CC BY
161
ПРОБЛЕМЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КАЧЕСТВЕННЫХ УСЛУГ ПО РЕМОНТУ И ОБСЛУЖИВАНИЮ ЗДАНИЙ
В. В. ЖАРИКОВ, О. А. ЖУРАВЛЕВА
В данной статье затрагиваются проблемы жилищного строительства - высокая стоимость квадратного метра, некачественные материалы. Кроме того, имеющихся мощностей недостаточно для удвоения строительства и ввода жилья к 2010 г. Существует проблема реконструкции жилищного фонда массового индустриального строительства 1960-1980-х гг.
Услуги по ремонту и обслуживанию здания оказываются некачественно и безответственно. Именно техническое обслуживание и ремонт рассматриваются как составляющие, исчерпывающие техническую эксплуатацию зданий.
Ключевые слова: жилищное строительство, качество материалов, доступность жилья, услуги строительных организаций, реконструкция.
По данным Государственной жилищной инспекции в последнее время в России резко увеличилось число принятых в эксплуатацию жилых домов с нарушениями строительных норм и правил. В настоящее время 33 % от общего объема вводимых жилых домов сдаются с браком. Особую тревогу вызывает деятельность фирм-однодневок, которые исчезают или в процессе строительства, или после ввода домов в эксплуатацию.
Особенно осложняет ситуацию в сфере контроля качества строительства перспектива отмены лицензирования трех видов строительной деятельности: инженерных изысканий, проектирования и строительства. Специалисты отмечают, что это может снизить качество строительства и уровень безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий, а также приведет к развитию недобросовестной конкуренции и притоку неквалифицированных кадров.
Можно выделить несколько групп вопросов, которые необходимо сегодня решать, чтобы обеспечить население доступным жильем и выйти на намеченные цифры роста ввода жилья к 2010 г. Одной из проблем является высокая стоимость
1 м2 жилья. Причин тут много: и дороговизна кредитов, и неотрегулированность отношений между застройщиками и местными органами власти, и высокий уровень инфляции, съедающей сбережения граждан, и изношенность инженерных сетей. Существует опережение развития инженерной подготовки территорий под застройку, наращивания мощностей по обеспечению возводимого жилья теплом, водой, канализацией и
электроэнергией. Требуется более активное участие государства, в том числе региональных и муниципальных властей. В то же время следует навести порядок в эксплуатации существующего жилья, устранив потери, что важно не только для бюджетов граждан, но и для государства, выделяющего многомиллиардные субсидии и компенсации малоимущим семьям. Надо шире привлекать в сферу ЖКХ малый бизнес, финансовые условия для этого уже созрели.
Еще одно из направлений - развитие промышленности строительных материалов. Имеющихся мощностей недостаточно для удвоения строительства и ввода жилья к 2010 г. Нужна модернизация предприятий стройиндустрии, широкое обновление активной части основных фондов.
Пожалуй, самый значимый вопрос современного жилищного строительства, наряду с проблемой увеличения объемов ввода жилья, - это вопрос: «Что нужно строить?». Развитие рыночных отношений привело пусть пока к малозаметному, но все-таки типологическому «взрыву» в сфере жилищного строительства. Наряду с привычным крупнопанельным домостроением, появились дома различной планировочной и конструктивной структуры, активизировалось строительство односемейных и малоэтажных домов с высокими показателями плотности застройки. Обозначился феномен элитного жилья. Внедряются новые строительные технологи. И тем острее встает вопрос: «Что из того, что можно, действительно нужно строить?».
