CC BY
327
РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
УДК 658.1.009.12:69.003.2
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Е.А. УГРЮМОВ, ассистент, соискатель кафедры экономики, управления и инвестиций E-mail: [email protected] Южно-Уральский государственный университет
В статье рассматриваются основные тенденции развития малоэтажного строительства. Проанализировано текущее состояние строительной отрасли в Челябинской области, а также приведена сравнительная характеристика основных предприятий на рынке. Выделены проблемы и перспективы малоэтажного строительства Челябинской области; факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций; направления совершенствования деятельности предприятий.
Ключевые слова: малоэтажное строительство, недвижимость, перспектива, планирование, проблема, Челябинск
Рынок недвижимости не стоит на месте, он находится в постоянном развитии. Ежегодно наряду с привычными квартирами и коттеджами появляются новые объекты, непривычные для российского покупателя.
За последние годы Челябинская область по объемам вводимого жилья сделала колоссальный рывок. Причем приблизиться к уже достигнутым на данный момент цифрам планировалось только к 2020 г. Поэтому в генеральный план Челябинска будут вноситься серьезные коррективы. Так, в 2012 г. в Челябинской области сдано 1,67 млн м2 жилья, из них более 1 млн м2- в Челябинске. Эта цифра
стала рекордной за всю историю по объемам ввода жилья в области. На 2014 г. была поставлена весьма амбициозная задача - сдать более 1 млн м2 жилья в Парковом микрорайоне и пос. Чурилово. Планируется создание коттеджных поселков с развитой инфраструктурой, приспособленных для комфортного проживания за городом. Предполагается, что в 2014 г. будет реализовано объектов на сумму около 90 млрд руб. первичной и вторичной недвижимости, в том числе и загородных объектов [7].
Анализ данных Федеральной службы государственной статистики за последние десять лет показывает, что ввод в действие общей площади жилых домов возрос и прочно держит свои позиции. Так, с 2003 по 2008 г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2010 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом, с 2011 г. вновь наметилась тенденция роста объемов жилищного строительства. По сравнению с уровнем предыдущего года в 2012 г. ввод общей площади жилых домов увеличился на 6,6%, в 2013 г. - на 5,6%. Данные показатели представлены на рис. 1.
По прогнозам Министерства экономического развития Российской Федерации, в 2014-2016 гг. динамика роста сохранится. Планируется увеличение ввода в действие площади жилых домов примерно
Млн м' 80 -
70 -
60 -
50 -
40 -
30 -
20 -
10 -
Тыс. ед. 400
350
300
250
■ 200
150
100
50
2003 2004 2005 2006 2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013
■Общая площадь введенных жилых домов -«^Количество введенных зданий
* Официальная статистика Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www. gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#.
Рис. 1. Динамика ввода жилых домов и зданий в 2003-2013 гг.*
на 5,5% ежегодно. Таким образом, к 2015 г. отметка приблизится к 80 млн м2 [8].
По данным Министерства строительства Российской Федерации, в 2013 г. наибольшие объемы жилищного строительства введены в следующих субъектах:
- в Московской области - 10,1% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом;
в Краснодарском крае - 6,6%; в Москве - 4,6%;
в Санкт-Петербурге и Тюменской области - по
3,9%;
в Республике Татарстан - 3,7%; в Республике Башкортостан - 3,5%; в Ростовской области - 3,0%; в Свердловской области - 2,8%; в Челябинской области - 2,6%; в Новосибирской области - 2,4%. По совокупности в этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России. Данные по объемам ввода жилья и ценам на рынке жилищного строительства в Челябинской области представлены в табл. 1.
В рамках региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства в 2013 г. осуществлялся ввод в действие жилых домов в 20 субъектах Российской Федерации. Объем введенной
площади за счет ипотеки в целом по России по сравнению с 2012 г. уменьшился на 16,5% и составил 684,9 тыс. м2. Доля этого вида строительства в общем объеме введенного жилья в России составляет 1,0%.
В Челябинской области объемы ипотечного жилья в 2013 г. остаются на высоком уровне и составляют 49,3 тыс. м2. По этому показателю область уступает лишь Республике Татарстан и занимает второе место по России. По словам начальника экономического отдела ГУ Банка России по Челябинской области О. Лазаревой, за 9 мес. коммерческие банки выдали жителям региона кредитов на сумму более 23 млрд руб. Рост по сравнению с 2013 г. составил 25%.
