CC BY
1154
ИЗБРАННЫЕ СТАТЬИ МЕСЯЦА
УДК 339.13.017
ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА, ПРЕДЛОЖЕНИЯ И РАВНОВЕСИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ*
М. Ю. МАЛКИНА,
доктор экономических наук,
профессор, заведующая кафедрой теории экономики
E-mail: [email protected]
Е. А. ЩУЛЕПНИКОВА,
аспирантка кафедры теории экономики
E-mail: [email protected]
Нижегородский государственный университет имени Н. И. Лобачевского -Национальный исследовательский университет
Американские экономисты Д. Фридман и Н. Ордуэй, авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», определяют рынок недвижимости как «взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [24].
Российский экономист Г. М. Стерник уточняет, что рынок недвижимости - это «сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)» [20]. В то же время рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений между его учас-
* Статья подготовлена по материалам журнала «Экономический анализ: теория и практика». 2013. № 16 (319).
тниками по вопросам приобретения, продажи, сдачи в аренду объектов недвижимости. К участникам рынка жилой недвижимости относятся покупатели, продавцы, государственные регулирующие органы (Росреестр и Ростехинвентаризация, нотариальные конторы, налоговые и жилищные инспекции, суды), профессиональные участники (риэлторские фирмы, агентства независимой оценки, страховые компании, банки, регистраторы, маркетинговые агентства). Вслед за профессором Г. М. Стерни-ком можно выделить следующие функции рынка недвижимости: социальную, распределительную, ценообразующую и перераспределительную [20].
Рынок недвижимости включает разные сегменты: первичного и вторичного жилья, жилья разного класса, жилья, приобретаемого для потребительских и инвестиционных целей. Существуют как общие, так и особенные закономерности их функционирования. Равновесие на рынке жилья формируется в рамках определенной конкурентной структуры (чаще всего монополистической конкуренции с
дифференциацией продукта или олигополии) под влиянием факторов, определяющих его спрос и предложение.
Спрос на жилье - это зависимость желаемых объемов его приобретения, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены за единицу жилой площади. Общий рыночный спрос определяется суммированием спроса со стороны индивидуальных покупателей. Однако высокая дифференциация товара на рынке жилья делает это суммирование условным.
Спрос на жилье характеризуется:
- высокой эластичностью по цене благодаря значительному влиянию эффекта дохода, в то время как эффект замещения для жилья несущественен, что снижает ценовую эластичность спроса. В силу разного влияния данных эффектов эластичность спроса по цене на элитное жилье и жилье премиум-класса ниже, чем на жилье бизнес-, и тем более эконом-класса;
- высокой эластичностью по реальным доходам в долгосрочном периоде и относительно умеренной - в краткосрочном периоде;
- высокой эластичностью спроса по накопленным реальным сбережениям (имуществу) домохозяйств;
- высокой эластичностью спроса по ожидаемому изменению цен на него. Это касается в большей степени жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, и в меньшей степени - жилья, приобретаемого в потребительских целях. Можно также выделить факторы, влияющие на
спрос на жилую недвижимость (так называемые детерминанты спроса):
- место в структуре потребностей;
- качество товара (услуги);
- доходы покупателей;
- цены на связанные товары и услуги;
- фактор времени;
- количество покупателей;
- налоги и дотации (субсидии) для покупателей;
- ожидания потребителями каких-либо политических или экономических перемен;
- шоки совокупного спроса. Рассмотрим эти факторы подробнее. Место в структуре потребностей. Жилая
недвижимость удовлетворяет разные потребности, которые могут быть представлены всей иерархией А. Маслоу: физиологические потребности, потребности в безопасности, в принадлежности и любви, в признании и самоактуализации. Поэтому параметры спроса на жилье со стороны конкретного
домохозяйства (в том числе эластичность спроса по разным факторам) зависят от его позиционирования в этой иерархии потребностей. Для кого-то пределом мечтаний является приобрести собственный угол, а кого-то не устраивает особняк, при котором нет индивидуальной взлетно-посадочной полосы. В связи с этим спрос на недвижимость - это спрос на комплексное благо, включающее как само жилое помещение (его внутренние и внешние характеристики), так и индивидуальную инфраструктуру дома (наличие автостоянки, охраны, автономного инженерного оборудования), местоположение, окружающую социальную среду, экологичность и уровень безопасности местности.
Спрос на недвижимость - понятие динамическое. По мере развития рынка жилья происходит изменение стандартов потребительского поведения. Так, построенные в начале 1990-х гг. элитные дома в настоящее время не очень популярны, поскольку у многих из них при проектировании и строительстве было допущено много ошибок: низкая высота потолков, неприглядный внешний вид, отсутствие некоторых обязательных на сегодняшний день элементов (подземный гараж, должный уровень охраны и др.). Изменились и предпочтения населения относительно этажности. Если в 1980-х гг. наибольшим спросом пользовались второй и средние этажи, то в настоящее время покупатели отдают предпочтение более высоким этажам. Это объясняется рядом обстоятельств. На нижние этажи распространяются шум, запах, световое мерцание рекламных конструкций от расположенных на первых этажах офисов, магазинов и предприятий сферы обслуживания. Обычно непригляден вид из окон на кровлю административного этажа, такие квартиры нуждаются в дополнительных системах защиты, например оконных решетках, что не всегда выглядит эстетично и часто создает чувство дискомфорта. Установка пультовой охранной сигнализации также увеличивает издержки содержания такого объекта жилой недвижимости, однако не всегда может гарантировать безопасность находящихся в помещении лиц. В крупных городах вблизи оживленных улиц на нижних этажах сильнее ощущаются загрязненность воздуха и шум. Увеличивается вероятность приобрести квартиру с видом на близкорасположенные окна и стены соседних домов, в то время как для современных высотных домов, расположенных в районах точечной застройки, открывается панорамный вид из окна и преобладает естественное освещение. Для высоких этажей легче получить разрешение на перепланировку квартиры, так как меньше веса постройки над квартирой. На-
конец, в современных высотных домах есть грузовые лифты, что решает проблему транспортировки мебели на верхние этажи.
