Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости

Г.М. Стерник

профессор кафедры управления программами и проектами Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук (г. Москва)

А.В. Свиридов

аспирант кафедры управления программами и проектами Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова (г. Москва)

Геннадий Моисеевич Стерник, [email protected]

Основные методические положения

Рассматриваемая методика предназначена для среднесрочного (на глубину 4-5 лет) прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости по комплексу таких показателей состояния сложной системы «рынок жилой недвижимости», как:

• предложение;

• спрос;

• поглощение площадей;

• объем строительства и ввода жилой недвижимости;

• динамика цен на вторичном и первичном рынках и т. д.

В ходе разработки методики потребовалось уточнить ряд понятий (терминов и определений), используемых при анализе и моделировании рынка недвижимости. В частности, понятие «спрос» было разделено на шесть категорий:

1) спрос - потребность;

2) совокупный платежеспособный спрос;

3) потенциальный платежеспособный спрос;

4) предъявленный платежеспособный спрос;

5) предъявленный спрос с перетеканием;

6) удовлетворенный (реализованный) спрос.

Спрос - потребность - это разность меж- 48

48 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

ду желаемым и фактическим уровнем средней обеспеченности комфортным и благоустроенным жильем городского населения в регионе (без учета некачественного, в том числе подлежащего капитальному ремонту, ветхого и выводимого жилищного фонда).

Совокупный платежеспособный спрос -объем жилья, которое городское население может приобрести на рынке за счет своих накоплений.

Потенциальный платежеспособный спрос - объем жилья, который городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайших 3-5 лет за счет всех источников финансирования (собственные сбережения, кредиты, зачет имеющегося жилья, государственные сертификаты и т. д.).

Предъявленный платежеспособный спрос - объем жилья, которое городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайшего года при текущем уровне цен за счет всех источников финансирования, скорректированный на изменение склонности населения к расходованию сбережений с учетом изменения экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к застройщикам, условий ипотечного кредитования, изменения уровня цен.

Предъявленный спрос с перетеканием -объем спроса, формирующийся на пер-

-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

вичным и вторичным рынках в результате перетекания от рынка с дефицитом предложения к рынку с избыточным предложением.

Удовлетворенный (реализованный) спрос - предъявленный в текущем году спрос, удовлетворенный в форме сделки, направленной на приобретение прав требования на строящийся объект (согласно нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или иными практикуемыми способами) или приобретение прав собственности на построенное жилье, в том числе с использованием государственных субсидий. Удовлетворенный (реализованный) спрос приблизительно равен объему поглощения.

Уточнились и понятия в области ипотечного кредитования.

Планируемый властями (на основе прогнозов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) объем кредитования в денежном выражении именуется планируемым объемом ипотечного предложения.

Рассчитанный с учетом прогнозируемой динамики цен потенциальный объем прокредитованных площадей именуется объемом спроса на рынке ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК), а потенциальное количество выданных кредитов (с учетом площади приобретаемого жилья на вторичном и первичном рынках) -предъявленным объемом спроса на ипотечные кредиты.

Наконец, прогнозируемое с учетом ограничений по доступности (в силу уровня доходов населения), по наличию ипотечного предложения и спроса, а также предложения квартир на рынке количество ипотечных сделок именуется объемом поглощения ипотечных кредитов.

Методика среднесрочного прогнозирования предназначена для прогнозирования динамики показателей развития рынка жи-

лой недвижимости города (региона) на глубину прогнозирования 3-5 лет. В основу ее методологии положены следующие методические подходы.

Методика основана на использовании имитационной (пошаговой) блочномодульной итерационной модели с обратными связями.

Модель - имитационного (симуляцион-ного) типа, поскольку все показатели рассчитываются последовательно, на глубину одного шага (один календарный год), и на следующем шаге в качестве исходных данных используются результаты этих расчетов.

Итерационный характер модели заключается в том, что на каждом шаге сначала рассчитываются предварительные значения прогнозируемых показателей на текущий год по данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение в конце предшествующего года, а затем они в одной итерации или более корректируются на основе последовательного уточнения прогноза состояния рынка и типа рынка в текущем году.

