CC BY
42
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕТАТАРСТАН
И. Э. ФАЙЗУЛЛИН, кандидат экономических наук, доценткафедры экономики и предпринимательства
в строительстве E-mail: liliyafayzullina@mail.ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет
В последние годы в Российской Федерации на смену неорганизованной малоэтажной застройке постепенно приходит комплексное освоение пригородных территорий путем строительства централизованных поселков. Заявленная правительством программа малоэтажного строительства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» придает инициативе частных инвесторов дополнительный импульс.
Ключевые слова: жилье, малоэтажное строительство, инвестиции, недвижимость.
Сегодня в России приоритетным направлением развития малоэтажного строительства является комплексный системный подход. Для государства, как и для собственника, это гораздо выгоднее в экономическом плане, нежели точечный подход к строительству. Тенденции на российском рынке организованной загородной недвижимости показывают, что от строительства коттеджей для состоятельных семей инвесторы переориентируются на возведение жилья для среднего класса со всей сопутствующей инфраструктурой.
В последние несколько лет в России на смену неорганизованной малоэтажной застройке постепенно приходит комплексное освоение пригородных территорий путем строительства централизованных поселков. Заявленная правительством программа малоэтажного строительства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» придает инициативе частных инвесторов дополнительный импульс.
По сравнению с городской загородная недвижимость демонстрирует хорошие показатели
эффективности, и этот рынок всегда был более осязаемым, менее рисковым, поскольку на загородном рынке реальным объектом приобретения являются частный дом и земельный участок. Иными словами, человек приобретал некоторое имущество за те деньги, которые он вкладывал. Загородная и городская недвижимость — смежные области, однако живут каждая по своим законам. В малоэтажном строительстве риски минимальны, так как этот формат жилья находится в дефиците и неудовлетворенность спроса в перспективе гораздо больше, нежели в других сегментах [1].
По оценкам экспертов, с обвалившегося фондового рынка за последнее время было выведено от 30 до 70 млрд долл. Значительная часть этих средств после стабилизации ситуации с высокой долей вероятности будет направлена на приобретение ликвидных объектов недвижимости. В обозримом будущем это может спровоцировать очередной скачок цен на домовладения в поселках крупных игроков. На рынке загородной недвижимости по той же причине на ряд проектов уровень цен сохранится и даже возрастет. В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным.
Спрос на ликвидные объекты отдельных крупных девелоперов превышает предложение. Однако большинство сходится на мнении, что когда спадет всеобщее напряжение, покупок на загородном рынке станет еще больше, что приведет к новому скачку цен.
Для дальнейшего успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его комфортным и доступным для людей со средним уровнем дохода. Для снижения себестоимости
строительства необходимо повсеместное внедрение экономичных технологий: к примеру — каркасных и полносборных домов, объемно-модульного деревянного домостроения, с применением пенобетона и газобетона. Однако на конечную цену предложения влияет не столько себестоимость строительства дома, сколько объем предложения, который зависит от условий и цены предоставления земельных участков, темпов получения исходно-разрешительной документации и т.д. Таким образом, никакие инновационные технологии не сделают малоэтажное жилье доступным, если участки под застройку будут предлагаться по завышенной цене, со значительными обременениями. Становится уже несущественным, собирается ли дом за сутки или за месяц, если на сбор всех подписей уходит полтора-два года.
Инвесторы и девелоперы крупномасштабных проектов малоэтажной застройки сталкиваются с рядом дополнительных сложностей. Для развития больших площадей необходимо консолидировать множество земельных участков. В нашей стране помимо юридических сложностей каждый собственник старается реализовать свой участок как можно дороже, что, естественно, не способствует доступности построенного жилья.