Изменяются предпочтения потребителей и относительно отделки квартиры. Если в 1990-х гг. высшим стандартом считался так называемей евроремонт, то в настоящее время - индивидуальная дизайнерская отделка. Покупатели стали более осведомленными относительно современных тенденций, чему немало способствует посещение развитых стран [7].
Качество товара (услуги). Качество объектов жилой недвижимости представляет собой совокупность свойств, характеризующих степень его пригодности к использованию по назначению и удовлетворению разных запросов потребителя. Это эффективность, долговечность, эргономичность, экологичность, безопасность, эстетичность и др. В административно-командной экономике одним из главных требований было удовлетворение нужд широких слоев населения в бесплатном жилье по минимальным социальных нормам. В рыночной экономике жилье продается разным слоям населения с учетом их возможностей и запросов [21], товар на рынке жилья стал более дифференцированным. При прочих равных условиях качество влияет на цену спроса. Однако отсутствие необходимой информации о качестве приобретаемого жилья у покупателей как на первичном, так и на вторичном рынке порождает проблему так называемого ухудшающего отбора. По Д. Акерлофу, хорошие квартиры быстро покидают рынок или даже не выходят на него (продаются на основе личных связей), а плохие квартиры снова возвращаются на рынок [12, с. 32].
Доходы покупателей. Спрос на жилье зависит как от прошлых, так и от текущих и ожидаемых в будущем доходов, что соответствует концепции жизненного цикла Ф. Модильяни. Ожидаемые в будущем доходы зависят от настроений в обществе (преобладание оптимизма или пессимизма). Возможность приобретения жилья в текущем периоде в счет будущих доходов зависит также от степени развитости программ ипотечного кредитования. Эти программы позволяют разделить крупные единовременные затраты на покупку объекта жилой недвижимости на части и отнести их выплаты на будущие периоды.
В настоящее время в России действует и такая мера государственной поддержки российских семей, как материнский (семейный) капитал (МСК), который согласно Федеральному закону от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных ме-
рах государственной поддержки семей, имеющих детей» может быть использован по следующим направлениям:
- приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуального жилого дома;
- строительство или реконструкция индивидуального жилого помещения без привлечения организации-подрядчика;
- компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;
- оплата первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
- погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;
- оплата участия в долевом строительстве;
- оплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.
С момента введения в 2007 г. размер МСК увеличился с 250 тыс. руб. до 408 960,5 руб. в 2013 г. [15]. Только в 2011 г. Пенсионным фондом Российской Федерации было принято к рассмотрению 707 815 заявлений о выдаче сертификатов на МСК, из которых 700 505 одобрены, в том числе:
- на улучшение жилищных условий семьи без привлечения кредитных средств было подано 187672 заявления (47067 заявлений в 2010 г.), на что было выделено 55,74 млрд руб. (9,5 млрд руб. в 2010 г.);
- на погашение основного долга и уплату процентов по кредитным договорам на приобретение (строительство) жилых помещений - 320 902 заявления (249 483 заявления в 2010 г.), на что было выделено 110,01 млрд руб. (68,18 млрд руб. в 2010 г.).
Всего за время действия этой дополнительной меры государственной поддержки российских семей в 2007-2011 гг. было выдано 3 312 629 сертификатов на МСК [2].
Цены на связанные товары и услуги. Цены на комплементарные блага отрицательно влияют на спрос. Так, удорожание содержания и ремонта жилья, а также повышение тарифов на центральное отопление и другие жилищно-коммунальные услуги, которые рассчитываются на квадратный метр жилой площади, при прочих равных условиях снижают спрос на квартиры большой площади. При этом будет изменяться и структура спроса на недвижимость: люди с небольшим достатком
(например одинокие пенсионеры, живущие в многокомнатных квартирах) начнут избавляться от излишков жилплощади (что увеличит предложение таких квартир) и увеличат спрос на малометражное жилье эконом-класса.
Цены на блага-субституты положительно влияют на спрос. Так, при увеличении цен на квартиры на первичном рынке покупатели станут больше приобретать вторичное жилье, и наоборот. При удешевлении содержания загородной недвижимости уменьшится спрос на городские квартиры.
Цены на независимые товары оказывают косвенное влияние на спрос через эффект дохода. Действительно, повышение цен на основные потребительские блага, в целом удорожание жизни ведут к уменьшению реальных доходов населения и отрицательно сказываются на спросе на дорогостоящие товары, в том числе на новое жилье.
Фактор времени. Спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Традиционно он увеличивается весной (в большей степени в это время спрос растет на загородную недвижимость) и осенью (спрос растет на городские квартиры).
Количество покупателей. Прежде всего увеличение рождаемости приводит к необходимости улучшения жилищных условий: либо за счет по-
купки жилья большей площади, либо приобретения отдельного жилья молодыми семьями. В последнее время наблюдается позитивная динамика: происходит сокращение отрицательного естественного прироста населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, за 10 лет (с 2000 по 2010 г.) в России естественная убыль сократилась с 958 532 до 239 568 чел. в год, или с 6,6 промилле до 1,7 промилле [23].