Блочно-модульная структура модели подразумевает включение наряду с одноуровневыми блоками автономных блоков-модулей, позволяющих при необходимости рассчитывать исходные данные к основным блокам.

В качестве базовых исходных данных в методике используются объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости.

Кроме того, условием применения методики является наличие другой группы исходных данных, получаемых на основании:

1) результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного рынков жилья региона по следующим показателям:

• объем ввода;

• объем строительства;

• объем предложения;

• объем поглощения жилья;

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

• объем спроса;

• доля ипотечных сделок;

• размеры предлагаемых на рынке квартир;

• уровень цен;

• эластичность предложения на вторичном рынке по цене;

2) результатов углубленного исследования рынка по следующим показателям:

• типология и закономерности циклического развития рынка;

• классификация жилья;

• сегментация спроса по уровню доходов покупателей;

• потребительские предпочтения относительно классов качества жилья;

• желаемая площадь приобретения в прямых и альтернативных сделках;

• доля нерезидентов в общем количестве домохозяйств - приобретателей жилья;

• доля инвестиционного (спекулятивного) спроса на жилье).

В основу методики положена следующая идея - объем поглощения площадей не может быть выше каждой из трех величин:

1) спрос - потребность,

2) предъявленный платежеспособный спрос,

3) объем предложения.

В соответствии с итерационным характером модели по результатам прогнозирования на текущий год проводятся расчет и сопоставление этих показателей, и минимальное значение из них используется как ограничение для прогноза объема поглощения. Это позволяет в порядке обратной связи корректировать заданные исходные данные об объеме предложения и ввода жилья, о потребности в жилье на следующий прогнозный год с учетом индикатора соотношения спрос/предложение. Кроме того, рассчитанные темпы роста цен на жилье в предшествующем году и роста доходов в текущем году используются как индикатор типа рынка, что служит основанием для прогнозирования темпов роста цен в текущем году. Эта величина также передается 50

50 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 3

в порядке обратной связи для корректировки заданных исходных данных о покупательной способности населения на рынке жилья, спросе на ипотечное кредитование, доступности жилья и ипотечных кредитов.

Экзогенные переменные модели

Экзогенные переменные модели (исходные данные, определяемые вне модели) делятся на три категории - векторные, заданные на всю глубину прогнозирования с шагом один год (макроэкономические правительственные прогнозы, отраслевые параметры развития рынка жилья), скалярные (часть рыночных данных, по которым введено допущение об их неизменности в прогнозируемом периоде) и рыночные данные («обусловленные»).

Сущность понятия «обусловленные показатели» заключается в том, что они рассчитываются (по историческим данным) для четырех вариантов состояния рынка по соотношению спрос/предложение (превосходство спроса, равновесие спроса и предложения, превосходство предложения, ажиотажный спрос) и шести вариантов типа рынка (падающий (кризисный), стабилизирующийся после спада, стабильный, стабилизирующийся после роста, растущий, перегретый).

В качестве экзогенных переменных используются:

1) макроэкономические параметры развития Российской Федерации:

• рост валового внутреннего продукта;

• среднегодовые цены на нефть;

• среднегодовой курс доллара;

• чистый отток капитала частного сектора;

• дефицит/профицит федерального бюджета;

• темпы роста реального располагаемого годового дохода населения;

• темпы инфляции;

• норма сбережения населения.

Эти данные используются при формировании сценариев развития рынка жилья и

1-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

частично заменяют региональные данные при их отсутствии;

2) региональные макроэкономические параметры (векторные данные)1:

• численность городского населения в базовом году;

• темпы роста валового регионального продукта (далее - ВРП);

• темпы роста инвестиций в основной капитал;

• планируемый годовой темп региональной инфляции;

• номинальный среднедушевой годовой доход* (темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения*);

• децильное распределение доходов -средний уровень доходов в каждой децили;

• коэффициент теневых доходов;

• норма сбережения населения;

• средняя численность семьи;

2) отраслевые параметры (скалярные и векторные данные):

• жилищный фонд города в базовом году;

