CC BY
62823 (354) - 2014
Анализ рынка недвижимости finutysis of reatestate market
УДК: 339.13
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ, АНАЛИЗ (НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ГОРОДСКОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)
REAL ESTATE MARKET: CONCEPT, ANALYSIS (ON EXAMPLE OF THE CITY RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET)
Константин Юрьевич ПРОКОФЬЕВ,
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры организации строительства и управления недвижимостью, Псковский государственный университет E-mail: [email protected]
В статье обобщены подходы к определению понятий «рынок недвижимости» и «анализ рынка недвижимости». Рассмотрены основные этапы анализа состояния рынка городской жилой недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, анализ рынка жилой недвижимости.
Универсального определения категории рынка недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопределено целью анализа рынка недвижимости [9]. Этим обусловливается актуальность темы исследования.
В результате анализа научной литературы выяснилось, что в настоящее время существует множество авторских трактовок сущности рынка недвижимости (табл. 1).
На основании анализа данных, представленных в табл. 1, можно сделать вывод о том, что под
Konstantin Iu. PROKOF'EV,
PhD of Economics Sciences, Senior Lecturer of the Department of Construction Organization and the Management of Real Estate, Pskov State University E-mail: [email protected]
In the article approaches to concept definition «real estate market» and ««analysis of the real estate market» are generalized. Main stages of the cite real estate market condition analysis are considered.
Keywords: real estate, real estate market, residential real estate market, analysis of residential real estate market.
рынком недвижимости понимается совокупность механизмов, посредством которых обеспечиваются создание недвижимости, оборот прав на объекты недвижимости, взаимодействие между спросом и предложением, установление равновесной цены, распределение недвижимости между различными конкурирующими вариантами ее использования, эксплуатация, инвестирование и финансирование объектов недвижимости.
В трудах ученых и исследователей встречаются различные трактовки сущности анализа рынка недвижимости (табл. 2).
Можно заключить, что под анализом рынка недвижимости понимаются целенаправленное
Таблица 1
Обзор определений понятия «рынок недвижимости»
Автор Определение
Малкина М. Ю., Щупельникова Е. А.[15] Рынок, на котором продаются и покупаются объекты жилой недвижимости (индивидуальные жилые дома, квартиры, комнаты)
Фридман Дж., Ордуэй Н.[31] Набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования
Пашкус Ю. В.[21] Экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней
Коханенко В. В.[11] Взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости
Журавлев Н. В.[9] Подсистема национального рынка экономических благ особого рода, связанная с формированием отношений по поводу создания, эксплуатации и реализации недвижимого имущества или прав на него, возникающих в результате колебаний и достижения подвижного равновесия спроса и предложения, при сохранении существенных элементов государственного регулирования
Шепелев О. М., Самойлова С. С.[34] Деятельность по кyпле-продаже различной недвижимости
Екимова К. В., Буравова С. В.[8] Сфера товарных и денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли, а также система, включающая совокупность объемов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле, и отношения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования в сфере однородного недвижимого имущества
Казаков А. А.[10] Своеобразный генератор экономического роста страны, где осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств именно в объекты недвижимости, что обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития
Гочияева Л. А.[6] Определенный набор механизмов, способствующих передаче прав на собственность и связанных с ней интересов, при этом происходит установление цен и распределение пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования; совокупность отношений по созданию новых объектов недвижимости, а также по их эксплуатации; сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые возникают в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д.
Стоянова М. А.[26] Совокупность региональных, локальных рынков, которые различаются по уровню экономического развития, уровню доходов, цен, эффективности вложения капитала и прочим параметрам
Павлова И. В.[20] Целостная и взаимосвязанная определенная система существующих организационно-правовых механизмов, которые обеспечивают идущие процессы создания, эксплуатации и финансирования конкретных объектов недвижимости, следовательно, и оборот существующих прав на эти объекты
Максимов С. Н.[14] Совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется недвижимость между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости
Горемыкин В. А.[5] Совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения
Стерник Г. М.[19] Сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система
Тарасевич Е. И.[28] Система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость
Асаул А. Н., Карасев А. В.[2, 3] Совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью; взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости
Автор Определение
Шевчук Д. А.[33] Совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.
