Использование многоуровневой факторной модели при прогнозировании ситуации на региональном рынке недвижимости (на примере пермского края) Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Использование многоуровневой факторной модели при прогнозировании ситуации на региональном рынке недвижимости

(на примере Пермского края)

А.В. Печенкина

ведущий аналитик ОАО «Камская долина», аспирантка экономического факультета Пермского государственного университета (г. Пермь)

Печенкина Анастасия Владимировна, Pechenkina@kamdolina.ru

Актуальность исследования

Проблема прогнозирования - одна из самых актуальных во все времена, поскольку предсказание неопределенного будущего позволяет снизить степень риска и адекватно управлять бизнес-процессами. Правильный прогноз на рынке недвижимости имеет высокую ценность не только для его профессиональных участников (девелоперов, риелторов, оценщиков, аналитиков-консультантов, представителей органов власти), но и для простых обывателей, большинство которых так или иначе сталкиваются с жилищной проблемой.

Прогнозировать развитие рынка недвижимости каждый участник рынка недвижимости может либо на основе собственных умозаключений, либо прибегая к помощи специалистов. Одни компании включают аналитиков в свой штат, другие пользуются услугами независимых экспертов. Таким образом, на современном цивилизованном рынке недвижимости специалисты, исследующие закономерности рынка, становятся его неотъемлемой составляющей. Методы, которыми пользуются специалисты, также отличаются. Это и экспертное мнение, и фундаментальный анализ факторов, и построение математических моделей, а также многофакторное моделирование. Следует заметить, что в современных условиях ведения бизнеса, когда требуется инвестиционное обоснование всех проектов, экспертной оценки оказывается недостаточно. Кроме

того, экономический кризис вселил в участников рынка неуверенность в завтрашнем дне, что потребовало дополнительных обоснований при построении прогнозов.

Если на фондовом рынке специалисты делятся на фундаменталистов и техников, основывающих свои заключения либо на фундаментальном, либо на техническом анализе, то на рынке недвижимости другая ситуация. Здесь необходимо применять оба подхода, поскольку в отрыве от общеэкономической ситуации технический прогноз может оказаться ошибочным. В то же время факторный анализ позволяет определить стадию развития рынка и тенденции его будущего развития, а определение численных значений динамик стоимостных и объемных показателей находится в области математического моделирования.

До кризиса 2008 года рынок недвижимости развивался на восходящем тренде, что в последние годы позволяло строить достаточно точные (с погрешностью не более

10 процентов) прогнозы цен на основе технических моделей. В конце 2008 года ситуация кардинально изменилась. Стало ясно, что методы технического анализа не дают объективного результата, поскольку опираются на тенденцию макроэкономического роста. Базовый тренд сменил направление, и для применения технических моделей потребовалось накопление фактического материала в новом периоде. В связи с этим на первый план вышли фундаментальный анализ и построение вероятностных сце-

нариев будущего развития рынка недвижимости.

Построение многоуровневой факторной модели на региональном рынке недвижимости

Фундаментальный анализ - это подход к прогнозированию рынка, основанный на анализе различных факторов, влияющих на цену актива. Главный постулат: сначала причина - потом следствие [1].

При проведении фундаментального анализа изучаются причины изменения спроса и предложения, что приводит, в свою очередь, к изменению цены. Этот подход является трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными. В связи с этим здесь большое значение приобретает выбор факторов, действительно влияющих на цену недвижимости, как ключевой показатель на рынке.

Подробную классификацию факторов ценообразования на рынке жилья дает в своей статье профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова - Г.М. Стерник [2]. Он подразделяет факторы на группы по различным признакам, указывает, как они влияют на цену жилья. В отличие от других авторов, перечисляющих факторы и анализирующих их влияние на рынок недвижимости, Г.М. Стерник предлагает структуру факторов ценообразования на рынке жилья и показывает связи между ними.

Опираясь на материалы упомянутого исследования, рассмотрим факторы регионального рынка жилья более подробно, попытаемся показать не только направление влияния того или иного фактора, но и степень его влияния на цены, а также попробуем применить факторную модель к прогнозированию ситуации на региональном рынке жилья.

Одним из наиболее распространенных подходов к применению фундаментального анализа на фондовом рынке (где зарождалась и развивалась теория прогнозирования) является подход «сверху вниз» или от

общего к частному. При использовании этого подхода сначала анализируется макроэкономическая ситуация, затем объект сужается до отрасли, а далее - до конкретного предприятия путем сравнения имеющихся альтернатив [3]. Придерживаясь этого метода, представим уровни фундаментального анализа применительно к рынку недвижимости:

1) макроэкономический (на уровне страны);

2) мезоэкономический (на уровне региона);

3) микроэкономический (на уровне компании/объекта).

На первом уровне (макроэкономическом) предполагаются проведение анализа и оценка состояния экономики России на основе фундаментальных показателей. Здесь необходимо выявить уровень развития экономики страны, тенденции ее будущего развития, а также влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости, то есть типичные для всех рынков недвижимости страны черты при той или иной экономической конъюнктуре.

При прогнозировании ситуации на рынке недвижимости конкретного региона наибольший интерес представляет именно второй (мезоэкономический) уровень. Здесь анализируются показатели рынка недвижимости и их состояние в изучаемом регионе, выявляются особенности развития рынка территории. Следует отметить, что мезоэкономический уровень анализа может подразделяться на подуровни в зависимости от масштаба объекта анализа. Это обусловлено локальностью рынков недвижимости (объект недвижимости не меняет свое местоположение). Развитие рынка недвижимости каждой конкретной территории зависит от уровня ее социально-экономического развития и других частных факторов.

