CC BY
133
ИЗВЕСТИЯ
ПЕНЗЕНСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПЕДАГОГИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА имени В. Г. БЕЛИНСКОГО ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАУКИ № 28 2012
IZVESTIA
PENZENSKOGO GOSUDARSTVENNOGO PEDAGOGICHESKOGO UNIVERSITETA imeni V. G. BELINSKOGO PUBLIC SCIENCES № 28 2012
УДК 338 +69
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНАХ
© С. М. ВАСИН*, и. В. ТКАЧЕНКО*, И. В. ПОПОВА**
*Пензенский государственный педагогический университет им. В. Г. Белинского, кафедра менеджмента и экономической теории e-mail: pspu-met@mail.ru **Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, кафедра экспертизы и управления недвижимостью e-mail: invikt2006@rambler.ru
Васин С. М., Ткаченко И. В., Попова И. В. - Проблемы реализации региональной политики малоэтажного жилищного строительства в регионах // Известия ПГПУ им. В. Г. Белинского. 2012. № 28. С. 281-287. - Выявлены и проанализированы основные направления реализации политики малоэтажного жилищного строительства в регионах России. Обозначены основные проблемы реализации такой политики.
Ключевые слова: малоэтажно жилищное строительство, жилищная политика.
Vasin S. M., Tkachenko I. V., Popova I. V. - The problems of realization of a policy of low housing construction in regions // Izv. Penz. gos. pedagog. univ. im.i V. G. Belinskogo. 2012. № 28. P. 281-287. - Rrevealed and analysed the basic directions of realization of a policy of low housing construction in regions of Russia. Designated the basic problems of realization of such policy.
Keywords: low housing construction, the housing policy.
Малоэтажное жилищное строительство (МЖС) в настоящее время является важнейшей сферой, обеспечивающей население жильем. Развиваясь преимущественно за пределами больших городов и создавая агломерации вокруг мегаполисов, малоэтажное строительство способствует разрешению многих проблем, связанных с урбанизацией. жилищный фонд в России, введенный в 1950-1990-х гг., создавался на основе индустриальной застройки городов, предполагающей развитие крупных мегаполисов с централизованной инфраструктурой. Это обусловливало и волновую тенденцию развития жилищного фонда, в которой четко выделяются этапы, например, так называемой сталинской, хрущевской, брежневской застроек.
Концентрация населения в крупных городах привела к появлению сверхплотной высокоэтажной застройки, резкому ухудшению среды обитания человека, выражающемуся в пагубной для здоровья скученности населения, загрязнении городов, транспортном коллапсе городских магистралей. Реализация проектов МЖС путем возведения новых автономных и самодостаточных поселений вокруг существующих городов позволяла бы решить ряд социальных и экономических проблем: регулирование численности населения, нормирование размеров территории посе-
ления, рациональное использование земельных участков и др.
Основы рыночного регулирования и рыночные принципы организации индивидуального МЖС были заложены в российском законодательстве в начале 1990-х гг. с введением норм свободного рыночного оборота земель. Тогда же были сняты ограничения с размеров земель, на которых располагались индивидуальные жилые дома, а также с размеров и количества жилья, находящегося в собственности граждан.
МЖС, первоначально получившее название коттеджной застройки, характеризовалось в 90-е гг. строительством крупногабаритных зданий общей площадью 500-1000 кв.м из красного керамического кирпича, напоминающих замки, виллы, с обилием декоративных элементов. Пик их строительства пришелся на 1992-1995 гг. Такого рода коттеджный бум быстро прошел по следующим причинам:
1. неудачное расположение участков застройки. Недвижимость в то время еще слабо воспринималась как объект купли-продажи. Участки распределялись, а не приобретались. В результате появлялись коттеджные поселки в чистом поле или в зонах отчуждения ЛЭП и железных дорог, отдельно стоящие дорогие дома, расположенные в низинах или окруженные садовыми домиками;
2. отсутствие инженерных коммуникаций, обеспечивающих удобства на уровне городской квартиры, и развитой социальной инфраструктуры;
3. стоимость возводимых коттеджей значительно превышала платежеспособный спрос, в результате чего появилось большое количество долгостроя, неликвидных объектов.