Главными строительными площадками в 2013 г. в Челябинске были микрорайон Академ Риверсайд и Парковый, где возводятся панельные и монолитно-каркасные дома. В основном это жилье эконом-
Таблица 1
Объем ввода жилья и цены на рынке жилищного строительства в Челябинской области*
Показатель Объем, цены
Планируемый объем ввода жилья в 2014 г, утвержденный Минрегионом России, тыс. м2 1 671,0
Объем ввода жилья за 2013 г., тыс. м2
Общий объем В том числе: - по стандартам экономкласса - малоэтажное строительство - индивидуальное жилищное строительство - процент выполнения плановых показателей к аналогичному периоду 2012 г, % 1 060,1 529.4 46,7 373.5 109,0
Стоимость 1 м2 жилья, руб.
Первичный рынок 39 114,0
Вторичный рынок 31 996,0
*Мониторинг объемов жилищного строительства и цен на рынке жилья // Минстрой России. URL: http://www.gosstroy.gov. rUzhiHshchnoe-stroitelstvo/momtoring-ob-emov-zhüishchnogo-stroitelstva-i-tsen-na-rynke-zhilya/.
0
класса. Популярность такого жилья обусловлена не только форматом, но и небольшой площадью квартир. Так, в Академ Риверсайд застройщик предлагает квартиры площадью от 30 до 120 м2.
Всего в Академ Риверсайд за несколько лет планируется возвести более 1 млн м2жилья, в Парковом с 2011 по 2014 гг. будет возведено 650 тыс. м2.
Цена однокомнатной квартиры в Парковом (28 м2) на стадии строительства составляет 1,3 млн руб., двухкомнатной (78 м2) - 2,8 млн руб. Сегмент жилья бизнес-класса в 2013 г. пополнился тремя домами в ЖК «Манхэттен» на набережной Миасса. Строятся высотки в Академ Риверсайд и ЖК «Западный луч». Средняя цена на жилье в этом сегменте составляет чуть более 58 тыс. руб. за 1 м2.
Всего, по данным министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, за 2013 г. в Челябинске было введено более 1 млн м2жилья - примерно столько же, сколько и в 2012 г.
Наиболее приоритетными для челябинцев с географической точки зрения остаются центр и северо-запад города. Первый привлекает доступностью инфраструктуры, второй - экологической обстановкой.
Анализ распределения предложений относительно районов Челябинска позволяет сделать вывод о том, что доминирующая доля в структуре предложения приходигся на северо-западную часть города (32%).
Металлургический
(7%)
Такой показатель является следствием активной застройки в этой части города: ЖК «Александровский», микрорайоны «Парковый», «Парковый-2», «Тополиная аллея», «Академ Риверсайд», Краснопольская площадка (микрорайоны 47-51). Чуть меньшую долю предложения на рынке занимает Центральный район (20%), где можно выделить такие жилые комплексы, как «Западный луч», «Манхэттен», «Кировский». Равную долю рынка занимают Ленинский и Тракторо-заводской районы (16%). В Тракторозаводском районе большая часть предложения приходится на новостройки в пос. Чурилово и микрорайон «Яблоневый». В Ленинском районе можно выделить финский дом «Снегири», жилые комплексы «Ленинский», «Юбилейный». Распределение предложения относительно районов Челябинска представлено на рис. 2.
По данным правительства Челябинской области, Челябинск по-прежнему остается городом с самой низкой стоимостью квадратного метра жилья (независимо от рынка) по сравнению с другими российскими миллионниками. По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования, с начала 2014 г. «квадрат» на первичном рынке подорожал всего на 1,4%. На вторичном рынке риэлторы также отмечают стагнацию цен.
В табл. 2 представлены цены за м2 на I квартал 2014 г. в зависимости от расположения жилья.
Также важно отметить, что цена за квадратный метр варьируется не только в зависимости от района,
в котором расположен
Северо-Западный (32%)
Советский (9%)
Центральный (20%)
Тракторозаво декой (16%)
Ленинский (16%)
Рис. 2. Распределение предложения в районах г. Челябинска [9]
дом, но и в зависимости от материалов, из которых он сделан. Так, цены за квадратный метр в кар-касно-монолитном доме на северо-западе города колеблются в пределах 45 тыс. руб., в то время как цена на квадратный метр в доме из финской панели в этом же районе составляет порядка 48 тыс. руб. Также на цену влияют престижность микрорайона, инфраструктура, класс жилья, этаж, отделка и множество других факторов.
