CC BY
17УДК 347.214.2+347.232 К15
ПРОБЛЕМЫ РАССЕЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР В ХОДЕ РЕНОВАЦИИ МОСКОВСКОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
PROBLEMS OF SETTLEMENT OF COMMUNAL APARTMENTS DURING THE RENOVATION OF THE MOSCOW HOUSING STOCK
АННОТАЦИЯ
Уже пять лет в городе Москве действует программа реновации жилья. Одной из целей, которую преследуют власти реализуя программу, является борьба со проблемой наличия коммунальных квартир. Но будучи крупномасштабной социально-значимой инициативой, программа реновации сталкивается с отдельными спорными вопросами. Автор на основе нормативных правовых актов и судебной практики осуществляет анализ норм законодательства, регулирующих предоставление жилых помещений взамен комнат в коммунальных квартирах в рамках программы реновации и делает вывод о неоднозначности правового регулирования данного явления.
Ключевые слова: программа реновации, равнозначное жилое помещение, расселение коммунальных квартир, жилищные права.
ABSTRACT
A housing renovation program has been operating in Moscow for five years. One of the goals pursued by the authorities implementing the program is to combat the old problem of the availability of communal apartments. But like any other large-scale initiative, the renovation program faces some controversial issues. The author, on the basis of normative legal acts and judicial practice, analyzes the norms of legislation regulating the provision of residential premises instead of rooms in communal apartments within the framework of the renovation program and concludes that the legal regulation of this phenomenon is ambiguous.
Keywords: renovation program, equivalent living space, settlement of communal apartments, housing rights.
Кристина Анатольевна БОБРЫШЕВА ,
магистрант юридического
факультета Финансового
университета
при Правительстве РФ,
Россия, г. Москва
3461611@mail.ru
Научный руководитель: Слепко
Галина Евгеньевна,
к.ф.н., доцент, доцент Департамента правового регулирования
экономической деятельности юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, Россия, г Москва
Kristina A. BOBRYSHEVA,
Master's Degree student of the Faculty of Law of the Financial University under the Government of the Russian Federation, Russia, Moscow 3461611@mail.ru
Supervisor: Galina E. Slepko,
Ph.D., Associate Professor, Associate Professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activity of the Faculty of Law of the Financial University under the Government of the Russian Federation, Russia, Moscow
Введение
В последние десятилетия население города Москвы неизменно увеличивается1, кроме того, в Москве как в политическом и самом крупном экономическом2 центре государства размещены головные офисы крупных компаний (Газпром, Роснефть, Сбербанк, Вымпелком, Мегафон и др.), что также требует значительных капитальных строений и свободных земельных участков под них. На пути экстенсивного развития Москвы вариантами пополнения свободными участками под застройку являются присоединение территорий («Новая Москва») и освобождение имеющихся земельных участков от размещенных на них и ставших неактуальными строений, зданий, сооружений [2, с. 105]. В рамках последнего способа осуществляется процесс сноса устаревших жилых зданий с предоставлением собственникам и нанимателям жилых помещений во вновь построенных современных домах.
Для правового обеспечения данного процесса был принят ряд нормативных правовых актов и внесены изменения в действующие законодательные акты3. Так, 01.08.2017 начало действовать постановление № 497-ПП4, давшее старт масштабной программе сноса ветхих многоквартирных жилых домов в городе Москве, направленной на повышение комфортности жизни граждан и предупреждения роста жилья в аварийном состоянии, и последующему новому строительству на освободившихся территориях.
Основное исследование
Для обеспечения жилищных прав собственников и нанимателей, занимающих жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве (далее - Программа реновации), постановление № 497-ПП предусматривает предо-
ставление равнозначных жилых помещений в домах-новостройках на безвозмездной основе.
Департамент городского имущества города Москвы, как уполномоченная организация, ответственен за предоставление гражданам равнозначных квартир.
Ст. 7.3 Закона № 4802-15 раскрывает содержание понятия равнозначного жилого помещения. К последним отнесены обладающие следующими признаками: 1) равнозначность, т.е. жилая площадь не меньше жилой площади; общая площадь превышает общую площадь в освобождаемом жилом помещении; количество комнат не меньше количества комнат в освобождаемом жилом помещении; улучшенная отделка; 2) благоустройство прилегающих территорий; 3) территориальность - предоставляемое жилье расположено в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, подлежащий реновации, либо в границах Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов г. Москвы.