Современный рынок МЖС кардинально изменился с 90-х гг. как по своей структуре, так и по составу участников, и по своей значимости. Поведение российского покупателя на рынке жилья в определенной мере стало приближаться к поведению покупателя большинства развитых стран, где семья среднего возраста предпочитает зачастую приобретать не квартиры в многоэтажном жилом комплексе, расположенном в конгломерации, а бюджетные односемейные дома, квартиры в домах на 3-4 семьи с отдельным входом и секции в таунхаусах (сблокированных домах, состоящих из нескольких 2-3-уровневых квартир с индивидуальным участком) в пригородах. Предпочтение малоэтажного жилья как более индивидуального по своей природе тождественно представлениям покупателя о жилище с участком земли как о возможности наилучшего выполнения семьей своих основных функций: репродуктивных, воспитательных,
восстановительных.
Сегодня можно говорить о том, что малоэтажное жилье могло бы рассматриваться как разумная альтернатива квартире в многоэтажном доме.
Проекты малоэтажной застройки, различаясь по ценам продажи, уровню комфорта и сервиса, имеют много общего. По мнению многих ведущих разработчиков современной жилищной реформы, наиболее существенной перспективой обладает модель компактных поселений - комплексов малоэтажных (до 4 уровней) домов квартирного типа высокоплотной застройки, а также таунхаусов, образующих замкнутый контур.
Очевидные преимущества реформирования жилищной политики в сторону развития всевозможных форм пригородного домостроения были продемонстрированы в последние 3-4 десятилетия во многих европейских странах, США и Канаде. Что касается России, то возникшие в общественном сознании в последние годы соответствующие идеи подготовили благоприятную среду для положительного восприятия концепции МЖС. Такая концепция воплощена в одном из направлений реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и состоит в развитии массового МЖС. Развитие МЖС, являясь исключительно актуальной и своевременной проблемой, несет в себе и политический аспект, т. к. его реализация направлена на формирование в стране «класса собственников», того самого среднего класса, который имеет существенное значение для социально-экономического развития страны, для формирования дееспособного гражданского общества.
доступность жилья будет зависеть от многих факторов - от того, какие это проекты, от качества
строительства, себестоимости квадратного метра и стоимости земли. В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от совокупного дохода семьи, а также по индексу доступного жилья (т.е. по показателю времени, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы). Индекс доступности показывает, что приобретение жилья после многократного роста цен на недвижимость в нашей стране и последовавшего за ним периода развертывания острого экономического кризиса стало практически недоступно среднему классу. Проблема кроется и во всеобъемлющем характере решаемых вопросов, ведь жилищные отношения являются производными, т. е. отношениями более высокого порядка, предполагающими существование прочного экономического фундамента. В связи с этим требуется отметить, что, несмотря на высокие темпы роста нового строительства в сфере малоэтажного жилья и появления многих принципиально новых видов строительных материалов, рынок МЖС до сих пор характеризуется трудоемкостью, материалоемкостью и относительной длительностью инвестиционно-строительного цикла. Поэтому в современных условиях процесс развития МЖС в России требует формирования новой инновационной парадигмы, ориентированной на наиболее массовую категорию потребителей жилья.
для того чтобы при возведении индивидуального жилья можно было бы сделать акцент на граждан со средним доходом, необходимо широкомасштабное внедрение в МЖС инновационных технологий.
Необходимо учитывать и то, что хотя себестоимость строительства малоэтажного жилья может быть и невысокой в результате внедрения инновационных технологий, значительных затрат обычно требует решение вопросов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Поэтому дополнительное необходимое условие повышения доступности малоэтажного жилья - синхронизация инвестиционных программ всех естественных монополий, в том числе локальных, с планами комплексной малоэтажной застройки территории.
Вопросы - кто будет строить, как будут строить и из чего строить - три главных вопроса при рассмотрении стратегии развития строительства малоэтажных домов. По сути, малоэтажное строительство можно разделить на две категории: организованное и индивидуальное. Первое осуществляют инвестиционностроительные компании с целью продажи возводимых домов на рынке. Второе - по индивидуальному заказу от владельца земельного участка. Различия по применяющимся технологиям строительства, затратам и в подходах к архитектурно-планировочным решениям весьма существенны.
индивидуальный застройщик ограничен исключительно своими финансовыми возможностями и желаниями. В ряде случаев такое строительство может вестись и с нарушениями им СНиП и архитектурных регламентов.
