CC BY
61
УДК 728.01
ОВСЯННИКОВ СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВИЧ, докт. техн. наук, профессор, OVSSN@tsuab.ru
ОВСЯННИКОВ АЛЕКСАНДР НИКОЛАЕВИЧ, канд. техн. наук, доцент, ANOVS@tsuab.ru
Томский государственный архитектурно-строительный университет, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2
ПЕРСПЕКТИВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ В г. ТОМСКЕ
Рассмотрено техническое состояние значительной части жилищного фонда г. Томска -домов первых массовых серий. Представлены основные проблемы их содержания и ремонта. Рассмотрены варианты реконструкции этих домов, с надстройкой мансард, усилением теплозащиты и заменой элементов инженерного оборудования.
Ключевые слова: жилые дома, техническое состояние, реконструкция, мансарда, теплозащита, энергоэффективность.
OVSYANNIKOV, SERGEY NIKOLAYEVICH, Dr. of tech. sc, prof., OVSSN@tsuab.ru
OVSYANNIKOV, ALEXANDER NIKOLAYEVICH, Cand. of tech. sc., assoc. prof., ANOVS@tsuab.ru
Tomsk State University of Architecture and Building,
2 Solaynaya sq., Tomsk, 634003, Russia
PERSPECTIVE OF RECONSTRUCTION OF APARTMENT HOUSES OF THE FIRST MASS SERIES IN CITY TOMSK
The technical condition of a considerable part of available housing in Tomsk - houses of the first mass series is considered in the article. The basic problems of their maintenance and repair are presented here. Variants of reconstruction of these houses with superstructure of mansards by the strengthening of heat-shield and replacement of elements of the engineering equipment are considered.
Keywords: apartment houses, technical condition, reconstruction, mansard, heat-shielding, power efficiency.
Жилищный фонд первых массовых серий представлен в г. Томске в основном 5-этажными крупнопанельными жилыми домами серий 464 и 467, а также кирпичными домами серии 447. Это 25 жилых кварталов города площадью около 600 га.
Жилищный фонд первых массовых серий создавался в Томске на протяжении с 1958 по 1991 гг. За этот период было построено около 600 зданий, или примерно 51 тыс. квартир, что составляет 25 % всего жилищного фонда Томска, в котором проживает 30 % городского населения. Общая площадь жилых домов первых массовых серий в г. Томске составляет 1817 тыс. кв. м. (табл. 1) [1].
© С.Н. Овсянников, А.Н. Овсянников, 2010
Таблица 1
Общая характеристика жилищного фонда первых массовых серий
Материал стен Количество Общая площадь,
Серия жилого дома домов, ед. тыс. кв. м
Жилищный фонд первых массовых серий Из них: 580 1816,9
Кирпичные здания, серия 447 306 881,8
Панельные здания, всего 274 935,1
В том числе по сериям:
серия 464 187 645,8
серия 467 87 289,3
Жилищный фонд первых массовых серий - это малогабаритное экономичное жилье с малометражными благоустроенными квартирами, предназначенными для посемейного заселения. В 60-х гг. ХХ в. он был призван и успешно осуществлял решение острейшей жилищной проблемы. Однако и сейчас этот фонд остается востребованным в секторе социального жилья с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья, хотя и не отвечает уже многим современным требованиям. Данные дома имеют невысокий архитектурно-планировочный стандарт малометражных квартир, низкое качество строительно-отделочных работ, невыразительную архитектуру и однообразный внешний облик зданий и всей застройки в целом. Низкий уровень теплозащиты является причиной высоких затрат на их отопление в сибирском климате, система горячего водоснабжения, как правило, выполнена по «открытому» типу, т. е. в качестве горячей воды используется теплоноситель, что не соответствует стандартам водоснабжения.
Средний нормативный физический износ жилых домов первых массовых серий составляет 29,3 %, из них 255 домов имеют износ более 30 %. В связи с хроническим невыполнением планово-предупредительных ремонтов фактический физический износ по многим зданиям значительно выше нормативного.
Как показали технические обследования крупнопанельных и кирпичных домов первых массовых серий, капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс. Здания имеют существенные (12-30 %) запасы несущей способности оснований и фундаментов, 5-50 % - запасы несущей способности кирпичных стен и простенков, 20-50 % - запасы несущей способности панельных стен и 5-30 % - запасы несущей способности перекрытий и балконных плит. Общее техническое состояние стыков стеновых панелей зданий можно охарактеризовать как ограниченно работоспособное, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния. С точки зрения теплозащиты все стыки нуждаются в ремонте, поэтому при реконструкции зданий необходимо произвести ревизию всех стыков стеновых панелей с очисткой стальных деталей от коррозии, восстановлением защитного покрытия, замоноличиванием стыков бетоном, восстановлением и усилением теплоизоляции [2, 3].