На третьем (микроэкономическом) уровне проводится анализ конкретного объекта недвижимости. Его суть в сопоставлении конкретного объекта с аналогами по основным критериям и определении его перспектив на рынке в сложившейся ситуации. Поскольку предметом настоящей статьи является выявление рыночных тенденций,

анализ третьего уровня оставим за ее рамками.

Заметим, что начинать анализ можно с мирового уровня, оценивая тенденции глобальной экономики, в связи с чем первый уровень также можно было бы подразделить на подуровни. Однако вопрос, проводить ли анализ на этом уровне, каждый эксперт решает самостоятельно.

Важно также отметить, что анализ будет отличаться в зависимости от длины исследуемого периода. Факторы, не влияющие на рынок в краткосрочном периоде, могут оказывать значительное влияние в среднесрочном или долгосрочном периоде. Например, на первичном рынке объем строящегося жилья не может сократиться (или увеличиться)

в краткосрочном периоде (несколько месяцев), зато в среднесрочном периоде (1-3 года) изменения могут быт значительными. По этой причине, рассматривая факторы на рынке недвижимости, будем оценивать их текущее состояние и ориентироваться на среднесрочную перспективу.

Для того чтобы определить факторы, непосредственно влияющие на рынок недвижимости, обратимся к общей экономической теории, согласно которой, помимо цены, на спрос и предложение влияют неценовые факторы (см. табл. 1). Все эти факторы влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости прежде всего с точки зрения второго уровня и, в свою очередь, зависят от факторов первого уровня.

Таблица 1

Неценовые детерминанты (факторы) спроса и предложения [4]

Фактор предложения Фактор спроса

Изменение издержек (цены на ресурсы, уровень налогообложения, наличие субсидий и дотаций, технология производства) Изменение числа производителей Изменение цен на другие товары (заменителей и дополнителей) Ожидания изменения цен Уровень дохода покупателей (прямые доходы, доступность кредитных ресурсов) Изменение числа покупателей Вкусы и предпочтения потребителей Ожидания изменения доходов и цен Изменение цен на взаимозаменяемые и дополняющие товары

В таблице 2 представлена система факторов, влияющих на цены на региональном рынке недвижимости, в соответствии с изложенными положениями, согласованная со структурой факторов Г.М. Стерника. Кроме того, выбор макроэкономических факторов согласован с документом «Сценарные условия функционирования экономики Российской Федерации, основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и плановый период 2012 и 2013 годов», разработанным Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) в июне 2010 года [5].

Следует отметить, что анализ на третьем уровне имеет специфический характер, поскольку связан в большей степени с кон-

кретным объектом и его характеристиками и в меньшей - с индикаторами рынка недвижимости. В то же время объект недвижимости невозможно анализировать в отрыве от тенденций, происходящих на рынке в конкретный период времени. Таким образом, в зависимости от целей исследования фундаментальный анализ может быть завершен на втором уровне. Можно провести анализ и на третьем уровне, но с учетом результатов, полученных на первом и втором уровнях.

Применение многоуровневой факторной модели для прогнозирования ситуации на региональном рынке недвижимости

Чтобы определить тенденции на рынке, их вероятную продолжительность и ожи-

Таблица 2

Многоуровневая модель факторов спроса и предложения на региональном рынке

недвижимости

Уро- вень Фактор Индикатор Влияние на цены

вторичный рынок первичный рынок вектор сила*

1 Спрос и предложение** Цены на нефть Динамика цены нефти Вектор(пропорционально или обратно пропорционально) и сила влияния зависят от того, спрос или предложение стимулирует фактор

Объем ввоза/вывоза капитала Динамика притока/оттока капитала

Изменение курсов валют Динамика курсов валют

Денежная база Динамика денежной базы

Инфляция Динамика индекса потребительских цен

Другие макроэкономические факторы Динамика макроэкономических показателей

Законодательная и нормативная база на федеральном уровне Законы и нормы гражданского оборота, уровень налогообложения, объемы государственного финансирования

Альтернативы для инвестиций Динамики показателей альтернативных финансовых инструментов

2 Спрос Количество покупателей, в том числе: потенциальных Данные социологических опросов, динамика обращений в строительные и риелторские компании Пропорционально 3

реальных Динамика числа сделок по данным статистики и компаний

Уровень доходов населения Динамика среднедушевых доходов и номинальной заработной платы 3

Развитость банковской системы Доступность и динамика объемов кредитования населения 2

Ожидания изменения доходов и цен у покупателей Индексы потребительских ожиданий Росстата и ВЦИОМ, данные социологических опросов 2

Обеспеченность населения жильем Динамика обеспеченности жильем в регионе Обратно пропорцио- нально 1

ф I ф ё 0 1= Количество продавцов и объем предложения Динамика количества предложений в мультилистинге, жилищный фонд Количество застройщиков, количество предложений в мультилистинге, объем и темпы ввода объектов Обратно пропорционально 3

Развитость банковской системы и других инструментов финансирования - Доступность и динамика объемов кредитования застройщиков, привлекательность для инвесторов 2

Уро- вень Фактор Индикатор Влияние на цены

вторичный рынок первичный рынок вектор сила

2 Предложение Региональная законодательная и нормативная база Региональные законы и программы, налоговая система Региональные законы и условия входа застройщика на рынок (условия торгов, наличие участков, субсидирование) Обратно пропорционально 2

2

Ожидания продавцов Данные риелторских и строительных компаний 1

Уровень издержек Уровень налогообложения, законодательная база Динамика себестоимости строительства, технологии, региональные программы, налоги В различной степени 1

3 Спрос Вкусы и предпочтения потребителей На основе маркетинговых исследований - 3

Репутация продавца и объекта - 3

Цены на аналогичные объекты По данным мониторинга - 3

Предложение Местоположение В соответствии с зонированием - 3

Качество объекта (его уникальность) Согласно классификации по классам качества - 3

Цены на аналогичные объекты По данным мониторинга - 3

* Сила - экспертная оценка степени влияния того или иного фактора на цены (3 - сильное, 2 - умеренное, 1 - незначительное); может меняться в зависимости от стадии развития рынка недвижимости.