Придвижкин С. В.[22] Сложная пространственная социально-экономическая система, которая одновременно функционирует в двух качествах: как иерархическая, пространственно организованная система, включающая совокупность локальных, городских, муниципальных, региональных и общенациональных рынков; как элемент системы территориальных рынков, включающих рынки труда, капитала, информации, потребительский рынок, рынок средств производства
Грабовый П. Г. [7] Механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц для обмена имеющихся прав на недвижимость либо другие активы
Бреславцева Н. А., Рябоконь С. В.[4] Определенная система экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности, связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлторские услуги), определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования; совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости
Фатхутдинов Р. А.[30] Самостоятельная и крайне важная часть экономической системы страны, конкретизированная по критерию особенности обращающегося на данном рынке товара (недвижимости) и по уровню системной иерархии (микро-, мезо- и макроуровни)
Раковский А. Н.[25] Рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками, различающихся материалом, архитектурой, внутренней планировкой, сроком службы; рынок ограниченных ресурсов и асимметричной информации
Таблица 2
Обзор определений понятия «анализ рынка недвижимости»
Источник Определение
Луцков В. М.[12] Самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения, о проведении тех или иных операций на рынке
Придвижкин С. В.[22] Анализ процессов, происходящих на рынке недвижимости в качестве сферы взаимодействия конкурентных сил, пространственной системы, элемента системы территориальных рынков
Плучевская Э. В., Кондратьева А. А.[23, 24] Определение сильных и слабых сторон рынка недвижимости, как бизнес-структуры, выявление возможностей и угроз, исходящих из его ближайшего окружения (внешней среды) (SWOT-анализ), а также системный анализ внешних факторов: социальных, технологических, экономических, политических, экологических, правовых (PESTEL-анализ)
Арашукова С. М.[1] Соотнесение (в целях оценки) общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом
Тарасевич Е. И.[29] Объединение двух процедур: мониторингового исследования рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций; исследования рынка недвижимости для целей обоснования конкретного инвестиционного решения
Хаетфельдер М., Лозовская Е., Хануш Е.[32], Молчанова М. Ю., Печенкина А. В.[16] Исследование, подразумевающее использование методов фундаментального анализа сверху вниз (ориентировано на изучение национальной экономики от макроэкономической ситуации до микроуровня); снизу вверх (анализ начинается с определения круга компаний, которые постепенно отфильтровываются для выявления тех, которые наиболее соответствуют требованиям макроуровня) и методов технического анализа (графические методы, технические индикаторы, механические торговые системы, теория циклов и т. д.)
Максимов С. Н.[14] Целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам
Грабовый П. Г. [7] Исследования, отражающие главные тенденции рынка недвижимости; базовые сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площадки), их взаимоотношения и перспективы развития; основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости; основные тенденции предложения на рынке недвижимости; состояние конкуренции на рынке; прогноз состояния спроса и предложения, движения цен, конкурентной среды
исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения.
Общий (универсальный) анализ рынка жилой недвижимости включает в себя следующие этапы, которые отражают различные уровни деятельности аналитика:
- создание и наполнение аналитических баз данных;
- мониторинг рынка;
- исследование рынка;
- прогнозирование развития рынка [26]. Создание и наполнение аналитических баз
данных - сбор и предварительная обработка информации.
В самом общем смысле под информацией понимаются сведения об объектах и явлениях окружающей среды, их параметрах, свойствах и состоянии, которые воспринимают информационные системы (живые организмы, управляющие машины и др.) в процессе жизнедеятельности и работы.
Цены на рынках недвижимости постоянно меняются. В связи с этим на практике невозможно знать исключительно все цены, которые установлены в настоящий момент всеми продавцами на интересующий объект недвижимости, т. е. участники рынка недвижимости находятся в условиях информационной асимметрии - ситуации, при которой информация доступна только некоторым, а не всем участникам рынка. Отсутствие необходимой информации на практике приводит к значительным колебаниям и разбросу цен, что является следствием отсутствия достаточной информации на данном рынке.
На рынке недвижимости следует выделять информацию для следующих целей: принятие решения об инвестировании, купля-продажа, де-велопмент недвижимости (реконструкции, сноса, нового строительства), управление объектом недвижимости и др.
К основным видам информации на рынке недвижимости, оказывающим влияние на формирование цен, относятся:
- идентификация продавцов и покупателей;
- цены сделок и цены предложений на объекты недвижимости;
- период экспозиции на рынке для определенного типа объектов;
- нормативные акты и законодательство в сфере недвижимости;
- информация о проведенных аукционах и торгах по продаже недвижимости;
- ситуация на сопряженных рынках, таких как рынок строительных материалов, рынок транспортных услуг и т. д.;
- статистические данные, так как развитие рынка недвижимости - циклический процесс;
- информация о расходах на содержание недвижимости и др. [25].
Для исследования целесообразно выделение исследования трех основных групп показателей состояния и динамики рынка недвижимости [14]:
- показатели деловой активности: объем продаж и аренды (стоимостное и натуральное выражение), в том числе по типам недвижимости; объем и структура инвестиций в недвижимость; объем нового строительства; объем предложения на вторичном рынке;
- стоимостные показатели: уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках, в том числе по типам недвижимости; уровень и динамика строительных издержек; уровень и динамика арендной платы;
- индикаторы тенденций рынка: сроки экспозиции на рынке - период между выставлением объекта на рынок (выставлением в листинг), норма вакансий (доля незанятых помещений в имеющемся фонде недвижимости), «навес над рынком» (отношение объема предложения к объему продаж за определенный период времени).