Стратегическим направлением развития жилищного строительства в регионе должно стать строительство малоэтажных и безлифтовых домов средней этажности. Основная проблема этого направления - однобокое представление о возможностях такого типа застройки. Сегодня малоэтажное жилищное строительство ошибочно отождествляется с коттеджами, виллами и особняками для привилегированных и высокообеспеченных слоев населения. Местом их размещения является, в основном, пригород. Преодоление такого заблуждения лежит в привлечении мирового опыта строительства малоэтажных высокоплотных жилых структур, которые соответствуют плотности пяти-шестиэтажной традиционной жилой застройки. Это различные типы блокированных жилых домов и формируемые ими террасные и ковровые варианты застройки. Эффективная плотность застройки достигается использованием домов смешанной планировочной структуры. Удельная стоимость строительства малоэтажных жилых домов при правильном выборе используемых материалов и конструкций на 30-40 % ниже стоимости возведения многоэтажных кирпичных и крупнопанельных домов. Но для этого необходимо наладить массовое индустриальное производство различных типов малоэтажных жилых домов, что даст существенное снижение себестоимости продукта. Городская застройка должна активней пополняться индустриальными типами блокированных домов. Они хороши тем, что при технологии строительства «стена к стене» дома занимают меньше места, уменьшается расход материалов и, соответственно, снижается стоимость строительства. При этом сохраняются все показатели комфорта индивидуального дома: удобная планировка, расширенный набор жилых и подсобных помещений, наличие палисадника или земельного участка. Следует отметить, что 4/5 более чем 50-миллионного населения Великобритании проживают именно в таких домах, а в общем объеме жилого фонда Московской области доля малоэтажной застройки уже составляет более 50 %. К сожалению, в Приморском крае эти показатели значительно ниже, и по оценкам специалистов не превышают 30 %. Региону просто жизненно необходимы заводы малоэтажного домостроения, использующие современные технологии массового индустриального производства домов и выпускающие комплекты жилищ, которые наиболее полно соответствуют потребностям и возможностям потребителя.
Однако наиболее популярная тема дискуссий последних лет в архитектурных и административ-
ных кругах - это проблема реконструкции жилищного фонда массового индустриального строительства 1960-1980-х гг. Как распорядиться этим наследием? Сносить? Надстраивать или перестраивать? Например, в Москве для последующего использования освободившегося пространства сносятся пятиэтажные дома некоторых серий, но в регионах, в том числе и на Дальнем Востоке, этот опыт развития не получил. Причин этому много. Так, значительная часть типовых пяти-девятиэтажек расположена в пределах территорий, обладающих большой градостроительной значимостью. Эта застройка обеспечена социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой и достаточно высоко оценивается населением из-за относительной близости к центру города. И это несмотря на то, что уровень комфорта квартир в типовых домах крайне низок и архитектурно-художественный облик строений убог и невыразителен. Другими словами, типовая застройка морально и фактически устарела, но на потребительском рынке это жилище востребовано и оценивается населением достаточно высоко из-за крайней скудности выбора рынка вторичного жилья. Для большинства «хрущевок» срок физической амортизации еще не завершился. Эта категория жилья считается комплексно благоустроенной и составляет более 42 % жилищного фонда страны [2].
Сегодня программа реконструкции пятиэтажек развивается как на федеральном, так и на региональных уровнях. Как показало внедрение достаточно большого количества проектов модернизации «хрущевок» по всей России, стоимость реконструкции с надстройкой от одного до четырех дополнительных этажей и заменой внутренних коммуникаций даже в крупных городах оказывается на 35-40 % дешевле строительства нового жилья. Реконструкция пятиэтажек может дать городам дополнительные площади на уже освоенных территориях: запас прочности несущих конструкций зданий (конечно, далеко не всех типовых серий) позволяет осуществлять надстройку до девяти этажей, а значительные резервы территорий кварталов дают возможность увеличить плотность существующей застройки за счет пристройки дополнительных секций или точечной застройки новыми зданиями.
Ключевым моментом, от которого зависит успешный исход модернизации старых кварталов, является вопрос финансирования. Среднестатистический российский городской бюджет (исключая Москву), как правило, может обеспечить только до 10-15 % необходимой суммы. Поэтому
в финансировании проектов реконструкции ветхого жилья необходимо использовать различные схемы привлечения средств: бюджетные средства, выделенные на капремонт зданий, ипотечное кредитование и коммерческие инвестиции. Что касается внебюджетного финансирования, то определяющим фактором для принятия решения об инвестировании, естественно, является оценка рентабельности проектов реконструкции ветхого жилого фонда.