** На макроэкономическом уровне факторы в большей степени влияют на спрос, на первичном рынке - также на предложение через объемы финансирования и уровень деловой активности.

даемые изменения, необходимо изучить перечисленные в таблице 2 индикаторы рынка в динамике, определить значение факторов на текущий момент, их влияние на цены на жилье, причем следует учесть степень влияния каждого фактора. При этом ситуация на региональном рынке недвижимости в большей степени определяется мезоэкономическими факторами, в то время как макроэкономические факторы создают благоприятный либо неблагоприятный экономический фон для развития рынка.

Рассмотрим значения индикаторов рынка жилья в городе Перми и сделаем выводы относительно будущего развития рынка на основе построенной модели.

Уровень 1

В докладе на конференции по аналитике рынка недвижимости Г.М. Стерник отмечал, что ключевые макроэкономические показатели, определяющие динамику экономики России, с одной стороны, с середины 2009 года изменили свои тренды в положительную сторону и превзошли все прогнозируемые значения, с другой - в 2010 году сохраняют свой уровень при повышенной волатильности.

Среднемесячная цена барреля нефти ига!в в связи с начавшимся летом - осенью

2008 года мировым экономическим кризисом и падением спроса на энергоресурсы к декабрю упала с 132,1 до 39,1 доллара за

т-С^С^С^С^СОСОСОСО-'^-'^-'^-'^ЮЮЮЮЮЮЮЮ^^^^ООООООООСПСПСПСПООО

ОООООООООООООООООООООООООООООООООт-т-т-

оооооооооооооооооооооооооооооооооооо

¡¿¡¿ХХ^£±ХХ^!:±ХХ^С1ХХ^С1ХХ^!:±ХХ^С1ХХ^С1ХХ^С1ХХ

ЩгоощогоофЩгоофФгоофОгоошФгоофШгаошшгоофЩгооо индекс мировых цен на нефть ига!з

— —индекс средней цены предложения на вторичном рынке жилья Москвы

индекс средней цены предложения на вторичном рынке жилья Перми

Рис. 1. Динамика индексов роста цен на нефть и индексов роста средних цен предложения (долл./кв. м) на рынках жилья городов Москвы и Перми1

1 баррель. Весной 2009 года началось неожиданное восстановление цен на нефть: в апреле цена составила 48,3, в декабре -70 долларов за 1 баррель. В 1-м полугодии 2010 года цена колебалась в пределах 7080 долларов за 1 баррель (см. рис. 1).

Среднемесячный курс доллара в России с июля 2008 до февраля 2009 года вырос до 35,75 рубля за 1 доллар. В последующие месяцы происходило некоторое укрепление рубля: к декабрю 2009 года курс снизился до 29,5 рубля за 1 доллар. В 1-м полугодии 2010 года рубль несколько ослаблен - курс понизился до 30-31 рубля за 1 доллар.

Отток капитала частного сектора в III квартале 2008 года обнулился, а в IV квартале уже составил -129,9 миллиарда долларов. В I и II кварталах 2009 года отток продолжался (-38,0 и -30,8 миллиарда долларов), но затем начался приток (4,8 и 11,6 миллиарда долларов в III и IV кварталах). В I квартале 2010 года отток составил 12,9 миллиарда долларов, во II квартале приток равнялся 14,7 миллиарда долларов [6].

По данным Минэкономразвития России, в 2010 году продолжилась тенденция восстановления экономики, начавшаяся с середины 2009 года. Динамика большинства показателей в начале 2010 года по отношению к прошлому году приняла положительные значения [5].

На Международном инвестиционном форуме «Сочи-2010» премьер-министр Владимир Путин большую часть своей речь посвятил состоянию российской экономики: «Текущий рост ВВП (валового внутреннего продукта. - прим. ред.) России составляет порядка 4 процентов, промышленное производство с начала года выросло на 9,6 процента, реальные доходы населения -более чем на 5 процентов. Ощутимо сократилась безработица, сейчас она составляет 7 процентов от экономически активного населения» [7].

«Темпы роста отечественной экономики должны ускориться в следующие три-че-тыре года, после 2013 - до 7-8 процентов в год», - сообщил в рамках парламентских

слушаний в Совете Федерации Министр финансов Российской Федерации Алексей Кудрин. В 2010 году рост ВВП прогнозируется на уровне 4 процентов, в 2011 году -4,2 процента, в 2012 году - 3,9 процента, в 2013 году - 4,5 процента. Это, по словам Кудрина, «период перестройки, когда не работают те факторы роста, которые были до кризиса», то есть высокие цены на нефть и большой приток спекулятивного капитала.