На спрос на жилье влияют также факторы внешней и внутренней миграции населения, как постоянной, так и временной. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, только с 2004 по 2008 г. миграционный прирост в Россию увеличился с 41275 чел. до 242106 чел. в год [23] (или на 586,57 %), потом начал снижаться. Эмиграция сопровождается ростом потребности в постоянном жилье.
В отличие от эмиграции, миграция (в том числе трудовая) увеличивает потребительский спрос на рынке аренды жилья (рис. 1). Так, в курортных городах в разгар туристического сезона в силу роста спроса на временное жилье стоимость аренды жилья повышается значительно. В Анапе и Геленджике она увеличивается в среднем на 40 % в июле и на 60 % в августе по сравнению с ценами
мая и июня [8]. Миграционные процессы вызывают также вторичные явления на рынке жилья. Так, в последние годы появился особый сегмент покупателей жилья, целью которых является его сдача в аренду трудовым и прочим мигрантам ради получения дохода. Таким образом, временная миграция также приводит к увеличению спроса на рынке жилья.
Ожидания потребителями каких-либо политических или экономических перемен. Ожидания экономических перемен сказываются как на потребительском спросе, так и на формах сбережения дохода. Например, в конце 1997 г. в России было объявлено о предстоящей деноминации рубля и обмене денег. Население начало избавляться от старых купюр, и спрос на недвижимость, в частности квартиры, увеличился значительно. В результате цены на квартиры выросли в среднем на 20-30 %, да и купить квартиру даже по возросшей цене в ноябре-декабре 1997 г. было большой проблемой [10].
Другой пример. В последние дни 2009 г. наблюдался ажиотажный рост продаж на рынке недвижимости в Болгарии. Только в Софии заключалось более полутысячи сделок в день. Ажиотаж был вызван рассмотрением законопроекта, запрещающего оплату приобретенного жилья наличными деньгами. Население страны и внешние инвесторы ожидали, что после принятия законопроекта возникнут дополнительные расходы на перевод денег со счета покупателя на счет продавца.
Ожидание макроэкономических кризисов также оказывает влияние на спрос на недвижимость. С одной стороны, в период кризиса происходят уменьшение реальных доходов населения и увеличение стоимости заимствования, что приводит к сокращению спроса и уменьшению цен на жилую недвижимость. В то же время уменьшению цен предложения жилья способствует ухудшение финансового положений застройщиков. Поэтому ожидание удешевления недвижимости может привести к отсрочке приобретения жилья на период кризиса. С другой стороны, ожидание удорожания ипотечных кредитов в период кризиса ведет к росту спроса на такие кредиты в текущем периоде: решения о приобретении жилья, соответственно, также переносятся на текущий период [22]. Следовательно, выбор конкретного потребителя относительно времени покупки жилья зависит от структуры его финансовых расходов (доли собственных и заемных средств). Наконец, ожидаемая динамика цен оказывает большее влияние на поведение покупателей-инвесторов, нежели покупателей - потребителей жилья.
Налоги и дотации (субсидии) для покупателей. Увеличение налогов на покупку или содержание жилья приводит к сокращению спроса на него. В то же время увеличение налогов, уплачиваемых продавцами недвижимости, приводит к уменьшению предложения жилья. Однако современная экономическая теория свидетельствует о том, что с точки зрения нового равновесия и распределения налогового бремени не имеет значения, кто именно (покупатель или продавец) уплачивает налог. Налоговые вычеты, используемые при покупке недвижимости, действуют в обратном направлении: способствуют увеличению спроса на жилье, и их эффект, согласно экономической теории, также распределяется между продавцом и покупателем.
Так, в РФ покупатель объекта жилой недвижимости один раз в жизни может воспользоваться правом получения налогового вычета с суммы, уплаченной при покупке жилья, но не превышающей 2 млн руб. (т. е. максимальный возврат составляет 260 тыс. руб.). Кроме того, налоговая база уменьшается на сумму процентов, выплаченных по договорам ипотечного кредитования (без ограничения суммы вычета).
В настоящее время владельцы недвижимости платят налог на имущество и земельный налог (в случае если земельный участок находится в собственности). Налог на недвижимость является региональным, его ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в процентах от суммарной инвентаризационной стоимости объекта. В Законе РФ от 09.12.1991 № 2003-1 (в ред. Федерального закона от 29.06.2012. № 96-ФЗ) «О налогах на имущество физических лиц» определены предельные значения этих ставок. Земельный налог является муниципальным, его ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает предельную ставку 0,3 % для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса [14].
Налоговой базой для расчета земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка на 1 января налогового периода, а налоговой базой для расчета налога на имущество является его суммарная инвентаризационная стоимость. Однако и кадастровая, и инвентаризационная стоимость объекта недвижимости существенно отличаются от его рыночной цены. Поэтому в 2007 г. Министерством финансов РФ
было предложено заменить два налога единым налогом на недвижимость, который уже введен в 12 регионах России с 2012 г., а в остальных он вводится с 2013 г. В связи с этим еще в 2011 г. началась оценка рыночной кадастровой стоимости недвижимости, которая в конечном счете ведет к значительному увеличению выплат. По мнению Г. Стерника, новый подход позволяет реализовать, по крайней мере, три функции налога: 1) фискальную функцию - пополнение бюджетов муниципалитетов; 2) перераспределительную функцию и функцию социальной справедливости - обеспеченные люди будут платить больше; 3) функцию вовлечения недвижимости в рыночный оборот. Однако нужно учитывать и влияние этой меры на структуру самого рынка жилья. Очевидно, увеличится предложение дорогого жилья со стороны малообеспеченных слоев населения, соответственно, увеличится спрос с их стороны на более дешевое жилье, что приведет к сближению цен в двух сегментах. Это несколько нарушает принципы социальной справедливости.