• объем некачественного (подлежащего ремонту и реконструкции) жилищного фонда в базовом году;

• федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем;

• планируемый (рассчитанный на основании планируемого бюджетного финансирования) объем сноса ветхого и аварийного жилищного фонда, объем капитального ремонта и модернизации жилых домов, предполагаемый объем выбытия жилищного фонда;

• сальдо естественного прироста населения, сальдо миграционного притока в базовом году;

• планируемый (рассчитанный по данным о наличии земельных и строительных ресурсов) объем ввода площадей* (квартир*) коммерческого и муниципального жилья;

• планируемый объем государственного спроса на дотированное жилье (по программам поддержки определенных категорий населения, жилищных сертификатов);

• планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении;

3) рыночные данные, полученные по результатам исследования для различного состояния рынка по соотношению спрос/пред-ложение и типу рынка («обусловленные»):

• доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок;

• доля инвестиционных сделок от общего числа сделок;

• доля приобретателей квартир - нерезидентов;

• доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в ближайшие полгода-год, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос);

• доля респондентов, готовых приобрести жилье на вторичном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки);

• доля инвестиционных сделок на вторичном рынке от общего числа инвестиционных сделок;

• средняя доля кредита в стоимости квартиры;

• коэффициенты соотношений ввод/ строительство, строительство/пред-ложение, поглощение/предложение и поглощение/спрос на первичном рынке, поглощение/спрос и поглощение/ предложение на вторичном рынке;

• коэффициенты соотношения цен первичного и вторичного рынков, цен на жилье различного класса к средним ценам;

4) рыночные данные, полученные при регулярном мониторинге рынка и постоянные при расчетах (скалярные):

1 Показатели, отмеченные звездочкой (*), взаимозаменяемы.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

• средняя площадь квартиры в новостройках и готовых домах (в том числе в дифференциации по классам качества);

• средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках;

• доля первичного рынка в общем объеме спроса и предложения;

• доля первичного рынка в общем объеме спроса нерезидентов.

Эндогенные переменные модели

Эндогенные переменные (выходные показатели и промежуточные данные, значения которых рассчитываются внутри модели) включают:

• прогнозируемый объем жилищного фонда;

• прогнозируемая обеспеченность населения жильем;

• прогнозируемый объем некачественного жилья в жилищном фонде города;

• прогнозируемая потребность городского населения в жилье;

• потенциальный объем ввода, строительства коммерческого и муниципального жилья, потенциальный объем предложения коммерческого жилья;

• средний коэффициент доступности приобретаемого жилья в базовом году, коэффициент доступности жилья для различных групп населения по доходности в базовом году;

• величина средних совокупных накоплений групп населения;

• предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении - суммарный и для групп населения;

• предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке жилых площадей - совокупный и для групп населения, в том числе площадей различного класса качества;

• предъявленный платежеспособный 52

52 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

спрос городского населения на рынке квартир - совокупный и для групп населения, в том числе площадей и квартир различного класса качества;

• предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей и квартир всех классов в прямых сделках;

• предъявленный спрос нерезидентов и инвесторов на рынке площадей и квартир, в том числе на первичном и вторичном рынках, и предъявленный денежный спрос;

• потенциальный объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на первичном и вторичном рынках, потенциальный объем предложения ипотечных кредитов, предъявленный спрос на ипотечные кредиты, поглощение ипотечного продукта в количестве прокредитованных площадей и выданных кредитов на покупку квартир, в том числе на первичном и на вторичном рынках;

• суммарный предъявленный спрос населения, инвесторов и нерезидентов (с учетом ипотеки) на коммерческое жилье, в том числе на первичном и вторичном рынках, на жилье различного класса качества;

• суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры муниципального и коммерческого жилья, в том числе на первичном и вторичном рынках;

• суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры коммерческого жилья на первичном и вторичном рынках с учетом перетекания от рынка к рынку в случае дефицита предложения на одном из них и избыточного предложения на другом;

• суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья;

• соотношение спроса и предложения площадей на первичном рынке, вторичном рынке и на рынке в целом;

• индикатор состояния рынка по соотношению спрос/предложение;