Мониторинг рынка - статистическая обработка данных; анализ и оценка текущего состояния показателей; анализ и оценка динамики показателей.
На этом этапе анализа рынка недвижимости можно выделить следующие стандартные проблемы, с которыми сталкивается аналитик: большие объемы информации; необходимость получения ежемесячных (еженедельных) отчетов; требования соответствия отчетов разработанным шаблонам; значительные затраты ресурсов на обработку и предоставление информации.
Для решения этих проблем предлагается использование такого программного продукта, как SPSS [12]. Это программный продукт, предназначенный для всех этапов аналитического процесса: планирования, сбора данных, доступа к данным и управления данными, анализа, создания отчетов и
распространения результатов. Использование SPSS помогает решить эти проблемы, позволяя создавать отчеты, полностью соответствующие задаваемым стандартам; автоматизировать работы по получению отчетов; читать данные из разных источников
и экспортировать результаты в другие приложения; применять современные статистические методы; распространять и внедрять результаты исследований и расчетов в виде таблиц, графиков и т. д. Этапы мониторинга представлены на рис. 1.
3-й этап. Сбор и предварительная обработка документированной информации об объектах рынка в заданных периодах: обеспечение наличия данных, необходимых и достаточных для получения выбранных статистических показателей, в том числе и для типизации объектов (расчленения
на однородные группы), очистка базы данных от недостоверной информации, повторов и дублей
4-й этап. Предварительная типизация (классификация) объектов по качеству (морфотипы, классы), размерам (число комнат или диапазон общей площади помещений), местоположению (зона, район города) и другим признакам
5-й этап. Расчленение совокупности объектов на выборки в соответствии с принятой классификацией
6-й этап. Определение статистических характеристик каждой выборки, построение гистограммы распределения каждого показателя (важной особенностью этапа является обязательное определение статистической погрешности в определении средней цены и других средневыборочных показателей)
7-й этап. Построение предварительной числовой пространственно-параметрической модели рынка
8-й этап. Корректировка расчленения и построение оптимизированной пространственно-параметрической модели рынка. Цель - максимально возможное снижение погрешности при определении средних цен в выборке путем их дополнительного расчленения или объединения и пересчета всех статистических показателей
9-й этап. Расчет структурных относительных показателей сегмента рынка. Подразумевает, что на 6-м этапе рассчитывались абсолютные (именованные) показатели (например, количество объектов в выборке). Здесь они переводятся в относительные (например, доли объектов в классе или в зоне). Затем все структурные показатели также переносятся в дискретные пространственно-параметрические модели (ДППМ)
10-й этап. Построение динамических рядов по каждому из выбранных показателей. Содержание этапа сводится к тому, что по мере накопления ДППМ, рассчитанных для одного периода (месяца, квартала), могут быть построены таблицы динамики изменения показателей
11-й этап. Расчет относительных показателей динамики (индексов и темпов)
12-й этап. Описание полученных результатов и подготовка отчета о мониторинге рынка за текущий период и о накопленной динамике за рассматриваемые периоды
Рис. 1. Этапы мониторинга рынка недвижимости [19]
В Российской гильдии риэлторов разработана система индексов IREM-RGR (Index Real Estate Market - Russian Guild of Realtors), характеризующих основные тенденции рынка недвижимости. Она включает:
1) ценовые (стоимостные) индексы:
- индекс номинальных цен и/или арендных ставок - отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода;
- индекс реальных цен и/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию/ дефляцию, т. е. изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России);
2) индекс рыночной активности (RGR-T) - отношение объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода;
3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке:
- RGR-IN - произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности;
- RGR-IR - произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности [19].
Одним из наиболее известных в Российской Федерации информационных ресурсов в сфере недвижимости является интернет-проект «Индексы рынка недвижимости». Специалистами его аналитического центра для мониторинга рынка жилой недвижимости предлагается использовать следующие индексы:
- индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) - является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье в долларах;
- индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) - отражает текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье в процентах в месяц;
- индекс доходности жилья - показатель экономической эффективности вложения средств в жилье, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих: арендных платежей от возможной сдачи квартиры в аренду и изменения первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке [18]. Факторы ценообразования на рынке жилой
недвижимости [26] представлены на рис. 2.
Данная классификация разделяет ценообразу-ющие факторы на рынке жилой недвижимости не только на факторы спроса и предложения, но и на внутренние и внешние.
Единой утвержденной классификации жилой недвижимости не существует. Общепринятым является деление жилой недвижимости по классам. В общем представлении это элит-класс, бизнес-класс и эконом-класс.
Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к одному из этих классов, представлены в табл. 3 [13].
Классификация объектов недвижимости приведена в табл. 4 [13].
