CC BY
88ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 3 • Номер 4 • октябрь-декабрь 2016 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing strategy
издательство
Креативная экономика
Малоэтажное жилищное строительство в Дальневосточном федеральном округе: тенденции, особенности, проблемы
Власов С.А.1
1 Институт истории, археологии и этнографии народов Дальнего Востока ДВО РАН
АННОТАЦИЯ:_
В статье проанализированы основные тенденции в развитии малоэтажного жилищного строительства в ДФО. Выявлены главные проблемы, мешающие его развитию, которые заключаются в низкой платежеспособности населения, нехватки земельных участков, оборудованных инженерной инфраструктурой. Показаны трудности в постройке индивидуального загородного дома и его обслуживании. Сделаны выводы о недоступности малоэтажного домостроения для рядовых жителей региона.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: малоэтажное жилищное строительство, коттеджные поселки, земельные участки, инженерная инфраструктура, коммунальное обслуживание.
Low-rise housing construction in the Far Eastern Federal District: trend, features, problems
Vlasov S.A1
1 Institute of history, archaeology and ethnography of the peoples of Far-Eeast FEB RAS (Russia)
Введение
Обеспечение жителей Дальневосточного федерального округа (ДФО) современным, комфортным, доступным жильём является одним из факторов дальнейшего стабильного социально-экономического развития этой российской территории, важным аспектом укрепления геополитического положения России в Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР). Дальнейшие перспективы России в АТР будут возможны при условии создания на Дальнем Востоке устойчиво высокого уровня народонаселения. Наблюдающееся сейчас сокращение населения можно будет приостановить, а в будущем и увеличить его численность лишь в том случае, если все жители ДФО будет обеспечены жильем.
В последние годы одним из основных направлений решения жилищной проблемы является малоэтажное жилищное строительство (МЖС). Из элитного жилья для узкого круга богатых, оно ста-
новится жильем для семей с разным уровнем доходов. Спрос на подобное жилье постоянно растет, о чем свидетельствуют данные различных социологических опросов. Так, опрос, проводимый фондом «Общественное мнение», показал, что среди желающих улучшить свои жилищные условия, 59 % предпочитают жить в индивидуальном доме и только 27 % - в отдельной квартире [2] (Бе1уаеу, Ьувепко, 2013).
Данные опроса подтверждают, что российские граждане по многим параметрам качества жизни, в том числе и жилищным условиям, стремятся приблизиться к европейским стандартам. В Европе и странах Северной Америки проживание семьи в отдельном доме давно стало традиционным не только для богатых сословий, но и представителей среднего класса1. «Европейская и американская мечта» - собственный дом за городом - все больше становится мечтой и россиян.
Учитывая все вышеизложенное, в данной статье поставлена цель - на примере Дальневосточного федерального округа исследовать основные тенденции, выявить главные проблемы и обозначить особенности малоэтажного строительства.
К объектам МЖС относят три типа строений: малоэтажные многоквартирные дома (до 3-х этажей), отдельно стоящие дома (коттеджи) и коттеджи, сблокированные в секции (две и более), называемые в мировой практике таунхаусами. В данной статье речь пойдет о домах второго и третьего типа постройки - коттеджах (индивидуальных домах) и таунхаусах.
1 Doling J., Elsinga E., (2006). Home ownership. Getting in, getting from, getting out. Part II. Housing and Urban Policy Studies. Delft: Delft University Press. 246 p.
ABSTRACT:_
The article analyzes the main trends in the development of low housing construction in the far Eastern Federal district. The authors identified the main problems hindering its development, which are the low solvency of the population, lack of land, equipped with engineering infrastructure. The authors have shown difficulties in the construction of individual country houses and his service and presented the findings about the unavailability of low-rise construction for ordinary residents of the region.
KEYWORDS: low-rise housing construction, cottage settlements, land plots, engineering infrastructure, public service.
JEL Classification: L74, 018, R21 Received: 01.12.2016 / Published: 30.12.2016
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Vlasov S.A. (vlasov54@bk.ru)
CITATION:_
Vlasov S.A. (2016) Maloetazhnoe zhilischnoe stroitelstvo v Dalnevostochnom federalnom okruge: tendentsii, osobennosti, problemy [Low-rise housing construction in the Far Eastern Federal District: trend, features, problems]. Zhilischnye strategii. 3. (4). - 299-312. doi: 10.18334/zhs.3.4.37354
Развитие малоэтажного строительства в ДФО
В нашей стране началом малоэтажного жилищного строительства следует считать конец 1980-х гг., когда (еще при Советской власти) в рамках жилищной программы «Жилье 2000» поощрялось возведение индивидуальных домов силами одной семьи. До этого индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) не развивалось (за исключением сельской местности), а в городах с населением, превышающим 100 тыс., оно официально не разрешалось. Значительный рост ИЖС произошел в 1990-е гг., когда начались социально-экономические реформы, которые поощряли предпринимательскую деятельность, частную инициативу, развитие рыночных отношений во всех сферах экономики, включая жилищное строительство.
