CC BY
48Корпоративное право; конкурентное право; энергетическое право
DOI 10.47643/1815-1337_2020_12_128
ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ВЕЩНО-ПРАВОВЫХ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ТИТУЛЬНЫХ ПРАВ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ
СЕЛЕЗНЕВ Артем Борисович,
соискатель ОВО «Российская академия адвокатуры и нотариата». E-mail: celezneffa@yandex.ru
Краткая аннотация. В статье дана характеристика применения виндикационного и негаторного иска для защиты титульных прав. Рассмотрены особенности применения вещно-правовых способов для защиты титульных прав владельцев недвижимости, выявлены проблемы в данной области.
Abstract. The article describes the use of vindication and negation claims to protect title rights. The features of the use of real-law methods to protect the title rights of real estate owners are considered, and problems in this area are identified.
Ключевые слова: титульный владелец, защита титульных прав, негаторный иск, виндикационный иск, недвижимость, жилищные права.
Keywords: title holder, protection of title rights, negation claim, vindication claim, real estate, housing rights.
Важное место в системе гражданско-правовых способов защиты прав титульных владельцев, к которым относятся как собственники, так и иные законные владельцы, занимают такие вещно-правовые способы, как виндикационный и нега-торный иск. Несмотря на широкое применение данных исков для защиты титульных прав владельцев недвижимости, на практике возникают определенные проблемы, что показывает необходимость исследования наиболее важных вопросов в данной сфере.
Вначале необходимо дать краткую характеристику указанных исков.
Так, виндикационным считается иск, предъявляемый собственником имущества либо иным титульным владельцем к его фактическому, но при этом незаконному владельцу, с целью возврата этой вещи [5, с. 609]. Данное право по отношению к собственнику закреплено в ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку в соответствии со ст. 305 ГК РФ наряду с правом собственности также защите подлежат и права иного владельца, владеющего имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, [1], то это свидетельствует о возможности применения виндикаци-онного иска для защиты прав титульных владельцев, не являющихся собственниками. Предметом виндикационного иска является индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре, находящееся у незаконного владельца.
Нарушение титульных прав не всегда связано с непосредственной утратой владельцем права фактического владения вещью, но и возможно и путем совершения действий, которые прямо не направлены на препятствование владению, но при этом мешают нормальной реализации иных правомочий. В указанных случаях негаторный иск является способом защиты имущественных прав, поскольку в ст. 304 ГК РФ закреплено право собственника на устранение всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения [1]. Юридическое основание негаторного иска - это обстоятельства, подтверждающие существование у истца права собственности, ограниченного вещного права или иного
субъективного права на вещь, пользование и владение которой затрудняется неправомерными действиями третьего лица [3, с. 80].
На практике проблемным является вопрос об истребовании недвижимой вещи. Как известно, для подачи виндика-ционного иска нужно иметь доказательства подтверждающие право собственности или иного вещного права. Таким бесспорным доказательством, например, для недвижимого имущества, является то обстоятельство, что право собственности на соответствующий объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество.
Однако на практике имеют место случаи заключения договора купли-продажи между незаконным владельцем и третьим лицом. Данная регистрация не может служить основанием приобретения права собственности у добросовестного покупателя. Такая регистрация должна рассматриваться лишь как регистрация факта владения, которая не может служить законным основанием для возникновения правовых последствий собственности. В таких случаях, как следует из практики, предъявляется иск о признании сделки недействительной, так как при отчуждении незаконным владельцем недвижимого имущества третьим лицам, при надлежащем юридическом оформлении, т.е. зарегистрировав данное имущество в ЕГРП на недвижимое имущество, нужно в первую очередь признать данную сделку недействительной [5, с. 611].
Учитывая, что негаторный иск применим только к спорам в отношении недвижимых вещей, стоит указать, что его предъявление возможно в отношении недвижимости, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН, то есть на которую истец не может доказать наличие юридического основания, титула. В этом случае суд может исходить из фактической презумпции законности владения лицом, который господствует над вещью. Это легко понять из нашей повседневной жизни, когда мы не требуем от других лиц постоянно доказывать нам наличие у них права на те вещи, которые находятся в их имущественной сфере. Обозначенная презумпция проста: владелец вещи предпо-
Корпоративное право; конкурентное право; энергетическое право
лагается ее законным владельцем, пока иное не будет доказано в суде [3, с. 81]. В данном случае речь идет о владельческой защите.