В 2009 г. Федеральной службой государственной статистики были утверждены методологические рекомендации по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке городского жилищного фонда [17]. Согласно им выделяются:
- квартиры низкого качества - квартиры в домах первых массовых серий застройки, пониженной этажности (включая пятиэтажные дома);
- квартиры среднего качества (типовые квартиры) - квартиры в кирпичных, крупнопанельных и крупноблочных домах, построенных по типовым проектам;
- квартиры улучшенного качества - квартиры в кирпичных, крупноблочных и крупнопанельных домах массовой типовой застройки с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений, квартиры в современных монолитных, в том числе монолитно-кирпичных домах;
- элитные квартиры - квартиры в кирпичных и монолитных, в том числе монолитно-кирпичных, домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам, а также в домах, построенных в конце XIX - начале XX вв., с металлическими перекрытиями и (часто) лифтами, зачастую расположенных в историческом центре и представляющих культурную и архитектурную ценность, квартиры в «сталинских» домах, построенных незадолго до и в течение десятилетия после Великой Отечественной войны.
Для изучения ценовых процессов на рынке жилья предложено организовать наблюдение за средними ценами одного квадратного метра общей
Спрос
ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Объем платежеспособного спроса на жилье (внутренний фактор)
Потребность в жилье (потенциальный спрос) (внутренний фактор)
Доходы населения и их дифференцированность (внешние _факторы)_
Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания (внутренние факторы)
Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в том числе ипотечного, количество и доля ипотечных сделок (внешние факторы)
Макрофинансовые факторы (денежная база) (внешние факторы)
Макроэкономические факторы - темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости (внешние факторы)
Инфляция и дефляция (внешние факторы)
Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация) (внешние факторы)
ч г
Цены на нефть и иные товары экспорта (внешние факторы]
т
Объем вывоза капитала (внешний фактор)
£
Репутация застройщиков и объектов (внутренние факторы)
Предложение
Объем предложения жилья (внутренний фактор)
Удельный жилой фонд (внутренний фактор)
I
Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов _(внутренние факторы)_
т
Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами (внутренний фактор)
т
Себестоимость и полная (инвестиционная)стоимость строительства (внутренние факторы)
т
Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним (внешние факторы)
г
Ресурсное обеспечение строительства (внутренний фактор)
Т.
Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке (внешние факторы)
г
Наличие альтернативных объектов инвестиций (внешний фактор)
I
Инвестиционная стратегия застройщиков (внутренний фактор)
I
Маркетинговая и ценовая стратегии продавцов и застройщиков (внутренние факторы)
Рис. 2. Факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости Параметры классификации жилой недвижимости
Таблица 3
Параметр Элит-класс Бизнес-класс Эконом-класс
Местоположение Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы Любой район Любой район
Технология строительства Монолит/кирпич Монолит/кирпич Панель/монолит
Придомовая территория Огороженная Огороженная Огороженная/неогороженная (по инициативе жильцов)
Системы безопасности (уровень охранных систем, наличие камер наблюдения и т. д. зависят от желания и финансовых возможностей жильцов) Есть Есть Нет/есть (по инициативе жильцов)
Окончание табл. 3
Параметр Элит-класс Бизнес-класс Эконом-класс
Подземный паркинг Есть (два и более машино- Есть (одно машино-место на Нет (есть места для стоянки на
места на квартиру) квартиру) придомовой территории)
Отделка холлов, мест обще- Высококачественная Улучшенная (с применением Стандартная (с использовани-
го пользования (с применением высокока- высококачественных мате- ем преимущественно отечест-
чественных материалов) риалов) венных материалов)
Лифты Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis, Schindler Mitsubishi, LG и др. Отечественного производства
Количество квартир на 2-3 4 5 и более
этаже
Площадь квартир, м2:
- однокомнатные - 35-50
- двухкомнатные 90-140 60-80 50-70
- трехкомнатные 130-160 90-130 70-100
- четырехкомнатные 160-190 110-150 100-130
Площадь остекления Увеличенная (возможно витражное остекление) Стандартная Стандартная
Высота потолков, м 3-3,5 2,8-3,1 2,7-3
Таблица 4
Классификация объектов недвижимости
Класс жилья Тип конструкции Месторасположение Технические и потребительские характеристики
Эконом-класс (типовое жилье) Панель/кирпич Удаленные от центра «спальные» районы Серийные дома (улучшенные серии), строящиеся по типовым проектам, исключающим индивидуальную планировку
Бизнес-класс Кирпич/монолит/ кирпич-монолит Нецентральные районы/удаленные от центра районы Реконструируемые дома старого фонда и «сталинские» дома, квартиры с индивидуальной планировкой, таунхаусы
Комфорт Кирпич/кирпич-монолит Исторический центр города Реконструируемые дома старого фонда с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик
Границы исторического центра города Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик
Премиум Кирпич/кирпич-монолит Исторический центр города Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, не имеющие парковки (паркинга)
Люкс Кирпич/кирпич-монолит Исторический центр города Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, с видом на водоемы, памятники архитектуры и т. д.
Эксклюзив Кирпич/кирпич-монолит Уникальные территории исторического центра города «Клубные» дома с уникальными архитектурными и объемно-планировочными решениями, элементами сервиса (полный инфраструктурный пакет), используемыми строительными материалами, инженерно-техническими характеристиками
площади квартир и за индексами цен на рынке жилья (индивидуальными, сводными).