О состоянии и деятельности строитель-
Таблица 2
Стоимость жилья в новостройках, тыс. руб./м2 [9]
Квартира Район Челябинска
Северо-западный Центральный Ленинский Тракторозаводский Советский Металлургический
1-комнатная 48 51 45 40 50 43
2-комнатная 47 53 42 39 48 42
3-комнатная 45 50 37 39 45 40
4-комнатная 43 55 40 38 45 36
Таблица 3
Доля строительных организаций по уровню обеспеченности заказами
в I квартале 2014 г., % [9]
Уровень обеспеченности заказами, мес. Численность работников, чел. В среднем по всем строительным организациям
До 50 51-100 101-250 Свыше 250
Менее 1 18 12 9 6 10
1-3 45 40 34 18 32
4-6 19 24 24 21 21
7-9 7 8 11 19 13
10-12 7 11 15 24 16
13-15 1 2 3 5 3
16 и более 3 3 4 7 5
Средний 4 5 6 8 6
ных компаний можно судить по данным выборочного обследования деловой активности строительных организаций, которое проводилось в IV квартале 2013 г. По обобщенной оценке конъюнктуры в строительстве, руководители 79% строительных организаций оценили экономическую ситуацию в строительстве как удовлетворительную, 11% - как неблагоприятную и лишь 10% - как благоприятную.
В I квартале 2014 г. 79% руководителей строительных организаций не ожидают изменения экономической ситуации, 16% считают, что она улучшится в строительстве, 5% ожидают ее ухудшения.
Средняя обеспеченность заказами строительных организаций в I квартале 2014 г. по сравнению с IV кварталом 2013 г. не изменилась и составила 6 мес. (табл. 3). При этом крупные строительные
100 -| 90 -80 -70 -60 -50 -40 -30 -20 -10
0
38
1111111
35
69
30
29
27
73
26
22
24
2222
27
72
26
23
73
25
1111
75
24
76
23
20
1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—--1—-—г
22
IV
II III IV I II III
2010 2011
□ Ниже нормальной □ Нормальная
IV
II III
2012
■ Выше нормальной
II III IV
2013
Рис. 3. Оценка производственной программы [9]
1
7
I
фирмы больше обеспечены заказами на более длительный срок (8 мес.), чем организации с численностью до 50 чел. (4 мес.).
В I квартале 2014 г. доля организаций, у которых производственная программа соответствовала «нормальному» уровню, составила 77%. 22% оценили ее «ниже нормального» уровня. В группировке по численности занятых лучшее положение с производственной программой отмечено в крупных строительных организациях (рис. 3).
В I квартале 2014 г. доля организаций, у которых отмечено увеличение объема работ, выполняемых по виду деятельности «Строительство», составила 20% (в IV квартале 2013 г. - 26%). Доля организаций, у которых зафиксировано его уменьшение, составила 25% (в IV квартале 2013 г. - 21%).
Во II квартале 2014 г. руководители строительных организаций ожидают роста объемов работ и прогнозируют увеличение численности занятых в строительстве. Согласно прогнозу, увеличения физического объема работ ожидают 19% руководителей организаций, уменьшения - 8% руководителей.
Если рассматривать объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» за январь 2014 г., можно отметить, что как в Челябинской области, так и в России в целом по сравнению с январем 2013 г. объем работ практически не изменился (табл. 4).
Деятельность большинства строительных организаций в Челябинской области в I квартале 2014 г., была направлена на новое строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение объектов. Направления деятельности строительных организаций представлены в табл. 5.
Средний уровень загрузки производственных мощностей в I квартале 2014 г. по сравнению с IV кварталом 2013 г. не изменился и составил 65%. При этом 7% организаций имели уровень загрузки не более 30%, 11% организаций - свыше 90%.
Оценивая обеспеченность строительных организаций производственными мощностями относительно спроса на строительные работы в 2014 г., руководители 89% строительных организаций отметили, что их будет «достаточно», 1% - «более чем достаточно», 10% - «недостаточно».
Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций в Челябинской области в 2013 г. (рис. 4), являются: - высокий уровень налогов (на этот фактор указали 42% опрошенных руководителей организаций) [1, 2];
Таблица 4
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» в Российской Федерации и Челябинской области*
Субъект За январь 2014 г. (в фактически действовавших ценах), млн руб. В % к соответствующему периоду 2013 г. (в сопоставимых ценах)
Российская Федерация 254 738,2 94,6
Челябинская область 3 816,1 94,4
Официальная статистика Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/ rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#.
Таблица 5
Направления деятельности строительных организаций в I квартале 2014 г.*
Вид деятельности Доля, %
Строительство (новое строительство, 53
реконструкция, расширение, техническое
перевооружение объектов):
- жилые здания 18
- нежилые здания 11
- сооружения 24
Капитальный ремонт зданий и сооружений 10
Текущий ремонт зданий и сооружений 9
Друг°е 28
* Официальная статистика Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/ rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#.