В части соответствия стандартам благоустройства отмечаются проблемы недостаточности степени озеленения, месторасположения новостроек вблизи шумных объектов инфраструктуры [1, с. 117].
Несмотря на то, что программа реализуется уже более пяти лет, хотелось бы на данном этапе обратить внимание на правовые основы предоставления жилого помещения в порядке возмещения за комнату в коммунальной квартире.
В отношении комнат в коммунальной квартире статья 7.3. Закона № 4802-1 устанавливает, что вместо освобождаемой гражданином комнаты в реновируемом многоквартирном доме «в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения ... предоставляется отдельная квартира». Итак, законодатель прямо запретил предоставление комнаты в ком-
1 Численность постоянного населения Российской Федерации по муниципальным образованиям на 1 января 2023 года // Федеральная служба государственной статистики. - URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/ chisl_MO_Site_01-01-2023.xlsx (дата обращения: 10.03.2023).
2 Темпы роста (снижения) основных социально-экономических показателей в 2021 г. // Федеральная служба государственной статистики. - URL: http://rosstat.gov.rU/storage//2023/04-19/2z2ckLSG/RR_pokaz_01-02_2022.xlsx (дата обращения: 10.03.2023).
3 Законодательство // Фонд реновации. - URL: https://fr.mos.ru/o-programme/zakonodatelstvo/ (дата обращения: 10.03.2023).
4 Постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 года № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» // [Электр. ресурс]. - Режим доступа: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/36739220/ (дата обращения 06 марта 2023 г).
5 Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Российская газета. 1993. 12 мая.
мунальной квартире, а также части жилого помещения в виде доли в праве общей собственности на отдельную квартиру.
На наш взгляд данную норму дулжно понимать прямо: за комнату в коммунальной квартире в сносимом доме положена отдельная квартира в доме-новостройке. При рассмотрении дел, связанных с переселением, очевидно, что на практике возникает ряд спорных вопросов. Рассмотрим некоторые случаи, основанные на судебной практике, вызывающие проблемы при реализации Программы реновации.
Часть 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, т.е. изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, при этом отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ч. 2, ст. 15), т.е. квартира, часть квартиры, комната (ч. 1 ст. 16).
Далее, часть 4 ст. 16 ЖК РФ подразумевает под комнатой часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Комната становится отдельным объектом недвижимости при занесении ее в качестве недвижимой вещи в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 130 ГК РФ), как и любое другое недвижимое имущество [4, с. 55].
Так как программа реновации предусматривает взамен жилого помещения в сносимом доме предоставление равнозначного жилого помещения в стартовом доме, комната в коммунальной квартире, как изолированный объект, дает право обладателям данного объекта получения отдельной квартиры в доме-новостройке.
Собственникам комнат в коммунальной квартире, по смыслу закона, должна предоставляться квартира на праве собственности с заключением договора, перехода права собственности на равнозначное жилое помещение (ч. 7, ст. 7.3 Закона № 4802-1), а нанимателям комнат в коммунальной квартире - по договору социального найма.
Одновременно нанимателям с их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность (ч. 22, ст. 7.3 Закона № 4802-1).
Исходя из вышеуказанных положений Закона № 4802-1 о статусе столицы равнозначные жилые помещения в форме отдельных квартир по Программе реновации могут быть предоставлены по одному из правовых оснований - по договору социального найма или на праве собственности.
Правовые нормы, обязывающие нанимателей принять жилое помещение в собственность, отсутствуют. Это возможно только на добровольной основе и при наличии их письменного заявления (ч. 22, ст. 7.3 Закона № 4802-1, ст. 2 Закона № 1541-11). Это также подтверждают разъяснения Пленума ВС РФ № 8 (п. 8)2 указывая, что граждане должны обратиться с требованием о приватизации.