В Дальневосточном федеральном округе, начиная с 1990 гг. наблюдался рост абсолютных показателей ввода индивидуального жилья, при этом относительная доля индивидуального жилья в общем объеме ввода жилья также постоянно увеличивалась, о чем свидетельствуют данные таблиц № 1 и № 2.
Таблица № 1
Ввод в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением
за свой счет и с помощью кредитов в Дальневосточном федеральном округе в 1990-2014 гг. (тыс. кв. м общей жилой площади)2
1990 1995 2000 2005 2010 2014
Дальневосточный фед. округ 216,3 517,1 314,3 332,7 495,8 924,0
Республика Саха (Якутия) 176,6 380,9 162,0 135,1 137,4 223,0
Камчатский край 3,3 3,4 2,7 3,1 2,3 26,0
Приморский край 11,5 42,0 66,6 109,8 184,7 384,0
Хабаровский край 7,0 34,4 24,8 31,0 50,0 94,0
Амурская область 5,5 42,0 34,4 25,6 36,4 54,0
Магаданская область 4,3 2,4 0,7 0,4 6,0 2,0
Сахалинская область 1,9 9,7 20,5 21,4 68,1 103,0
Еврейская автономная обл. 0,1 2,3 2,6 6,3 10,8 39,0
Чукотский автономный округ 5,4
2 Российский статистический ежегодник 2006. (2006). М.: Росстат. С. 165. Российский статистический ежегодник 2015. Режим доступа: http://www.gks/ru
ОБ АВТОРЕ:_
Власов Сергей Александрович, кандидат исторических наук, старший научный сотрудник Отдела социально-политических исследований, Институт истории, археологии и этнографии народов Дальнего Востока ДВО РАН, г. Владивосток (vlasov540bk.ru)
цитировать СТАТЬЮ:_
Власов С.А. Малоэтажное жилищное строительство в Дальневосточном федеральном округе: тенденции, особенности, проблемы // Жилищные стратегии. - 2016. - Том 3. - № 4. - С. 299-312. с1о1: 10.18334/ 7ЬБ.3.4.37354
Таблица № 2
Удельный вес жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в общем вводе жилья по Дальневосточному федеральному округу в 1990-2014 гг. (в процентах)3
1990 1995 2000 2005 2010 2014
Российская Федерация 9,7 22,0 41,6 40,2 43,7 43,0
Дальневосточный фед. округ 5,5 27,3 39,4 35,7 30,1 37,8
Республика Саха (Якутия) 23,7 59,3 65,5 51,9 45,3 47,0
Камчатский край 2,4 7,7 36,0 23,8 4,0 29,8
Приморский край 1,3 11,9 34,8 44,5 34,5 57,1
Хабаровский край 0,9 11,2 16,7 15,9 15,9 21,3
Амурская область 0,9 11,9 28,3 20,4 21,9 15,7
Магаданская область 2,2 12,6 11,3 4,4 37,7 13,4
Сахалинская область 0,7 7,0 30,9 48,2 33,7 33,8
Еврейская автономная обл. 0,1 7,0 32,5 38,9 20,5 37,1
Чукотский автономный округ 5,8
Анализ таблицы № 1 показывает, что в 1990-е гг. в ДФО больше всего индивидуального жилья строили в Якутии. Причем, это были преимущественно добротные деревянные дома (с минимальными коммунальными удобствами), построенные сельскими жителями, а также горожанами на территориях садово-огороднических товариществ. В тоже время в Приморском и Хабаровском краях, Амурской области в 1990-е гг. предпочитали строить коттеджи с полным набором коммунальных услуг. Тем не менее, формально Якутия была лидером по индивидуальному жилищному строительству, 73,6 % всего объема по ДФО приходилось на республику Саха. В 2000-е гг. Якутия утратила лидирующие позиции в ИЖС, которые перешли к Приморскому краю. В 2014 г. в Приморье было построено 384 тыс. кв. м (41,6 % от всего индивидуального жилищного строительства в ДФО), а в Якутии - 223 тыс. кв. м (24,1 %).