-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

• объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) коммерческого городского жилья в площадях и квартирах, в том числе различного класса, на первичном и вторичном рынках;

• прогнозируемый объем предложения, в том числе на первичном и вторичном рынках для различных классов жилья;

• прогнозируемый объем ежегодного нового предложения на первичном рынке, в том числе жилья различного класса;

• прогнозируемый объем строительства и ввода площадей и квартир, в том числе коммерческого и муниципального жилья;

• среднемесячный темп роста цен на жилье, средняя удельная цена жилья в конце исследуемого года на вторичном и первичном рынках, в том числе жилья различного класса качества.

Основные направления совершенствования модели

Некоторые результаты апробации методики были представлены в работе [1] на примере прогнозирования развития рынка жилья города Москвы (в старых границах) на 2011-2016 годы. Рассматривались три сценария динамики макроэкономических исходных данных - оптимистический, пессимистический и реалистический.

Результаты апробации методики подтвердили ее работоспособность. Вместе с тем выявлена необходимость совершенствования методики, чтобы снять целый ряд допущений и ограничений и доработать алгоритм модели (см. [2]), а именно:

• переход от блочной модели к блочномодульной для отказа от жесткого использования данных государственной программы «Жилище» [5] (далее -также ГП «Жилище») и других правительственных документов и углубле-

ния исследования;

• переход к двухуровневой системе исходных данных для реализации расчета модулей;

• внедрение итерационного алгоритма не только с годовым шагом, но и внутри одного года (для повышения точности расчетов);

• уточнение алгоритма расчета объема спроса на первичном (вторичном) рынке с перетеканием, объема предъявленного спроса и поглощения ипотечного продукта.

Обновленный перечень блоков следующий (см. рис. 1 на с. 55):

• блок 1 - определение потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья;

• блок 2 - функционирование строительного комплекса и определение потенциального объема ввода, строительства и предварительного объема предложения коммерческого жилья;

• блок 3 - жилищное финансирование; определение объема потенциального платежеспособного спроса населения;

• блок 4 - определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье;

• блок 5 - определение состояния рынка по соотношению спрос/предложе-ние и расчет прогнозируемого объема удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья;

• блок 6 - определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье;

• блок 7 - организация итерационных циклов по уточнению прогноза.

Кроме того, предусмотрено включение в модель автономных блоков-модулей2, кото-

2 Блоки-модули - это самостоятельные блоки, которые могут использоваться либо не использоваться при расчетах.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Таблица 1

Блоки-модули и их назначение

№ блока Название Источник и содержание исходных данных Назначение и адресация выходных данных блоков

М1 Определение объемов реконструкции, капитального ремонта, реновации и строительства социального жилья Запланированные объемы финансирования жилищных программ В ГП «Жилище» На вход блока 1

М2 Определение наличия земельных ресурсов под жилищное строительство Наличие земельных ресурсов под жилищное строительство, планируемое их использование В ГП «Жилище» На вход блоков 1 и 2

М3 Определение наличия строительных ресурсов Наличие производственных мощностей и строительных ресурсов В ГП «Жилище» На вход блоков 1 и 2

М4 Определение объемов потенциального ипотечного предложения и государственной поддержки Состояние системы ИЖК и ее возможности по предложению ипотечных кредитов В программу развития ИЖК На вход блока 4

М5 Мониторинг и исследование состояния рынка жилья и определение «обусловленных» данных о рынке Реестры объектов нового строительства, Единого государственного реестра прав, базы предложения жилья при различном соотношении спрос/предложение Для анализа рынка На вход блоков 5 и 6

рые предназначены для решения самостоятельных исследовательских задач и (или) для подготовки (при необходимости) исходных данных к блокам 1-6 (табл. 1 и рис. 1).

В блоке-модуле М1, по данным о планируемом объеме бюджетного финансирования программ реновации жилищного фонда города в текущем году, определяется (оптимизируется) планируемый объем реконструкции, капитального ремонта, реновации (сноса и переселения) жилищного фонда и нового муниципального строительства с учетом состояния фонда и удельных затрат на каждый вид реновации. Эти данные могут использоваться при разработке государственной программы «Жилище» и поступать в блок 1.

