CC BY
258
ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Т.А. Лыгина, магистрант
Научный руководитель: А.Т. Гаймалеева, канд. юрид. наук, доцент Башкирский государственный университет (Россия, г. Уфа)
DOI:10.24412/2500-1000-2021-5-4-78-83
Аннотация. Основная цель выполненного исследования - анализ существующих способ судебной защиты права собственности на недвижимое имущество, выявить наиболее эффективные из них, сопоставить виндикацию и реституцию. Автором поднимается проблема невозможности вещно-правовой защиты в случаях фиктивных и неправомерных сделок с недвижимостью при совпадении титульного и фактического владельца. Полученные результаты исследования позволяют наиболее глубоко раскрыть такой способ как признание право собственности на спорную недвижимость.
Ключевые слова: недвижимость, виндикационный иск, негаторный иск, признание права собственности на недвижимое имущество.
Практически любое имущество, как движимое, так и недвижимое, может находиться в собственности двух или нескольких лиц и принадлежать им на праве общей собственности.
Как известно, для защиты собственника вещи, являющегося субъектом абсолютных отношений, от неправомерных действий любых лиц издревле используются такие традиционные (классические) вещ-но-правовые способы защиты права собственности, как виндикационный иск и негаторный иск. Под виндикационным понимается иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения; под негаторным - иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения.
Данные способы защиты права собственности закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 301 и 304) и нашли широкое применение в судебно-арбитражной практике в своем традиционно понимаемом значении. Например, применительно к виндикационному иску в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [3] имеется ряд разъяснений, определяющих практику
разрешения соответствующих споров. Так, в пункте 22 Постановления внимание арбитражных судов обращено на то, что собственник вправе истребовать имущество от лица, у которого это имущество фактически находится в незаконном владении; не может быть удовлетворен иск, предъявленный к лицу, у которого находившееся ранее в незаконном владении имущество к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует. Согласно пункту 23 названного Постановления иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. В соответствии с пунктом 24 Постановления, предъявляя иск об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли. При этом покупатель имущества не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии при-
знаны в установленном порядке правомерными.
Вместе с тем, как показала обширная судебно-арбитражная практика последнего десятилетия, названные традиционные вещно-правовые способы защиты права собственности во многих случаях оказываются неэффективными, когда речь идет о различных нарушениях права собственности на недвижимое имущество.
Как известно, право собственности на недвижимое имущество, как вновь создаваемое, так и приобретаемое по сделке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на соответствующую недвижимость (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому единственым бесспорным доказательством права собственности на недвижимость может стать лишь то обстоятельство, что право собственника на соответствующий объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В связи с этим традиционные способы защиты права собственности могут оказаться эффективными только в случаях элементарного нарушения права собственности на недвижимость, связанных с примитивным завладением чужим имуществом (его захватом) или чинением собственнику препятствий в использовании соответствующей недвижимости, которые не сопровождаются какими-либо юридическими действиями по оформлению прав на чужое имущество. Да и применительно к подобным случаям в юридической литературе высказываются сомнения относительно возможности применения виндикационного иска в целях защиты права собственности на недвижимое имущество.
Например, по мнению Е.А. Суханова, в вещных правоотношениях, объектом которых является недвижимость, такому способу защиты, как виндикационный иск, вообще нет места. "Лишиться владения в смысле фактического, "физического" обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам "недвижимости в силу закона" (например, морским и воздушным судам), которые действительно возможно истребовать из чужого незаконного владения.
При незаконном же лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.), -считает Е.А. Суханов, - защита его интересов обеспечивается с помощью негатор-ного, а не виндикационного иска" [1].
Судебно-арбитражной практикой, впрочем, не исключается возможность применения виндикационного иска в случаях нарушения права собственности на недвижимость, поскольку всякое завладение чужим имуществом (как движимым, так и недвижимым) может рассматриваться с разных точек зрения и как лишение собственника владения указанным имуществом, и как лишение последнего доступа к использованию принадлежащего ему имущества. Скорее, в ситуации, подобной описанной, правильнее говорить о том, что собственник лишается возможности доступа к принадлежащему ему объекту недвижимости в силу лишения его фактического владения указанным объектом. А поскольку в этом случае для защиты нарушенного права собственности требуется отобрание имущества у фактического владельца и передача его собственнику (а не запрет на совершение действий, создающих препятствия в пользовании соответствующим имуществом), то эти цели могут быть достигнуты путем предъявления собственником недвижимости к фактическому владельцу именно виндикационного (а не негаторного) иска.
