CC BY
473
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ
PERSPECTIVES OF LOW-RISE BULDININGS CONSTRUCTION IN
RUSSIA
С.Ф. Сайфуллина, к.э.н.
доцент кафедры «Экономика и управление на предприятии нефтяной и газовой промышленности» ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный
нефтяной технический университет» E-mail: [email protected] S.F. Saifullina, PhD
associate professor of department «Economics and Management of Oil and
Gas Industry» Ufa State Oil Technical University
И.Д. Логиновская
студент ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный нефтяной
технический университет» E-mail: [email protected] I.D. Loginovskaya student of Ufa State Oil Technical University
Аннотация: Малоэтажная застройка представляет собой перспективное направление развития рынка доступного жилья в России. В статье рассмотрены проблемы развития малоэтажной застройки. Исследуется вопрос эффективности комплексной малоэтажной застройки для инвестора.
Abstract: Low-rise buildings is a promising direction of development of affordable housing market in Russia. In article the problem of low-rise buildings are
considered. The problem of complex low-rise buildings efficiency for the investor is investigated.
Ключевые слова: малоэтажное строительство, жилищное строительство, особенности малоэтажного строительства, инфраструктура, комплексная малоэтажная застройка.
Keywords: low-rise construction, housing construction, features of low-rise construction, infrastructure, complex low-rise buildings.
Формат массового малоэтажного строительства зародился в России около семи лет назад. В начале 2000-ных годов жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях. В посткризисный период строительный рынок переориентировался на возведение загородного малоэтажного строительства. За последние 20 лет ввод малоэтажного жилья в России увеличился почти в семь раз. Сформировался новый рыночный продукт - «коттеджный поселок», отличающийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории и центральных или общепоселковых инженерных сетей.
Под малоэтажной застройкой понимают жилой объект этажностью до трех (иногда четырех) этажей. Рынок таунхаусов, коттеджей, малоэтажных многоквартирных домов постепенно становится полноценной частью общего российского рынка недвижимости. Доступность такого жилья для среднего класса российских граждан способствует решению проблемы обеспеченностью жильем.
Благодаря либерализации земельных отношений развитие загородного малоэтажного строительства стало самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, потянув за собой и развитие современной
домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения.
Национальные особенности формирования малоэтажного сегмента рынка недвижимости не позволяют применять к нему в полной мере зарубежные «лекала». В развитых странах индивидуальное домостроение и малоэтажная застройка почти всегда являются частью урбанистической модели развития, развивая и слегка трансформируя идею городского образа жизни. В России в большинстве случаев коттеджная застройка представляет собой автономный жилой комплекс, расположенном в некотором удалении от городских границ.
Современные инновационные технологии позволяют строить малоэтажное жилье без использования тяжелой строительной техники и дорогих стройматериалов, что сокращает себестоимость объктов малоэтажного строительства и сроки их сдачи. В настоящее время в малоэтажном индивидуальном жилищном строительстве в России находят применение следующие основные конструктивные системы: крупнопанельные и монолитные из железобетона; крупно- и мелкоблочные системы из керамзитобетона, шлакобетона и других материалов; кирпичные; деревянные (брусчатые, каркасные, панельные) и комбинированные на основе совместного использования перечисленных систем. Анализ показывает, что из общего объема жилищного фонда на долю домов из кирпича, камня и бетона приходится около 36%, из дерева — 31%, из прочих материалов — 33%. При этом в новом строительстве полносборные дома на основе бетонных материалов (крупнопанельные, крупноблочные) составляют 14%, дома из мелкоштучных материалов — 48%, деревянные и прочие — 38%. Эти соотношения отражают структуру сложившейся базы малоэтажного строительства в России и могут быть использованы для прогнозирования направлений ее развития.
Комплексная малоэтажная застройка пригодна для городов любых категорий: расположенных на территориях со сложным рельефом, высокой сейсмичностью, слабыми грунтами. Реализовать задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможно только с использованием ресурсов малоэтажного строительства.
Обязательным условием формирования конкурентных преимуществ малоэтажного строительства перед многоэтажным является необходимость существенного повышения уровня энергоэффективности и энергосбережения. Для повышения энергоэффективности малоэтажных застроек при организации их возведения применяются новые технологии и организационно-экономические схемы осуществления проектов и схемы финансирования, которые ранее не применялись ни для многоквартирных домов, ни для индивидуальных жилых домов.