Не самые оптимистичные прогнозы на ближайшее будущее озвучил и заместитель Министра экономического развития Российской Федерации Андрей Клепач, выступая на инвестиционном форуме «Россия зовет!». В ближайшие три-четыре года не стоит ждать ни роста цен на энергоносители, ни подпитки в виде серьезного притока капитала. Что станет с нашей экономикой в таких условиях, по мнению Клепача, зависит от того, как она будет модернизироваться.

Международный валютный фонд (МВФ) в очередном октябрьском докладе несколько пересмотрел перспективы мировой и, в частности, российской экономики. В 2010 году МВФ ожидал несколько меньших успехов от российской экономики (прогноз роста ВВП 4 вместо 4,25 процента, ожидавшихся в августе), зато больших - в следующем году (4,3 вместо ранее предполагавшихся 4,1 процента) [8].

Учитывая, что сейчас цены на нефть остаются на уровне 70-75 долларов за 1 баррель, в предстоящие годы западные экономисты прогнозируют ежегодный рост экономики России на 3-4 процента. Правительство Российской Федерации осознает необходимость в инвестициях и предпринимает шаги в этом направлении. Однако негативными факторами для России являются политическая нестабильность в преддверии выборов 2012 года и высокий уровень коррупции [9].

Наша страна явно не является самым благоприятным развивающимся рынком. По оценкам Института международных финансов, в 2010 году приток средств в Россию составит 67,5, а не 72,4 миллиарда долларов, как предполагалось еще в апре-

ле. С одной стороны, российская экономика продолжает страдать от государственного вмешательства и неясных методов управления, с другой - масштаб подъема и спада страны, когда банки пострадали от чрезмерного потребительского кредитования, был недооценен [10].

Альтернативы рынка недвижимости

для инвесторов

В 1-м полугодии 2010 года недвижимость заняла среднее положение среди инвестиционных инструментов, не демонстрируя высокого роста, но и падения тоже. С конца 2009 года недвижимость показала стабильность, что внушает инвесторам все большую уверенность в сохранности средств. Более того, инвесторы начали проявлять интерес к первичному рынку, понимая, что пик нестабильности пройден и, вложив средства в недвижимость на начальной стадии по снизившимся ценам, они могут не только сохранить свои средства, но и заработать.

В таблицах 3 и 4 представлены значения индикаторов макроэкономических факторов и оценка их влияния на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Можно отметить, что макроэкономические факторы влияют как на спрос, так и на предложение (на первичном рынке), что оказывает разнонаправленное влияние на цены. В настоящее время это проявляется в стабильности цен, в частности, на пермском рынке жилья. Однако на спрос эти факторы оказывают несколько более сильное влияние, что при сохранении наметившихся тенденций может привести к небольшому росту цен в дальнейшем.

В целом можно заключить, что макроэкономические показатели в России демонстрируют рост, хотя и небольшой. Эксперты не ожидают бурного восстановления экономики и не строят радужных планов на будущее.

Уровень 2

Если на первом уровне достаточно определить макроэкономический фон для развития рынка жилья, то на втором уровне

Таблица 3

Значения индикаторов макроэкономических факторов, влияющих на спрос на рынке

недвижимости (уровень 1)

Фактор Индикатор Влияние на цены

вектор сила

Спрос и предложение Цены на нефть Колеблются на одном уровне (выше уровня дна) —— 3

Объем вывоза капитала —— 2

Изменение курсов валют —— 1

Денежная база Растет Т 2

Инфляция, % Темпы снижаются Т 1

Другие макроэкономические факторы Положительная динамика Т 1

Федеральная законодательная и нормативная база Направленность политики государства на рост доходов населения, развитие ипотечного кредитования Т 2

Альтернативы для инвестиций Привлекательность для инвесторов только на первичном рынке Т 1

Таблица 4

Значения индикаторов макроэкономических факторов, влияющих на предложение

на рынке недвижимости (уровень 1)

Фактор Индикатор Влияние на цены

вектор сила

Спрос и предложение Цены на нефть Колеблются на одном уровне (выше уровня дна) —— 2

Объем вывоза капитала —— 1

Изменение курсов валют —— 1

Денежная база Растет 4 1

Инфляция Темпы снижаются 4 1

Другие макроэкономические факторы Положительная динамика 4 1

Федеральная законодательная и нормативная база Направленность политики государства на рост объемов строительства, но при постепенном сокращении антикризисных программ 4 1

Альтернативы для инвестиций Стимул начинать новые проекты 4 1

необходимо понять, каким образом каждый а также насколько сильным может быть это фактор может повлиять на уровень цен и влияние. Далее представим индикаторы ситуацию на рынке недвижимости в целом, ключевых факторов на рынке недвижимо-

сти и их оценку для пермского рынка жилья.

Факторы спроса

Обеспеченность населения жильем

По данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю (далее - Пермь-стат), в Перми обеспеченность населения жильем по итогам 2009 года составила 21,2 квадратных метра на одного человека, что немного ниже среднероссийского уровня -22 квадратных метра на одного человека. В России обеспеченность жильем значительно ниже, чем в столицах стран Европы - в среднем около 35 квадратных метра на одного человека (Мадрид - 24, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м/чел.). В некоторых городах развитых стран этот показатель достигает 60 квадратных метров на одного человека. В целом можно говорить о нехватке жилья для населения России и стимулировании роста цен. Однако этот фактор оказывает влияние только в долгосрочном периоде.

Количество покупателей

Определение количества покупателей на рынке жилья - крайне сложная задача, одним из методов решения которой являются социологические опросы населения о намерениях приобретения жилья. Следует отметить, что в 2007-2009 годах такие исследования регулярно проводила компания R3 (Russian Realty Research), однако в 2010 году результаты подобных исследований не публиковались.