При реконструкции не требуется отвод территории, а за счет надстройки и расширения зданий повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1,5-2 раза дешевле, чем новое строительство, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза - затраты на строительство инженерной инфраструктуры. Дополнительная теплозащита зданий с установкой контрольно-измерительных приборов позволяет сократить энергопотребление на 40 %. Расчеты показывают, что в крупных городах реконструкции целесообразно подвергнуть 25-30 % домов. Это составит 700 млн м2 общей площади. При среднем показателе прироста площади жилья за счет надстройки этажей и пристроек до 40 % будет получено дополнительно 280 млн м2 общей площади.
Сегодня реализация проектов по реконструкции и обновлению ветхого жилого фонда уже поставлена «на поток». Дома модернизируют целыми кварталами как в обеих столицах, так и во многих других российских городах: Сургуте, Екатеринбурге, Череповце, Казани, Челябинске, Перми, Новосибирске и т. д.
Конечной целью жилищно-коммунальной реформы является повышение комфортности проживания и уровня обслуживания жильцов. В рамках этой реформы реконструкция пятиэтажек может способствовать решению части задач [1].
Во-первых, при модернизации происходит обязательное утепление наружных стен, а это уменьшает затраты жильцов на оплату отопления. Тот факт, что жителям вскоре придется полностью оплачивать коммунальные услуги, сомнению не подлежит.
Во-вторых, во время работ по реконструкции также проводится обязательное обновление практически полностью изношенных инженерных сетей.
В-третьих, в ходе реконструкции предусмотрено установление различных тепло- и водосчетчиков во всем доме, т. е. жильцы будут платить только за реально потраченные тепло и воду. В-четвертых, производится укрепление или реставрация балконов, козырьков, в домах появляются лифты и теплые тамбуры и т. д.
Вследствие изменений вырастает рыночная стоимость квартир. В том случае, если жилец захочет улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, сумма залога за жилье будет значительно выше, нежели до реконструкции.
Таким образом, в модернизации «хрущевских» кварталов заинтересованы все стороны. Для города это снижение энергозатрат и, соответственно, нагрузки на муниципальный бюджет, а также частичное решение проблем очередников и обитателей ветхого и аварийного фонда. Для инвесторов - надежное вложение средств с достаточно высоким уровнем доходности. А обитатели пятиэтажек получают жилье (при этом, не уезжая со старого места) с более высокими потребительскими качествами.
Но как бы там ни было, ключевую задачу -доступность жилья - никто не отменял. Основным моментом этой задачи является проблема вовлечения финансовых ресурсов в жилищную сферу. На снижение темпов жилищного строительства влияет и такая серьезная проблема, как предоставление земельных участков под строительство.
Это комплексная проблема. Во-первых, для предоставления земельного участка на аукционе необходимо предварительно выполнить целый комплекс работ по подготовке такого участка: провести его межевание, поставить на государственный кадастровый учет, выполнить инженерные изыскания, определить параметры разрешенного строительства на участке и технические условия подключения объекта к сетям инженернотехнического обеспечения. Это длительный процесс, он требует существенных расходов местных бюджетов. Необходимо разработать механизм оказания помощи местным властям, поскольку задачу по предоставлению земельных участков на аукционе им поставили на федеральном уровне.
Во-вторых, для комплексного освоения по земельному законодательству можно предоставлять только свободный земельный участок. Такая норма фактически остановила реализацию всех региональных и местных программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Мы говорим о необходимости привести региональное и местное законодательство в соответствие с феде-
ральными законам, а вместе с тем, регионы и органы местного самоуправления не могут выполнять свои обязательства перед гражданами, проживающими в ветхих и аварийных домах, не нарушая федеральный закон. Для решения данной проблемы необходимо законодательно закрепить возможность реконструкции территории, занятой ветхим и аварийным жильем. При этом право на реконструкцию такой территории должно предоставляться на конкурсной основе. Для решения данной проблемы требуется внести изменения в Градостроительный и Земельный кодексы.
В-третьих, нормы Земельного кодекса заблокировали возможность органов местного самоуправления выполнять свои полномочия - строить социальное жилье. Следует закрепить в Земельном кодексе возможность предоставления земельного участка под жилищное строительство без проведения аукциона в случае, если жилищное строительство осуществляется на основе размещения заказа на выполнение строительных работ для государственных или муниципальных нужд.