По мнению федеральных властей, масштабное возведение малоэтажных домов в предместьях является одним из наиболее очевидных способов сделать жилье доступнее. На сегодняшний день загородное жилье можно рассматривать в качестве альтернативы городской квартире. Для решения проблемы высоких цен в городе нужно развивать пригородное строительство и стимулировать миграцию населения в предместья. Но не все так просто. С одной стороны, преимущества жизни в собственном доме в экологически чистом районе оценит любой горожанин. Однако, несмотря на прекрасную экологию, единое социальное окружение, комфорт, безопасность и возможность существенно расширить жизненное пространство, массового переселения за город не наблюдается. Главная тому причина — катастрофически неразвитая социальная и транспортная инфраструктура. А ведь именно она во многом определяет спрос и цены на жилье в тех или иных городах и поселках Российской Федерации [2].
Короткие сроки и небольшая себестоимость возведения объектов, наличие достаточного количества участков и потенциально высокий спрос со стороны населения свидетельствуют в пользу развития данного сектора недвижимости.
Покупатель сегодня все чаще отдает предпочтение крупным домовладениям, коттеджным поселкам, которые представляют собой небольшой город со всей необходимой инфраструктурой и единым профессиональным управлением. Реализация подобных проектов под силу далеко не каждому застройщику, поскольку лэнд-девелопмент — развитие территории — исходит из объективных предпосылок ее наиболее эффективного и рационального использования. Другими словами, это масштабное и системное освоение земельного участка, улучшение его потребительских свойств и повышение инвестиционной привлекательности. Причем одним из важнейших принципов данного процесса является достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров.
Необходимо тщательно проработать общую концепцию поселка, включая размещение основных объектов, функциональное зонирование, определение характера и плотности застройки. Только так можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.
Сейчас открывается большой пласт недооцененных активов малоэтажного сегмента как для инвестирования, так и для формата загородного проживания. Данная отрасль обладает рядом преимуществ в сравнении с многоэтажным строительством. Основными его плюсами являются возможность применять альтернативные строительные материалы, возможность уменьшить себестоимость и сократить сроки строительства при сохранении качества объектов, а также упрощение процедуры введения их в эксплуатацию.
Одним из важнейших направлений социально-экономической политики в России сегодня является увеличение объемов жилищного строительства в соответствии с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и федеральной целевой программой «Жилище». Общая потребность населения России в жилье составляет около 1,57 млрд м2.
Основным направлением в жилищной сфере на сегодняшний день является переход на преимущественный рост малоэтажного строительства. В ближайшее будущее 70 % застройки в России должно быть малоэтажной. Для страны это возможность в скором времени решить жилищную проблему.
Кризис полезен для новых технологий малоэтажного домостроения. В частности, для увели-
чения жилищного строительства потребуется увеличение производства строительных материалов и изделий в 1,5—2 раза. Их производство в различных регионах страны должно быть обосновано с учетом спроса на рынке, оптимального использования имеющегося сырья, максимальной экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов и, конечно, с учетом экологической безопасности строительных материалов и их производства. При этом материалы должны соответствовать наметившимся тенденциям в строительстве, а именно: способствовать снижению массы возводимых зданий, обеспечивать энергосбережение при эксплуатации зданий, комфортность жилья и снижение его стоимости.
Самыми приемлемыми для среднего горожанина являются городские поселки, где малоэтажное жилье по цене сопоставимо с ценой квартиры в многоэтажном доме. Как известно, спрос рождает предложение, и строительство малоэтажного жилья в черте города сегодня стало нормой. Подобные городские поселки, как правило, располагаются на окраине города, представляя собой жилье бизнес-класса. Цена таких одноэтажных домов и в самом деле сопоставима с ценой квартиры соответствующей площади в многоэтажном доме. Переходным по цене малоэтажным жильем между коттеджами для состоятельных семей и домами бизнес-класса являются городские поселки в центре мегаполисов. Они представляют собой элитное малоэтажное жилье, их отличает не только прекрасно развитая инфраструктура и местоположение, но и высокая цена.