Шоки совокупного спроса. Примером шока спроса является беспрецедентный рост среднедушевых реальных доходов населения в РФ в 2004-2006 гг., вызванный увеличением доходов от экспорта. По данным Банка России, в эти годы объем российского экспорта в стоимостном выражении вырос на 35, 33 и 25 % соответственно. Приток денег в российскую экономику обеспечил общий рост доходов и расходов российского населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, расходы российских домохозяйств выросли в 2006 г. на 55 % по сравнению с 2004 г. в номинальном исчислении и на 22 % - в реальном выражении [23].
Значительное повышение доходов населения вызвало существенный приток средств на рынок недвижимости. Объекты жилой недвижимости сначала покупались для собственного проживания. Затем, когда увеличение объема спроса привело к быстрому росту цен, их начали приобретать для инвестирования и дальнейшей перепродажи, что еще больше спровоцировало увеличение спроса. В 2006 г. доходы 10 % наиболее состоятельных москвичей достигли в среднем 143 тыс. руб. на члена семьи в месяц. В результате резкого роста спроса на жилье в 2005-2006 гг. средняя стоимость 1 м2 жилья в Москве увеличилась с 1 400 евро в конце 2004 г. до 3 250 евро в конце 2006 г. [3]. В силу опережающего роста цен на жилье в январе 2007 г. среднемесячный доход московской семьи стал эквивалентен цене 0,5 м2 московского жилья [17]. В последующем спрос на объекты жилой недвижимости резко со-
кратился, и рынок перешел в состояние стагнации. Пузырь на рынке недвижимости достиг своего предельного состояния.
Предложение жилья - это зависимость желаемых объемов его продажи, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены единицы жилой площади.
Предложение жилья характеризуется низкой ценовой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой ценовой эластичностью в долгосрочном периоде (это касается прежде всего сегмента первичного жилья).
Можно выделить следующие факторы, влияющие на предложение жилой недвижимости (детерминанты предложения):
- цены и доступность ресурсов (факторов производства);
- новые (более производительные) технологии;
- налоги и дотации (субсидии) на продавцов;
- цены на товары, связанные в производстве;
- количество продавцов данного товара (услуги);
- внешние шоки предложения.
Рассмотрим эти факторы более подробно.
Цены и доступность ресурсов (факторов
производства). Цена предложения первичной недвижимости зависит от цен капитала, труда, земли, предпринимательской способности. При их увеличении кривая предложения строительной фирмы смещается вверх и одновременно влево. Это означает, что по прежней цене производитель (застройщик) сможет предложить меньшее количество товара (квадратных метров жилья).
Во-первых, следует выделить цену и доступность оборотного капитала (строительных материалов, топлива, энергии, инструмента, инвентаря и др.).
Одним из основных факторов, влияющих на цены первичных ресурсов, является наличие на территории региона залежей полезных ископаемых. Отсутствие необходимого сырья для проведения строительных работ приводит к необходимости его поставки из других регионов, что существенно увеличивает издержки. Также на цену сырья может повлиять изменение условий добычи и доступности сырья (истощение прежних и разработка новых месторождений), увеличение спроса на ресурсы со стороны других претендентов (например домашних хозяйств - на цемент и отделочные материалы), изменение степени монополизации рынков ресурсов (появление новых фирм, либо поглощение мелких компаний крупными).
Основным материалом в строительстве является цемент, на его основе изготавливают разные бетоны и строительные растворы. Спрос на цемент носит сезонный характер: летом строительные работы активизируются. В европейской части РФперио-дически наблюдается дефицит цемента. А в 2009 г. речь шла даже о цементном кризисе. По некоторым оценкам, нехватка этого ресурса составляла около 20-25 млн т [25]. В настоящее время в России действуют около 50 цементных заводов, из них только семь крупных. Суммарная мощность этих заводов составляет 69 млн т, а общероссийское потребление превышает 90 млн т цемента [5]. Крупные компании обычно страхуют себя от дефицита цемента заключением долгосрочных контрактов с поставщиками, в то же время небольшим застройщикам и домашним хозяйствам приходится платить дороже или переносить сроки строительства. Для сравнения: в 1980 г. в России производилось 75,8 млн т цемента (по другим данным - 72 млн т), в 1990 г. - 83 млн, в 2007 г. - 61 млн т [6].
В России наблюдается также дефицит сборного железобетона: в 1980 г. его производилось 64,8 млн т, в 1990 - 79,4 млн т, в 2006 г. - 28,9 млн т. Износ мощностей на предприятиях, производящих стройматериалы, составляет порядка 60-70 % при уровне загрузки 90 % (а в некоторых регионах - 100 %). Также он указывает на проблему неравномерности размещения цементных и железобетонных заводов, что увеличивает издержки доставки для отдельных регионов [6].