В блоке-модуле М2, по данным реестра 54

54 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

строящихся жилых домов, на основании среднесрочных решений властей о выделении земельных участков под строительство жилья определяется потенциальный объем строительства в текущем году (без учета ограничений по спросу).

В блоке-модуле М3 определяются возможные ограничения жилищного строительства по объему производственных мощностей строительных предприятий, ограничения объема производимых в регионе и импортируемых строительных ресурсов.

Данные блоков-модулей М2 и М3 могут использоваться при разработке государственной программы «Жилище» и поступать в блоки 1 и 2.

В блоке-модуле М4 рассчитывается де-

-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ показатели /-го года

-► исходные данные второго уровня

► исходные данные первого уровня

► предварительные результаты расчета показателей текущего /-го года

обратные связи - исходные данные для корректировки прогноза на текущий год и расчета в следующем (/ + 1)-м году

Рис. 1. Усовершенствованная структура модели

нежный объем ипотечного предложения и государственной поддержки с учетом планов федеральных и региональных властей. Результаты расчета передаются в блок 4.

В блоке-модуле М5, по данным о динамике строительства, вводе, предложении, поглощении жилья, поступающим из реестров объектов нового строительства и Единого государственного реестра прав, рассчитываются коэффициенты соотношений ввод/строительство, строительство/ предложение, предложение/поглощение, спрос/поглощение и другие «обусловлен-

ные» данные при различном состоянии рынка по соотношению спрос/предложе-ние. По данным о многолетней динамике цен, получаемой в результате обработки баз предложения жилья, и результатам исследования типологии рынка вычисляются параметры регрессионных уравнений (моделей для прогнозирования цен) в зависимости от типа рынка. Результаты поступают в блоки 5 и 6.

Переход к блочно-модульной структуре модели требует внедрения двухуровневой системы исходных данных и выходных по-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

казателей: исходные данные первого уровня для блоков и второго уровня для блоков-модулей, выходные данные блоков-модулей могут служить исходными данными первого уровня для блоков.

Например, исходные данные второго уровня к модулю М1:

• планируемый объем бюджетного финансирования жилищных программ (капитального ремонта, реконструкции жилищного фонда и нового строительства муниципального(социального) жилья);

• наличие земельных ресурсов под жилищное строительство и решения властей об их распределении;

• ограничения по наличию производственных мощностей в строительстве;

• состояние производства и импорта строительных материалов.

Выходными данными модуля М1 являются планируемый объем реконструкции, капитального ремонта, реновации (сноса и переселения) жилищного фонда и нового муниципального строительства. Эти данные могут быть использованы для целей государственных программ или перейти в блок 1 в качестве исходных данных первого уровня.

Для повышения точности прогноза введен блок 7 (организация итерационных циклов по уточнению прогноза), в котором проводится сопоставление предыдущего и нового значений индикатора спрос/предло-жение и организуются итерационные циклы по уточнению прогноза.

Сначала производится итерация 1 - выходные данные блоков 4 и 5 передаются в

блоки 1-3, и рассчитывается уточненный прогноз (при одинаковом или изменившемся относительно предыдущего года индикаторе состояния рынка).

Далее сравнивается значение индикатора на текущий год - исходного и полученного в итерации 1. Если они различаются, то новое значение индикатора спрос/предло-жение передается в блоки 2 и 3 и в исходных данных выбираются новые коэффициенты ввод/строительство, строительство/пред-ложение, предложение/поглощение, спрос/ поглощение, а также другие зависящие от этого соотношения параметры (доли предъявленного спроса населения, нерезидентов, инвесторов и т. д.) для использования при расчетах уточненных показателей в блоках 3-5. Одновременно в блоках 1-3 используются новые значения уровня цен на жилье.