Анализ показателей удельного веса ИЖС в общем объеме жилищного строительства (таблица № 2) демонстрирует, что в 1990-е гг. в ДФО они были в целом сопоставимы с показателями по Российской федерации (в 1995 г. даже превзошли их). В 2000-е гг. регион стал заметно уступать, причем уровень отставания от среднероссийских показателей колебался в пределах от 4,5 % до 13,6 %. Здесь также следует отметить утрату лидирующих позиций Якутии. Если в 1995 г. в республике дома, построенные населением, составляли 59,3 % от общего объема вводимого в эксплуатацию жилья, то в 2014 г. самая большая доля ИЖС в общем объеме домостроения наблюдалась в Приморском крае - 57,1 %, причем Приморье превзошло показатели по России (43 %) и ДФО (37,8 %).
3 Российский статистический ежегодник 2006. (2006). М.: Росстат. С. 484. Российский статистический ежегодник 2015. Режим доступа: http://www.gks/ru
Таким образом, доля малоэтажного строительства в общем объеме жилищного строительства в Дальневосточном федеральном округе меньше, чем в среднем по России. Наиболее успешно оно ведется в Приморском крае.
Малоэтажные домостроения возводятся, как в черте городов, так и в пригородах. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Собственный дом в пределах города считается удобнее в плане транспортного сообщения, но значительно проигрывает за счет минимального земельного участка и «урбанизированного» окружения. Проблемой является и экологическая ситуация. Точечная застройка, особенно в крупных городах, себя исчерпала еще в начале 2000-х гг. В крупных городах свободной земли не хватает даже под многоэтажное строительство. Одним из вариантов возведения коттеджа является покупка индивидуального дома, постройки 1940-1960-х гг., «под реконструкцию» (снос ветхого дома и строительство нового), когда покупатель готов заплатить за такой объект приличные деньги только ради места с адресом, с подведенным электричеством, водой и дорогой.
Еще одной возможностью МЖС в черте города является использование рельефа местности. Некоторые дальневосточные города (Владивосток, Находка, Петропавловск-Камчатский, Холмск) расположены на сопках, что затрудняет многоэтажное строительство, но позволяет вести террасное малоэтажное строительство. Подобное строительство широко применяется во Владивостоке, где на склонах сопок возводят, как отдельные дома, так и таунхаусы. Террасная застройка во Владивостоке похожа на так называемую «арабскую застройку», при которой дома поднимаются по склонам сопок.
Но даже во Владивостоке, а тем более в дальневосточных городах, расположенных на равнинах, основной тенденцией в ИЖС является загородное строительство.
У загородного дома несколько преимуществ, к основным следует отнести следующие:
1. Социально-психологический комфорт проживания: отсутствие постоянного шума и беспокойных соседей, наличие собственного участка земли позволяет использовать его по своему усмотрению, осуществлять благоустройство территории, расширение и реконструкцию дома. Загородный дом - это объект инвестирования, позволяющий его владельцу рассчитывать на перспективы в будущем.
2. Доступность жилья для семьи со средним уровнем дохода. При наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семей самостоятельно или небольшой строительной бригадой, что существенно снижает конечные затраты на его возведение.
3. Себестоимость одного квадратного метра в МЖС ниже, по сравнению с многоэтажным, эксплуатационные затраты (при разумной организации коммунального обслуживания) для такого жилья также существенно ниже, чем для многоэтажного.
4. Экологичность - малоэтажное жилищное строительство осуществляется преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов. В мировой практике малоэтажное строительство справедливо считается одним из направлений экологической реконструкции городского пространства4.
5. Динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажных домов.
Важным фактором ИЖС является его доступность для рядового потребителя. Специалисты считают, чтобы малоэтажное жилищное строительство было доступно рядовому жителю ДФО (при стоимости немногим более 30-35 тыс. руб. за 1 кв. м), необходимо вести массовую одноэтажную застройку на площадях по 100 га и более, или поселками от 600 домов. В случае застройки коттеджными поселками, стоимость индивидуального жилья снижается за счет типового проектирования, централизации и унификации ведения строительных работ, использования и доставки местных стройматериалов, комплексного применения строительной техники. В загородных поселках можно обойтись без магистральных коммуникаций, наиболее дорогостоящие из которых - централизованное отопление, водопровод и водоотведение [4] (Gulin, 2015). Источником отопления является индивидуальный бойлер на жидком топливе, газе или электричестве. Подключение к электрическим сетям технически сложной задачей не является. Источником водоснабжения может быть поселковая артезианская скважина. Водоотведение организуется также посредством общепоселковых очистных сооружений. При этом благодаря таким технологиям стоимость коммунального обслуживания индивидуального дома ниже, чем равной по метражу квартиры в многоэтажном доме.