Отдельные элементы зданий (козырьки, карнизы, балконы) находятся в аварийном состоянии (рис. 1). Отмечено неудовлетворительное состояние наружных ограждающих конструкций, конструкций кровель, оконных заполнений и перекрытий подвалов. Натурные обследования показывают ненадежность их гидро- и теплоизоляции, приводящую к постоянным протечкам и промерзаниям (рис. 2-5). Конструктивные решения стыков стен с оконными блоками не обеспечивают их герметичности. Явно недостаточна теплозащита двойного остекления окон. Не отвечают нормам звукоизоляции конструкции перекрытий и внутренних стен. Ограждающие конструкции не соответствуют современным теплотехническим требованиям, что приводит к неоправданным расходам тепловой энергии, в три раза превышающим нормативные. Тепло-потребление в расчете на квадратный метр составляет, по данным департамента ЖКХ администрации г. Томска, от 0,18 до 0,48 Гкал на кв. м в год.
Несмотря на то, что капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс, инженерные системы и оборудование зданий, построенных в 60-х гг., по существу, находятся в изношенном состоянии и морально устарели. Так, однотрубная разводка систем отопления не позволяет обеспечить установку поквартальных систем учета и регулирования потребляемой тепловой энергии, неэффективны эксплуатируемые вентиляционные системы зданий, в которых не предусматривается рекуперация выбрасываемого вместе с воздухом в атмосферу тепла. Требуют замены и санации квартальные инженерные сети.
•- - щш—рггт^ ¿г*
Ь—-—-——\г |в|Ж112^л
ЕЖ ^ И!
Г ^
7^ \ ? »Ж? V Ж . 1 Ї- \ ( ' ? « ЬЯі~ і /
Рис. 1. Результаты обследований. Разрушение балконов в домах серии 464 по ул. Елизаровых, 25
Рис. 2. Результаты тепловизионного обследования кирпичного жилого дома серии 447 по ул. Говорова, 36
Рис. 4. Результаты тепловизионного обследования панельного жилого дома серии 467 по ул. Говорова, 24
Рис. 5. Результаты обследований. Протечки в покрытиях в домах серии 464 по ул. Елизаровых, 25
Характерно, что кварталы, застроенные домами первого поколения массового домостроения, преимущественно сосредоточены в зоне «ближней периферии». При этом значительная их часть примыкает к центральным районам города и характеризуется весьма развитой городской инфраструктурой территорий. В то же время плотность застройки подобных кварталов находится в диапазоне
4000-8000 кв. м/га, что ниже оправданных экономически и технически современных норм и требований. Можно отметить определенную градостроительную ущербность кварталов массовой жилой застройки. Застройка велась, как правило, без учета градостроительной и историко-культурной значимости участков, природного ландшафта и архитектурных особенностей окружающей застройки.
Застройка зданиями средней этажности с соблюдением санитарных разрывов между ними по условиям инсоляции обусловила весьма низкую плотность жилищного фонда, нерациональное использование городских земель, увеличение расходов на инженерные коммуникации и благоустройство застраиваемых территорий, на прокладки магистралей и улиц, транспортных сетей. В связи с этим ухудшились связи между жильем и местами приложения труда. Поточное строительство нивелировало городскую среду, создавая большие пространства невыразительной архитектуры. Вместе с тем районы массовой застройки обладают некоторыми преимуществами, которые в полной мере не учитывались. К ним относятся: близость к зонам отдыха, удобное сообщение с центром города, сохранившееся социальное разнообразие (население этих микрорайонов состоит из людей разных слоев общества, с различным заработком и квалификацией), более высокий потенциал к уплотнению и дальнейшему развитию и большие пространственные резервы для дополнений в соответствии с новейшими градостроительными достижениями. Главным принципиальным вопросом дальнейшей судьбы таких зданий является вопрос о целесообразности их сноса или обновления. Острота жилищной проблемы в России, особенно сейчас, в условиях резкого падения объемов ввода нового жилья, отсутствие жилищного фонда для переселения семей из пятиэтажек, а также опыт более развитых европейских стран убеждают, что другой альтернативы, кроме сбережения и обновления созданного за последние десятилетия жилищного фонда, у нас просто нет. Возможен и будет происходить в некоторых городах снос отдельных пятиэтажных зданий по причине аварийности или сверхнормативного их физического износа, высокой градостроительной ценности занимаемых ими территорий, прочих чрезвычайных обстоятельств. Однако основная, подавляющая часть этого жилищного фонда может и должна еще служить многие годы. Отсюда очевидно, что для полноценной реабилитации конкретных жилых зданий, построенных в России по первым типовым проектам, необходимо их обновление, которое, по возможности, одновременно устранило бы или существенно сгладило их недостатки. За 25-35 лет существования указанного жилья в нем, за редким исключением, ни разу не делался капитальный ремонт, хотя, по нормам, его нужно было произвести через 20 лет. Поэтому вполне естественно, что обновление жилых домов целесообразно совместить с проведением в них необходимого ремонта. Откладывать дальше эту меру уже невозможно, поскольку к большому моральному износу зданий ежегодно добавляется физический износ отдельных их элементов, конструкций и инженерных систем, что усугубляет общий процесс старения жилья и быстро приближает его к полному отказу.