В-четвертых, необходимо вовлекать в оборот в целях жилищного строительства земельные участки, закрепленные за ФГУПами и ФГУ и неиспользуемые ими. Для этого необходимо внести изменения в Земельный кодекс и наделить публичных собственников земельных участков полномочиями по прекращению права постоянного бессрочного пользования на неиспользуемые земельные участки [1].
Кроме того, сегодня нужно правильно понимать проблему обустройства земельных участков инженерной инфраструктурой. Проблема заключается не столько в строительстве сетей инженерно-технического обеспечения, сколько в дефиците источников электроэнергетики, газа, воды. В частности, в Москве, Московской области и в ряде других регионов дефицит таких источников является основной причиной снижения темпов роста жилищного строительства.
Для решения этой проблемы требуется как строительство новых генерирующих мощностей, так и новых магистральных трубопроводов.
Что касается предоставления услуг по ремонту и обслуживанию зданий, то имеются разъяснения по ГОСТам.
ГОСТ 25866-83 «Эксплуатация техники. Термины и определения» установливает, что эксплуатация является «стадией жизненного цикла объекта, на которой реализуется, поддерживается и восстанавливается его качество». В примечании указывается, что эксплуатация «включает в себя в общем случае использование по назначению,
транспортирование, хранение, техническое обслуживание и ремонт». Техническая эксплуатация рассматривается как «часть эксплуатации, включающая транспортирование, хранение, техническое обслуживание и ремонт».
Очевидно, основными составляющими технической эксплуатации применительно к сооружениям в приведенных определениях являются техническое обслуживание и ремонт.
Именно техническое обслуживание и ремонт рассматриваются в ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования» как составляющие, исчерпывающие техническую эксплуатацию зданий. В этом документе техническое обслуживание жилого дома определено как «комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств», ремонт здания - как «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания».
ГОСТ 18322-78 «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения» техническое обслуживание определяет как «комплекс операций или операция по поддержанию работоспособности или исправности объекта при использовании по назначению, ожидании, хранении и транспортировании», а ремонт -как «комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности объекта и восстановлению ресурсов объектов или их составных частей». В пояснении к термину «ремонт» указывается, что «содержание части операций ремонта может совпадать с содержанием некоторых операций технического обслуживания». В определениях ГОСТ 18322-78 главным ключевым словом для технического обслуживания является «поддержание», а для ремонта - «восстановление».
Однако термин «поддержание», в особенности если речь идет о сооружении в целом, можно истолковывать по-разному, в том числе с частичным или полным включением ремонтновосстановительных работ. К техническому обслуживанию относят ремонт чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях, систем водоснабжения, печей и кухонных очагов и т. п. Контроль технического состояния эти нормы рассматривает как часть технического обслуживания сооружений, представ-
ленную разного вида осмотрами, к которым отнесены работы, выполняемые с периодичностью от
2 мес. до 15 лет и требующие квалификации исполнителей от уровня техника до научного работника, а также использования различных приборов, инструмента и оборудования.
Весьма сомнительно разделение работ по ремонту жилого дома на «комплекс строительных работ» и «организационно-технических мероприятий».
Различия между исправным состоянием (исправностью) и работоспособным состоянием (работоспособностью) объекта сводятся к тому, что в случае исправности объект соответствует всем требованиям нормативно-технической и (или) конструкторской (проектной) документации, а в случае работоспособности - только относящимся к способности выполнять заданные функции. Если учесть, что в сооружениях в процессе эксплуатации накапливается физический износ, в том числе не устранимый ремонтами, а качество строительства оставляет желать лучшего, следует признать, что главной задачей технической эксплуатации является обеспечение работоспособности сооружения при его использовании по назначению, а не только его исправности.
Система планово-предупредительного ремонта (и технической эксплуатации) сооружений представлена как совокупность организационнотехнических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта.
Содержание сооружений (элементов сооружений) рассматривается как комплекс организационно-технических мероприятий по контролю, предотвращению или ограничению в соответствии с проектом и требованиями нормативных документов нагрузок и других воздействий на элементы сооружений, по регулированию работы элементов сооружений с устранением незначительной неисправности, по контролю санитарногигиенических условий в помещениях, по уборке мусора, пыли, снега, наледей. Технический надзор (надзор) - как комплекс организационнотехнических мероприятий по выявлению, определению причин возникновения, возможных последствий и мер по устранению и предотвращению в будущем неисправности или неработоспособности с оценкой технического состояния и износа сооружений или их элементов. В состав работ по надзору, кроме осмотров и наблюдений разного вида, включались и обследования как работы, отвечающие общей цели надзора.