С тем, что без согласия граждан приватизация невозможна, согласны и другие авторы, поскольку иной подход бы нарушал основные постулаты отношений по поводу собственности - недопустимости произвольного вмешательства в частные интересы (п. 1 ст. 1 ГК РФ) и принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), которые дают участникам правоотношений «право ... самостоятельно определять содержание своих имущественных отношений», к которым, безусловно, относятся и жилищные правоотношения [3, с. 90; 5, с. 104].
Таким образом, во взаимосвязи с положениями ст. 7.3 Закона № 4802-1, при занятии гражданами комнат в коммунальной квартире по различным основаниям (договор социального найма, на праве собственности) в рамках Программы реновации должны быть предоставлены отдельные квартиры по тем же основаниям. Замена основания предоставления жилого помещения лишает прав граждан на предоставление равнозначного жилого помещения.
Данные выводы подтверждены решением Измайловского районного суда города Москвы от 10.01.2023 по гражданскому делу № 02-1068/ 2023 (02-9528/2022)3.
1 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2021) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // «Ведомости СНД и ВС РСФСР», 11.07.1991, № 28, ст. 959.
2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераци» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11.
3 Решение по делу № 2-1068/2023 // Официальный портал судов общей юрисдикции г. Москвы. - URL: https:// www.mos-gorsud.ru/rs/izmajlovskij/services/cases/civil/details/d0ea3e41-5b35-11ed-b13c-e3889f17d20c?caseNumber=2-1068/20230 (дата обращения: 02.03.2023).
Истец Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в суд с иском о переселении гражданки, занимающей две комнаты в коммунальной квартире на основании договора социального найма, и гражданки, занимающей одну комнату в этой же коммунальной квартире на основании права собственности, в трехкомнатную квартиру, предлагаемой в качестве равнозначной с оформлением ее в собственность и заключением договора перехода права собственности.
Однако, требуемое в силу закона согласие ответчиков на переселение в предоставляемое жилое помещение и приватизацию одной из комнат получено не было.
В комнаты №№ 1, 2 в коммунальной квартире были заселены гражданкой совместно с дочерью по договору социального найма для бессрочного владения, пользования и проживания нанимателя и членов его семьи. Комнату № 3 вышеуказанная гражданка приобрела у Департамента по договору купли-продажи свободной комнаты в коммунальной квартире, впоследствии подарив принадлежавшую ей комнату № 3 своей дочери по договору дарения комнаты.
Требования Департамент мотивировал тем, что все три комнаты предоставлялись ответчикам и находятся в собственности и пользовании всех ответчиков, как членов одной семьи, и поэтому ответчикам надлежит предоставить взамен изымаемых трех комнат предлагаемую равнозначную трехкомнатную квартиру.
Судом было отказано в удовлетворении иска Департамент. Суд указал, что правовой статус занимаемых гражданами комнат №№ 1, 2 (по договору социального найма) и комнаты № 3 (находится в собственности) различается. Наличие в собственности у члена семьи нанимателя комнаты № 3 не порождают прав пользования этим жилым помещением для нанимателя и других членов семьи нанимателя. Навязывание нанимателю, членам его семьи права собственности без согласия на получение предоставляемого жилого помещения в собственность взамен пользования жилым помещением по договору социального найма не допустимо.
Можно сделать вывод, что для получения отдельной квартиры взамен занимаемой отдель-
ной комнаты нужно иметь правоустанавливающие документы в качестве отдельного договора социального найма или отдельного гражданско-правового договора отчуждения на отдельную комнату.
Если в отношении граждан, занимающих комнаты в коммунальной квартире по разным основаниям (социальный найм и право собственности), есть вышеуказанная позиция суда, то в ситуации, когда два гражданина владеют разными комнатами по одинаковым основаниям, остаются неясности.
В современном законодательстве в части реализации Программы реновации отсутствует четкое понимание, что положено гражданам, занимающим комнаты в коммунальной квартире. Из вышеуказанного судебного решения видно, что Департамент предлагает собственникам и нанимателям комнат в коммунальной квартире в качестве равнозначного жилого помещения одну квартиру.
Встает острый вопрос: являются ли незаконными действия ДГИ по предоставлению долей в праве общей долевой собственности на квартиру в обмен на комнаты, находящиеся в личной собственности каждого из граждан.