Малоэтажное строительство на сегодняшний день является одним из самых перспективных и имеющих большой потенциал в России направлений. По прогнозам Правительства Российской Федерации доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в России в текущем году должна составить не менее 60%, а к 2020 году - не менее 70%.
Среди проблем развития малоэтажного строительства в России исследователи обычно называют следующие.
1. Нехватка земельных участков под малоэтажную застройку, отдаленность доступных участков от инфраструктуры.
2. Длительный срок согласований (в 4 раза превышает сроки в развитых странах Организации экономического сотрудничества и развития), высокая стоимость подключения к водопроводу, электроэнергии и канализации.
3. Вследствие высокой себестоимость строительства (высокая стоимость земли и подключения к инфраструктуре, длительный срок строительсва в связи с большим количеством бюрократических процедур,
который ведет к росту затрат) низкая инвестиционная привлекательность проектов малоэтажного строительства и трудности с привлечением финансовых ресурсов.
В финансировании проектов малоэтажного строительства преобладает схема сочетания собственных и заемных средств покупателя или застройщика. Заемные средства сегодня могут быть получены в основном только на условиях ипотечного (залогового) кредитования. Условия и процедуры ипотеки, принятые в России, весьма сложны и, образно выражаясь, слишком накладны для желающих обзавестись собственным домом. Специфику малоэтажного домостроения, прежде всего индивидуального, действующие ипотечные схемы домостроения учитывают мало. Отечественный исторический опыт жилищного кредитования через накопительные строй-сберкассы в настоящее время используется слабо. Преимуществом такой схемы инвестирования является невысокий годовой процент - не более 3-4%. Источниками инвестиций в доступный малоэтажный жилищный фонд могут являются также средства структур государственно-частного партнерства, прямые бюджетные ассигнования (из бюджетов всех уровней), льготное кредитование и субсидирование индивидуального домостроения.
Несмотря на существующие проблемы в сфере малоэтажного домостроения, его приоритетный статус поддерживается всей экономикой страны программно-целевыми методами с элементами государственно-частного партнерства.
Мировая и российская практика показала экономическую целесообразность проектов малоэтажного строительства как такового, однако потребитель зачастую хочет получить доступное жилье в пригороде, имеющее поблизости различные объекты транспортной, бытовой, социальной инфраструктуры. То есть фактически речь идет о комплексной застройке, включающей помимо строительства жилья, также различных коммерческих и социальных объектов.
Нами была поставлена задача исследовать влияние фактора комплексности малоэтажной застройки на показатели экономической эффективности проекта строительства для застройщика.
Стоимость жилой недвижимости, как и себестоимость строительства в целом, по России варьируется в весьма широком диапазоне в зависимости от целого комплекса различных факторов. Как правило, основные статьи затрат в массовом малоэтажном домостроении - это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы. По мнению экспертов, проводивших исследование рынка малоэтажного строительства, основными факторами, влияющими на цену квадратного метра жилья, являются:
1. стоимость земли под строительство;
2. наличие инженерных и транспортных сетей;
3. развитие социальной инфраструктуры;
4. удаленность от центра города;
5. экология.
В наибольшей степени в зависимости от географии проекта может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков существенно ниже, чем вблизи центра города. Стоимость земли под строительство малоэтажного жилого комплекса в России составляет порядка 15-20% от конечной цены квадратного метра. Примерно столько же составляют затраты на проведение и подключение инженерных сетей (газ, электричество, вода, канализация).
От того, насколько оптимально спроектирована и реализована инфраструктура поселка малоэтажных домов или домов средней этажности во многом зависит прибыль, которую принесет инвестору проект поселка.
Под развитой инфраструктурой эксперты оценивают наличие и расположение медицинских учреждений, образовательных учреждений для детей (школ, детских садов), состояние дворов, наличие детских площадок, парковок и автобусных остановок. Если девелопер при получении земли под
строительство принял на себя обязательства по постройке школы, детского сада или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы лягут на строящийся дом, и себестоимость его метра соответственно увеличится. Таким образом, строительство таких объектов приводит к удорожанию цены за квадратный метр жилья приблизительно на 15%. Стоимость строительства детского сада в России начинается от 120 млн. рублей, стоимость строительства школы от 200 млн. рублей. Конечная цена этих объектов зависит от количества мест, на которое рассчитано учреждение, и от качества отделки самого здания. Техническое задание на строительство объектов социальной инфраструктуры составляют органы городской власти.