В случае строительства дома вне коттеджного поселка, такое жилье становится элитным, доступным лишь ограниченному слою богатых. Стоимость возведения дома возрастает еще на стадии проектирования. Так, во Владивостоке за подготовку необходимых документов для коттеджа приходится платить от 200 тыс. до 500 тыс. руб.5 В отдельных случаях разработка индивидуального проекта и привязка его к территории может составлять 15 % всех расходов на строительство. К тому же при эксплуатации отдельно стоящего коттеджа возникают проблемы с его обслуживанием (водоснабжение и водоотведение, уборка отходов, охрана и т. д.). Нередко складывается ситуация, при которой владелец коттеджа лишь поселившись, понимает, что осуществленный проект имеет множество недочетов, исправить которые уже проблематично [6] (Kapustin, Churakov, Kanin, 2016).
Таким образом, можно констатировать, что возведение отдельного индивидуального дома вне коттеджного поселка - это хлопотно, дорого и не всегда удобно.
4 Mohammad R., Mohammad H., Heravi T. (2014) Study of physical-spatial effects of high-rise building. American Journal of Engineering Research, 3, 233-244.
5 Кудинов В. (2016, 11 мая). Дешево не значит удобно. Золотой Рог.
доля малоэтажного строительства в общем объеме жилищного строительства в Дальневосточном федеральном округе меньше, чем в среднем по России. Наиболее успешно оно ведется в Приморском крае
the share of low-rise construction in the total volume of housing construction in the far Eastern Federal district is less than in Russia on average. The most successful it is in Primorsky Krai
Малоэтажная застройка коттеджными массивами, где индивидуальные дома соседствуют с поселками, в ДФО концентрируется вокруг крупных городов, областных и краевых центров: Биробиджана, Благовещенска, Владивостока, Хабаровска, Южно-Сахалинска, Якутска. Частично подобное строительство ведется в некоторых крупных и средних городах: Комсомольске-на-Амуре, Находке, Уссурийске.
Большая часть поселков возводится на удалении не более 20-30 км от городов. Месторасположение застраиваемой зоны классически предопределялось наличием центров притяжения - лесной зоны или естественных водоемов (или их комбинация). Так, для Владивостока и Находки наибольшей популярностью для застройки пользуются участки на морском побережье и с незначительной удаленностью от моря (не более трех километров). Для Благовещенска, Комсомольска-на-Амуре, Хабаровска - участки вдоль Амура или его притоков. Существенными факторами выбора участков является наличие транспортных магистралей, развитие социально-бытовой инфраструктуры, относительная близость к городам, выгодный природный ландшафт и экологическая чистота.
Наряду с целым рядом преимуществ, у пригородных коттеджных поселков имеются и существенные недостатки. Они плохо встроены в существующую городскую среду, не имеют объектов социальной инфраструктуры (учреждений образования, здравоохранения и других предприятий, образующих сферу обслуживания). Эти особенности делают жизнь в коттеджных поселках не слишком комфортной, т. к. их жителям приходится использовать личный автотранспорт для поездок в город не только на работу, но и в случаях обращения к услугам социальной сферы. Учитывая, что транспортные коммуникации создавались в предыдущие годы и не были рассчитаны на большой поток автомобилей, во многих городах (Владивостоке, Хабаровске) поездка из пригорода в центр занимает много времени, становится проблематичной из-за плотного автомобильного трафика и постоянных «пробок» на дорогах.
В ДФО коттеджная застройка преимущественно ведется в пригородах больших городов - областных и краевых центрах.
В 2008 г., при разработке партийной программы партии «Единая Россия», были проведены расчеты по возведению среднестатистического дома площадью 120 кв. м на
In DFO cottages mainly in the suburbs of large cities - regional centres
пригородах больших городов -областных и краевых центрах
В ДФО коттеджная застройка преимущественно ведется в
земельном участке 10 соток в коттеджном поселке. При стоимости дома в 2,85 млн руб. (23,75 тыс. руб. за 1 кв. м) на само строительство уйдет 53,3 % всей суммы, прокладка коммуникаций и подключение - 18,9 %, на дорогу и ограждение - 12,3 %, покупка земельного участка - 7 %, затраты на инфраструктуру поселка - 5,3 %, проектирование и согласование проекта - 3,2 %6.
Хотя условия развития малоэтажного строительства и его стоимость в разных регионах России различаются, но можно предположить, что подобный расклад цифр характерен и для ДФО. Вместе с тем, несмотря на сравнительно небольшие затраты на покупку земельного участка, его приобретение является одной из самых сложных проблем при ИЖС. Причем эта тенденция характерна не только для ДФО, но и для других российских регионов [1] (Averina, Vasileva, 2016). Землю под строительство найти очень сложно [8] (Prigarin, Chernov, 2011).