- конкуренция со стороны других строительных фирм (28%) [3, 4, 5, 6];
- неплатежеспособность заказчиков (27%);
- высокая стоимость материалов, конструкций, изделий (25%).
Оценивая финансовое состояние строительных организаций в I квартале 2014 г., 22% респондентов указали на увеличение прибыли и 14% - на ее уменьшение. Баланс оценок по данному показателю по сравнению с IV кварталом 2013 г. составил +8% против +11%. Во II квартале 2014 г. руководители 18% строительных организаций прогнозируют увеличение прибыли и 7% - ее уменьшение, 59% респондентов не ожидают ее изменения.
В I квартале 2014 г. 17% руководителей строительных организаций отметили улучшение обеспеченности собственными финансовыми ресурсами по сравнению с предыдущим кварталом.
Средний уровень обеспеченности финансированием составил 5 мес. (табл. 6). Хуже обеспечены
Погодные условия
Недостаток квалифицированных рабочих
Нехватка и изношенность строительных машин и механизмов
Высокий процент коммерческого кредита
Конкуренция со стороны других строительных фирм
Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий
Недостаток заказов на работы
Высокий уровень налогов
Неплатежеспособность заказчиков
0 10 20 □ IV квартал 2013 ■ IV квартал 2012
30
40
50
60
*Материалы выборочного обследования Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/free_doc/ new_site/busmess/stroit/stroi29g.htm.
Рис. 4. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных компаний*
Таблица 6
Доля строительных организаций по уровню обеспеченности финансированием
в I квартале 2014 г., % [9]
Уровень обеспеченности Численность работников, чел. В среднем по всем
финансированием, мес. до 50 51-100 101-250 свыше 250 строительным организациям
Менее 1 30 22 17 9 17
1-3 40 39 35 22 32
4-6 18 20 22 24 22
7-9 5 8 10 20 13
10-12 4 8 12 16 11
13-15 1 1 2 4 2
16 и более 1 2 2 5 3
Средний 3 4 5 7 5
финансовыми ресурсами организации с численностью до 50 чел. (3 мес.), наиболее обеспечены крупные строительные организации (7 мес.).
В прогнозах на 2014 г. эксперты не ожидают резких взлетов и падений. Скорее всего, Челябинск сохранит статус города-миллионника с самыми низкими ценами на жилье в России во многом за счет больших объемов строительства. Рост цен в 2014 г. ожидается небольшим, он будет ниже уровня инфляции. Квартиры-студии, где одна из комнат соединена с кухней, по-прежнему будут оставаться в тренде. Стоит отметить, что набирают популярность новостройки в отдаленных от центра районах, неуклонно растет спрос на загородную недвижимость.
В последние годы индивидуальное строительство становится все более популярным. Российское правительство активно занимается застройкой малоэтажных домов не только в городе, но и за городом. В начале июня 2013 г. в Челябинске проходил XVII Национальный конгресс риэлторов, где обсуждались главные направления строительной отрасли. По мнению девелоперов, качественный рост и огромная перспектива ожидаются именно в секторе малоэтажного строительства в регионе.
Проведя очередное исследование объектов жилой недвижимости в мире, специалисты убедились, что в развитых странах более 70% площадей жилой недвижимости приходится именно на индивидуаль-
ное жилье (собственные дома). России пока еще очень далеко до этих показателей, но, по мнению специалистов, другого пути у Челябинской области нет. Если рост доходов населения будет продолжаться, то каждый год доля людей, переезжающих за город, будет расти. С каждым годом все сильнее усугубляется проблема с парковками, ведь в старом жилом фонде (а это 80% всей недвижимости) они вообще не были изначально предусмотрены. А современные дома строятся из расчета одно пар-ковочное место на 3-4 квартиры [9].
И действительно, в то время как огромная армия сельских жителей стремится во что бы то ни стало попасть в крупные города Российской Федерации, жители мегаполисов, где множество промышленных и деловых центров, пытаются приобрести
Бизнес-класс (40%)
Эконом-класс (57%)
Элит-класс (3%)_
Рис. 5. Структура спроса на загородное жилье для временного проживания по классам [9]
Бизнес-класс (40%)
Элит-класс (15%).
Рис. 6. Структура спроса на загородное жилье для постоянного проживания по классам [9]
недвижимость вдали от шума и суеты, поближе к природе. Именно этим желанием и вызван небывалый спрос на загородную недвижимость.