Также при оценке наличия объектов дошкольного образования берутся и частные организации, поскольку все популярнее становится бизнес частного детского сада на дому для небольших групп детей.
В качестве медицинских учреждений наряду с государственными поликлиниками и больницами рассматриваются также аптеки, стоматологии.
Влияет на цену квадратного метра и непосредственное окружение. Расположение рядом с жилым домом промышленного предприятия с вредным производством, свалки и другие подобные объекты заметно снижают его стоимость. В то же время, например, наличие леса, парка или сквера, наоборот, увеличивают цену квадратного метра квартир.
Есть две основных ошибки проектирования инфраструктуры поселка:
- инфраструктура слишком скудна;
- инфраструктура чрезмерно развита.
В одном случае потенциальные покупатели недвижимости в поселке отказываются ее покупать, потому что не хотят жить в "спальном районе". Во втором случае потенциальные покупатели недвижимости в поселке не хотят платить деньги за тот сервис, который им навязывают в случае приобретения в нем недвижимости.
Выбор оптимального варианта инфраструктуры поселка - далеко не такая простая задача, какой она представляется на первый взгляд. Почти во всех случаях потенциальные покупатели квартир в поселке не хотят платить денег за содержание недвижимости больше, чем, например, жители близлежащего города за такую же по площади недвижимость.
Существует несколько достаточно простых и высокоэффективных решений проектирования оптимальной инфраструктуры малоэтажного жилого поселка. В любом поселке:
- наибольшим спросом пользуются объекты, требующие минимальных финансовых затрат: детские игровые площадки и открытые спортивные площадки;
- экономически целесообразно строительство одного или нескольких многофункциональных зданий, расположенных ближе к въезду в поселок;
- целесообразно строительство одного или нескольких двухэтажных гаражей общей площадью до 1500 кв.м.
- целесообразно строительство двухэтажного бизнес центра общей площадью до 1500 кв.м.
В 2012 году был проведен опрос корреспондентами журнала «Федеральный строительный рынок». По результатам опроса потенциальных жителей малоэтажных поселков города Санкт-Петербурга был определен рейтинг наиболее популярных объектов инфраструктуры поселков (рисунок 2).
■ магазины, супермаркеты
детский сад, школа
Поликлиника, больница, аптека
а Спортивные центры, салоны красоты
О Кафе, рестораны
■ Развлекательные заведения
Рисунок 2. Результаты опроса «Какие объекты инфраструктуры наиболее
важны для Вас»
Наиболее часто описываемые на сайтах российских строительных компаний, рекламных материалах инфраструктурные объекты это:
1. Детский сад, школа, детские комнаты для временного пребывания детей, детский развивающий клуб (творческие кружки, занятия музыкой)
2. Ландшафт и архитектура поселка, общие прогулочные зоны, аллеи, парки, искусственные водоемы, велосипедные дорожки.
3. Торговый центр, магазин (продуктовый и промышленный).
4. Спортклуб (с секциями для детей), спорткомплекс (бассейн), салон красоты, ледовый дворец, снегоходы на прокат, лыжи, каток. Площадки для игр детей и взрослых: закрытые площадки для малышей, спортивные корты (волейбол, футбол, теннис), тренажерная площадка.
5. Салон красоты, кинотеатр, видеозал, музей (конференции, вечера, мастер-классы).
6. Медицинские учреждения, аптеки.
7. Охрана, милиция, экстренные службы, турникет.
8. Регулярный транспорт (автобус, электричка) до города, въезд в город нормальный (без пробок и переездов).
9. Ресторан, кафе, бар.
10. Офисный центр (зона работы).
11. Парковка адекватная количеству жильцов.
12. Территория для выгула собак.
Развитая инфраструктура является одним из факторов, повышающих как себестоимость, так и цену жилья в малоэтажном коттеджном поселке. Также важными факторами являются стоимость земли и инженерная инфраструктура.
В таблице 1 приведено среднее влияние рассмотренных факторов на конечную цену 1 кв.м. объектов в загородных малоэтажных жилых комплексах по мнению специалистов медиахолдинга «Эксперт» .