Одноэтажные дома сегодня — норма для загородных участков. Все дело в экономичности возведения такого строительства. Здесь нет опасности превращения загородного строительства в «долгострой». Особенно это актуально при возведении загородных поселков строительными компаниями. Малоэтажное строительство позволяет в короткие сроки осваивать большие территории, а доступность цены таких домов делает их более востребованными на потребительском рынке. Времена загородных замков уходят в прошлое, сегодня они скорее исключение, нежели правило. Очень востребованы одноэтажные дома, построенные по канадской технологии. Постройка дома из сэндвич-панелей проводится очень быстро и при этом доступна по цене.
В свое время в США и Канаде развитие малоэтажного строительства позволило дать рабочие места всем, кто желал участвовать в строительстве домов, в прокладке коммуникаций и в изготов-
лении строительных материалов. В нашей стране малоэтажное строительство позволяет не просто осваивать большие пространства, но и поставлять дома, доступные по цене для среднего служащего.
Чаще всего строительство ведется каркасно-щитовым методом. Такие дома очень быстро собираются, удобны, практичны и при этом доступны по цене. Учитывая, что климат Канады сходен с климатом России, эти дома как никакие другие подходят нам и по климатическим условиям. Они очень теплые, в них не страшна самая холодная зима. Малоэтажные деревянные дома популярны не менее. Их производство поставлено на поток. В заводских условиях изготавливаются элементы будущего дома и доставляются на строительную площадку. Затем собирается дом, по принципу конструктора, за 2—3 месяца.
Объем индивидуального жилищного строительства традиционно велик. С начала XXI в. в структуре сданного жилья его доля сохранялась на уровне 40%, с незначительным колебанием в 1—2 %.Апо итогам прошлого года достигла 49 % в общем объеме ввода жилья. При этом общая цифра сданного в эксплуатацию жилья выросла до 60 млн м2. При этом официальная статистика не учитывает так называемый «самострой». С учетом доли самостроя в России в последние годы возводится около 70 % индивидуального жилья.
Доля малоэтажного строительства в общем объеме рынка России увеличивается с каждым годом. Малоэтажная застройка привлекает все большее количество инвесторов и заказчиков. Анализ этого сегмента строительного рынка показывает, что спросом пользуются как малоэтажные многоквартирные дома, так и индивидуальные коттеджи.
Республика Татарстан, войдя в перечень регионов Российской Федерации по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного быстровозводимого жилья, располагая необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и обладая высокой инвестиционной привлекательностью, имеет все необходимые благоприятные предпосылки для серьезного развития малоэтажного строительства. Большинство из возводимых коттеджных поселков расположены в пределах 25 км от Казани, но достаточно большая часть поселков (около 21 %) строится на расстоянии более 35 км от центра города [3].
На сегодняшний день сегмент малоэтажного строительства находится на начальном этапе развития как в Республике Татарстан, так и в других
субъектах Федерации. Однако девелоперские организации, работающие в данной сфере, уже сталкиваются с проблемами.
Во-первых, остро стоит земельный вопрос. После вступления в силу нового земельного законодательства участки поблизости крупных городов были скуплены с целью дальнейшей перепродажи. Сегодня госструктуры пытаются вовлечь эти площади в хозяйственный оборот. В большинстве случаев удается найти компромиссное решение. На данный момент в Республике Татарстан зарезервировано около 7 000 га земли под строительство, в том числе малоэтажное.
Во-вторых, отсутствует градостроительная документация. Ее сегодня нет даже в некоторых крупных городах, тем более в поселках, которые должны быть построены практически в чистом поле. Работа должна начинаться с определения категории земель и способа их использования. В этом году из бюджета Республики Татарстан выделено 100 млн руб. для разработки проектов-планировок перспективных поселков, которые включены в национальный проект.