Исследование рынка - исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей, динамических закономерностей изменения показателей, динамики различных показателей,
в том числе показателей внешней среды (макроэкономических, смежных рынков и т. д.), исследование показателей, не поддающихся статистическому мониторингу (барьеры входа на рынок и т. д.).
Для исследования пространственно-параметрических закономерностей изменения различных
показателей, связанных с объектами недвижимости (этажность, цена и т. д.) предлагается использование такой геоинформационной системы, как М08МАР-GIS. Это современная компьютерная технология для картирования и анализа объектов реального мира с пространственной привязкой на карте. Программный модуль M0SMAP-GIS позволяет импортировать имеющуюся базу данных об объектах недвижимости и визуализировать имеющиеся объекты на карте для проведения последующего пространственного анализа. При этом существует возможность масштабирования карт с различной степенью детализации. Любая географическая информация содержит сведения о пространственном положении. Данная программа позволяет отобразить текущие предложения рынка на карте с указанием удельной цены предложения, этажности и прочих параметров объектов недвижимости для пространственного анализа исследуемого района и формирования выборок объектов предложения для статистического анализа [12].
Для исследования факторов, влияющих на рынок недвижимости, предлагается использование SW0T-анализа и PESTEL-анализа [23, 24].
При использовании SW0T-анализа рынок недвижимости рассматривается как бизнес-структура. Анализ заключается в определении сильных и слабых сторон исследуемого рынка, выявлении его возможностей, угроз, исходящих из ближайшего окружения (внешней среды).
Задачи SW0T-анализа в отношении рынка недвижимости будут сводиться к тому, чтобы:
- выявить внутренние сильные и слабые стороны данной рыночной системы;
- выявить возможности и угрозы со стороны внешнего и внутреннего рынков недвижимости;
- увязать влияние и взаимосвязь внутренних сильных и слабых сторон рынка недвижимости с внешними проявлениями возможностей и угроз;
- сформулировать в общих чертах основные направления развития исследуемого рынка на уровне региона и страны в целом;
- сформировать перечень действий и мер на основе бизнес-планирования по минимизации последствий угроз и более широкому использованию предоставляемых возможностей. Сильные стороны рынка недвижимости - это
внутренние характеристики рынка, которые выгодно позиционируют первостепенное преимущество его
развития в условиях влияния различных взаимодействующих экономико-социальных, политических и экологических факторов. Среди них необходимо выделить следующие: действующие государственные программы инновационного развития экономики страны; формирование особых экономических зон, что способствует динамичному развитию рынка недвижимости; достаточно развитая гибкая система ипотечного кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая получить недостающие суммы со стороны бизнеса и т. д.
Слабые стороны рынка недвижимости - это также внутренние характеристики рынка недвижимости, которые по отношению к гипотетической экономической ситуации (что можно рассматривать на уровне государства в области развития рынка недвижимости в целом) выглядят наиболее слабыми или неразвитыми и которые возможно улучшить в будущем. Сюда же можно отнести сложности, возникающие при выделении землеотводов, ценообразовании и государственной регистрации прав собственности и т. д.; перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом, спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта недвижимости); слабый уровень профессионального поведения посредников или почти полное его отсутствие и т. д.
Альтернативные решения (возможности) являются характеристикой внешней среды по отношению к развитию рынка недвижимости на региональном и федеральном уровнях. Возможностями для изучаемого рынка являются благоприятные внешние обстоятельства, которые можно использовать для усиления сильных сторон или получения новых ключевых преимуществ. При поиске альтернатив следует обращать пристальное внимание на позитивные мировые тенденции развития рынка недвижимости, резкий рост спроса (по каждому из сегментов рынка) на строящиеся объекты недвижимости, появление новых технологий производства, которые можно с успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов и т. д.
В качестве потенциальных угроз могут быть факторы внешней макро- и микроэкономической среды внутри страны: законодательство и политическая среда, ожидаемые или возможные их изменения; экономическое положение страны или отдельного ее региона. В число угроз входят изменение показателей роста валового национального продукта, возможные значительные изменения
в системе налогообложения, повышение уровня ожидаемой инфляция и негативное ее влияние на развитие рынка недвижимости.
В свою очередь PESTEL-анализ рынка недвижимости предполагает изучение следующих факторов:
- политических (Р - political) - будущие изменения в законодательстве, правительственная политика, государственное регулирование конкуренции и т. д.;
- экономических (Е - economic) - экономическая ситуация (ВВП), уровень инфляции, инвестиционный бизнес-климат, общие проблемы налогообложения, динамика отечественного рынка недвижимости, платежеспособный спрос населения, специфика строительной отрасли и т. д.;
- социальных (S - social) - потребительские предпочтения, базовые ценности, тенденции образа жизни, здоровый образ жизни, отношение к работе и отдыху и т. д.;
- технологических (Т - technological) - развитие новых технологий, финансирование НИОКР, связанные/зависимые технологии, замещающие технологии/решения, зрелость технологий, производственная емкость, уровень оснащения строительства и т. д.;
- экологических (Е - ecological) - экологичность применяемых технологий и материалов в
Список литературы
1. Арашукова С. М. Специфика анализа рынка «доходной недвижимости» для целей ее оценки // Вестник Челябинского государственного университета. 2012. № 24. С. 15-19.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. СПб: ИПЭВ, 2009.