Массовый застройщик, как бы ни были осуществлены продажи (от предложения уже готовых и инженерно обеспеченных домов до привлечения покупателя перед устройством фундамента), ограничен рамками разрешительной документации (в том числе СНиП и архитектурным проектом) и возможностями строительной организации по материалам и технологиям. Организованные поселки строятся с учетом всех строительных норм (в том числе по теплопоте-рям). Возведение наружных стен, перекрытий и крыши (около 50% затрат) происходит преимущественно по традиционным технологиям. При этом наружные стены, как правило: кирпичные с утеплителем (от пе-нополистирола до керамзитовой засыпки); газо-пено-бетонные блоки с облицовкой снаружи кирпичом; несъемная опалубка, заполняемая бетоном, иногда с последующей облицовкой; гораздо реже - брус, в том числе клееный, или оцилиндрованное бревно.
Вплоть до нынешнего времени МЖС было ориентировано на традиционные технологии, и поэтому преобладали технологии, принятые в массовом многоэтажном строительстве, а различные каркасно-щитовые и другие инновационные технологии при возведении малоэтажных домов в организованных поселках практически не использовались. добавим, что сегодня действующие СНиПы и другие нормативно-технические документы не позволяют использовать каркасное домостроение при МЖС. Исключение составляют блокированные таунхаусы. Таунхаус площадью до 120 м2 в строящемся поселке с применением методов каркасного домостроения стоит на 30-40 % меньше, чем типовая трехкомнатная квартира.
В последние годы стала наблюдаться некоторая эволюция структуры технологий на российском рынке МЖС. Если еще год-два назад предпочтение отдавалось исключительно кирпичу и блокам в качестве основного материала, то сейчас можно утверждать о тенденции распространения взглядов, связанных с концепцией современного, экономичного по затратам на его сооружение дома с максимальным насыщением домовых конструкций твёрдыми и мягкими древесноволокнистыми плитами. Такое предпочтение отражает, в первую очередь, экономическую целесообразность инновационного домостроения: сооружение подобного дома сегодня обходится на 25-30 % дешевле возведения кирпичного. дом такого типа может иметь ряд и дополнительных инновационных технических решений, направленных на экологическую безопасность и энергосбережение, на сокращение длительности строительного цикла, снижение трудоемкости и материалоемкости жилищного строительства.
В российской практике МЖС внедрение инновационных технологий осуществляется двумя путями:
1. приобретением импортных линий по производству составных частей домов;
2. реализацией на практике собственных инновационных технологий.
Среди последних отметим технологию несъемной опалубки, строительство каркасных домов, систему «Теплостен» и др. Внедрение инновационных
технологий делает принципиально возможным возведение высококачественного малоэтажного жилья за 3-4 мес.
Массовое использование инновационных технологий, ориентированных на каркасно-панельное и модульное домостроение, позволит перейти от кустарного способа возведения малоэтажного жилья, преобладающего до сих пор на рынке, к качественно новому, базирующемуся на индустриальных методах строительства. В развитых странах основу МЖС составляет каркасное домостроение. Использование данной технологии позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки строительства в 3-5 раз. В России для развития индустрии каркасного домостроения необходимо обеспечить загрузку мощностей соответствующих предприятий. В западноевропейских странах, США, Канаде рынок МЖС на протяжении уже нескольких десятилетий развивается исключительно за счет индустриального домостроения. Индустриальные методы возведения домов, основанные на изготовлении строительных элементов промышленным способом, позволяют перенести значительную часть производственного процесса в заводские условия, что, несомненно, способствует обеспечению высоких темпов строительства, облегчению контролю качества, а также снижению издержек производства и себестоимости строительной продукции за счет эффекта масштаба.
Развитие МЖС в России в настоящее время -это вопрос в том числе и политический, так как его реализация направлена на формирование в стране «класса собственников», того самого среднего класса, который имеет важнейшее значение для социальноэкономического развития нашего государства, для формирования дееспособного гражданского общества и развития политической демократии.
для успешного развития МЖС в России необходимо законодательно урегулировать ряд важнейших проблем, которые определяли бы порядок создания кооперативов малоэтажного жилья, в том числе при содействии органов власти, управления территорией малоэтажной жилищной застройки, особенности предоставления земельных участков для малоэтажного строительства, а также формы и способы участия органов власти в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктуры. Соответствующий законопроект сейчас дорабатывается ко второму чтению.