В конце сентября 2010 года Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) и компания R3 представили данные об интересах высокодоходных групп населения России в жилищной сфере. Опрос высокодоходных групп населения проводился в августе 2010 года в крупных торговых центрах городов-миллионников России. Было опрошено 2 500 респондентов, имеющих доходы свыше 30 тысяч рублей на 1 члена семьи в Москве и свыше 20 тысяч рублей на 1 члена семьи в остальных городах. Результаты опроса показали, что 6 процентов респондентов определенно на-

мерены улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года и еще 16 процентов рассматривают подобную возможность. 74 процента опрошенных ничего подобного предпринимать не планируют. 4 процента затруднились с ответом на вопрос. Среди планирующих улучшать свои жилищные условия 34 процента респондентов намерены провести только капитальный ремонт либо перепланировку жилья, остальные готовы купить, обменять жилье или приобрести его посредством участия в государственных программах.

По данным Пермьстата, на 1 января 2010 года численность населения в Перми составляла 986,5 тысячи человек. Если учесть, что средний размер семьи в городе - 2,8 человека, то можно сказать, что в нем проживает примерно 352 тысячи семей. Это важный показатель при анализе рынка жилья, поскольку в большинстве случаев квартира приобретается именно для проживания семьи. Пермьстат также сообщает, что по итогам 2009 года в Пермском крае среднедушевой доход 15-25 тысяч рублей получали 21,6 процента населения, а свыше 25 тысяч - 19,3 процента населения. По этим данным невозможно определить долю населения в краевом центре со среднедушевым доходом выше 20 тысяч рублей. Однако, учитывая, что в Перми проживает треть всего населения края и средний доход в Перми выше, чем в других городах региона, можно оценить эту долю в 35 процентов.

Итак, в городе Перми более 20 тысяч рублей на 1 члена семьи получают примерно 35 процентов населения, или 345 тысяч человек (123 тысячи семей). По данным опроса, из них намерение улучшить жилищные условия имеют 22 процента, среди которых 34 процента планируют только ремонт или перепланировку. Следовательно, доля потенциальных покупателей уменьшается до 14,5 (22 х (100 - 34) процента, или до 50 тысяч человек (18 тысяч семей). В действительности в Перми только на вторичном рынке было заключено 19,2 тысячи договоров купли-продажи в 2008 году и 21,6 тысячи - в 2009 году.

Количество сделок на рынке недвижимости отражает реализованный спрос и

активность покупателей. Статистические значения этого показателя собираются Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, и доступны только данные о вторичном рынке жилья.

В 1-м полугодии 2010 года сделок заключено на 30 процентов больше, чем в 1-м полугодии 2009 года и на 6 процентов больше, чем в 1-м полугодии 2008 года. Это свидетельствует о том, что минимальный объем спроса наблюдался в 1-м полугодии

2009 года, а со 2-го полугодия 2009 года наметилась тенденция к росту.

Крупные риелторские агентства Перми отмечают стабильный спрос на квартиры в летний период и в начале осени. Более того, в последние месяцы наблюдается переток покупателей с вторичного на первичный рынок жилья ввиду более низкой цены предложения. Если в 1-й половине 2010 года доля сделок на первичном рынке не превышала 25-40 процентов, то сейчас она составляет порядка 50-65

процентов. Следует отметить появление инвестиционного спроса на первичном рынке жилья.

В настоящее время средняя цена сделки - 35-37 тысяч рублей за 1 квадратный метр площади. На первичном рынке цена предложения находится на том же уровне, что может свидетельствовать о достижении справедливой цены на рынке жилья Перми. На вторичном рынке цена предложения выше, и, соответственно, может еще немного понизиться либо сохраниться на том же уровне с учетом скидки на торг.

Уровень доходов населения

В острой фазе кризиса в Перми наблюдались снижение доходов населения и рост безработицы, однако в 2010 году показатель средней номинальной заработной платы продолжил расти, что способствовало повышению покупательной способности населения. Более того, индекс роста номинальной заработной платы превысил индекс роста цены предложения на первичном рынке (см. рис. 2).

і ь

о “ й о £ с := га ° Ч-&- го

* о £І :с ф_5с<2

I— ^ СД О т

“ “ О) Ф с о

га ° Ч-& га Ц

со ^ га о

£ ^ “ сі і

с1-&га:|гаоЧфГО*гооЧфГО|

со ^ га о

^ 10 о. і си си с о га 5

о индекс средней цены на вторичном рынке жилья а индекс средней цены на первичном рынке жилья □ индекс средней начисленной заработной платы одного работника

Рис. 2. Динамика индексов роста средней номинальной заработной платы одного работника и средних цен предложения 1 квадратного метра жилой площади в городе Перми2

Доступность и объемы ипотечного

кредитования

За 1-е полугодие 2010 года в Российской Федерации выдано ипотечных кредитов на общую сумму 133,4 миллиарда рублей, что в 2,4 раза превышает уровень 1-го полугодия 2009 года. Эти данные свидетельствуют о продолжении восстановительной тенденции рынка ипотечного кредитования [12]. По объемам выданных ипотечных кредитов Пермский край занимает 13-е место среди всех регионов Российской Федерации и 3-е место в Приволжском Федеральном округе после республики Татарстан и Самарской области (по данным Центрального банка Российской Федерации). За 1-е полугодие 2010 года в Пермском крае выдано ипотечных кредитов на сумму более 3 миллиардов рублей. В июле 2010 года средняя ставка по ипотечным кредитам составила 13,1 процента в рублях и 9,6 процента в валюте, что ниже, чем в среднем по России. Доля ипотеки в сделках с жильем - 17,6 процента. Условия кредитования стали намного привлекательнее, чем в острой фазе кризиса, когда ипотека фактически была недоступна.