Возможность применения негаторного иска в рамках посессорной защиты, основанной на факте владения вещью, но без оценки правового основания владения, была поддержана высшей судебной инстанцией позже. В п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 сказано: «Собственник земельного участка имеет право на нега-торный иск, направленный на устранение препятствий в пользовании возведенным им на этом участке зданием, и в случаях, когда право на здание не зарегистрировано» [2].
Возможность посессорной защиты объясняется тем, что при негаторном иске ответчик не ставит под сомнение наличие субъективного права у истца на спорную вещь, нарушение проявляется в создании фактических помех в пользовании недвижимой вещью. Исходя из этого суд, исследуя доказательства и оценивая обстоятельства дела, более формально подходит к вопросу доказывания титула истца по негаторному иску. В противовес этому ответчик по иску о признании вещного права, как правило и ответчик по виндикационному иску, оспаривает наличие субъективного права истца на предмет спора, тем самым обостряет вопрос о наличии у истца титула на вещь.
Следовательно, юридическое основание негаторного иска представляет собой не только субъективное вещное право (и интерес), на основании которого истец обладает титулом на спорную вещь, но и обстоятельства, обосновывающие права и интерес истца на спорную вещь, в том числе на основании фактической презумпции законности владения (посессорная негаторная защита) [3, с. 82].
Проблема применения рассмотренных вещно-правовых способов защиты заключается в разграничении и исключении конкуренции виндикационного и негаторного исков.
Так, требованиям о реализации собственником или
Библиография:
иным титульным владельцем своих жилищных прав, сопряженным с истребованием имущества и выселением правонарушителя, с точки зрения классической доктрины более соответствует конструкция виндикационного иска, поскольку требованиям истца, как утратившего вещь владельца, будет присуще в качестве цели восстановление господства над вещью и последствий ее виндикации.
Однако с учетом специфики жилого помещения, заключающейся в том, что правомочия владения и пользования являются тесно взаимосвязанными между собой и, как правило, не существуют друг без друга, а также при отсутствии четких границ владения и пользования жилым помещением у ряда субъектов этих прав, данные иски по-прежнему будут конкурировать (заявляться истцами и рассматриваться судом с применением ст. 301 либо ст. 304 ГК РФ) между собой при рассмотрении указанных категорий споров, в зависимости от наличия субъективного права, характера правонарушения и «удобства применения» в каждом конкретном случае. Например, если ответчики без законных на то оснований занимали жилое помещение длительное время, связанное с переходом жилищного фонда в другую собственность, то требование нового собственника об их выселении рассматривается как негаторный иск, не имеющий срока давности [4, с. 24].
В заключение можно отметить, что отсутствие законодательно закрепленного закрытого перечня ограниченных вещных прав на недвижимость, законодательного ограничения на применение вещного инструментария к обязательственным и корпоративным правам, а также отсутствие в законодательстве правовой конструкции иска в тех случаях, когда титульный владелец и нарушитель не состоят между собой в договорных отношениях, виндикационный и негаторные иски выступают в качестве единственно возможных средств правовой защиты нарушенных правоотношений, причем к однородным требованиям на практике могут применяться обе правовые конструкции.
1. 2.
3.
4.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. Информационное письмо Президиума ВАС Рф от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» // СПС КонсультантПлюс.
Подшивалов, Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и практики: монография / Т.П. Подшивалов. - М.: Инфотропик Медиа, 2019. - 340 с. Самойлов, Е.И. Проблемы применения вещно-правовых исков как способов защиты жилищных прав / Е.И. Самойлов // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2019. - № 5. - С. 21-25.
Санакоева, К.В. Виндикационный иск как способ защиты права собственности / К. В. Санакоева // Аллея науки. - 2017. - Т. 1, № 9. - С. 609-613.