Для полной картины важно понимать, каким образом комнаты оказались в собственности граждан. Каким будет решение суда по такому делу, если комнаты были предоставлены гражданам совместно по одному договору социального найма, которые в последующем были приватизированы. Так как каждая комната имеет свой кадастровый номер, это говорит о том, что комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости. В связи с этим возможны отчуждения комнат по разным гражданско-правовым сделкам.
Если эти действия были совершенны после включения многоквартирного дома в Программу реновации, можно ли полагать, что они привели к намеренному созданию двух отдельных объектов с целью получения выгоды при переселении в рамках реализации рассматриваемой программы. На практике закон не может урегулировать все многообразие жизненных ситуаций.
Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2021 по делу № 3321215/20211 указывает на важность добросовестного осуществления гражданских прав в соответствии со ст. 1 ГК РФ.
1 Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2021 по делу N 33-21215/2021 // Консультант - URL: https://docs7.on line-sps.ru/cgi/online.cgi?req=doc&ts=7h1shhTuG4WcNlh11&cacheid=4BFFD02BF90CCF626 B6B9E50595C5FE0&mode=splus&rnd=Z6jsYQ&base=S0CN&n = 1411468#OGn8jhTmOj4frEWT (дата обращения: 20.03.2023).
Предметом спора вышеуказанного дела явилось переселение граждан Департаментом (истец) из двух комнат в коммунальной квартире в одну отдельную двухкомнатную квартиру. Граждане (ответчики) в свою очередь обратились со встречным иском с требованием обязать Департамент предоставить им две отдельные однокомнатные квартиры.
В ходе судебного разбирательства была выяснена «история» комнат: спорные комнаты были переданы Департаментом третьему лицу на основании единого договора передачи в 2011 году; затем им же комнаты были переданы одному из членов семьи ответчиков на основании единого договора купли-продажи в 2016 году; впоследствии ответчики заключили договор дарения долей в праве собственности на комнаты внутри семьи, тем самым искусственно создав два отдельных объекта гражданских прав.
В силу установлений жилищного законодательства (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ), коммунальной квартирой считается квартира, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи.
Судебная коллегия справедливо установила, что дарение долей комнат совершена с учетом родственных связей, признав ответчиков одной семьей. Так же коллегия критически отнеслась к утверждению ответчиков о незнании факта предстоящего переселения по Программе реновации, так как информация об этом является общедоступной.
Примечательно, что суд признал двухкомнатную квартиру для одной семьи взамен двух комнат в коммунальной квартире равнозначной заменой изымаемого жилья. А предоставление двух однокомнатных квартир улучшением жилищных условий, тогда как право на улучшение есть только у малоимущих граждан, признанных таковыми в соответствии с действующим законода-тельством1. Исходя из содержания апелляционного определения следует, семья ответчиков на жилищном учете в городе Москве не состояла.
В итоге судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда определила действия Департамента законными.
В другом деле, Верховный суд Российской Федерации (определение от 25.04.2023 № 5-КГ 23-9-К 22) также встал на сторону Департамента, отправив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В данной ситуации гражданке была передана Департаментом одна комната в коммунальной квартире на основании договора передачи в 2000 году, куда впоследствии ею были вселены члены ее семьи. На основании действовавшего на тот момент, Постановления Правительства Москвы от 27.08.2002 г. № 706-ПП «О продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы» вышеуказанные граждане получили возможность приобрести дополнительную свободную комнату в коммунальной квартире по договору купли-продажи в 2008 году.
Суд основывался на том, что продажа свободных комнат в коммунальных квартирах осуществляется Департаментом с целью ликвидации коммунальных квартир.
В ч. 10 ст. 7.3 Закона № 4802-1 нет уточнений в части оснований приобретения комнат -по одному договору либо нет, есть между сособ-ственниками родственные связи либо нет, а значит нет оснований для изменения порядка предоставления равнозначных жилых помещений.
Однако вышеуказанные судебные коллегии говорят о неправильном применении норм материального права. Суды признают, что предоставление членам одной семьи взамен занимаемых комнат в коммунальной квартире, квартиры из такого же количества комнат - является равнозначным возмещением.
