088 -0,097 13 6 0,38 0,49
8 Депрессивный -0,0006 0,035 10 -0,028
9 Стартующий 0,017 -0,015 11 -1,10
10 Взлетающий 0,090 -0,020 20 -4,50
-10 -8 -6 -4 -2 0 2 4
среднемесячный за стадию прирост доходов, %
♦ цены, %, тип 2, 7 А тип 5, 8 ■ тип 3, 4
Рис. 1. Связь темпов роста цен на жилье с темпами роста среднедушевых доходов
населения в городе Москве
• для типов 5 (стабильный) и 8 (депрессивный) у = 0,361х - 0,692 (№2 = 0,93);
• для типов 3 (растущий) и 4 (перегретый) у = 0,730х + 2,683 (№2 = 0,99).
Исходные данные для прогнозирования
Прогноз рассчитан при принятых в правительственном среднесрочном прогнозе развития экономики на ближайшие 3 года2 макроэкономических показателях:
• стабильность цен на нефть - в диапазоне 81-84 доллара за баррель;
• постепенное увеличение притока капитала частного сектора;
• стабильность (колебательная) курса рубля к доллару - в диапазоне 31,331,6 рубля за доллар.
Руководители страны четко объявили, что заработная плата и душевые доходы населения (в реальном выражении, то есть с исключением инфляции) повышаться практически не будут.
Во-первых, к этому нет макроэкономических предпосылок (роста цены на нефть никто не прогнозирует на ближайшие 2-3 года).
Во-вторых, государство такой политикой постарается не допустить нового безумного роста цен на жилье (именно так реагирует наш дефицитный рынок недвижимости на повышение доходов среднедоходного слоя населения - основного покупателя квартир). Заметим, что это не касается низкодоходных слоев - им доходы надо и будут повышать, они не предъявят их на рынке жилья.
Из данных среднесрочного правительственного прогноза, заложенного в основу годового и трехлетнего бюджетов, следует, что в ближайшие годы (2011-2013) темпы роста реальных доходов населения составят 3,2-4,7 процента, это при инфляции 6-7 процентов в 2011 году и 5,5 процента в 2013 году дает 10,5-11,5 процента роста номинальных доходов в год.
Примеры прогнозирования
На основании этих данных рассчитан среднесрочный прогноз цен на жилье для городов Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. При этом введены следующие допущения:
2 См.: Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. иЯ1_. http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20100923_07 Показатели уточненного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 20112013 годы. Ш1_. http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20101217_03
• модель, полученная для рынка жилья города Москвы, распространена и на другие регионы;
• темпы роста душевых доходов, запланированные властями в среднем для Российской Федерации, приняты одинаковыми для всех трех регионов.
Снятие этих допущений и повышение достоверности прогнозов возможно при повторении исследования эластичности цен на жилье по доходам для других регионов и при использовании региональных среднесрочных прогнозов роста доходов населения и инфляции.
В соответствии с накопленными данными о динамике цен на рынке жилья (рис. 2) принято, что на среднесрочную перспективу рынок жилья Москвы, где в течение 2010 года происходило плавное восстановление цен, будет относиться к типу 2 (растущий). Рынки Санкт-Петербурга и Московской области, где продолжается депрессивная стабилизация, в первом полугодии 2011 года будут относиться к типу 5/8 (стабильный/депрессивный), далее - к типу 2 (растущий).
В результате расчета получены следующие темпы роста цен на жилье в 2011-2013 годах:
1) в городе Москве - 1,2 процента в месяц, 15 процентов в год;
2) в города Санкт-Петербурге и Московской области:
• в 1 полугодии 2011 года - близкие к нулю;
• в последующие годы - аналогичные темпам роста цен в городе Москве.
График (рис. 2) показывает, что средние темпы роста цен (в рублях) будут аналогичны периоду 2002-2004 годов (а в процентах - еще ниже). За три года цены вырастут в Москве на 52 процента, в Санкт-Петербурге на 33, в Московской области на 38 процентов. На докризисный уровень цены вернутся в Москве (около 200 тыс. р./ кв. м) весной - летом 201 2 года, в Санкт-Петербурге (около 110 тыс. р./кв. м) и Московской области (около 90 тыс. р./кв. м) к концу 2013 года.
Отметим, что рассчитанный по модели и приведенный на рисунке 2 прогноз на 20112013 годы является сглаженным. При этом сохраняется ранее сделанный прогноз повышенной волатильности цен, вследствие чего в течение 4-6 месяцев рост цен может приближаться к нулю, а в следующие превышать 2-3 процента в месяц.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Стерник Г. М., Печенкина А. В. Прогноз цен предложения квартир на российском рынке жилья (макроэкономический подход) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 10 (73).
ф^ф^ф^ф^
Москва (предыстория) прогноз сглаженный
Ф2Ф2Ф2Ф2Ф2Ф2Ф2Ф2Ф2Ф2Ф
^ прогноз сглаженный -ж— Мособласть (предыстория)
СПб (предыстория) прогноз сглаженный
Рис. 2. Прогноз рублевых цен предложения квартир на вторичном рынке жилья городов Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области
2. Мальгинов Г. Н., Стерник Г. М. Российский рынок жилья в 2009 году: от кризисного падения к стагнации : сб. «Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы». М., 2010. Вып. 31.
3. Печенкина А. В. Использование многоуровневой факторной модели при прогнозировании ситуации на региональном рынке недвижимости (на примере Пермского края) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 11 (110).
4. Афанасьева О. Н. Рынки недвижимости в регионах - путь к равновесию? : доклад на IV межрегиональном форуме «Развитие рынка недвижимости Центрального региона России в новых экономических условиях». Ярославль, 2009.
5. Комаров С. И. Прогнозирование в си-
стеме управления земельно-имущественным комплексом // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 5 (104).
6. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 8 (95).
7. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. иЯЬ. http://www.economy.gov.ru/minec/activ-^у/8ейюпв/тасго/ргодпо2/Ьос20100923_07
8. Показатели уточненного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011-2013 годы. иЯЬ. http://www.economy.gov.ru/minec/activ-^у/вейіоп8/тасго/ргодпо2/Ьос20101217_03
Некоммерческое партнерство
ТЫ же мне «МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР
ОБРАЗОВАНИЯ И ТУРИЗМА»
Приглашает принять участие в семинаре 24-25 февраля 2011 года, Москва
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И КАДАСТРОВОГО УЧЕТА. НОВАЯ КАДАСТРОВАЯ ПОЛИТИКА. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРОЦЕДУРА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ ____________________________КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА___________________________________
• правовые основы кадастровой деятельности и кадастрового учета. Новая кадастровая политика. Реформирование системы кадастрового учета. Основные функции и изменения в регламенте по вопросам кадастрового учета и регистрации прав. Кадастровая деятельность. Формирование объектов кадастрового учета. Постановка земельного участка на государственный кадастровый учет. Состав и требования к документам. Варианты действий при оформлении документов на земельный участок. Предоставление сведений кадастра, в том числе для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• новое в законодательстве об оценочной деятельности. Переход к единому налогу на недвижимость: проблемы и перспективы. Земельный налог. Налог на имущество.
Кадастровая оценка недвижимости
• государственная кадастровая оценка и рыночная оценка земельных участков и объектов недвижимости
• процедура осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Особенности осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период. Технический план. Акт обследования. Требования к документам.
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
125445 Россия, г. Москва, ул. Смольная, д. 24 А, офис 1415, тел. (495) 980-0897, 136-6455 e-mail: aanazarova1@yandex.ru, mcot@mail.ru сайт: www.np-icet.ru