Таблица 1
Влияние основных факторов на стоимость загородного жилья в
загородных поселках
Фактор Среднее влияние на конечную стоимость 1 кв.м.
Наличие полноценных инженерных сетей +18%
Наличие развитой социальной инфраструктуры +8 %
Наличие дорожных сетей и развитого транспортного сообщения +15%
Безопасная экологическая обстановка +8-10%
В качестве объекта оценки рассматривался малоэтажный жилой комплекс «НовоБулгаково», строительство которого ведется на участке площадью 251,1 Га, расположенном в 25 км в южном направлении от г. Уфы в республике Башкортостан. Земельный участок находится в собственности застройщика.
На сегодняшний день малоэтажный жидой комплекс «НовоБулгаково» является единственным жилым комплексом республики Башкортостан, строительство которого ведется с применением новейших технологий, суть которых заключается в следующем: сначала осуществляется полноценное строительство всех необходимых инженерных сетей - централизованное
газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация, необходимых для полноценного качественного проживания, а уже затем стоятся непосредственно жилые объекты.
Проект комплекса предполагает строительство 1-2-х этажных индивидуальных жилых домов, а также 3-4 этажных многоквартирных домов. Всего уже ведется и планируется в будущем строительство нескольких кварталов, каждый из которых будет выполнен в собственном архитектурном стиле и с собственными проектами жилых домов.
В ходе исследования была проведена оценка экономической эффективности проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, предусматривающего наличие объектов инфраструктуры и без них.
Планируемыми объектами инфраструктуры поселка являются: школа, детский сад, поликлиника, а так же торговый комплекс, включающий помещения под клуб, кинотеатр, банки и т.д. (таблица 2).
Таблица 2
Основные объекты проекта строительства жилого малоэтажного комплекса
«НовоБулгаково»
Наименование Ед.изм. Количество
Площадь участка проектируемого объекта га 251
Общая площадь квартир в жилых домах (всего) тыс.кв.м 280
Объекты инфраструктуры
Детские дошкольные учреждения (всего) мест 480
Школы общеобразовательные (всего) мест 925
Поликлиники (всего) посещ. в смену 130
Магазины продовольственных товаров
- всего торговой площади тыс. кв. м 4, 8
- по норме 106 кв.м/1000 чел. кв.м/1000 чел. 485,5
Аптеки объект 2
Кинотеатры, клубы мест 160
Библиотеки тыс. книг 2,29
Спортзалы кв. м пола 1800
Бассейны крытые кв. м зеркала воды 200
Физкультурно-оздоровительные комплексы объект 1
Базы служб эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства объект 1
Банки операционное место 5
Почта, телеграф объект 1
Строительство объектов инфраструктуры повлечет за собой дополнительные затраты на 140 млн. руб.
В таблице 3 представлены показатели эффективности проекта в двух вариантах.
Таблица 3
Интегральные показатели эффективности проекта строительства малоэтажного жилого комплекса «НовоБулгаково»
Наименование показателя Значение показателя по проекту
без объектов инфраструктуры с объектами инфраструктуры
Объем инвестиций (I), млн. руб. 1 178 1 318
Чистый приведенный доход (NPV), млн. руб. 950,5 1 032
Индекс прибыльности (PI) 1,81 1,78
Внутренняя норма доходности (IRR), % 30,3 29,2
Простой срок окупаемости (PP), мес. 4,91 4,90
Дисконтированный срок окупаемости (DPP), мес. 4,96 4,95
Полученные значения показателей эффективности проекта в полной мере свидетельствуют об экономической целесообразности реализации рассматриваемого инвестиционного проекта как с объектами инфраструктуры, так и без них.
Увеличение инвестиционных затрат на 140 млн, направленных на строительство объектов социальной инфраструктуры, приведёт к улучшению показателей эффективности проекта. В частности, чистый приведенный доход возрастет на 82 млн. руб. Однако значение индекса прибыльности уменьшится, то есть дополнительные капитальные вложения не дают аналогичного прироста доходов проекта.
Исходя из выше приведенных расчетов, можно сделать вывод, что строительство малоэтажного жилого комплекса «НовоБулгаково» без строительства инфраструктуры принесет больше прибыли застройщику.
Таким образом, исследование показало, что проект комплексной малоэтажной застройки по сравнению с проектом «чистой» малоэтажной застройки имеет меньшую экономическую эффективность для застройщика.