3. Асаул А. Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие. М.: МИКХиС, 2001.
4. Бреславцева Н. А., Рябоконь С. В. Рынок недвижимости - основа формирования рынка риэлторских услуг // Инженерный вестник Дона. 2011. Т. 15. № 1. С. 526-539.
5. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. М.: Юрайт, 2011.
6. Гочияева Л. А. Исследование роли и значения риэлтерских услуг в формировании и развитии рынка недвижимости // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. № 47.
строительстве и эксплуатации, экологическая ситуация в регионе, шумовой фактор и т. д.; - правовых (L - legal) - европейское/международное законодательство, земельное законодательство, регулирующие органы и нормы, изменения законодательства, затрагивающие социальные факторы, законодательство по технологиям и т. д.
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы.
Под рынком недвижимости понимается совокупность механизмов, посредством которых обеспечиваются создание недвижимости, оборот прав на ее объекты, взаимодействие между спросом и предложением, установление равновесной цены, распределение недвижимости между различными конкурирующими вариантами ее использования, эксплуатация, инвестирование и финансирование объектов недвижимости.
Под анализом рынка недвижимости понимается целенаправленное исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения.
Общий (универсальный) анализ рынка жилой недвижимости включает создание и наполнение аналитических баз данных, мониторинг, исследование и прогнозирование рынка.
7. Грабовый П. Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник. М.: Проспект, 2012.
8. Екимова К. В., Буравова С. В. Взаимосвязь локального рынка труда, рынка недвижимости и потребительского рынка через систему воспроизводственного процесса // Вестник ЮУрГУ. 2012. № 30. С. 6-9.
9. Журавлев Н. В. Экономическая сущность недвижимости в рыночной экономике // Социально-экономические явления и процессы. 2012. № 1. С. 68-71.
10. Казаков А. А. Девелопмент недвижимости и его роль в экономическом развитии // Вестник Удмуртского университета. 2008. № 2. С. 47-52.
11. Коханенко В. В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: Альба, 1997.
12. Луцков В. М. Инструменты анализа рынка недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 2. С. 73-82.
13.Мазур И. И., Шапиро В. Д. Девелопмент
недвижимости: Справочник для профессионалов. М.: Омега-Л, 2009.
14. Максимов С. Н. Экономика недвижимости: учебник. М.: Академия, 2010.
15. Малкина М.Ю., Щупельникова Е. А. Неоклассический и неоинституциональный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации // Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований). 2012. № 3. С. 22-32.
16.МолчановаМ.Ю., ПеченкинаА. В. Особенности использования методов фундаментального и технического анализа при прогнозировании цен на рынке недвижимости региона // Вестник Пермского университета. Серия «Экономика». 2011. № 3. С. 54-64.
17. Об утверждении Методологических рекомендаций по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья: приказ Росстата от 20.01.2009 № 7.
18. Официальный сайт интернет-проекта «Индексы рынка недвижимости». http://www. irn. ru.
19. Официальный сайт Комиссии по сертификации аналитиков рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов. http://realtymarket. ru.
20. Павлова И. В. Подходы к определению рынка недвижимости в условиях инновационной экономики // Вестник Казанского технологического университета. 2012. Т. 15. № 22. С. 199-201.
21. Пашкус Ю. В. Экономика и финансы недвижимости. СПб: СПбГУ, 1999.
22. Придвижкин С. В. Рынок недвижимости как пространственная социально-экономическая система // Вестник УрФУ. Серия «Экономика и управление». 2006. № 1. С. 24-31.
23. Плучевская Э. В., Кондратьева А. А. Применение PESTEL-анализа для оптимизации систем управление на предприятиях на примере рынка недвижимости // Известия Томского политехнического университета. 2012. Т. 321. № 6. С. 85-90.
List of references
1. Arashukova S. M. Specifics of the analysis of the market profitable real estate for its assessment [Spet-sifika analiza rynka dokhodnoi nedvizhimosti dlia tselei ee otsenki], Vestnik Cheliabinskogo gosudarstvennogo universiteta - The Messenger of the Chelyabinsk state university, 2012, no. 24, pp. 15-19.
2. Asaul A. N. Real estate economy [Ekonomika nedvizhimosti]: textbook, St. Petersburg, IPEV, 2009.
24. Плучевская Э. В., Кондратьева А. А. Применение SW0T-анализа для оптимизации систем управление на предприятиях на примере рынка недвижимости // Известия Томского политехнического университета. 2012. Т. 320. № 6. С. 28-32.