Апробация и ретроспективная проверка усовершенствованной модели

В качестве базового варианта для апробации модели принят вариант развития рынка жилой недвижимости города Москвы (в старых границах) по сценарию № 1 (оптимистический) со следующим изменением: с целью ретроспективной проверки результатов прогнозирования ключевые макроэкономические показатели (темпы роста реальных располагаемых доходов населения, инфляция, денежный объем ипотечного кредитования) приняты по фактическим данным 2011 и 2012 годов. Используемые для расчета базового варианта исходные данные приведены в таблицах 2-7.

Макроэкономические параметры

Таблица 2

Параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)

Показатель Год

2010 (базовый) 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Численность населения, млн чел. 11,5 11,6 11,7 11,7 11,8 11,9 12,0

56 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Окончание таблицы 2

Темпы роста ВРП, % 5,0 4,0 3,8 4,0 4,6 5,0 6,0

Темпы роста инвестиций в основной капитал,% -15,0 0,0 6,0 7,0 8,5 9,0 9,5

Темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения, % -8,0 -1,6 -1,6 2,5 3,0 4,0 5,0

Темп инфляции, % 8,8 6,1 6,6 5,7 5,7 5,5 5,5

Таблица 3

Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)

Показатель Значение

Среднее количество членов домохозяйства nс, чел. 2,5

Коэффициент теневых доходов Ктд 2,0

Норма сбережения населения НС, % 20

Среднедушевой доход населения в базовом (2010) году, тыс. р. 44,6

Превышение над среднедушевым доходом среднего уровня дохода в 3-8-й децильной группе (60 процентов населения), разы 1,0

Превышение над среднедушевым доходом среднего уровня дохода в 9-й децильной группе (10 процентов населения), разы 2,3

Превышение над среднедушевым доходом среднего уровня дохода в 10-й децильной группе (10 процентов населения), разы 4,3

Отраслевые параметры

Таблица 4

Параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)

Показатель Год

2010 (базовый) 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем, кв. м/чел. 20,6 21,0 21,6 22,2 22,8 23,5 24,2

Планируемый объем жилищного фонда, млн кв. м 215,7 218,1 220,4 222,8 225,2 227,6 230,0

Объем сноса жилищного фонда, тыс. кв. м 0,2 0,3 0,5 0,4 0,4 0,0 0,0

Объем выбытия жилищного фонда, кв. м 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Окончание таблицы 4

Объем капитального ремонта и реконструкции жилых домов, млн кв. м 3,2 7,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7

Планируемый государством объем ввода жилья, млн кв. м 1,77 1,76 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54

Планируемый объем ввода муниципального жилья, млн кв. м 0,68 0,70 0,76 0,76 0,76 0,76 0,76

Планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования, млрд р. 47,0 48,5 62,4 122,9 153,6 184,3 211,2

Таблица 5

Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)

Показатель Значение

Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м 90

Средняя площадь квартиры в новостройках массового класса, кв. м 70

Средняя площадь квартиры в новостройках повышенной комфортности, кв. м 120

Средняя площадь квартиры в готовых домах, кв. м 60

Средняя площадь квартиры в домах массового класса на вторичном рынке, кв. м 54

Средняя площадь квартиры в домах повышенной комфортности на вторичном рынке, кв. м 70

Средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. м 18

Доля первичного рынка в общем объеме спроса, % 40

Доля первичного рынка в общем объеме предложения, % 25

Доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, % 50

Доля первичного рынка в общем объеме спроса нерезидентов, % 70

Эластичность предложения на вторичном рынке по цене, % 10,0

Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре базового 2010 года, тыс. р./кв. м 168,5

Прирост средней удельной цены на вторичном рынке в базовом 2010 году, % 10,0

Объем предложения на вторичном рынке, тыс. квартир 115,0

Объем поглощения на вторичном рынке в базовом 2010 году, тыс. квартир 85,4

Объем некачественного фонда в базовом 2010 году, млн кв. м 108

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Рыночные данные (обусловленные параметры)

Таблица 6

Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение

Параметр Индикатор состояния рынка по соотношению спроса и предложения*

1 2 3 4

Коэффициент соотношения ввод/строительство 0,25 0,30 0,32 0,35

Коэффициент соотношения строительство/предложение 2,10 2,20 2,35 2,50

Коэффициент соотношения поглощение/предложение на первичном рынке 0,42 0,41 0,41 0,43