Загородная недвижимость привлекает покупателей своим территориальным расположением, которое гарантирует безупречную экологию, меньшее количество автомобилей и промышленных предприятий, близость к природе. Во время возведения загородного малоэтажного жилья сразу же создается вся необходимая инфраструктура: инженерная, транспортная, социальная. Планировка в таких помещениях свободная, что позволяет организовать жилое пространство в соответствии с пожеланиями каждого будущего жильца дома. Однако позволить себе покупку собственного коттеджа могут далеко не все жители, поэтому в последние годы активно развивается
строительство таунхау-сов и малоэтажных загородных домов. Здесь Челябинск не является исключением. Отмечая повышение спроса на загородное строительство, эксперты говорят о росте именно в сегменте организованных поселков или микрорайонов. Застройщики делают акцент именно на малоэтажное строительство экономкласса, предназначенного для массового пользования, ведь спрос на такое жилье возрастает с каждым годом [9]. Структура спроса на загородное жилье представлена на рис. 5-6.
Такие комплексы домов появились совсем недавно. Начало малоэтажному строительству положил мировой кризис, когда нужно было сократить расходы на застройку. Самые первые дома такого формата были представлены в сег-
Эконом-класс (45%)
менте экономкласса с небольшой площадью квартир в ближнем Подмосковье, причем стоимость таких квартир была довольно приемлемой.
Как объясняют сами девелоперы, возведение малоэтажных домов обладает преимуществами: меньшие расходы на возведение такого жилья и подведение коммуникаций, меньшая себестоимость и рациональное использование отведенного участка. Часто девелоперы используют следующую схему застройки коттеджного поселка: в центре строят коттеджи, а по периферии - таунхаусы и малоэтажные дома.
Проживание за городом в квартире сочетает в себе элементы тихой загородной жизни со всеми городскими удобствами. Это сочетание присуще и таунхаусу. Однако отличие есть: малоэтажные дома не имеют отдельного входа и земельного участка. Преимуществом таких домов перед коттеджами является меньшая стоимость коммунальных услуг и самого жилья. Необходимо отметить, что благодаря стремительному развитию технологий строительства такие дома можно построить за короткий срок, в среднем за 6-8 мес., что, несомненно, придает еще один плюс такой застройке. Также малоэтажное строительство является отличной площадкой для внедрения новых технологий, которые направлены на снижение энергопотерь. Например, в настоящее время широко используются газобетонные блоки с металлическим каркасом и утеплителем. Этот недорогой материал отлично сохраняет тепло в помещении и отличается хорошими эксплуатационными характеристиками1.
В Челябинской области в 2007-2013 гг. активно начало развиваться строительство 3-5-этажных домов, находящихся в непосредственной близости от города. Учитывая опыт других регионов, челябинские девелоперы в настоящее время делают ставку на системное проектирование загородных и пригородных коттеджных поселков в едином архитектурном стиле, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой. При этом важным критерием выбора является местоположение коттеджного поселка. Наибольшим спросом у местных потребителей пользуются строения, расположенные в спокойных, экологически чистых районах в радиусе 10-20 км от Челябинска. Самые благоприятные направления для застройки с точки зрения экологии - восток и юго-восток Челя-
1 Малоэтажное строительство - доступная альтернатива. иКЬ: http://www.antarsib.ru/.
бинской области. Такое жилье привлекает ценой (она практически не отличается от цен на городские квартиры), удобным транспортным расположением (это важно для жителей города), комфортными условиями проживания, экологией и живописной природой. А это главные факторы, определяющие в настоящее время выбор жилой недвижимости независимо от платежеспособности покупателя.
При формировании цены на загородную недвижимость основными критериями оценки являются:
1) местоположение:
- близость к центру города;
- престижность поселка;
- наличие лесного массива (парка);
- наличие реки или озера;
2) архитектура объекта:
- метраж дома или квартиры;
- этажность здания;
- тип здания, планировка помещений;
- внешний вид;
- наличие земельного участка;
- наличие цокольного этажа с гаражом, пар-ковочных мест;
3) транспортная доступность:
- непосредственная близость к городу;
- удобство подъезда;
- наличие качественно заасфальтированных дорог;
4) инфраструктура объекта:
- охрана территории;
- наличие магазинов;
- наличие спортивных и развлекательных комплексов;
- ландшафтный дизайн и уборка территории.