Проблема с дефицитом ресурсов становится особенно острой, поскольку руководством страны поставлена задача строить по 1 м2 жилья на душу населения ежегодно. И хотя ввод жилых домов в среднем по России превысил показатели советского времени, а в Москве и Санкт-Петербурге даже значительно превзошел их, спрос на жилье пока еще не удовлетворен в полной мере. Средняя обеспеченность жильем в России, по данным Федеральной службы государственной статистики, по итогам 2011 г. составила 22,98 м2 на человека [23], что значительно меньше, чем в Европе (35 м2 на человека) и в США (65 м2 на человека) [1]. Кроме того, жилищные фонды должны вовремя выводиться из оборота, требуется их своевременное обновление. Дефицит пригодного жилья сказывается на его рыночной цене.
Удорожание и дефицит ресурсов приводят к активному поиску их более дешевых заменителей, организации производства альтернативных строительных материалов и применению альтернативных технологий в строительстве. Так, один из современ-
ных способов удешевления строительства - это применение щепоцементных плит с добавками цемента и жидкого стекла, которые имеют более длительный срок службы. По данным их производителя - инвестиционно-промышленной группы «РОССТРО», в 2007 г. такая продукция обеспечивала 10 % малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области [1].
Другой заменитель традиционных строительных материалов - готовые панели с металлическим каркасом и минераловатным утеплителем, которые позволяют возводить коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома высотой до шести этажей. Такие домокомплекты обходятся потребителю в 15 тыс. руб. /м2, легко монтируются на месте по так называемой отверточной технологии, а также могут собираться на заводе. В то же время срок службы произведенного на их основе жилого дома, по оценкам специалистов, составляет не меньше ста лет.
Изменение цен и доступности ресурсов влияет на поведение застройщиков в долгосрочном периоде. Так, ожидания застройщиками затруднений, связанных с дефицитом сырья, изменяют структуру предложения на рынке жилья. Например, застройщики начинают активно предлагать и продвигать загородную недвижимость.
Во-вторых, следует выделить цену и доступность основного капитала (строительной техники, оборудования и пр.). Наиболее дорогостоящим основным капиталом строительной компании являются строительные машины, механизмы и оборудование, а также объекты недвижимости (офисные и складские помещения, различные сооружения). Стоимость новой строительной техники обычно зависит от следующих факторов: себестоимости и нормы прибыли у производителя; наценки посредников (поставщиков); транспортных и накладных расходов; для импортной техники - таможенных пошлин и курса валют. Решение проблемы обеспечения дорогостоящей техникой осуществляется на основе заключения договоров лизинга со специализированными фирмами. Неслучайно доля строительных фирм среди лизингополучателей (14-28 % в 2008-2011 гг.) существенно выше, чем доля строительства в национальном производстве (5,4-5,7 % ВВП в те же годы) [13]. В случае с замещением приобретения техники в собственность ее лизингом экономия на производственных издержках частично нейтрализуется ростом трансакционных издержек, в том числе связанных с рыночной неопределенностью и несовершенством рыночных механизмов. К тому же в период строительного бума и сезонного подъема цикла строительных
работ возникает дефицит такой техники, и риски обеспечения ею возрастают многократно [12].
В-третьих, цена и доступность заемного капитала. Ввиду высокой затратности производства и больших сроков строительства для возведения объектов жилой недвижимости нередко привлекается заемный капитал. По данным Банка России, в 2011 г. кредитными организациями России было предоставлено строительству 6,1 % всего объема кредитов, выданных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, что незначительно превышает долю отрасли в ВВП, из этой суммы 69,5 % средств было выделено на строительство зданий и сооружений [13]. Увеличение доли заемного капитала в финансировании строительных работ приводит к увеличению средневзвешенной цены капитала (как известно, цена собственного капитала определяется процентом по депозиту, а заемного капитала - процентом по кредиту). Определение затрат на основной и оборотный капитал с учетом цены привлекаемых финансовых ресурсов позволяет определить полные, т. е. экономические, издержки фирмы. Цена заемного капитала оказывает влияние не только на цену предлагаемого жилья, но также на возможность разработки оптимальных сетевых графиков в строительстве (параллельного возведения нескольких объектов) и на качество приобретаемых ресурсов и осуществляемых работ.
Доступность финансовых ресурсов является одним из основных факторов, влияющих на изменение объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости. Так, проблемы в банковской сфере, возникшие в мае 2004 г., отразились на различных сферах деятельности, в том числе и на строительстве. Тогда были приостановлены платежи целой группой банков, что привело к массовому изъятию гражданами своих вкладов более чем на 2 млрд долл. [18]. Сами банки начали испытывать затруднения с ликвидностью и ужесточать кредитную политику. В то время, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», порядка 90 % недвижимости в Москве строилось в кредит. Одновременно уменьшилось предложение со стороны банковской системы ипотечных кредитов населению, что сказалось на падении покупательского спроса на рынке недвижимости. В совокупности это вызвало кратковременное падение цен на жилье на 15-30 %. Однако оно было остановлено благодаря уменьшению предложения недвижимости продавцами, риэлторами и застройщиками [3].
В-четвертых, цена труда. Она зависит прежде всего от степени конкуренции на разных сегментах рынка труда в строительстве, а также от свободы
доступа на рынки труда работников-мигрантов. Их труд позволяет удешевить строительство. Если российских рабочих интересуют предложения работодателей с заработной платой 25 тыс. руб. и выше (в зависимости от квалификации), то среднемесячная заработная плата иностранного рабочего обычно варьирует в пределах 15-20 тыс. руб.