В данном случае, однако, речь идет, скорее, не о существе применяемого собственником недвижимости способа защиты нарушенного права, а о точной юридической квалификации со стороны суда требования, предъявленного собственником к лицу, завладевшему (пользующемуся) чужим недвижимым имуществом, поскольку в подобных ситуациях зачастую заявляются требования "об освобождении занимаемых помещений", "выселении из неправомерно занятого помещения" и т.п.
Сейчас речь о другом. В настоящее время судам нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда процесс завладения чужим недвижимым имуществом (путем совершения фиктивных или иных неправомерных сделок с недвижимостью,
подделки документов и т.п.) сопровождается юридическим оформлением якобы возникших прав на соответствующую недвижимость. В результате надлежащий собственник недвижимого имущества оказывается в положении лица, утратившего (формально-юридически) право собственности на принадлежащий ему объект недвижимости, и, напротив, ответчик, к которому собственник вынужден обращаться с соответствующими требованиями, числится (опять же формально-юридически, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) субъектом права собственности на спорную недвижимость.
В подобных случаях реальная защита права собственности, ограниченная использованием собственником исключительно вещно-правовых способов защиты (виндикационного и негаторного исков), оказывается невозможной. Ведь предъявляя как виндикационный, так и негатор-ный иск, лицо (истец) должно располагать бесспорным доказательством наличия у него права собственности на соответствующее имущество, каковым применительно к недвижимости может служить лишь соответствующая регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В нашем же случае такая регистрационная запись имеется, но она удостоверяет право собственности ответчика на спорную недвижимость, что само собой исключает возможность удовлетворения виндикационного или нега-торного иска. Поэтому в подобных случаях лицо, неправомерно утратившее титул собственника (назовем его надлежащий собственник), вынуждено прибегать к иным (общим) способам защиты нарушенного субъективного гражданского права.
На первом этапе в судебно-арбитражной практике по делам, связанным с защитой права собственности на недвижимое имущество, превалировали споры по требованиям надлежащих собственников о признании сделок, совершенных с их имуществом, недействительными и возврате отчужденного не уполномоченными собственниками лицами имущества в качестве последствий недействительно-
сти соответствующих сделок. Причем зачастую по требованию собственника признавались недействительными целые цепочки сделок (по признаку порока первой сделки, состоящего в отчуждении чужого имущества неуправомоченным лицом). Названная судебно-арбитражная практика приобрела такой размах, что она стала представлять собой реальную угрозу имущественному обороту.
Из возможных вариантов решения проблемы, которые в то время обсуждались в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации, на мой взгляд, наиболее приемлемым было предложение, состоящее в том, чтобы исходить из недопустимости признания по иску собственника недействительными всех сделок, совершенных с его имуществом, имея в виду, что требование реституции может быть заявлено последним лишь по первой сделке. Возможность такого подхода проистекает из буквального толкования нормы, содержащейся в п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Из этого правила следует, что применение реституционных последствий недействительности сделки ограничивается лишь первой сделкой. У последнего (в цепочке сделок) приобретателя имущество может быть истребовано собственником только по виндикационному иску (но не в порядке реституции).
К сожалению, это предложение не получило поддержки и не нашло отражения в формируемой тогда судебно-арбитражной практике. Официальная же позиция была выражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 25) в виде следующего разъяснения: "Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из не-
законного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю".
Приведенное здесь столь подробное разъяснение заслуживает пристального внимания, поскольку, как оказалось в дальнейшем, выраженный в нем подход во многом предопределил развитие гражданского законодательства в части защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости. Ну, а в далеком теперь 1998 г. данное разъяснение носило революционный характер и, естественно, вызывало сомнения.
В самом деле, признание сделки недействительной (сделка по отчуждению чужого имущества не уполномоченным собственником лицом является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ) могло повлечь то последствие, что каждая из сторон такой сделки была обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Введение в реституционные отношения фигуры добросовестного приобретателя не вполне соответствовало названному законоположению и не учитывало двусторонний характер реституции. С другой стороны, нельзя было не учитывать, что собственник, предъявляя вместо нормального (для данной ситуации) вин-дикационного иска к фактическому владельцу неправомерно отчужденного имущества требование о признании недействительными всех совершенных сделок и отобрании имущества у последнего приобретателя (пусть и в качестве последствий недействительности соответствующих сделок), конечно же, преследовал
цель обойти законоположения, защищающие добросовестного приобретателя.