При приобретении недвижимости в коттеджных поселках потребители основное внимание уделяют следующим факторам:
- наличию электричества, водопровода, канализации - 99%;
- наличию удобного подъезда к поселку - 89%;
- наличию охраны, системы видеонаблюдения на территории - 87%;
- наличию леса (парка) - 73%;
- наличию магазина - 65%;
- наличию спортивных и развлекательных центров - 52%;
- озеленению территории - 47%;
- наличию детских площадок - 39%.
Таблица 7
Наиболее успешные загородные проекты Челябинской области*
Проект Застройщик Год основания Местонахождение Количество домовладений в проекте Инфраструктура
ДНП «Журавли» УК «Журавли» 2009 В сторону Екатеринбурга 25 км от Челябинска 900 домовладений (проект) Магазины, АЗС, развлекательный центр
Клубная резиденция «Соколиная Гора» ARK Development 2007 В сторону Екатеринбурга 6 км от Челябинска Сдано 3 квартирных дома и таун-хаусы площадью 6 500 м2 Магазины, АЗС, развлекательный центр
ДНП «Дубрава» ДНП «Дубрава» 2008 Северо-западное направление, 4 км от Челябинска 108 домовладений в проекте, 20 домов продано Магазины, фитнес-центр
Дачный поселок «Непряхино поместье» ООО «Ривьера» 2011 Чебаркульский район, 65 км от Челябинска 300 домовладений Магазины, фитнес-центр, школа, детсад
«Солнечный дождь» ДНТ «Теремки» 2007 Западное направление, 60 км от Челябинска 65 домовладения (в проекте), 19 домовладений сдано Магазин, центр досуга
«Холмс» ООО ИК «Западный берег» 2007 Юго-западное направление, 5 км от Челябинска 52 домовладения Детский сад, спортивные и детские площадки, беседки, зоны барбекю, магазин, ресторан, гостевая парковка
«Белые Росы» ООО «Просто-Р» 2010 Западное направление, 9 км от Челябинска 200 домовладений Автостоянка с мойкой, магазин, аптечный пункт, детские и спортивные площадки, детский сад и школа
*Коттеджные поселки Челябинска и области. URL: http://pose'
Все эти требования характеризуют основную целевую группу потребителей, приобретающих жилье в коттеджных поселках. Портрет среднестатистической семьи, приобретающей такое жилье, выглядит следующим образом:
- представители данной группы состоят в браке;
- имеют одного-двух детей;
- ежемесячный доход семьи выше среднего;
- средний возраст представителей данной группы - 35-45 лет2.
В настоящее время на рынке малоэтажного строительства конкурируют несколько крупных застройщиков, наиболее успешные из них представлены в табл. 7.
Подводя итоги 2013 г., многие эксперты отмечают, что в 2014 г. сохранится баланс между спросом и предложением. Рынок недвижимости будет находиться в состоянии стабильности, продолжит развиваться загородное строительство. Количество жилья бизнес-класса уменьшится, зато увеличится доля квартир-студий и жилья экономкласса.
2 ПКФ РегионСтройКомплект. Обзор рынка коттеджного строительства г. Челябинска и Челябинской области. URL: http:// chelyabinsk.rosfirm.ru/companies_news/analitic/card/756256.
По оценкам экспертного совета журнала «Бизнесмен», потенциал рынка загородной недвижимости в Челябинской области очень высок. В ближайшее время конкуренция будет только ужесточаться. Игроки рынка продолжат курс на расширение географии застройки пригорода Челябинска, займутся строительством новых мегапроектов и укрупнением уже существующих поселков, продолжится работа по созданию комфортных условий для круглогодичного проживания за городом. Залогом ликвидности объектов, выводимых на рынок, будет удачное попадание в формат, цену предложения и набор объектов инфраструктуры.
Тем не менее малоэтажное строительство в настоящее время сталкивается с большим количеством различного рода проблем и препятствий. Основой малоэтажного строительства в развитых странах является каркасное домостроение. Применение данной технологии существенно снижает стоимость и сокращает сроки строительства. К сожалению, требования действующих СНиПов и других нормативно-технических документов не позволяют использовать каркасное домостроение при малоэтажном жилищном строительстве (за исклю-
чением блокированных таунхаусов). Важно отметить, что существующие нормативно-технические документы, регламентирующие малоэтажное жилищное строительство, во многом устарели, так как последние изменения в этой области принимались в 1987 г. Поэтому особенно актуальным является вопрос их корректировки и принятия соответствующих технических регламентов. Нельзя забывать и о том, что несмотря на невысокую стоимость строительства индивидуального жилья, серьезные затраты потребуются на решение вопросов обеспечения коттеджных поселков инженерными коммуникациями. Поэтому инвестиционные программы естественных монополий должны соответствовать планам комплексной застройки территории. Помимо этого успешное развитие малоэтажного строительства в России зависит от решения ряда важнейших проблем, определяющих порядок создания кооперативов малоэтажного жилья, в том числе при содействии органов власти:
- управление территорией малоэтажного жилищного строительства;
- особенности выделения земли под малоэтажную застройку;
- форма и способ участия государственных органов в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктур.