Интерес работодателей строительных фирм к найму иностранной рабочей силы объясняется не только ценовым фактором. Мигрантам, как правило, присущи высокая работоспособность, трудолюбие, нетребовательность, согласие на самую тяжелую и грязную работу за небольшую плату, дисциплина, старательность, меньшая склонность к пьянству и др. В свою очередь привлекательность российского рынка труда для трудовых мигрантов объясняется прежде всего наличием в России устойчивого спроса на низкоквалифицированную рабочую силу, более высоким уровнем заработной платы, завышенным курсом российского рубля относительно их национальных валют (курс выше паритета покупательной способности валют, определяемого на основе стоимости потребительской корзины), что позволяет мигрантам получить дополнительную выгоду при конвертации сбережений. Также политика государств - главных поставщиков рабочей силы в РФ зачастую направлена на поощрение трудовой миграции, что позволяет существенно снизить социальную напряженность в стране и улучшить условия жизни граждан [13].
Новые (более производительные) технологии. Появление на рынке малоэтажного домостроения таких технологий, как каркасное строительство, сэндвич-панели, несъемная опалубка, привело к резкому увеличению предложения загородных домов и коттеджей. Новые технологии позволяют существенно снизить издержки производства единицы товара на рынке жилой недвижимости, сократить сроки строительства, повысить доступность жилья для более широких слоев населения.
На рынке посреднических услуг по купле-продаже жилья особую роль играют новые информационные технологии. Если ранее технологии продвижения на рынке недвижимости ограничивались объявлениями в газетах и неразвитыми интернет-сайтами, то в настоящее время разработаны постоянно пополняемые базы данных агентств и гильдий риэлторов с подробным описанием объектов и их фото- и видеодемонстрацией, которые можно смотреть не выходя из дома. На смену рынку продавца пришел рынок покупателя, агентства стали более активно конкурировать друг с другом за клиентов [4].
Налоги и дотации (субсидии) на продавцов. Как известно из экономической теории, косвенные налоги рассматриваются производителями как дополнительные издержки и увеличивают цену предложения, само предложение при этом падает [11]. Что касается прямых налогов, их влияние на цену предложения является опосредованным. Эти условия справедливы как для производителей (заказчиков, застройщиков), так и для продавцов (посредников, риэлторов), работающих на первичном рынке недвижимости.
В настоящее время продавцы (заказчики, застройщики, риэлторы) на первичном рынке недвижимости, имеющие статус юридического лица, чаще всего используют общую систему налогообложения, при которой основными налогами являются косвенный налог НДС (18 %) и прямой налог на прибыль (20 %). Однако небольшими фирмами может использоваться и специальный налоговый режим - упрощенная система, при которой налоговые ставки определяются двумя способами: 6 % с доходов или 15 % с доходов, уменьшенных на величину расходов. Кроме того, законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15 % - в зависимости от категорий налогоплательщиков [14]. Риэлторы, работающие в качестве индивидуальных предпринимателей, также могут использовать упрощенную систему налогообложения или же уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 %.
Продавцами на вторичном рынке недвижимости выступают домохозяйства (физические лица). В соответствии с Налоговым кодексом РФ при продаже объекта жилой недвижимости весь полученный доход облагается налогом в размере 13 % от вырученной суммы (НДФЛ). Налогооблагаемая база может быть снижена на сумму финансовых затрат процедуры продажи и за счет суммы имущественного налогового вычета на продажу.
Если с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним объект жилой недвижимости находился в собственности продавца более трех лет, НДФЛ не уплачивается (ст. 220 Налогового кодекса РФ). Иначе НДФЛ выплачивается с суммы продажи (превышающей 1 млн руб.) или с разницы между суммой покупки и продажи продавцом этого жилья (при наличии подтверждающих документов).
Следует отметить, что увеличение налогов может приводить к тому, что продавцы будут уходить в тень, т. е. скрывать (не декларировать) свои реальные доходы. Примеры такого поведения на рынке жилья в некоторых странах Латинской Америки
исследовал перуанский экономист Эрнандо де Сото в своей книге «Иной путь». Он пишет: «Половина населения Лимы живет в домах, возведенных теневиками. В период с 1960 по 1984 г. государство построило дешевого жилья на сумму 173,6 млн долл. В тот же период теневики построили жилья на фантастическую сумму - 8 319,8 млн долл. (что в 47 раз больше затраченного государством). Экономическая свобода существовала лишь на бумаге, пока наши бедняки не стали сами претворять ее в жизнь» [19].
Согласно теории Э. де Сото, все трансакцион-ные издержки, связанные с легальным обменом и защитой правомочий, в совокупности определяют «цену подчинения закону» [16], которая складывается из:
- издержек доступа к закону (затрат на регистрацию юридического лица, на получение лицензий, открытие счета в банке и др.);
- издержек продолжения деятельности в рамках закона (расходов на выплату налогов, затрат на подчинение требованиям трудового законодательства, судебных издержек при решении споров в рамках легальной системы судов и др.). Экономические субъекты, совершающие сделки на внелегальном рынке, вынуждены платить «цену внелегальности», которая включает:
- издержки, связанные с уклонением от легальных санкций (затраты на консалтинговые услуги, упущенная выгода от ограничения рекламной кампании, издержки ведения двойной бухгалтерии и др.);
- издержки, связанные с трансфертом доходов (в том числе с трудностями получения кредитов в банке и др.);
- издержки, связанные с уклонением от налогов и перечислений на заработную плату (невозможность получения компенсаций и льгот. Кроме того, экономия на взносах в пенсионный фонд, в фонды социального страхования и обязательного медицинского страхования влечет за собой отсутствие стимулов к замещению ручного труда машинным);
- издержки, связанные с отсутствием легально зафиксированных прав собственности и в связи с этим невозможностью их передачи наследникам, отчуждения другим собственникам и пр. (Э. де Сото назвал права собственности, зафиксированные внелегально, внутри определенной социальной группы, омертвленным капиталом);
- издержки, связанные с ограниченностью использования контрактной системы и долго-
срочных проектов с участием большого количества экономических субъектов (невозможно обращение в суд в случае пересмотра условий договора);
- издержки, связанные с исключительно двухсторонним характером внелегальной сделки (исключение интересов третьих лиц);
- издержки доступа к внелегальным процедурам разрешения конфликтов (для этого могут использоваться лишь семейно-родственные или мафиозные механизмы).