Придание же решению суда об отказе в удовлетворении исковых требований собственника о применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества (по мотиву добросовестности его приобретения) значения основания для государственной регистрации права собственности за добросовестным приобретателем в то время было призвано компенсировать пробел, имевшийся в действовавшем тогда законодательстве. Ведь, сохранив за собой имущество в фактическом владении в результате отклонения судом требования собственника о его возврате, в то время добросовестный приобретатель получал статус давностного владельца, который мог приобрести право собственности на соответствующую недвижимость лишь по истечении 15-летнего срока при-обретательной давности, окончание которого (и только!) и могло служить основанием для регистрации его права собственности. Однако в этом случае соответствующий объект недвижимости на весь срок приобретательной давности по сути исключался из оборота, поскольку давност-ный владелец, не будучи собственником имущества, не был вправе им распоряжаться.
Позже свою правовую позицию по данной проблеме сформулировал и Конституционный Суд Российской Федерации, который признал недопустимой ситуацию, когда при отчуждении имущества неуполномоченным лицом собственник защищает свое право собственности с использованием правового механизма, предусмотренного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ (т.е. с помощью реституции по недействительным сделкам), располагая правом на виндикационный иск и нарушая тем самым права добросовестного приобретателя [2].
Первое требование (о признании сделки недействительной), особенно в ситуации, когда имеются основания считать сделку ничтожной как противоречащую закону (как это имеет место в нашем случае), не может быть квалифицировано в качестве обязательственно-правового способа за-
щиты, конкурирующего с вещно-правовым способом (виндикационным иском). Ведь в данном случае мы имеем дело со сделкой как с юридическим фактом, являющимся основанием возникновения обязательственного правоотношения. Признание сделки недействительной как раз и означает, что она не может служить юридическим фактом, порождающим соответствующее обязательственное правоотношение. Именно поэтому правом на предъявление требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки наделено любое заинтересованное лицо (п. 2 ст. 166 ГК), к числу которых, безусловно, относится и собственник неправомерно отчужденного имущества.
Второе требование (о возврате имущества собственнику) никак нельзя квалифицировать в качестве требования о применении последствий ничтожной сделки даже в том случае, когда правовым основанием иска (в соответствующей части) собственник называет п. 1 и 2 ст. 167 ГК. Ведь согласно названным нормам при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Что же касается требования собственника о возврате его неправомерно отчужденного имущества, обращенного к последнему приобретателю (фактическому владельцу) этого имущества, то с точки зрения его правовой квалификации оно является не чем иным, как виндикацион-ным требованием, поэтому оно и должно рассматриваться судом по правилам о виндикационном иске, включая правила, направленные на защиту добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК).
При этом, конечно же, собственник как заинтересованное лицо (в смысле п. 2
ронам сделки по отчуждению его имущества с требованием о применении последствий ничтожной сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по сделке, нисколько не опасаясь так называемой конкуренции такого реституционного требования с виндикационным иском, имея в виду, что в дальнейшем собственник сможет истребовать свое имущество непосредственно у лица, неправомерно его отчуждавшего, в том числе путем предъявления к последнему виндикационного иска.
Наблюдаемое в последние годы значительное сокращение числа споров, связанных с применением собственниками неправомерно отчуждаемого имущества такого способа защиты, как требование о признании соответствующих сделок недействительными и применении последствий их недействительности, объясняется не только (а может быть, и не столько) тем обстоятельством, что суды встали на защиту добросовестных приобретателей. Решающее значение, по-видимому, имело то обстоятельство, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий ничтожной сделки был сокращен законодателем с десяти до трех лет, и теперь его продолжительность не отличается от срока исковой давности по винди-кационному иску.
Судебно-арбитражная практика последних лет свидетельствует о том, что в случаях нарушений права собственности на недвижимое имущество, сопровождающихся соответствующим юридическим оформлением прав в виде регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, собственники соответствующего имущества все чаще прибегают к такому способу защиты, как требование о признании права собственности на спорную недвижимость.
ст. 166 ГК) вправе обратиться к обеим сто-
Библиографический список
1. Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. 3-е изд., перераб. и доп. - М., 2020. - С. 184 (автор раздела - Е.А. Суханов).
2. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2003. - №3.
3. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые с апреля 1992 г. по июль 2005 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - №12. Специальное приложение. - С. 71.
PROBLEMS OF JUDICIAL PROTECTION OF PROPERTY OWNERSHIP T.A. Lygina, Graduate Student
Supervisor: A.T. Gaimaleeva, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Bashkir State University (Russia, Ufa)
Abstract. The main purpose of the study is to analyze the existing methods of judicial protection of ownership of real estate, identify the most effective of them, compare vindication and restitution. The author raises the problem of impossibility of real legal protection in cases of fictitious and illegal transactions with real estate when the title and actual owner coincides. The obtained results of the study allow the most deeply reveal such a method as the recognition of ownership of the disputed real estate.
Keywords: real estate, vindication claim, negative claim, recognition of ownership of real estate.