25. Раковский А. Н. Влияние информации на формирование цен на рынке недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2007. № 1-2. С.22-24.
26. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 1. Основные допущения, ограничения и рабочие гипотезы // Механизация строительства. 2013. № 8. С. 53-63.
27. Стоянова М. А. Государственное регулирование региональных рынков жилой недвижимости // Сборники конференций НИЦ Социосфера. 2012. № 36. С. 43-48.
28. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб: МКС, 2000.
29. Тарасевич Е. И. Современные принципы анализа рынка недвижимости // Вопросы оценки. 1999. № 3. С. 27-35.
30. ФатхутдиновР. А. Стратегический менеджмент: учебник. М.: Дело, 2005.
31. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М.: Дело, 1997.
32. Хаетфельдер М., Лозовская Е., Хануш Е. Фундаментальный и технический анализ рынка ценных бумаг. СПб: Питер, 2005.
33. Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. Ростов н/Д: Феникс, 2007.
34. Шепелев О. М., Самойлова С. С. Специфика и основные тенденции рынка недвижимости России // Социально-экономические явления и процессы. 2012. № 11. С. 259-264.
3. Asaul A. N., Karasev A. V. Real estate economy [Ekonomika nedvizhimosti]: manual. Moscow: 2001, MIKHiS.
4. Breslavtseva N. A., Riabokon' S. V. The real estate market - a basis of formation of the market of realtor services [Rynok nedvizhimosti - osnova formi-rovaniia rynka rieltorskikh uslug], Inzhenernyi vestnik Dona - The Engineering messenger of Don, 2011, no, 1, pp. 526-539.
AnaMi3 pun^a nedeu^uMocmu
3 (354) - 2014
5. Goremykin V A. Real estate economy [Ekonomi-ka nedvizhimosti]: textbook. Moscow: Yurayt, 2011.
6. Gochiiaeva L. A. Research of a role and value of the market of real estate of the market of realtor services in formation and development of the market of real estate [Issledovanie roli i znacheniia rynka nedvizhimosti rynka rielterskikh uslug v formirovanii i razvitii rynka nedvizhimosti], Upravlenie ekonomicheskimi sistemami: elektronnyi nauchnyi zhurnal - Management of economic systems: electronic scientific magazine, 2012, no. 47.
7. Grabovyi P. G. Ekonomika and management of real estate [Ekonomika i upravlenie nedvizhimost'iu]: the textbook, Moscow: Prospekt, 2012.
8. Ekimova K. V., Buravova S. V. Interrelation of a local labor market, the market of real estate and the consumer market through system of reproduction process [Vzaimosviaz' lokal'nogo rynka truda, rynka nedvizhimosti i potrebitel'skogo rynka cherez sistemu vosproizvodstvennogo protsessa], Vestnik IuUrGU -The Messenger of YUrSU, 2012, no. 30, pp. 6-9.
9. Zhuravlev N. V. Economic essence of real estate in market economy [Ekonomicheskaia sushchnost' nedvizhimosti v rynochnoi ekonomike], Sotsial'no-ekonomicheskie iavleniia i protsessy - The Social and economic phenomena and processes, 2012, no. 1, pp. 68-71.
10. Kazakov A. A. Development of real estate and his role in economic development. [Development nedvizhimosti i ego rol' v ekonomicheskom razvitii], Vestnik Udmurtskogo universiteta - The Messenger of the Udmurt university, 2008, no. 2, pp. 47-52.
11. Kokhanenko V. V. Real estate market: condition and development problems [Rynok nedvizhimosti: sos-toianie i problemy razvitiia], Moscow: Al'ba, 1997.
12. Lutskov V. M. 2006. Tools of the analysis of the market of real estate [Instrumenty analiza rynka nedvizhimosti], Imushchestvennye otnosheniia v Rossi-iskoi Federatsii - The Property relations in the Russian Federation, 2006, no. 2, pp. 73-82.
13. Mazur I. I., Shapiro V. D. Real estate development: the directory for professionals [Development nedvizhimosti: spravochnik dlia professionalov], Moscow: Omega-L, 2009.
14. Maksimov S. N. Real estate economy [Ekonomika nedvizhimosti]: textbook. Moscow: Academy, 2010.
15. Malkina M. Iu., Shchupel'nikova E. A. Neoclassical and neoinstitutional analysis of the market of residential real estate of the Russian Federation
[Neoklassicheskii i neoinstitutsional'nyi analiz rynka zhiloi nedvizhimosti Rossiiskoi Federatsii], Journal of Institutional Studies - Magazine of institutional researches, 2012, no. 3, pp. 22-32.
16. MolchanovaM. Iu., Pechenkina A. V. Features of use of methods of the fundamental and technical analysis when forecasting the prices in the market of real estate of the region [Osobennosti ispol'zovaniia metodov fundamental'nogo i tekhnicheskogo analiza pri prognozirovanii tsen na rynke nedvizhimosti regiona], Vestnik Permskogo universiteta, Seriia Ekonomika - The Messenger of the Perm university, Series: Economy, 2011, no. 3, pp. 54-64.