Продавцы на рынке жилой недвижимости, сравнивая «цену подчинения закону» и «цену внелегальности», выбирают оптимальную модель поведения. При близости этих цен получаем «норму легализма». Роль государства заключается в создании такой правовой среды, когда «цена подчинения закону» окажется ниже «цены внелегальности», тем самым способствуя добровольному подчинению закону.
Цены на товары, связанные в производстве. На цены предложения того или иного товара влияют цены товаров, связанных с ним в производстве. Рассмотрим две группы таких товаров:
- цены на товары, конкурирующие в производстве. Конкурирующими являются товары, для которых используются одни и те же производственные площади, мощности и другие ресурсы. Так, на одном и том же участке земли может быть возведен как объект жилищного строительства, так и коммерческая или промышленная недвижимость, или же объект специального назначения. Очевидно, рост цен на продаваемые или сдаваемые в аренду торговые площади и складские помещения в этом районе приведет к увеличению объемов строительства коммерческой недвижимости за счет сокращения жилищного строительства, и наоборот;
- цены на товары, сопутствующие друг другу в производстве. Сопутствующими могут являться, например, жилье и торговые или офисные площади, расположенные в пределах одного здания. Повышение цен на жилье приведет к росту его предложения, а также к увеличению предложения торгово-офисных помещений, расположенных на первых этажах домов. Сюда можно также отнести и парковочные места, расположенные в подземной части конструкции здания.
Количество продавцов данного товара (услуги). На первичном рынке продавцами выступают застройщики, которые либо действуют самостоя-
тельно, либо чаще всего продают недвижимость через посредников. А на вторичном рынке продавцами выступают домашние хозяйства, которые также чаще всего действуют через посредников. Ужесточение строительных норм и правил, а также требований лицензирования и сертификации приводит к сокращению количества продавцов на первичном рынке недвижимости. В то же время происходившее в последние годы снижение административных барьеров привело к проникновению в сферу жилищного строительства фирм из смежных отраслей, в частности занимающихся возведением промышленных объектов.
Внешние шоки предложения. Роль такого шока могут играть как отраслевые кризисы (например описанный цементный кризис), так и макроэкономические кризисы, влияющие на финансовое состояние строительной отрасли и поставщиков ресурсов для нее.
Рыночное равновесие на рынке жилой недвижимости - это ситуация, при которой устанавливается равенство объема спроса и объема предложения (Qd = Qs), а также равенство цены спроса и цены предложения (Pd = Ps).
Реакция предложения на увеличение спроса в краткосрочном и долгосрочном периодах при отсутствии и при наличии входных барьеров в строительную отрасль представлена на рис. 2.
В целом спрос на недвижимость эластичен, а предложение неэластично по цене. В краткосрочном периоде при сдвиге кривой спроса из положения ^ в положение В2 кривая предложения ^ не изменит своего наклона, а равновесие сместится из точки Е^ в точку Е^ соответственно. В результате в краткосрочном периоде либо увеличится цена, либо будет наблюдаться дефицит.
В долгосрочном периоде это изменение спроса приведет к увеличению количества продавцов. На рынок жилой недвижимости начнут проникать строительные компании из смежных рынков, поскольку посчитают его более выгодным. Рыночное предложение возрастет и станет более эластичным. В результате равновесная цена уменьшится, а объем продаж увеличится (по сравнению с краткосрочным периодом). Если на первичном рынке жилой недвижимости существуют низкие барьеры входа (рис. 1, а), предложение увеличится в большей степени, нежели в ситуации высоких входных барьеров (рис. 1, б). В первом случае будет наблюдаться главным образом увеличение объемов продаж, во втором случае- прежде всего увеличение цены (по сравнению с первоначальной ситуацией). Представленные рисунки характери-
p
PT
Pi
SSi SS2
ES2
El Sl ^—"
L_ \ clef
P
Pi
Qi
Q2
Q
Qi Q2:
Q
Рис. 2. Реагирование предложения на первичном рынке недвижимости на увеличение спроса: а - отсутствие входных барьеров; б - наличие входных барьеров: Р - средняя цена на 1 м2 объекта жилой недвижимости; Q - количество квадратных метров объектов жилой недвижимости; - первоначальная кривая спроса;
Б2 - новая кривая спроса; ^ - первоначальная кривая предложения; £2 - новая кривая предложения; - первоначальное равновесие в краткосрочном периоде; Е5 - новое равновесие в краткосрочном периоде;
Е^ - новое равновесие в долгосрочном периоде
зуют совершенную конкуренцию. В реальности первичный рынок жилой недвижимости чаще относится к типу олигополии, а вторичный -к типу монополистической конкуренции, анализ которых представлен в работе [9].