В отношении ДФО можно констатировать, что вся территория вокруг крупных городов (Благовещенска, Владивостока, Хабаровска) - это санаторно-курортная зона, леса первой категории или различных ведомств - военных и прочих, т. е. земли, находящиеся в федеральной собственности. Чтобы перевести их из государственной в муниципальную собственность, требуется потратить много времени, обращаться в министерства, согласовывать эти вопросы на уровне правительства. К тому же застройщики (покупатели) хотят участки размерами 12-20 соток, а не 6 соток, как это предусмотрено федеральным стандартом (для городов). Так, согласно социологическим исследованиям, проведенным в Приморском крае в 2013 г., только 8,5 % опрошенных готовы довольствоваться участком в 6 соток, для 33,9 % желателен участок в 10 соток, 35,5 % хотят иметь 11-15 соток, и 22,1 % устроят 16-20 соток7.
Не менее сложной является проблема строительства подъездных дорог и инженерной инфраструктуры с подключением её к действующим сетям (электроэнергии, теплу, воде и канализации). Как правило, отдаленные участки по стоимости намного ниже, чем те, которые расположены рядом с городами. Но если муниципальные власти не помогают в прокладке дорог и инженерных коммуникаций, то затраты на обустройство перекрывают всю выгоду от невысокой платы за отдаленный земельный участок. Практика показывает, что здесь невозможно обойтись без участия местных органов власти в решении этой проблемы [11] (Shomina, Heywood, 2013).
6 Шакум М. (2008, 10 апреля). Игра на понижение. Российская газета.
7 Кудинов В. (2013, 7 мая). Приморцы хотят жить без соседей. Золотой Рог.
В ДФО органы местной власти пока не оказывают действенную помощь в обустройстве (подготовке) земельных участков под МЖС. В региональных бюджетах нет средств на проведение подобных работ. Подсчитано, что только в Хабаровском крае на обустройство инженерной инфраструктурой земельных участков под малоэтажное строительство потребуется 800 млн руб.
При этом надо учитывать, что в последние годы возникла необходимость обеспечивать земельными участками многодетные семьи (семьи, имеющие трех и более детей), что еще более обостряет ситуацию. Так, во Владивостоке в связи с исполнением закона о бесплатном предоставлении многодетным семьям участков под МЖС, дефицит земли обозначился в 200 га (данные 2012 г.)8. В Сахалинской области на 1 октября 2016 г. из 2 652 многодетных семей, пожелавших получить земельные участки под индивидуальное малоэтажное строительство, участками смогли обеспечить лишь 188 семей9. В целом по ДФО численность многодетных семей, подавших заявки на предоставление земли под индивидуальное строительство, составила 10 129, из них получили участки 526 семей (данные 2012 г.).
Таким образом, одной из главных причин, сдерживающих развитие малоэтажного строительства в городах ДФО, является нехватка земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой.
Наличие недорогого, обустроенного инфраструктурой земельного участка, во многом определяет затраты на строительство индивидуального дома, но в конечном итоге его стоимость (рыночная цена) складывается из целого ряда факторов. Прежде всего, расположения дома: в городе, в ближайшем пригороде или в отдаленном. Так, во Владивостоке в популярных пригородных районах цена «квадрата» индивидуального дома соответствует «квадрату» в престижных многоэтажных зданиях в центре города - 80-85 тыс. руб. (цены 2011 г.).
Важнейшими факторами, влияющими на стоимость дома, является его площадь и стеновой материал, из которого сделано строение. Кирпичное домостроение - традиционный и наиболее распространенный метод возведения коттеджей. Стены из кирпича прочные, но холодные. Для снижения теплопотерь необходимо увеличивать толщину стены, причем значительно, что приводит к удорожанию строительства, особенно в районах с суровыми климатическими условиями. На обогрев таких домов приходится тратить огромное количество энергоносителей, что увеличивает текущие эксплуатационные затраты. По этой причине на смену кирпичному домостроению приходят новые энергосберегающие технологии, которые давно получили распространение во всем мире и считаются основным направлением строительного производства [10]. (Ballard, Thrall, Smith, 2016).