Коэффициент соотношения поглощение/спрос на первичном рынке 0,40 0,46 0,40 0,35

Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на вторичном рынке 0,70 0,75 0,78 0,80

Доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос), % 2,0 2,8 3,0 3,5

Доля приобретателей квартир - нерезидентов, % 25 30 40 50

Доля респондентов, готовых приобрести жилье на вторичном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки), % 85 80 78 75

Доля ипотечных сделок на рынке жилья, % 15 25 28 30

Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, % 0 5 6 20

Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, % 10 12 14 20

Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на первичном рынке, % 10 22 22 28

Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на вторичном рынке, % 10 26 28 31

Средняя доля кредита в стоимости квартиры, % 60 70 72 82

* Условные обозначения индикатора: 1 - превышение предложения, 2 - равновесие, 3 - превышение спроса, 4 - ажиотажный спрос.

Параметры, зависящие от типа рынка

Таблица 7

Параметр Индикатор состояния рынка по типам рынка*

1 2 3 4 5 6

Соотношение цен первичного и вторичного рынков 1,18 1,17 1,15 1,14 1,12 1,07

Соотношение цен на массовое жилье к средним ценам 0,57 0,6 0,61 0,63 0,65 0,53

Соотношение цен на жилье повышенной комфортности к средним ценам 1,11 1,15 1,27 1,2 1,22 1,25

* Условные обозначения индикатора: 1 - падающий кризисный рынок, 2 - стабилизирующийся после спада рынок, 3 - стабильный рынок, 4 - стабилизирующийся после роста рынок, 5 - растущий рынок, 6 - перегретый рынок.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Результаты расчетов и их интерпретация

Основные показатели расчета прогноза развития рынка жилой недвижимости города Москвы вынесены на графики (рисунки

2-6). Графики показывают, что поведение прогнозируемых показателей четко различается по трем стадиям3: 2011-2012 годы,

2013-2015 годы и 2016 год.

На первой стадии в соответствии с заданными исходными данными о фактическом росте номинальных доходов населения города с темпом 5-7 процентов в год, а также о снижении объемов ввода жилья прогнозируемый спрос несколько превышал предложение, объем поглощения на первичном и вторичном рынках увеличивался, цены росли с темпом 8-9 процентов.

—Ш - платежеспособный спрос, млрд р.

• ипотечное предложение, млрд р.

♦ предъявленный спрос населения (без ипотеки), млн кв. м - -А- - суммарный предъявленный спрос, млн кв. м

Рис. 2. Спрос на рынке жилья

На второй стадии повышательная динамика прогнозируемого объема платежеспособного спроса населения (рис. 2) соответствует заданной в исходных данных (сценарий № 1 - оптимистический [1]) динамике роста номинальных доходов населения (10-12%). При этом снижение прогнозируемого объема предъявленного спроса населения в натуральном выражении объясняется ростом цен (рис. 6), опережающим рост доходов. Суммарный предъявленный спрос по площади (с учетом спроса нерезидентов, инвесторов и ипотеки) также не-

сколько снижается, несмотря на рост денежного объема ипотечного предложения.

Прогнозируемая на второй стадии динамика объемов строительства коммерческого жилья (рис. 3) коррелирует с планируемым властями ростом объемов ввода жилья, обеспеченным земельными ресурсами, одобренным инвестиционными контрактами и проектной документацией (рис. 3).

На первичном рынке (рис. 4) предварительный объем суммарного спроса, хотя и несколько снижается, но существенно превышает предложение. С 2013 года проис-

3 Под стадией динамики рынка недвижимости понимается отрезок времени с приблизительно одинаковым темпом роста цен [3].

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

— ввод: прогноз □ факт

-------строительство: прогноз о факт

Рис. 3. Объем строительства коммерческого жилья

предварительным спрос поглощение предложение новое предложение

спрос с перетеканием

□ поглощение: факт

□ предложение: факт

□ новое предложение: факт

Рис. 4. Предъявленный спрос, предложение и поглощение площадей на первичном рынке

ходит перетекание спроса на вторичный рынок, где образовался избыток предложения (рис. 5). В течение всех лет предъявленный спрос превышает возросший объем предложения и объем поглощения ограничивается предложением. Спрос и предложение стабилизируются, вследствие чего стабилен и объем поглощения (рис. 4).