Под управлением жилым домом подразумевается:
1) техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и пр.);
2) предоставление коммунальных услуг жильцам; решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории);
3) иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом: непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным потребительским кооперативом; управление профессиональной управляющей компанией (УК).
Способ первый «Сделай сам». Первый способ хорош тем, что хозяева квартир лично, без посредников решают все вопросы, касающиеся родного домовладения. Эта система управления позволяет постоянно быть в курсе всех «жилищных дел» и контролировать их ход. Любые решения - от глобальных вопросов (например, реконструкция и капремонт) до ежедневной «текучки» (к примеру, увольнение нерадивой уборщицы) -принимаются общим собранием жильцов-собст-венников. В особнячке на 8-10 квартир соседи при большом желании смогут собираться более или менее регулярно. Однако будет трудно проводить общие встречи жильцов двадцатиэтажного восьмиподъездного дома. В этом случае необходим другой способ управления.
Способ второй. По новому Жилищному кодексу товарищество собственников жилья создается только в том случае, если в него вступают хозяева квартир, имеющие в общей сумме более 50 % голосов в домовладении. Не все знают, что в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, т. е. доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь два-три голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например 0,75 голоса. ТСЖ - это самая серьезная и в то же время гибкая система управления домом. Наиболее важные, принципиальные вопросы «общедомовой» жизни хозяева квартир здесь решают лично - на общем собрании членов товарищества. А «текучкой» занимается правление ТСЖ, избранное из членов
товарищества на общем собрании. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год финансовую деятельность «управленцев» проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир на общем собрании. Многих пугает сложность создания ТСЖ, поскольку его нужно регистрировать в Госреестре юридических лиц. По нынешнему законодательству сделать это довольно просто. Необходимые документы подаются в «одно окно» в налоговой инспекции. Расходы потребуются лишь на копирование бумаг, изготовление печати и уплату госпошлины. Прежнее положение, когда для создания ТСЖ непременно надо было оформить общее имущество в доме, «добыть» массу справок в БТИ, органах архитектуры, земельного кадастра и пр., - перестало существовать. По новому кодексу ТСЖ - это объединение жильцов для представительства их интересов при управлении домом. Так что решать имущественные вопросы при регистрации товарищества не требуется.
Способ третий. Управленцы-профессионалы. Создавать ТСЖ хотят и готовы не все. Впрочем, даже при наличии товарищества руководить домовладением будут обычные хозяева квартир, не искушенные в вопросах управления жилищнокоммунальным хозяйством. Если не хотите, чтобы ваш дом управлялся методом «проб и ошибок», можно обратиться к профессионалам - в управляющую компанию (УК). Если в доме создано ТСЖ, то выбор компании происходит на общем собрании членов товарищества. Здесь же боль-
шинством голосов утверждается содержание договора с УК, где оговариваются условия ее работы, в том числе расценки. Заключает договор с компанией само товарищество, поэтому при появлении претензий к «управленцам» защищать права жильцов будет ТСЖ. Если товарищества в доме нет, то выбор УК и утверждение условий договора происходят на общем собрании хозяев квартир.
Литература
1. URL: http://www.sibdom.ru
2. URL: http://www.stroinauka.ru
* * *
PROBLEMS OF HOUSING CONSTRUCTION
AND REALIZATION OF QUALITATIVE SERVICES IN REPAIR AND SERVICE OF BUILDINGS
V. V. Zharikov, O. A. Zhuravlyova
In this article housing construction problems: high value of square metre and poor-quality materials - are mentioned. Besides, available capacities are not enough for doubling of buildings and houses putting into service by 2010. There is a problem of reconstruction of available houses of mass industrial construction of 1960-1980th.
Repair services and building services are irresponsible and not qualitative. Maintenance service and repair are considered as important components.
Key words: housing construction, quality of materials, availability of housing, services of building organizations, reconstruction.