Внедряются они и в ДФО. Подсчитано, что в Хабаровском крае минимальная стоимость строительства 1 кв. м общей площади малоэтажного дома из сэндвич-пане-
8 Массовое строительство малоэтажек сдерживается дефицитом свободной земли. Режим доступа: http://gkhprim.ru
9 Строительство в Сахалинской области. Режим доступа: https://sakhalin.gov.ru
лей (древесно-стружечных плит с утеплителем) почти в два ниже, чем из кирпича и составляет 15 тыс. руб. Для кирпичного домостроения нижняя ценовая граница определяется в 32 тыс. руб. [3] (Voronina, Dorodnyh, 2014).
Для ДФО традиционным является деревянное домостроение. В регионах, богатых лесом, нет проблем с его заготовкой, другое дело использование леса в качестве стенового материала. В деревянном домостроении есть две тенденции. В местах с невысоким уровнем доходов населения используют традиционную для России технологию - дома строят из отделанной древесины (брус, бревно). Подобное строительство получило широкое распространение в Амурской области, где из дерева возведено более половины всех новых частных домов и коттеджей. Там, где доходы населения позволяют (крупные и средние города), помимо этого используется так называемая канадская технология - дома возводятся из клееного бруса. Однако стоимость таких домов очень высокая, во всем мире это считается элитным жильем. К услугам компаний, специализирующихся в домостроении по канадской технологии, прибегают в основном состоятельные люди. Так, в Приморском крае постройка дома из клееного бруса под ключ, с учетом затрат на покупку земельного участка, может колебаться от 10 до 15 млн руб., в зависимости от размеров дома (цены 2008 г.).
В последние годы в малоэтажном строительстве стали применять блоки из ячеистого бетона (газобетон и пенобетон). Такая технология позволяет существенно снизить стоимость и сроки возведения домов, к тому же эти материалы обеспечивают хорошую звуко- и теплоизоляцию [9] (Sazanova, Kazakov, 2014).
Применяются новые стеновые материалы и в ДФО. Особенно актуально их использование в северных районах ДФО (Камчатка, Сахалин, Якутия), где большинство стройматериалов завозится из-за пределов регионов, а их выпуск на местах может решить проблему их дефицита. Широкое применение пенобетона (наиболее доступный и эффективный материал для малоэтажного строительства) получил в Якутии. В республике Саха пенобетонные блоки выпускаются предприятиями в городах Якутске, Нюрба, пос. Нижний Бестях и др. [7] (Mestnikov, Egorova, Antsupova, 2006).
Экономичность малоэтажного дома важна не только при его строительстве, но и при эксплуатации. Дом должен быть энергоэффективным, оплата коммунальных услуг не должна быть непосильным бременем для семейного бюджета. Именно поэтому при его эксплуатации важны энергосберегающие технологии, автономные системы жизнеобеспечения. Иначе из-за высокой стоимости коммунального обслуживания, содержание индивидуального дома может стать чрезмерно затратным для его владельца. Именно это обстоятельство, несмотря на преимущества загородного дома, отпугивает многих от приобретения такого жилья.
Стоимость содержания коттеджа складывается, прежде всего, из расходов на обслуживание - это охрана, общее освещение территории, её уборка, вывоз мусора, содержание общих коммуникаций, подстанций и пр. Помимо этого, отдельно оплачиваются расходы, которые фиксируют индивидуальные счетчики на воду и электриче-
ство. К примеру, расходы на содержание коттеджа площадью около 130 кв. м во Владивостоке составляют летом 6-7 тыс. руб., а в холодные месяцы 9-10 тыс. руб. (данные 2006 г.).
Для других районов ДФО содержание коттеджа обходится дороже. Владивосток находится в южный части ДФО, другие города региона располагаются севернее, где существенно холоднее. Отопительный сезон там начинается в начале октября и заканчивается в мае, т. е. практически семь месяцев приходится отапливать коттедж, что существенно сказывается на стоимости его содержания. Так, в Хабаровске содержание коттеджа площадью 250-400 кв. м составляет зимой от 12 до 25 тыс. руб. (данные 2013 г.).
Таким образом, помимо постройки малоэтажного дома, его владелец должен располагать средствами на его содержание.
Очевидно, что малоэтажное строительство пока не приняло масштабный характер. Постройка загородного дома эконом-класса сопоставима по стоимости с покупкой двух-, трехкомнатной квартиры, и это без учета расходов на обустройство инженерной инфраструктуры и её подключение. Купить готовый дом «под ключ» за собственные или заемные средства (ипотека) могут позволить себе еще меньшее число дальневосточников. По разным оценкам это примерно 10-15 % населения ДФО. Таким образом, индивидуальный жилой дом могут себе позволить люди с доходами от среднего и выше.