На вторичном рынке (рис. 5) прогнозируемый объем предложения в связи с ростом

цен повышается в меру эластичности предложения по цене. В то же время снижающийся после 2012 года предварительный спрос становится меньше предложения. Однако вследствие дефицита предложения на первичном рынке (рис. 4), спрос перетекает на вторичный рынок, и поглощение продолжает расти (рис. 5).

Цены на второй стадии (рис. 6) растут с темпом 17-18 процентов в год.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

предварительным спрос

поглощение

предложение

спрос с перетеканием поглощение: факт поглощение ипотечных кредитов

Рис. 5. Предъявленный спрос, предложение и поглощение квартир на вторичном рынке

Рис. 6. Средняя удельная цена жилья в конце года на вторичном и первичном рынках

На третьей стадии, после 2015 года, прогнозируемая ситуация на рынке существенно меняется. Накопленный рост цен привел к тому, что значительная доля населения, имевшего намерение приобрести жилье, уходит с рынка и денежный объем спроса снижается, несмотря на растущий денежный объем ипотечного предложения. Более резко снижается и суммарный предъявленный спрос в натуральном выражении.

Объем предложения на первичном рынке остается стабильным (рис. 4), а на вто- 62

62 Подписка в любое время по минимальной цене (495) f

ричном рынке продолжает расти (рис. 5). Поглощение на первичном рынке стабильно, на вторичном - падает. В соответствии с общим превосходством спроса над предложением цены продолжают расти повышенными темпами - 32-35 процентов (рис. 6).

В целом рынок переживает ситуацию устойчивого роста (аналог 2003 и 2006 годов) и в 2016 году переходит к стабилизации на буме (аналогично началу 2004 и концу 2006 года).

1-9789, [email protected]

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Таким образом, динамика прогнозируемых показателей развития рынка (преимущественно немонотонная) находит логичное объяснения в известных закономерностях поведения рынка и показывает, что разработанная модель адекватно учитывает связи между различными факторами, в том числе обратные.

Сопоставление результатов прогнозирования некоторых показателей развития рынка в 2011-2012 годах с фактическими данными демонстрирует хорошее совпадение по уровню средних удельных цен на вторичном и первичном рынках (рис. 6), объему поглощения на вторичном рынке (рис. 5), объему предложения, нового предложения и поглощения на первичном рынке (рис. 4), объему ввода и строительства площадей (рис. 3).

ЛИТЕРАТУРА

1. Стерник Г. М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 9.

2. Стерник Г. М., Свиридов А. В. Совершенствование методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости : материалы Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционностроительной сфере и природопользовании». М. : Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова, 2013 (в печати).

3. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов.

М. : Экономика, 2009.

4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

5. Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 годы) «Жилище» : постановление правительства Москвы от 27 сентября 2011 года № 454-ПП (с изменениями от 15 июня 2012 года).

* *

*

Продолжение. Начало на с. 28

• одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границы такой территориальной зоны в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, или если образуемый земельный участок предназначен для размещения линейных объектов, а также в иных случаях, установленных федеральным законом.

С 1 октября 2013 года при исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости орган кадастрового учета вместе с решением об исправлении такой ошибки направляет кадастровый паспорт объекта недвижимости в электронной форме либо заверенную копию на бумажном носителе по почтовому адресу.

При обнаружении органом кадастрового учета кадастровой ошибки в сведениях направляется решение о необходимости устранения такой ошибки. Порядок и способы направления органом кадастрового учета такого решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, устанавливаются органом нормативного правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Также разъяснения даны в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.09.2013 № 14-исх/09019-ГЕ/13 «Об отдельных вопросах, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

До вступления в силу соответствующих приказов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ведение книг учета документов (в том числе книг учета выданной информации о зарегистрированных правах и книг учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав) и дел правоустанавливающих документов осуществляется в соответствии

Продолжение на с. 71

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]