В целях преодоления указанных проблем необходимо:
Схемы территориального планирования области 1
Схемы территориального планирования
муниципальных районов ]
Генеральные планы населенных пунктов Ц
Проекты планировки территории
1)
2)
создание системы градостроительного планирования, отвечающей требованиям всех субъектов хозяйственной деятельности и направленной на поддержание устойчивого развития; снижение административных барьеров и различного рода препятствий на пути развития малоэтажного строительства. Интересно, что реализация первой проблемы должна автоматически нивелировать вторую за счет прозрачности, контролируемости со стороны общества и выстраивании понятных всем субъектам хозяйственной деятельности «правил игры».
Таким образом, структура градостроительного планирования - это иерархическая лестница, которая, с одной стороны, определяется стратегическими планами на каждой ступени (стратегия области, стратегия развития крупного города или муниципального образования, экономические и социальные планы единичных территорий), а с другой стороны,
Рис. 7. Структура градостроительного планирования [9]
сама влияет на составление и внесение изменений в указанные документы (рис. 7).
В идеале данная структура градостроительного планирования должна выглядеть следующим образом. Изначально она должна разрабатываться органами власти субъекта Федерации на основе планов стратегического развития региона и населенных пунктов не менее, чем на 20 лет. Эта работа должна опираться на опыт планирования в экономически развитых странах, и к ней в обязательном порядке нужно привлекать авторитетных зарубежных специалистов. В дальнейшем, начиная с нижнего уровня готовая структура должна быть отдана на тестирование профессиональным сообществам и гражданским кругам. После получения обратной связи разработчики опять же в обязательном порядке должны учесть замечания и внести коррективы в документ. Финальный документ должен быть публичным и доступным для пользователей. Это позволит устранить сокрытие информации и возникающие вследствие этого манипуляции.
Данный процесс должен быть итерационным и основанным на поиске компромисса. В конечном итоге область и все составляющие ее территории получат четкий и понятный документ, определяющий развитие одной из ключевых отраслей региональной экономики. Достаточно будет лишь определить вехи для внесения корректировок.
Уникальная особенность такого подхода в том, что структура градостроительного планирования, основанная на стратегии развития региона, способна улучшать саму стратегию за счет учета требований гражданского общества и субъектов эконо-
мики. Таким образом, самый идеальный вариант -совместная разработка стратегических планов и структуры градостроительного планирования.
Результат этой работы - создание системы устойчивого развития:
- искоренение дискриминации в бизнесе;
- появление городов, удобных для жизни людей, и повышение качества жизни;
- сбалансированность региона в целом, создание узнаваемого бренда региона;
- мощный толчок к развитию строительной сферы и увеличение денежного потока в бюджет, в том числе за счет налогов.
Список литературы
1. Асаул А.Н. Оценка конкурентных позиций субъектов предпринимательской деятельности . СПб: АНО «ИПЭВ». 2007. 271 с.
2. Бузырев В.В., Кашина Е.В. Обеспечение конкурентоспособности строительного предприятия на основе изменения структуры его имущественного комплекса // Проблемы современной экономики. 2013. № 2. C. 345-346.
3. Галкин Г. Рынок недвижимости Челябинской области. Возможен дальнейший рост, но есть свои риски // Сетевое издание Lentachel.ru. URL: http:// lentachel.ru/articles/25021.
4. Гусев Е.В., Угрюмое Е.А., Шепелев И.Г. Ор-
ганизационно-экономические основы конкурентоспособности строительных предприятий // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Сер. «Экономика и менеджмент». 2013. Т. 7. № 1. С.107-110.
5. Гусев Е.В., Угрюмое Е.А., Обронов И.М. Оценка конкурентоспособности строительных предприятий на основе организационно-технических показателей // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Сер. «Экономика и менеджмент». 2013. Т. 7. № 3. С. 122-127.
6. Иванов А.Е. Российский рынок слияний и поглощений: в поисках синергетического эффекта // Экономический анализ: теория и практика. 2013. № 41. С. 60-70.
7. Корнаущенко Т., Александрова А., Баннов К. Застройщики Челябинска. URL: http://chel.dk.ru/ wiki/zastroyshchiki.