В малоэтажном строительстве просматривается социальная дифференциация, которая делит его на два сегмента. Первый - это дома для среднеобеспеченного населения (жилье эконом-класса), которые, как правило, возводятся по типовым проектам, из недорогих стройматериалов: дерева, сборных конструкций, шлакоблоков, блоков из пенобетона. Второй - дома для высокообеспеченного населения (элитное жилье), которое представлено коттеджным домостроением по индивидуальным проектам, с использованием дорогих стройматериалов (кирпич, клееный брус). Необходимо отметить, что для состоятельных людей наличие загородного коттеджа (помимо квартиры в городе) является неким символом, доказывающим высокий имущественный статус домовладельцев.
Не получило распространение МЖС в сельской местности ДФО. Здесь имеет место общероссийская тенденция - основным препятствием для развития мало-
одной из главных причин, сдерживающих развитие малоэтажного строительства в городах ДФО, является нехватка земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой
оne of the main reasons hindering the development of low-rise construction in cities of the far Eastern Federal district is the shortage of land with engineering infrastructure
этажного строительства в сельских районах является низкий уровень доходов сельских жителей (что ограничивает применение кредитных и ипотечных инструментов жилищной политики) [5] (Ivanova, 2008). В отличие от горожан, у сельчан нет проблемы, где строить, есть проблема на что строить. Помимо этого, еще одним препятствием является недостаточная развитость жилищно-коммунальной инфраструктуры и недостаточный резерв производственных мощностей промышленности стройматериалов.
В последние годы местные власти отдельных краев и областей ДФО, озабоченные проблемой привлечения специалистов на село, пытаются организовать малоэтажное строительство. Это может стать стимулом для переезда в сельскую местность врачей, учителей и других высокопрофессиональных работников, в которых нуждаются села ДФО. Сейчас в Хабаровском крае в с. Дрофа (район им. Лазо) на деньги федерального и краевого бюджета реализуется проект компактного малоэтажного коттеджного поселка, что поможет обеспечить жильем сельчан и привлечь новых специалистов, готовых переехать на работу в село.
Таким образом, малоэтажное строительство доступно ограниченному кругу лиц, оно не стало массовым из-за низкой платежеспособности населения ДФО.
Заключение
Главными препятствиями превращения малоэтажного жилищного строительства в широкомасштабное и массовое явление в ДФО в ближайшей перспективе являются: дороговизна самого строительства и низкая платежеспособность населения. Тем не менее, можно добиться его роста за счет решения главных на сегодняшний день проблем. Прежде всего, серьезно заняться выделением земельных участков для малоэтажной застройки. Необходимо принять решение о расширении границ дальневосточных городов, что позволит упростить предоставление земли под МЖС муниципальным образованиям для организации новых селитебных зон. Особенно важно решить вопросы передачи земель Минобороны, которые сильно сдерживают развитие МЖС. Одновременно нужно найти средства на обустройство инженерной и социальной инфраструктурой вновь выделенных земельных участков. Кроме того, необходимо решить проблему по снижению себестоимости малоэтажного строительства за счет внедрения комплексной малоэтажной застройки большими жилыми массивами (поселками), использования недорогих местных стройматериалов, автономных систем коммунального обслуживания. Дальнейшие перспективы малоэтажного строительства невозможны без повышения потребительского потенциала дальневосточников, что увеличит численность желающих обзавестись собственным домом. Повышение платежеспособности населения ДФО - необходимый фактор дальнейшего развития МЖС.
Выполнение всех этих условий будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства в Дальневосточном федеральном округе.
ИСТОЧНИКИ:
1. Аверина Л.В., Васильева А.А. Определение перспектив развития малоэтажного жилищного строительства в Самарской области и оценка их эффективности // Вестник современной науки. - 2016. - № 4-1. - с. 71-76.
2. Беляев М.К., Лысенко А.В. Развитие малоэтажного домостроения в российских городах // Социология города. - 2013. - № 2. - с. 3-8.
3. Воронина Н.В., Дородных Е.В. Развитие малоэтажного строительства в Хабаровском крае на основе новых технологий // Ученые заметки ТОГУ. - 2014. - № 4. - с. 565571.
4. Гулин А.А. Трансформация жилищно-коммунального хозяйства в рыночных условиях и перспективы жилищного строительства // Жилищные стратегии. - 2015. - № 3. - с. 143-160. - doi: 10.18334/zhs.2.3.605.
5. Иванова О.Е. Основные проблемы и перспективы развития жилищного строительства в сельских районах // Экономический вестник Ростовского государственного университета. - 2008. - № 4. - с. 110-113.
6. Капустин П.В., Чураков И.Л., Канин Д.М. Проектирование индивидуальных малоэтажных жилых домов на основе автоматизированной системы диалогового принятия решений // Жилищные стратегии. - 2016. - с. 45-60.