Реновация жилищного фонда на основе комплексной реконструкции является условием эффективного использования жилищного фонда первых массовых серий, поскольку позволяет не только устранить физический и функциональный износ жилых зданий, значительно снизить эксплуатационные
расходы по текущему, капитальному и аварийному ремонту, но и обеспечить прирост площади жилья за счет надстройки мансардных этажей.
Реновация жилых домов может производиться без изменения общей площади и строительного объема зданий в рамках их капитального ремонта или в процессе реконструкции с изменением этих параметров путем пристройки дополнительных объемов или надстройки дополнительных или мансардных этажей. Реконструкция может происходить с временным отселением жильцов и без их отселения.
В любом случае наиболее оправданным будет решение с надстройкой дополнительных этажей, т. к. в этом случае реализация дополнительных надстраиваемых площадей позволит компенсировать в какой то степени затраты на реконструкцию существующих жилых домов. Затраты при комплексной реконструкции зданий весьма значительные. Они складываются из стоимости работ по надстройке дополнительных (мансардного) этажей, усиления или частичной замены несущих конструкций, замены окон и наружных дверей с установкой воздухообменных клапанов в откосах проемов, утепления ограждающих конструкций с устройством фасадной системы, частичной перепланировки помещений на типовых этажах и полной перепланировки помещений первого этажа с выводом этих помещений из жилого фонда и переоборудованием их под помещения соцкультбыта, реконструкции и полной замены инженерных коммуникаций и оборудования, установки систем учета и регулирования ресурсопотребления (водосчетчики, теплосчетчики и т. д.), пристройки дополнительных помещений (входного узла, второго тамбура, эркеров-ризалитов и т. п.), ремонта внутренних помещений подъездов, подвалов и мест общего пользования.
При этом в структуре общих затрат должны быть учтены непредвиденные работы, связанные с уточнением и выявлением фактического состояния некоторых конструкций, скрытых от визуального осмотра при обследовании здания, и разработкой проектно-сметной документации (стыки панелей стен, карнизных и парапетных плит, расположение и состояние закладных деталей и т. п.). Фактическое их состояние можно определить только при демонтажных работах и соответственно откорректировать вариант проектного решения соответствующего конструктивного узла.
В процессе реализации программы реконструкции жилых домов первых массовых серий в г. Томске разработаны проекты реконструкции двух 60-квартирных пятиэтажных жилых домов: кирпичного серии 447 и крупнопанельного серии 464.
Рис. 6. Жилой дом серии 447 по пр. Комсомольскому, 71 до и после реконструкции
Рис. 7. Жилой дом серии 464 по пр. Фрунзе, 121 до и после реконструкции
В общей стоимости комплексной реконструкции жилого здания соотношение затрат составило: капитальный ремонт существующей пятиэтажки -7,3-10 тыс. руб. на кв. м пяти существующих этажей и надстройка мансарды -25-28 тыс. руб. на кв. м мансарды. Данные объемы затрат получены на основе составления сметных расчетов базисно-индексным методом в ценах 2008 г. В состав затрат по капитальному ремонту существующей пятиэтажки вошли: замена окон и внутренних инженерных систем, утепление фасадов, пристройка двойного тамбура с колясочной и пандусом для инвалидов, косметический ремонт лестничной клетки. В состав работ по надстройке мансарды включены все работы с отделкой «под ключ». Общая стоимость комплексной реконструкции в расчете на 60-квартирную пятиэтажку составляет 32-39 млн руб., из них половина может быть компенсирована за счет реализации дополнительных 500 кв. м жилья на мансарде.