Однако в расчете экономической эффективности не учитывался социальный эффект, который принесет строительство школы и детских садов. Также наличие развитой инфраструктуры позволит увеличить спрос на недвижимое имущество поселка, и снизить коммерческие риски застройщика.
Мировой опыт малоэтажного строительства показывает перспективность строительства организованных поселков с развитой коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой, позволяющей при этом сделать жилье и технологии более доступными для населения. При этом, когда мы говорим о доступных технологиях, нужно понимать, что они должны создавать комфортный дом, в котором свежо летом и тепло зимой, который отличает хорошая звукоизоляция, долговечность, экологичность, возможность организовывать пространство согласно потребностям той или иной семьи.
Библиографический список
1. Асаул А.Н. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России [Текст] / А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова // Под ред. д.э.н., проф. А.Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2011.
2. Волобуева Т.В. Научно-методические подходы к реализации инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства [Текст]: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. эк. наук (08.00.05). - ФГБОУ ВПО «ВГАСУ», 2012.
3. Итоги круглого стола «Зарубежные инвестиции в малоэтажное строительство в России» [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://sn-doc.ru/news/57040, свободный
4. Как инфраструктура влияет на стоимость новостроек [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.kn.kz/article/view/id/7562/, свободный
5. Коростин С.А. Особенности и тенденции развития регионального рынка малоэтажного домостроения [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.volsu.ru/upload/medialibrary/25b/7 Коростин^£ свободный
6. Малоэтажное жилье в России - планы до 2015 года [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://nus-ural.ru/archive/2012/9/435/817/, свободный
7. Потенциал развития малоэтажного строительства в России [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.nikologorskie-dachi.ru/news/low-rise-building/, свободный.
8. Сайфуллина С.Ф. Развитие форм жилищного финансирования в России [Текст] / С.Ф. Сайфуллина, Э.Д. Султаншина / Теоретические и прикладные аспекты современной науки: сборник научных трудов по материалам VI Международной научно-практической конференции 31 декабря 2014 г.: в 6 ч. / Под общ. Ред. М.Г. Петровой. - Белгород: ИП Петрова М.Г., 2015.- Часть V. - С. 210-214.
9. Строительство и инвестиции [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.it-nv.ru/
articles/ob_ekonomicheskoy_effektivnosti_investiciy_v_stroitelstvo, свободный.
Bibliography
1. Asaul A.N. Theory and practice of low-rise housing construction in Russia [Text] / A.N. Asaul, Y.N. Kazakov, N.I. Pasiada, I.V. Denisov // Ed. prof. AN Asaul. - SPb .: "Gumanistika" 2011.
2. Volobueva T.V. Scientific and methodological approaches to the implementation of innovation and investment projects of low-rise residential
buildings [Text]: Author. dis. on soisk. scholar. step. cand. eq. Sciences (08.00.05). - VPO "VGASU», 2012.
3. The results of the round table "Foreign investment in low-rise construction in Russia" [electronic resource] - Mode of access: http://sn-doc.ru/news/57040.
4. Infrastructure affects the cost of new buildings [electronic resource] -Mode of access: http://www.kn.kz/article/view/id/7562/.
5. Korostin S.A. Characteristics and trends of development of the regional market of low-rise housing [electronic resource] - Mode of access: http://www.volsu.ru/upload/medialibrary/25b/7_KopocTHH.pdf.
6. Low-rise housing in Russia - plans up to 2015 [electronic resource] -Mode of access: http://nus-ural.ru/archive/2012/9/435/817/.
7. The potential of low-rise construction in Russia [electronic resource] -Mode of access: http://www.nikologorskie-dachi.ru/news/low-rise-building/.
8. Saifullina S.F. Development of forms of housing finance in Russia [Text] / S.F. Saifullina, E.D. Sultanshina / Theoretical and applied aspects of modern science: Proceedings of the Materials of the VI International Scientific and Practical Conference December 31, 2014 Mr. .: 6 h. /, Ed. Ed. MG Petrova. -Belgorod: S.P. Petrova MG, 2015.- Part V. - pp 210-214.
9. Construction and Investment [electronic resource] - Mode of access: http://www.it-nv.ru/ articles / ob_ekonomicheskoy_effektivnosti_investiciy_v_stroitelstvo.