Ожидания населения относительно своего материального положения Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) ежемесячно проводит социологические опросы, по данным которых рассчитываются индексы социального самочувствия. Респонденты оценивают как свое текущее материальное положение, так и ожидаемые изменения материального положения. В период кризиса 2008 года ожидания значительно снизились, в то время как в 2009 году индекс потребительских ожиданий вырос и продолжает расти в 2010 году (рис. 3). Это говорит о том, что люди настроены положительно по отношению к своему материальному положению.

Факторы предложения

Количество продавцов и объем предложения

На вторичном рынке жилья присутствует большое количество продавцов. Если учесть, что каждый из них продает один или в случае наличия инвестора несколько объектов недвижимости, то здесь количество

ш X

К СО

2

О

ш

X

к со

с; 2

о

ш

X

к со

с; 2

о

со

X

тс

с;

с 2 со ^

о

ш

X

тс со

с; 2

о

со

X с

тс со

■ индекс ожидаемых изменении материального положения о индекс текущей удавлетворенности жизнью

-------тренд (ожидания)

-------тренд (удовлетворенность)

Рис. 3. Соотношение (в процентах) динамики российского индекса ожидаемых изменений материального положения и индекса текущей удовлетворенностью жизнью3

продавцов чуть меньше, чем количество предложений. На первичном рынке жилья продавцами выступают застройщики, которые являются юридическими лицами и выходят на рынок с целью получения прибыли. В портфеле застройщика всегда много квартир, даже если он возводит всего один дом. Как на первичном, так и на вторичном рынке посредниками выступают риелторские организации.

Если на вторичном рынке на объем предложения непосредственно влияет количество продавцов, то на первичном рынке на объем предложения влияет не только количество застройщиков, но и темпы возведения ими объектов, доступность и объемы финансирования строительных организаций, а также ценовая стратегия.

В целом количество предложений на вторичном рынке города Перми снизилось от своего максимального значения (середина 2008 года) до минимального значения (начало 2010 года) на 55 процентов (до уровня 2006 года). Снижение объема предло-

жения в основном произошло потому, что под влиянием падающих цен сократилось количество продавцов, согласных продавать свои квартиры по низким ценам. Однако уже осенью 2009 года под влиянием роста покупательской активности средняя цена предложения на вторичном рынке стабилизировалась, а с ноября начался небольшой рост. С начала 2010 года на рынок стали возвращаться продавцы, и объем предложения начал расти. Но уже в апреле 2010 года рост цен приостановился, в связи с чем предложение вряд ли значительно увеличится (см. рис. 4).

На перви чн ом рын ке количество предложений увеличивалось до 2008 года, затем рост приостановился, поскольку цены перестали расти. Однако осенью 2008 года объем предложения снова увеличился, поскольку застройщики выставили на продажу максимальное число квартир (даже те, которые были придержаны). Избыточное предложение на рынке новостроек Перми начало формироваться еще в 2007 году:

^т<П£^£^>5хс;;-хнк^тШ£^£^>5ХЕ;;-хнк^тШ£^£^>:5хЕ;;-х

» индекс средней цены предложения на вторичном рынке —•—индекс средней цены предложения на первичном рынке

------индекс количества предложений на вторичном рынке

------индекс количества предложений на первичном рынке

Рис. 4. Динамика индексов роста средних цен предложения и количества предложений на вторичном и первичном рынках жилья города Перми4

4 График составлен по данным пермской мультилистинговой системы, открытого акционерного общества «Камская долина», а также по данным, опубликованным в газетах «Из рук в руки» и «Районы.Кварталы. Квартиры».

за год количество предложений увеличилось в 3,5-4 раза. В I квартале 2009 года объем предложения на первичном рынке жилья сохранялся на достаточно высоком уровне, поскольку застройщики в отличие от физических лиц не имеют возможности добровольно отказаться от реализации квартир и уйти с рынка, так как это означало бы потерю бизнеса. В целом в период кризиса количество предложений на первичном рынке города сократилось на 53,3 процента. Следует заметить, что вторичный рынок жилья быстрее реагирует на изменение условий, и на нем раньше проявляются те или иные тенденции. Так, на первичном рынке объем предложения пока сохраняется на минимальном уровне.

Что касается объема начинаемого строительства объектов в Перми, то за период со

II квартала 2008 года объем строящегося жилья фактически не меняется, сохраняясь на уровне 0,9 миллиона квадратных метров. Часть строящегося жилья, которая вымывается, замещается новыми объектами.

Себестоимость строительства

В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов рост себестоимости строительства не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности - приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения и стимулирует рост цен [2].

В Перми, как и во многих городах России, снижение спроса на рынке жилья привело к замедлению темпов строительства, что, в свою очередь, обусловило падение спроса на строительную продукцию и, соответственно, отразилось на ценах этой продукции. Одной из необходимых мер работы в новых условиях стало снижение себестоимости. По данным пермских застройщиков, публикуемых в проектных декларациях строящихся объектов, за период с середины 2008 по начало 2010 года себестоимость строительства снизилась с 35-40 тысяч рублей за 1 квадратный метр площади до 2528 тысяч рублей, или на 28,5-30 процентов. Снижение себестоимости позволило застройщикам сохранить бизнес, что удерживает текущий объем предложения на пер-

вичном рынке. Рост объема предложения должен способствовать снижению цен, но, как мы уже показали, в Перми объем строящегося жилья пока не увеличивается. В то же время сложившийся уровень себестоимости строительства обеспечивает нижний предел цены, ниже которой застройщику становится невыгодным работать.