Следует упомянуть и о возможностях применения эконометрических методов для оценки влияния разных факторов на параметры равновесия на рынке жилой недвижимости РФ. Так, при анализе данных, касающихся состояния рынка жилой недвижимости в 78 основных регионах РФ, была обнаружена следующая зависимость для средней цены на вторичном рынке жилой недвижимости Р в 2011 г.:
Ьп(Р) = 3,971 + 0,374 Ьп(I) + 0,187 Ln(S + К), где I - среднедушевые денежные доходы населения;
- банковские вклады на душу населения; K - выданные ипотечные кредиты в расчете на душу населения.
Для всех коэффициентов модели стандартная ошибка составляет менее 0,005, что свидетельствует о высокой степени достоверности полученной регрессии. Коэффициент корреляции среднедушевых доходов и цен на вторичном рынке недвижимости для анализируемой выборки в 2011 г. составил 0,74; среднедушевых банковских вкладов и цен недвижимости - 0,90; выданных ипотечных кредитов на душу населения и цен недвижимости - только
0,33. Низкое значение последнего коэффициента, по мнению авторов, объясняется тем, что доступность заемных ресурсов может по-разному влиять на цены и объем продаж на рынке недвижимости в разных регионах. Кроме того, заемные ресурсы предоставляются на условиях платности, что увеличивает неявную цену жилья.
Обобщая исследование, следует подчеркнуть, что динамическое равновесие на рынке жилья формируется под влиянием совокупности взаимосвязанных глобальных, макроэкономических, отраслевых, региональных и микроэкономических факторов, определяющих состояние спроса и предложения на жилую недвижимость, а также под воздействием развития конкурентных структур на этом рынке.
Список литературы
1. Белых А. Перенаселенный пункт // Коммерсантъ. 2011. 15 августа. № 149/П.
2. Годовой отчет Пенсионного фонда Российской Федерации за 2011 год // Персионный фонд Российской Федерации. URL: http://www. pfrf. ru/ archiveinf2011/21997.html/.
3. Индикаторы рынка недвижимости - www. irn. ru.
4. Информационные технологии и недвижимость: объединяем материальное с виртуальным.
0
0
24.06.2009 // Центр коммерческой недвижимости. URL: http://www. c-nn. ru/news/26/.
5. Кавригина В. Цементное голодание угрожает рынку Санкт-Петербурга // Коммерсантъ. Приложение «Дом». 2007. 1 октября. № 178/П.
6. Краткий анализ состояния цементного рынка России (март 2011 года) // ЗАО «НижБинесКонсал-тинг». URL: http://www. soveto. ru/data/pages/catdocs/ files/Kratkiy_analiz_sostoyaniya_tcementnogo_rynka_ Rossii_mart_2011_goda. doc.
7. Крупко Т. Комфортное жилье. Чего хотят покупатели? // Сибирский дом. 2011. № 8.
8. Лыкова Е. Отдых на Черном море: частный сектор удивляет ценами // РИА. Туризм. URL: http:// travel. ria. ru/opinion/20120609/226346738.html/.
9. Малкина М. Ю., Щулепникова Е. А. Анализ типа рыночной структуры рынка жилой недвижимости // Вестник Нижегородского университета им. Н. И. Лобачевского. 2012. № 4.
10. Малкина М. Ю. Инфляционные процессы и денежно-кредитное регулирование в России и за рубежом. М.: ИНФРА-М, 2012. С. 46.
11. Малкина М. Ю. Экономическая теория. Часть I. Микроэкономика: учеб. пособие. Н. Новгород: ННГУ, 2009. C. 171.
12. МалкинаМ. Ю., Щулепникова Е. А. Неоклассический и неоинституциональный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации // Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований). 2012. № 3.
13. Малкина М. Ю., Щулепникова Е. А. Тенденции развития рынков труда и капитала в строительной отрасли российской экономики // Вестник Нижегородского университета им. Н. И. Лобачевского. 2012. № 2.
14. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в ред. от 03.06.2006).
15. О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов: Федеральный закон от 03.12.2012 № 216-ФЗ.
16. Олейник А. Н. Институциональная экономика: учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2002.
17. Прогноз развития рынка недвижимости в Москве в 2007-2008 годах // Росгосстрах. Центр стратегических исследований. URL: http://www.rgs. ru/analytics/analytics/article. wbp?article_id=e7723e0d-dfdd-495 3 -b3 5 3-8f7ca31 d9aa2&page_num= 15.
18. Рютина Т. Банковский кризис ударил по строителям // Ведомости. 2004. 13 июля. № 121.
19. Сото Э. де. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире: пер. с англ. М.: Catallaxy, 1995.
20. Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости // Проблемы недвижимости. 2000. № 1.
21. Стерник Г. М., Черных Е. В. Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на примере Москвы): доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища, Вена, 01-05.07.2002.
22. Трофимова Е. Рынку жилья кризис нипочем // Ежедневная электронная газета Утро. ru. URL: http:// www. utro. ru/articles/2011/08/12/991949.shtml/.
23. Федеральная служба государственной статистики - http://www. gks. ru.
24. Фридман Д. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1997.
25. Restate. ru. Портал недвижимости Санкт-Петербурга, Москвы, их областей, Краснодарского края - http://www. restate. ru/.
ИЗДАТЕЛЬСКИЕ УСЛУГИ
Издательский дом «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» выпускает специализированные финансово-экономические и бухгалтерские журналы, а также оказывает услуги по изданию монографий, деловой и учебной литературы.
Тел./факс (495) 721-8575 e-mail: [email protected]