Заключение
В настоящее время остается недопонимание, что ожидать собственникам и нанимателям комнат в коммунальных квартирах, как будут разрешаться подобные спорные дела. Рассмотренные негативные ситуации служат препятствием
1 Постановку на жилищный учет в городе Москве регламентирует Закон г. Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»// [Электр. ресурс]. - Режим доступа: https://www.mos.ru/dgi/documents/normativnye-dokumenty/view/ 181014220/ (дата обращения: 06.03.2023).
2 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.04.2023 N 5-КГ23-9-К2 // Консультант+. - URL: https://docs7.online-sps.ru/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=761044&rnd=Z6js YQ#w4a6jhTgZYX0cBsF (дата обращения: 20.03.2023).
для реализации Программы реновации и жилищных прав граждан.
Возникшее недопонимание в норме закона, указанной в статье 7.3 Закона № 4802-1 можно исправить внесением изменений в законодательство, четко регламентирующих, что полагается собственнику или нанимателю комнат в коммунальной квартире.
Право собственности является одним из важнейших прав, защита которых закреплена в Конституции Российской Федерации. Важно предусматривать нормы таким образом, чтобы они были понятны и ясны и прозрачное трактование их было бы превентивными мерами защиты права собственности на недвижимое имущество граждан и юридических лиц.
Статья поступила в редакцию 01.03.2023; принята к публикации 22.03.2023.
The article was submitted 01.03.2023;
accepted for publication 22.03.2023.
Автор прочитал и одобрил окончательный вариант рукописи.
The author read
and approved the final version
of the manuscript.
Список цитируемой литературы
1. Бeлякoвa E.A., Базин Д.С., Толстова T.B. Проблемы переселения по программе реновации на примере города Москвы // Региональные проблемы преобразования экономики. 2Q21. № 5(127). С. 114-12Q.
2. Гoлyбeвa Я.А. [и др.] Нестоличная реновация / Я.А. Голубева, Д.И. Веретенников, В.И. Коротыч, Л.В. Крутенко, Г.Н. Малышев, Г.Р. Низамутдинова // Городские исследования и практики. 2Q19. № 2(15). С. 1Q5-128.
3. Гражданское право социального государства: сборник статей, посвященный 90-летию со дня рождения профессора А.Л. Маковского (193Q-2Q2Q) / А.Г. Архипова, А.В. Асосков, В.В. Безбах и др.; отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М.: Статут, 2Q2Q. С. 48Q.
4. CeMepué C.E. Понятие сопользования // Новизна. Эксперимент. Традиции. 2Q23. Т. 9. Вып. 1(21). С. 53-62.
5. ^enêo r.E., Cmpaжeвuч Ю.Н. Правовое регулирование имущественных отношений супругов (научная монография). М.: Международный юридический институт, 2Q15. 3QQ с.
References
1. Beljakova E.A., Bazin D.S., Tolstova T.V. Problemy pereselenija po programme renovacii na primere goroda Moskvy. Regional'nye problemy preobrazovanija jekonomiki, 2Q21, no. 5(127), рр. 114-12Q.
2. Golubeva Ja.A. [idr]Nestolichnaja renovacija / Ja.A. Golubeva, D.I. Vereten-nikov, V.I. Korotych, L.V. Krutenko, G.N. Malyshev, G.R. Nizamutdinova. Gorodskie issledovanija i praktiki, 2Q19, no. 2(15), рр. 1Q5-128.
3. Grazhdanskoe pravo social'nogo gosudarstva: sbornik statej, posvjash-hennyj 9Q-letiju so dnja rozhdenija professora A.L. Makovskogo (193Q-2Q2Q) / A.G. Arhipova, A.V. Asoskov, V.V. Bezbah i dr.; otv. red. V.V. Vitrjan-skij, E.A. Suhanov. M.: Statut, 2Q2Q. Р 48Q.
4. Semerij S.E. Ponjatie sopol'zovanija. Novizna. Jeksperiment. Tradicii, 2Q23, vol. 9, vyp. 1(21), рр. 53-62.
5. Slepko G.E., Strazhevich Ju.N. Pravovoe regulirovanie imushhestven-nyh otnoshenij suprugov (nauchnaja monografija). M.: Mezhdunarod-nyj juridicheskij institut, 2Q15. 3QQ р.