Планируется, что «малоэтажные» жилищные кооперативы смогут участвовать в аукционах по распределению земли отдельно от крупных девелоперов, конкурировать с которыми весьма сложно.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) запланированы двух типов: закрытого и открытого. Первые будут формироваться из очередников, нуждающихся в жилье, вторые смогут формировать все остальные желающие вступить в кооператив. Главное отличие между этими кооперативами - в доступе к земельному ресурсу. Первым земельные участки будут предоставляться на конкурсах, в которых будут принимать участие только ЖСК закрытого типа. Коопера-
тивы открытого типа будут состязаться за земельные участки на общих основаниях с любыми желающими юридическими лицами.
Кроме того, кооперативам создаваемым органом местного самоуправления и имеющим не менее половины пайщиков, нуждающихся в жилье, земля будет выделяться бесплатно, а остальным пайщикам - по ставке в 30 % от кадастровой стоимости.
Также необходимо привести ряд федеральных законов в соответствие с градостроительным кодексом. Прежде всего, речь идет о земельном законодательстве. Существующие процедуры выбора земельного участка во многом дублируют процедуру подготовки документации по планировке территории. В связи с этим комитетом в настоящее время осуществляется доработка ко второму чтению законопроекта «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием Градостроительного кодекса». указанным законопроектом предусмотрено:
- совершенствование порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, его увязка с Градостроительным кодексом;
- распространение режима комплексного освоения не только на жилищное строительство, но и на все виды строительства;
- обязанность органов власти размещать сведения о свободных земельных участках, которые могут быть использованы для строительства;
- возможность подготовки документации по планировке территории за счет лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков.
Эти меры позволят снизить бюрократические барьеры на пути застройщиков, будут способствовать преодолению монополизма и развитию конкуренции на строительном рынке. А это, в свою очередь, даст возможность увеличить темпы строительства, в том числе и жилья.
Кроме того, в целях однозначного понимания закона на практике необходимо в рамках кодекса определить соотношение реконструкции, капитального ремонта и реставрации объектов культурного наследия, а также соотношение понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» с такими понятиями, как модернизация, техническое перевооружение, расширение и др. Соответствующий законопроект также готовится комитетом ко второму чтению.
Немаловажное значение имеют и вопросы подготовки технических регламентов. до 2010 года в сфере строительства должны быть разработаны 15-20 специальных технических регламентов. Они будут включать в себя основные требования в области безопасности, которые сегодня содержатся в СНиПах. Часть из них может быть утверждена постановлениями правительства РФ, но основные должны быть приняты в виде федеральных законов.
Помимо технического регламента «О безопасности зданий и сооружений», срок принятия которого был определен президентом до 1 января 2009 года, не менее важным является технический регламент по организации территорий, размещению зданий, строе-
ний, сооружений. Принятие этого технического регламента необходимо в целях рациональной и безопасной организации территории.
Важнейшей задачей является обеспечение безопасности и комфортности эксплуатации существующего жилья.
В настоящее время успешно функционирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Его цель - содействовать гражданам в переселении из аварийного жилья и проведение капитального ремонта жилищного фонда. деятельность фонда направлена на стимулирование органов власти к внедрению рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве. В первую очередь речь идет о формировании товариществ собственников жилья, развитии деятельности частных компаний по управлению многоквартирными домами и объектами коммунальной инфраструктуры.
Вместе с тем практика показала, что функции фонда необходимо расширить. В ближайшее время потребуется принятие поправок, цель которых - возможность использовать средства фонда в первую очередь на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке. Предоставление средств фонда на эти цели должно осуществляться по абсолютно прозрачной схеме с сохранением условий, которые в настоящее время необходимо выполнить, чтобы получить поддержку фонда.
далее, рассмотрим и подведем итоги реализации политики малоэтажного жилищного строительства в некоторых регионах России.
Самарская область
В Самарской области разрабатывается программа развития малоэтажного домостроения, которая позволит местным властям привлечь в регион целевые федеральные средства.
В Самарской области из миллиона квадратных метров жилья, которые планируются к сдаче в этом году, около 40 % - малоэтажное строительство. В ближайшие годы власти намерены довести эту цифру до 60 %. Позитивный пример - строительство коттеджного поселка для военнослужащих Новосемейкино в Красноярском районе, в котором 108 домов уже сданы «под ключ» и подключены к коммуникациям. Во второй очереди будет построено 458 домов.