8. Силка Д.Н., Долотов М.М. Определение тенденций развития строительного предприятия // Региональная экономика: теория и практика. 2011. № 16. С. 53-57.
9. Рынок недвижимости Челябинска: профессиональный отбор или конкурентная война // Бизнесмен. Деловой аналитический журнал Челябинска. 2008. № 7. http://www.businessman.su/ archive/2008/7262008/rynoknedvizhimosticheljabins kaprofessionalnyjotbor/.
Regional economics: theory and practice Regional market of real estate
ISSN 2311-8725 (Online) ISSN 2073-039X (Print)
PROBLEMS AND DEVELOPMENT PROSPECTS OF LOW-RISE BUILDING IN THE CHELYABINSK REGION
Evgenii A. UGRYUMOV
Abstract
The article discusses the main trends of the development of low-rise construction. The author analyzes the current state of the construction industry in the Chelyabinsk region, and provides a comparative analysis of major companies in the market The paper highlights the problems and prospects of low-rise construction of the Chelyabinsk region; factors limiting production activity of construction organizations; ways of improving the activity of enterprises .
Keywords: low-rise construction, real estate, prospect, planning, problem, Chelyabinsk
References
1. Asaul A.N. Otsenka konkurentnykh pozitsii sub"ektov predprinimatel'skoi deyatel'nosti [Assessment of competitive positions of the subjects of business activity]. St. Petersburg, ANO IPEV Publ., 2007, 271 p.
2. Buzyrev V.V., Kashina E.V. Obespechenie konkurentosposobnosti stroitel'nogo predpriyatiya na osnove izmeneniya struktury ego imushchestvennogo kompleksa [Ensuring competitiveness of construction enterprises on the basis of change of structure of the property complex]. Problemy sovremennoi ekonomiki - Problems of modern economy, 2013, no. 2, pp.345-346.
3. Galkin G. Rynok nedvizhimosti Chelyabinskoi oblasti. Vozmozhen dal'neishii rost, no est' svoi risk [The market of real estate of the Chelyabinsk region. The further growth is possible, but there are risks]. Available at: http://lentachel.ru/articles/25021. (In Russ.)
4. Gusev E.V., Ugryumov E.A., Shepelev I.G. Organizatsionno-ekonomicheskie osnovy konkurent-osposobnosti stroitel'nykh predpriyatii [The organizational and economic bases of competitiveness of construction enterprises]. Vestnik Yuzhno-Ural'skogo gosudarstvennogo universiteta - Bulletin of Southern Ural State University, 2013, vol. 7, no. 1, pp.107-110.
5. Gusev E.V., Ugryumov E.A., Obronov I.M. Ot-senka konkurentosposobnosti stroitel'nykh predpriyatii na osnove organizatsionno-tekhnicheskikh pokazatelei [Assessment of competitiveness of construction enterprises on the basis of organizational and technical indicators]. Vestnik Yuzhno-Ural'skogo gosudarstvennogo universiteta - Bulletin of Southern Ural State University, 2013, vol. 7, no. 3, pp. 122-127.
6. Ivanov A.E. Rossiiskii rynok sliyanii i poglosh-chenii: v poiskakh sinergeticheskogo effekta [Russian market of mergers and acquisitions: in search of syner-getic effect]. Ekonomicheskii analiz: teoriya i praktika -Economic analysis: theory and practice, 2013, no. 41, pp.60-70.
7. Kornaushchenko T., Aleksandrova A., Bannov K. Zastroishchiki Chelyabinska [Builders of Chelyabinsk]. Available at: http://chel.dk.ru/wiki/zastroysh-chiki. (In Russ.)
8. Silka D.N., Dolotov M.M. Opredelenie tendentsii razvitiya stroitel'nogo predpriyatiya [Trends in the development of construction enterprises]. Regional 'naya ekonomika: teoriya i praktika - Regional economics: theory and practice, 2011, no. 16, pp. 53-57.
9. Rynok nedvizhimosti Chelyabinska: professional'nyi otbor ili konkurentnaya voina [The real estate market of Chelyabinsk: professional selection or competitive war]. Biznesmen. Delovoi analit-icheskii zhurnal Chelyabinska - Businessman. Business analytical journal of Chelyabinsk, 2008, no. 7. (In Russ.) Available at: http://www.businessman.su/ archive/2008/7262008/rynoknedvizhimosticheljabin-skaprofessionalnyjotbor/.
Evgenii A. UGRYUMOV
South Ural State University, Chelyabinsk, Russian Federation [email protected]