Развитость банковской системы и

других инструментов финансирования

В докризисный период происходило активное развитие инструментов финансирования, в том числе строительных компаний. Крупнейшим застройщиком города Перми - строительным холдингом «КД ГРУПП» (включает ОАО «Камская долина») применялись все возможные в то время инструменты: средства дольщиков, банковское кредитование, облигационные займы, паевые инвестиционные фонды, планировался даже выход на IPO. Экономический кризис фактически перекрыл все источники финансирования строительства: инвесторы «ушли» с рынка недвижимости, банки значительно повысили ставки и сократили объемы кредитования, а для покупки нового жилья клиентам необходимо было продать существующее. Более того, неуверенность в завтрашнем дне и увеличение сроков реализации недвижимости повысили финансовые риски. Все это привело к сокращению объема предложения на вторичном рынке, так как многие продавцы снимали свои предложения, а на первичном рынке - к изменению стратегии продаж и использованию вексельных программ и взаимозачетов. Значимую роль сыграло государственное финансирование в рамках антикризисных мер.

В настоящее время игроки рынка постепенно привыкают к новым условиям, банки возобновляют кредитование, но более тщательно оценивают возможные риски, застройщики предлагают клиентам более выгодные условия приобретения жилья (скидки, рассрочки), а также продолжают использовать взаимозачеты. Правительством Российской Федерации принято решение о постепенном сворачивании антикризисных мер.

Ожидания продавцов В долгосрочном периоде ожидание повышения цен стимулирует рост производства, так как повышение цен приносит фирмам больше прибыли, и наоборот [4].

В условиях стабильности цен на рынке недвижимости на первичном рынке у продавцов нет стимула придерживать объекты при необходимости поддерживать текущую ликвидность. На вторичном рынке продавцы не заинтересованы в продаже квартир, за исключением случаев улучшения жи-

лищных условий или вынужденной продажи. В то же время все продавцы надеются на рост цен.

В таблице 5 представлены значения индикаторов перечисленных факторов, их влияние на цены на рынке жилья города Перми в III квартале 2010 года и значимость каждого фактора. Следует отметить, что на рынке жилья города сосредоточено 70-80 процентов от объема регионального рынка, поэтому здесь в первую очередь проявляются тенденции рынка недвижимости пермского региона.

Таблица 5

Значения индикаторов факторов спроса и предложения на региональном рынке

недвижимости (уровень 2)

Фактор Значение индикатора Влияние на цены

вторичный рынок первичный рынок вектор сила

Спрос Количество покупателей Медленно растет Т 2

Обеспеченность населения жильем Медленно растет, но остается на низком уровне Т 0,5

Уровень доходов населения Растет незначительными темпами Т 1

Объемы ипотечного кредитования Увеличиваются Т 1

Ожидания изменения доходов и цен у покупателей Положительные ожидания относительно доходов, но нежелание покупать дорого 4Т 3

Предложение Количество продавцов и объем предложения Колеблются Находятся на низком уровне 4Т 1

Уровень издержек Незначительный 4Т 1

Объем финансирования - Находится на низком уровне с тенденцией к росту 4 1

Региональная законодательная и нормативная база - Постепенное сворачивание антикризисных программ, сложности при получении земельных участков Т 1

Ожидания продавцов Понимание стабильности цен, но ожидание их роста Т 1

Из таблицы 5 видно, что в настоящее время рынок жилья в Перми остается рынком покупателя, поскольку факторы спроса сильнее влияют на рынок, чем факторы предложения. Так, по сравнению с периодом острой фазы кризиса спрос на рынке жилья увеличивается, но одновременно реагирует и предложение - сначала на вторичном рынке, затем на первичном. Это удерживает цены на одном уровне. То же самое происходит с затратами на строительство. С одной стороны, снижение себестоимости способствует снижению цены, с другой стороны, себестоимость удерживает цены от обвала. На рынке покупателя их ожидания имеют большое значение. Но если относительно материального положения они положительны, то относительно цен - нет. Инертность рынка жилья и медленное изменение трендов приводят к тому, что покупатель не торопится с принятием решения о приобретении квартиры. Инвесторы, хотя и возвращаются на рынок жилья (пока на первичный), имеют и более выгодные альтернативы вложения средств. Именно поэтому сегодня многие факторы имеют разнонаправленное влияние. В целом на рынке жилья города Перми складывается положительный тренд, но пока это не отражается на ценах.

Выводы

Прогнозирование на рынке недвижимости осуществляется с помощью методов технического и фундаментального анализов. В отрыве от общеэкономической ситуации технический прогноз динамики цен может оказаться ошибочным. Если до кризиса на стадии роста технические модели прогноза были достаточно точными, то кризис ознаменовал смену долгосрочного (базового) тренда, что выдвинуло на первый план фундаментальный анализ, определение факторов спроса и предложения, выявление стадии развития рынка и тенденций его будущего развития.