При возведении домов используются материалы, которые выпускает недавно запущенный завод каркасно-панельного домостроения. Качество жилья, по заверениям специалистов, соответствует всем требованиям. Срок эксплуатации таких коттеджей рассчитан более чем на 100 лет. Квадратный метр обойдется покупателю не дороже 30 тысяч рублей. Примерно такая стоимость «квадрата» установлена федеральными властями правительству области, закупающему жилье для переселенцев из ветхого фонда, военнослужащих и ветеранов. Пока средняя себестоимость строительства в регионе выше этого уровня.
Нижегородская область
В рамках программы «Строительство малоэтажного жилья» в Нижегородской области планируется построить 2 тыс. 604 тыс. домов. для строительства
малоэтажного жилья уже определено 39 территорий в 20 районах Нижегородской области. При каждом доме буде располагаться участок в 10 соток, кроме того, 20 % площади пойдет на инфраструктуру.
Малоэтажные дома предназначены, в первую очередь, для участников Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и программы социальной ипотеки которые предусматривают предоставление жилья по его себестоимости, при этом размер ежемесячных выплат не будет превышать 30% совокупного дохода семьи.
Красноярский край
В Красноярском крае существует губернаторская программа «дом» и она делает акцент на малоэтажной застройке. Одна проблема - рядовому горожанину воплотить мечту о загородном доме не так-то просто. По мнению специалистов, главное препятствие - несовершенство законодательной базы. Существуют сложности с приобретением земли под жилое строительство. лучшие участки давно выкуплены, и многие из них становятся предметом спекуляций. Николай Глушков, заместитель губернатора Красноярского края, в одном из своих выступлений отмечает, что надо рассматривать малоэтажное строительство как резерв увеличения объемов ввода жилья в крае. В настоящее время возводятся два поселка в окрестностях Красноярска, другие объекты скоро появятся в Зеленогорске, Сосновоборске, Тасеево и Курагино. Но при этом замгубернатора отметил, что необходима государственная помощь в этом вопросе, поскольку строительство социальной инфраструктуры в коммерческом режиме приведет к многократному увеличению стоимости проектов. Поэтому в них должны присутствовать средства из федерального и краевого бюджетов.
Белгородский регион
Белгородцы за свой счёт и с помощью кредитов в январе-мае построили 95 индивидуальных жилых домов общей площадью 22,4 тыс. кв. метров. Но по данным Белгородского статистического управления ввод индивидуального жилья в сравнении с тем же периодом прошлого года снизился на 37,3 %. Доля индивидуальных жилых домов в общем объёме введенного по городу жилья составила 38 %. Средняя площадь построенного индивидуального жилого дома составила 235,9 кв. метра.
Республика Карелия
В июне Министерство строительства Республики Карелия в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» провело расширенное выездное заседание коллегии и семинар, посвященные развитию малоэтажного индивидуального жилищного строительства в республике. Министр строительства региона Валерий Момотов подчеркнул, что одним из приоритетных направлений развития рынка жилья в республике является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство -это динамично развивающийся сектор строительного комплекса как в целом по России, так и в Карелии в
частности. Это показывает и практика. За последние 5 лет на долю ИЖС в республике пришлось до 40 процентов от общего объема жилищного строительства. С 2003 по 2007 годы в городской местности и сельских населенных пунктах республики возведено 1513 индивидуальных домов общей площадью 185,8 тыс. квадратных метров. Минстроем РК разработана отраслевая целевая программа «Развитие индивидуального жилищного строительства в Республике Карелия на 2008-2010 годы». В настоящее время проект документа проходит необходимые согласования в соответствующих ведомствах. Предусматривается, что благодаря реализации отраслевой программы свои жилищные условия должны улучшить более 1,6 тыс. карельских семей. Интересно, что семинар по малоэтажному домостроению провела московская производственно-строительная компания «Навигатор», взводящая дома по канадской технологии «ЭКОПАН». Она готова строить жилье в Карелии.
В Ставропольском крае организациями всех форм собственности (включая индивидуальное строительство) в январе-мае 2008 года введено в строй 379,4 тыс. кв. метров жилья, что на 0,7 % меньше, чем за аналогичный период 2007 года. Населением за свой счет и с помощью кредитов построено и введено в строй 204,4 тыс. кв. метров жилья. При этом удельный вес индивидуального жилищного строительства снизился и составил 53,9 % в январе-мае текущего года против 54,6 % за аналогичный период прошлого года.