7. Местников А.Е., Егорова А.Д., Анцупова С.Г. Энергоснабжение и эффективность использования местных материалов в строительстве // Вестник Северо-Восточного федерального университета им. М.К. Аммосова. - 2006. - № 2. - с. 37-40.
8. Пригарин С.А., Чернов Р.О. Развитие малоэтажного строительства в Московской области // Вестник Бурятского государственного университета. - 2011. - № 2. - с. 112-120.
9. Сазанова Т.В., Казаков Д.С. Малоэтажное строительство. Проблемы и решения // Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. - 2014. - № 1. - с. 194-198.
10. Ballard Z.C., Thrall A.P., Smith B.J. Behavior of folding sandwich panel structures: impact of ground condition, anchorage, and panel warping // Construrtion and building materials. - 2016. - p. 1110-1122. - doi: 10.1016/jxonbuildmat.2016.03.035.
11. Shomina E., Heywood F. Transformation in Russian housing: the new key roles of local authorities // European Journal of Housing Polky. - 2013. - № 3. - p. 312-324. - doi: 10.1080/14616718.2013.820894.
REFERENCES:
Averina L.V., Vasileva A.A. (2016). Opredelenie perspektiv razvitiya maloetazhnogo zhilischnogo stroitelstva v Samarskoy oblasti i otsenka ikh effektivnosti [Analysis of realization projedts prospers of development low rise - housing estate in the Samara region]. Vestnik sovremennoy nauki. (4-1). 71-76. (in Russian).
Ballard Z.C., Thrall A.P., Smith B.J. (2016). Behavior of folding sandwich panel structures: impact of ground condition, anchorage, and panel warping Construction and building materials. 112 1110-1122. doi: 10.1016/j.conbuildmat.2016.03.035.
Belyaev M.K., Lysenko A.V. (2013). Razvitie maloetazhnogo domostroeniya v ros-siyskikh gorodakh [The development of low-rise buildings in Russian cities]. Sotsiologiya goroda. (2). 3-8. (in Russian).
Gulin A.A. (2015). Transformatsiya zhilischno-kommunalnogo khozyaystva v rynoch-nyh usloviyakh i perspektivy zhilischnogo stroitelstva [Transformation of Housing and Public Utilities in Market Conditions and Prospects of Housing Construction]. Zhilischnye strategii. 2 (3). 143-160. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.3.605.
Ivanova O.E. (2008). Osnovnye problemy i perspektivy razvitiya zhilischnogo stroitelstva v selskikh rayonakh [The main problems and prospects of housing construction development in rural areas]. Ekonomicheskiy vestnik Rostovskogo gosudarstven-nogo universiteta. 8 (4). 110-113. (in Russian).
Kapustin P.V., Churakov I.L., Kanin D.M. (2016). Proektirovanie individualnyh malo-etazhnyh zhilyh domov na osnove avtomatizirovannoy sistemy dialogovogo prin-yatiya resheniy [Design of individual low-rise buildings based on the automated decision-making dialog system]. Zhilischnye strategii. 45-60. (in Russian).
Mestnikov A.E., Egorova A.D., Antsupova S.G. (2006). Energosnabzhenie i effektivnost ispolzovaniya mestnyh materialov v stroitelstve [Power supply and efficient use of local materials in construction]. Vestnik Severo-Vostochnogo federalnogo universiteta im. M.K. Ammosova. 3 (2). 37-40. (in Russian).
Prigarin S.A., Chernov R.O. (2011). Razvitie maloetazhnogo stroitelstva v Moskovskoy oblasti [Low-rise housing construction development in the Moscow region]. Vestnik Buryatskogo gosudarstvennogo universiteta. (2). 112-120. (in Russian).
Sazanova T.V., Kazakov D.S. (2014). Maloetazhnoe stroitelstvo. Problemy i resheniya [Low-rise housing construction. Problems and solutions.]. Vestnik UGAES. Nauka, obrazovanie, ekonomika. Seriya: Ekonomika. (1). 194-198. (in Russian).
Shomina E., Heywood F. (2013). Transformation in Russian housing: the new key roles of local authorities. European Journal of Housing Policy. 13 (3). 312-324. doi: 10.1080/14616718.2013.820894.
Voronina N.V., Dorodnyh E.V. (2014). Razvitie maloetazhnogo stroitelstva v Khabarovskom krae na osnove novyh tekhnologiy [Development of low-rise building in the Khabarovsk territory based on new technologies]. Uchenye zametki TOGU. 5 (4). 565-571. (in Russian).