Фундаментальный анализ на рынке недвижимости, как и на фондовом рынке, можно проводить методом «сверху вниз»: сначала анализируется макроэкономиче-

ская ситуация, затем объект сужается до отрасли, а далее - до конкретного объекта. Проводить фундаментальный анализ регионального рынка жилья предлагается с помощью трехуровневой факторной модели. На каждом уровне определяются ценообразующие факторы, которые в тот или иной период времени могут оказывать разное влияние на рынок. Применение модели для прогнозирования ситуации на региональном рынке недвижимости продемонстрировано на примере рынка жилья города Перми.

На первом уровне анализ показал, что ключевые макроэкономические показатели, с одной стороны, изменили свои тренды в положительную сторону, с другой - сохраняют свой уровень при повышенной волатильности. Это создает положительный макроэкономический фон для развития рынка недвижимости, но не позволяет допустить вариант быстрого восстановления.

Результат анализа, проведенного на втором уровне, показал, что в настоящее время рынок жилья города Перми остается рынком покупателя, поскольку факторы спроса сильнее влияют на рынок, чем факторы предложения. Многие факторы имеют разнонаправленное влияние. В целом, на рынке жилья города складывается положительный тренд, но пока это не отражается на ценах.

Вследствие проведенного анализа можно заключить, что стабилизация на рынке продолжится еще некоторое время (конец

2010 - начало 2011 года), затем начнется медленное восстановление. В одни периоды восстановление может происходить более высокими темпами (до 25 процентов в год), в другие - более плавно, вплоть до нулевых темпов.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Самоучитель Форекс. и^: ИНр:/Логех-trainer.ru/fundamentalnyj-analiz/20-czentral-naya-ideya-fundamentalnogo-analiza.html

2. Стерник Г. М. Ценообразование на рынке жилья России // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 5 (104).

3. Рычков В. В. Теория и практика работы на российском рынке акций. Самоучитель игры на бирже / Учебный центр ПГУ «Форекс-центр - современные финансовые технологии». Пермь : издательство Пермского университета, 2003.

4. Экономика. Основы экономической теории : учебник для 10-11 классов общеобразовательных учреждений. Профильный уровень образования / под ред. С. И. Иванова. 10-е изд. В 2-х книгах. Книга 1. М. : Вита-Пресс, 2007.

5. Сценарные условия функционирования экономики Российской Федерации, основные параметры прогноза социальноэкономического развития Российской Федерации на 201 1 год и плановый период 2012 и 2013 годов / Министерство экономического развития Российской Федерации. М., 2010.

6. СтерникГ. М. Рынок жилья Москвы: ситуация на рынке на фоне макроэкономической ситуации в стране. Январский прогноз на 2010 год и его сопоставление с фактическими данными : материалы конференции по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». М., август 2010 года.

7. Журавлева Н. Путин ждет инвесторов // Взгляд. 2010. 17 сентября. URL: http:// www.vz.ru/economy/2010/9/17/433312.html

8. Аракелян Е. Экономика России будет быстро расти, но после 2013 года // Комсомольская правда. 2010. 6 октября. URL: http://chel.kp.ru/daily/24570/742699/

9. Бакли Н. Инвестиции и реформы остаются ключевыми факторами роста в России // Файнэншл таймс. 2010. 1 октября. URL: http://inopressa.ru/article/010ct2010/ft/ russia2.html

10. Манс Г. На развивающиеся рынки поступает даже больше средств - но Россия опять отстает // Файнэншл таймс. 2010. 5 октября. URL: http://inopressa.ru/article/ 050ct2010/ft/russia.html

11. Высокодоходные россияне о жилищных планах // R3 - Russian Realty Research. 2010. Выпуск № 26. URL: http://www.r3con-sulting.ru/index.php?id=59&tx_ttnews[tt_ news]=200&tx_ttnews[backPid]=7&cHash=11 9cc81860

12. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК : обзор / Аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). 2010. Выпуск № 7.

ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ

24-28 января КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО: новеллы законодательства и анализ судебной практики

СТАТУТ

ШКОЛА ПРАВА

436-08-65

E-MAIL:

P0ST@STATUT.RU

INTERNET:

www.statut.ru

24 ЯНВ, — 11 фев. Программа повышения квалификации СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ КОРПОРАТИВНОГО ПРАВА

„, „ Программа повышения квалификации

24 янв. - 3 мар СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ ДОГОВОРНОГО ПРАВА (вечерняя форма обучения) 31 января ОРГАНИЗАЦИЯ И ТЕХНИКА ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ НА ПРЕДПРИЯТИИ

31 янв. - 4 фев.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ и особенности РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ. Обзор практики рассмотрения споров

31 ЯНВ. — 11 фев. Программа повышения квалификации СПЕЦКМШЕТ В ОБЛАСТИ ДОГОВОРНОГО ПРАВА 9 11 февраля ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ рассмотрения споров в арбитражных судах

14-18 февраля ДОГОВОРНОЕ ПРАВО: актуальные вопросы судебной практики

15-16 февраля

ЭФФЕКТИВНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ СОБСТВЕННОСТИ КОМПАНИИ И ЕЕАКЦИОНЕРОВ

15—16 февраля Практика применения 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров..»: комментарии, административная и судебная практика

17-18 февраля ВАЛЮТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ВАЛЮТНЫЙ КОНТРОЛЬ В РФ

21 фев, — 4 Мар, Программа повышения квалификации СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ НАЛОГОВОГО ПРАВА

24-25 февраля

ЗАКОН О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ:

комментарий изменений законодательства и практика применения

28 февраля

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СОБСТВЕННИКА И РУКОВОДИТЕЛЯ КОМПАНИИ ПО ДОЛГАМ КОМПАНИИ: новеллы законодательства о банкротстве