Все проблемы формирования и реализации политики массового малоэтажного строительства в регионах можно объединить в несколько направлений (рисунок 1):
1. Градостроительное. Отсутствие документов территориального планирования муниципальных образований Московской области сдерживает своевременную подготовку земельных участков, пригодных для жилищного строительства.
Основными проблемами, затрудняющими разработку документов территориального планирования, являются отсутствие у администраций городских и сельских поселений организационно - управленческих, финансовых и кадровых ресурсов.
2. Ресурсное. Приобретение земельного участка (получение в аренду) является проблемой как для индивидуального застройщика, так и для застройщика «коттеджного» поселка.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учёт. Следовательно, только сформированный и прошедший государственный кадастровый учет земельный участок может быть выставлен на аукцион.
286
СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРОБЛЕМЫ НЕОБХОДИМЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ДОСТИГАЕМЫЙ РЕЗУЛЬТАТ
г—г------------------
1 П1. Законодательные
Отсутствие координации усилий муниципальных властей по среднесрочному планированию развития территорий с инвестиционными программами естественных монополистов по развитию систем газоснабжения и электроснабжения
Необходимость развития системы ипотечного жилищного кредитования
г-----(--------------------
1 П2. Бюрократические ¡”
1._____________1___________I
г -------------------------
ПЗ. Отраслевые
[ Нормативно- ■-
1 1 технические
'____1_ ____________л
I----------------------Т--1_
I г|5 Информационные 1
и * I _______________ л
I— т-------------------1
1 П6. ! Экономические ■”
I I _ I
I------1-------------------I
| П7. Инженерные Л”
Забюрократизированность процесса выделения земли
Наличие строительных монополий
Слабая конкуренция в отрасли
Устаревшая нормативно-техническая база в области малоэтажного жилищного строительства
Отсутствует грамотно разработанная и подготовленная градостроительная документация
Отсутствуют актуализированные документы территориального планирования
Неготовность городского населения
Дефицит земельных участков для МЖС
Высокая стоимость подключения коммуникаций
Высокая стоимость земли
Отсутствие инженерной (коммунальной и дорожной) инфраструктуры
Отсутствие социальной инфраструктуры
г----{---------------------
М1. Законодательные ,
| М2. Бюрократические
Приведение ряда федеральных законов в соответствие с Градостроительным кодексом
Совершенствование порядка п редоста вл ен и я зе мел ьн ых участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Обязанность органов власти размещать сведения о свободных земельных участках, п ри годн ых дл я строител ьства
Возможность подготовки документации по планировке территории за счет лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков____________________
1 М3. I Отраслевые 1
і мл Нормативно-і ' технические
Синхронизация естественными монополиями своих инвестиционных программ с планами комплексной малоэтажной застройки территории
Пересмотр нормативно-технической базы в области МЖС и принятие новых технических регламентов________________
Развитие технологий МЖС, в т. ч. технологии по производству объемно-модульных зданий_______
Строительство многоквартирных малоэтажных домов______________
М7.
I_______I.
органов власти в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктуры
М5а Информационные | * і і Реклама в СМИ
Мб. Экономические Инвестиции бизнес-структур в строительство заводов по производству индивидуальных домов
,-----г-------------------------------
1 Р1. Для государства-застройщика
Развитие индустриального малоэтажного домостроения
Контроль за процессом предоставления земли
Возможные дополнительные финансовые льготы
Гарантия качества строительства
Более низкие капитальные затраты и время на создание дополнительных строительных мощностей и мощностей для производства строительных материалов
Отсутствие необходимости создания дорогостоящих централизованных систем ЖКХ
,-----г---------------
1 Р2. Для бюджета
Снижение эксплуатационных затрат в 2 раза по сравнению с многоэтажным жильем
,-----г-----------------------------
1 РЗ. Для населения-застройщика
Возможные дополнительные финансовые льготы
Отсутствие дополнительной маржи подрядчиков
Р4. Для экономики государства
Формирование среднего «класса собственников»
Рис. 1
ИЗВЕСТИЯ ПГПУ им. В. Г. Белинского ♦ Общественные науки ♦ № 28 2012 г.
3. Технологическое. Отсутствие гарантий при выборе подрядной организации или продавца (изготовителя) индустриального, комфортного, эстетичного дома, способных смонтировать его «под ключ» при оптимальных технических решениях и затратах.