Энергетическая эффективность комплексной реконструкции достигается за счет усиления теплозащиты стен, окон и покрытия здания, устройства воздухообменных клапанов, позволяющих регулировать воздухообмен в помещении без открывания створок или форточек, за счет автоматического регулирования теплопотребления, а также за счет изменения схемы горячего водоснабжения с «открытой» на «закрытую» с установкой бойлеров.
Эффективность реконструкции можно проиллюстрировать в цифрах. Жилой крупнопанельный дом серии 464 с общей площадью 2800 кв. м имел объем выставленных платежей за отопление около 1200 Гкал в год. Теплотехнические обследования, расчеты и составление энергетического паспорта показали, что за этот же период расчетное теплопотребление составило 998 Гкал. В результате комплексной реконструкции с надстройкой мансарды и утеплением фасада расчетное теплопотребление здания составит 430 Гкал в год на 3300 кв. м общей площади здания, включая мансарду. Энергетический эффект от перехода на «закрытую» схему горячего водоснабжения составляет 41 Гкал в год, однако, учитывая, что фактическое потребление горячей воды как минимум вдвое ниже нормативного, энергетический эффект только по горячей воде составит около 210 Гкал/год. Таким образом, суммарный энергетический эффект составит более 1000 Гкал в год на весь дом или 14,5 Гкал в год в расчете на одну квартиру.
При установленной в г. Томске цене 780 руб./Гкал годовой экономический эффект составит более 800 тыс. руб. в год в расчете на весь дом или более 11 тыс. руб. в расчете на одну квартиру.
Несмотря на значимость проблемы повышения энергоэффективности жилищного фонда, опыт комплексной реконструкции жилых зданий в нашей стране весьма незначителен. Одним из факторов, сдерживающих реализацию энергосберегающих программ и проектов, до недавнего времени являлся дисбаланс цен между стоимостью тепловой и электрической энергии, с одной стороны, и стоимостью строительных материалов и оборудования, используемых при реновации зданий и устройстве энергосберегающих систем, с другой стороны. В результате высокой стоимости энергосберегающих мероприятий их окупаемость обеспечивалась не меньше чем за 10-15 лет. Однако в последнее время соотношение цен изменилось. Средняя стоимость тепловой энергии в России за период с 1998 по 2009 гг. возросла с 96,39 до 597 руб./Гкал (в 6,2 раза), средняя стоимость электрической энергии, отпущенной населению за этот же период, возросла с 99,08 до 1191,72 руб./МВт.ч (в 12 раз). Возрастание стоимости энергетических ресурсов повышает мотивацию к энергосбержению.
Вместе с тем высокая стоимость проектов реконструкции по-прежнему настораживает потенциальных инвесторов и делает непосильными эти проекты для товариществ собственников жилья и жилищных управляющих компаний. Поэтому в рамках данной программы был предложен механизм софинан-сирования проектов реконструкции, основанный на привлечении инвестиций всех заинтересованных участников процессов реновации жилых зданий. Предложенный механизм предполагает, что все подготовительные процессы, в том числе связанные с подготовкой нормативно-правовой базы, оформлением земельных участков, техническим обследованием и паспортизацией жилых домов, должны осуществляться за счет средств местного бюджета. Надстройка мансардного этажа может осуществляться за счет бюджетов субъектов федерации в рамках реализации жилищных целевых программ (например, программ предоставления жилья молодым семьям, переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и т. д.) либо частными инвесторами, получающими доход от строительства дополнительной площади в мансардном этаже. Работы по капитальному ремонту жилого здания, осуществляемые в рамках комплексной реконструкции, должны частично финансироваться жильцами дома с привлечением средств Федерального фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Только на основе механизма частно-бюджетного софинансирования проекты комплексной реконструкции жилых зданий могут стать финансово реализуемыми и эффективными.
Библиографический список
1. Городская целевая программа. Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске / Решение Думы г. Томска № 481 от 29.05.2007 г. (в ред. решений Думы г. Томска № 653 от 30.10.2007, № 717 от 04.12.2007). - 2007. - 74 с.
2. Исследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций и разработка технической документации для капитального ремонта жилого дома по пр. Фрунзе, 121 в г. Томске : отчет о НИР / Том. гос. архит.-строит. ун-т; рук. Овсянников С.Н.; исполн. : Овсянников А.Н. [и др.]. - Томск, 2007. - 248 с.
3. Исследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций и разработка технической документации для капитального ремонта жилого дома по пр. Комсомольский, 71 в г. Томске : отчет о НИР / Том. гос. архит.-строит. ун-т; рук. Овсянников С.Н.; исполн. : Овсянников А.Н. [и др.]. - Томск, 2007. - 236 с.