17. About the approval of Methodological recommendations about supervision over level and dynamics of the prices in the housing market: Federal State Statistics Service order of 20.01.2009 no. 7.
18. Official site of the Internet - the Indexes of the Market of Real Estate project, Available at: http://www. irn. ru.
19. Official site of the Commission on certification of analysts of the market of real estate of the Russian Guild of Realtors, Available at: http://realtymarket. ru.
20. Pavlova I. V. Approaches to definition of the market of real estate in the conditions of innovative economy [Podkhody k opredeleniiu rynka nedvizhimosti v usloviiakh innovatsionnoi ekonomiki], Vestnik Kazanskogo tekhnologicheskogo universiteta - The Messenger of the Kazan technological university, 2012, no.22,pp.199-201.
21. Pashkus Iu. V. Economy and real estate finance [Ekonomika i finansy nedvizhimosti], SPb: St. Petersburg: SPbGU, 1999.
22. Pridvizhkin S. V. 2006. Real estate market as spatial social and economic system [Rynok ned-vizhimosti kak prostranstvennaia sotsial'no-ekonom-icheskaia sistema], Vestnik UrFU. Seriia: Ekonomika i upravlenie - The Messenger of URFA, Series: Economy and management, 2006, no. 1, pp. 24-31.
23. Pluchevskaia E. V., Kondrat'eva A. A. PES-TEL analysis application for optimization of systems management at the enterprises on the example of the real estate market [Primenenie PESTEL-analiza dlia optimizatsii sistem upravlenie na predpriiatiiakh na primere rynka nedvizhimosti], Izvestiia Tomskogo politekhnicheskogo universiteta - News of Tomsk polytechnical university, 2012, no. 6, pp. 85-90.
24. Pluchevskaia E. V., Kondrat'eva A. A. SWOT analysis application for optimization of systems management at the enterprises on the example of the real es-
Auaxw puHKa HedeuwyMocmu
3 (354) - 2014
tate market [Primenenie SWOT-analiza dlia optimizatsii sistem upravlenie na predpriiatiiakh na primere rynka nedvizhimosti], Izvestiia Tomskogopolitekhnicheskogo universiteta - News of Tomskpolytechnical university, 2012, no. 6, pp. 28-32.
25. Rakovskii A. N. Influence of information on pricing in the real estate market [Vliianie informatsii na formirovanie tsen na rynke nedvizhimosti], Nedvizhi-most': ekonomika, upravlenie - Real estate: economy, management, 2007, no. 1-2, pp. 22-24.
26. SternikG. M., SternikS. G. Methodology of forecasting of the Russian market of real estate. Part 1. Main assumptions, restrictions and working hypotheses [Me-todologiia prognozirovaniia rossiiskogo rynka nedvizhimosti. Chast' 1. Osnovnye dopushcheniia, ograniche-niia i rabochie gipotezy], Mekhanizatsiia stroitel'stva -Construction Mechanization, 2013, no. 8, pp. 53-63.
27. Stoianova M. A. State regulation of the regional markets of residential real estate [Gosudarstvennoe reg-ulirovanie regional'nykh rynkov zhiloi nedvizhimosti], Sborniki konferentsii NITs Sotsiosfera - Collections of conferences of Research Center Sotsiosfera, 2012, no. 36, pp. 43-48.
28. Tarasevich E. I. Analysis of investments into ISS real estate [Analiz investitsii v nedvizhimost']. St. Petersburg: MKS, 2000.
29. Tarasevich E.I. Modern principles of the analysis of the market of real estate [Sovremennye printsipy analiza rynka nedvizhimosti], Voprosy otsenki - Assessment Questions, 1999, no. 3, pp. 27-35.
30. Fatkhutdinov R. A. Strategic management [Strategicheskii menedzhment]: textbook. Moscow: Delo, 2005.
31. Friedman Dzh, Orduei N. Analiz and an assessment of real estate bringing in the income [Analiz i otsenka prinosiashchei dokhod nedvizhimosti]. Moscow: Delo, 1997.
32. Khaetfel'der M., Lozovskaia E., Khanush E. Fundamental and technical analysis of securities market [Fundamental'nyi i tekhnicheskii analiz rynka tsennykh bumag], St. Petersburg: Piter, 2005.
33. ShevchyukD. A. 2007. Assessment of real estate and property management [Otsenka nedvizhimosti i upravlenie sobstvennost'iu], Rostov-on-Don: Feniks, 2007.
34. Shepelev O. M., Samoilova S. S. Specifics and main tendencies of the market of real estate of Russia [Spetsifika i osnovnye tendentsii rynka nedvizhimosti Rossii], Sotsial 'no-ekonomicheskie iavleniia i protsessy -Social and economic phenomena and processes, 2012, no.11, pp. 259-264.