Наиболее эффективным является осуществление строительства малоэтажных домов организациями, выполняющими законченный цикл строительно-монтажных работ, при этом сроки строительства могут быть сокращены на 30-40 %. По расчетам застройка малоэтажными домами может обеспечить снижение стоимости 1 кв. метра общей площади более чем на 20 %.
Переход на более эффективные системы с широким шагом несущих конструкций и использование каркасных стеновых систем позволяет получить снижение себестоимости продукции примерно на 10-15 %.
Наиболее перспективными типами жилых зданий для малоэтажной застройки являются: одно-, двухэтажные с мансардами отдельно стоящие или блокированные здания, возводимые на основе эффективных легких конструкций с использованием местных строительных материалов.
4. Социальное. Отсутствие развитой транспортной и социальной инфраструктуры и недостаточное количество мест приложения труда.
5. Финансовое. Отсутствие финансовых возможностей у органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области для выполнения землеустроительной подготовки территорий с целью организации аукционов на земельные участки, их обустройства инженерной и социальной инфраструктурой.
Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство в Пензенской области осуществляется в основном силами индивидуальных застройщиков. Лишь 2 % строительства организованных поселков осуществляется девелоперскими организациями, в основном в сегменте бизнес и премиум классов жилья.
Такая ситуация ведёт к хаотичности застройки, как по срокам, так и по архитектурно-планировочным решениям. Сформировавшиеся малоэтажные массивы, как правило, не имеют достаточной инженерной и социальной инфраструктуры. До сих пор осуществляется строительство жилых домов без базового благоустройства (горячее и холодное водоснабжение, внутридомовой с/у, септик или выгреб).
Подключение к централизованным сетям для индивидуальных застройщиков с низкими и средними доходами столь обременительно, что вынуждает последних ограничиваться дровяными (угольными) котельными (печами), колодцами или уличными «колонками».
Многие территории малоэтажной застройки не имеют внутренних автомобильных дорог с асфальтовым или бетонным покрытием.
Огромной проблемой для семьи с низкими и средними доходами является приобретение (получение) земельного участка под индивидуальную застройку. Аукционы на размежёванные участки под
строительство малоэтажного жилья эконом класса муниципалитетами проводятся в малом объеме, а собственники земельных участков стремятся продавать земельные участки по завышенным ценам и (или) только с подрядом.
При реализации проектов малоэтажного жилищного строительства индивидуальные застройщики (или их объединения) сталкиваются с проблемой нехватки знаний и навыков в области проектирования и строительства.
Таким образом, основными проблемами в сфере малоэтажного жилищного строительства являются:
1) дефицит земельных участков для индивидуального строительства, доступных гражданам с низкими и средними доходами;
2) дефицит средств на обустройство земельных участков инженерной и социальной инфраструктурой под малоэтажную застройку эконом классом жилья;
3) обременительные для застройщика (прежде всего, для индивидуального) условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры;
4) отсутствие эффективных градопланировочных решений для малоэтажной застройки;
5) отсутствие эффективных технологий комплексного малоэтажного строительства, предусматривающих непосредственное участие индивидуальных застройщиков;
6) хаотичность строительства жилья индивидуальными застройщиками;
7) низкая квалификация индивидуальных застройщиков и их объединений при оформлении и организации строительства жилья.
8) отсутствие механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство малоэтажного жилья и инженерной инфраструктуры.
Решение данных проблем необходимо для существенного увеличения в Пензенской области темпов малоэтажного жилищного строительства, удовлетворения платежеспособного спроса населения в жилых помещениях и стабилизации цен на рынке жилья.
Таким образом, малоэтажное жилищное строительство - это гибкий и легко трансформируемый инструмент для развития регионов. Однако для его эффективной работы необходимо объединить возможности бизнеса и государства в рамках единой грамотно сформированной региональной политики малоэтажного жилищного строительства.
Задача создания индустриальной отрасли малоэтажного строительства и поддержания спроса у всех россиян на новое современное жилье является достаточно сложной.
Особенности национального жилищного строительного рынка таковы, что в современных экономических условиях нет возможностей сформировать новые высокотехнологичные центры развития малоэтажного строительства. Поэтому упор необходимо делать на существующие технологические схемы с ориентацией на инновационное развитие страны.