В-третьих, коммуникации и инфраструктура. Развитие поселка начинается с дороги, по которой привезут стройматериалы. Жизнь поселка будет полноценной, если там откроются детские сады, школа, магазины, зоны для отдыха. Все это требует значительных затрат, которые сказываются на стоимости квадратного метра жилья. Если не будет оказана существенная государственная поддержка в решении этих вопросов, то стоимость одного квадратного метра в загородном доме будет приблизительно равна цене площади в городской квартире.
В-четвертых, в Республике Татарстан недостаточное количество аккредитованных строительных организаций. По мнению производителей стройматериалов, сегодня здесь достаточно материалов для строительства, но не хватает организаций, способных освоить этот объем.
О необходимости менять существующую систему участники рынка недвижимости говорят давно. Следует, например, принять комплекс мер по созданию прозрачного рынка земли (поскольку сегодня очень трудно приобрести в собственность участок под строительство), упростить процедуру получения нужных согласований, а также установить ответственность для должностных лиц за ее затягивание. Таким образом, необходимо не только наращивать объемы строительства, но и подробно регламентировать весь его процесс. [4]
Одна их острых проблем российских деве-лоперов — бюрократические барьеры. Кроме того, временные и финансовые затраты на преодоление административных препон в итоге значительно увеличивают стоимость конечного продукта. Впрочем, реформа технического регулирования в России постепенно набирает обороты.
Система техническогорегулирования — это совокупность стандартов и требований, регламентирующих процесс создания и допуска на рынок товаров и услуг. На сегодняшний день нормативная база строительной отрасли находится в плохом состоянии, что пагубно влияет на состояние жилищного рынка в целом и на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в частности.
Возникают проблемы с внедрением новой техники и строительных методик, сужается круг девелоперов, стоимость возводимых жилых и коммерческих объектов растет и вследствие несовершенства отраслевых норм. Система насчитывает около 170тыс. нормативных документов, многие из них содержат избыточные, устаревшие и даже противоречащие друг другу требования или завышенные нормативы.
Развитие рынка пригородного жилья, несмотря на огромное конкурентное преимущество (более низкие по сравнению с квартирами в городе цены), медленно развивается из-за трудностей (прежде всего, административного характера) с освоением земельных участков. Например, крайне сложны процедуры изменения черты поселений, существуют противоречия между земельным законодательством и Градостроительным кодексом. Кроме того, очень нелегко приобрести участок по прямой сделке купли-продажи, что провоцирует многих девелоперов прибегать к различным незаконным схемам. Это не только отпугивает девелоперов и не дает им в полной мере применять имеющиеся мощности, но и заставляет нести дополнительные расходы, которые в итоге ложатся на плечи покупателя. Компании готовы взять на себя развитие неосвоенных земель, у них есть и опыт, и средства, и ресурсы, но без содействия муниципальных властей данный процесс идет медленно. Помимо всего прочего значительные территории находятся в собственности физических лиц, просто не знающих, что делать с землей. Участники рынка надеются на скорые изменения в законодательстве, в результате чего налог на недвижимость начнут рассчитывать исходя из кадастровой стоимости участка, которую, в свою очередь, приблизят к ры-
ночной цене. В итоге, содержание неиспользуемых наделов станет для их владельцев не по карману. Поскольку многие инвесторы не смогут развивать имеющиеся у них в активе территории, произойдет массовый выброс земельных участков на рынок.
Список литературы
1. Баронин С. А. Развитие федеральной жилищной политики на основе вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных систем // Экономика, конкуренция, закупки,
инвестиции, торги (ЭКЗИТ). 2004. № 9 (93). С. 29-31.
2. Довдиенко И. В. Развитие рынка недвижимости в регионах России. М.: АВЧ, 2004.
3. Доступное и комфортное жилье. Научно-аналитический отчет // Академия наук Республики Татарстан, Казань. 2008.
4. Развитие инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях экономики России: опыт, проблемы, перспективы. Монография / под общ. ред. Б. С Бушуева. М.: МАКС Пресс, 2003. С. 117-131.
