ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 349.414

М. А. НАЗРАНОВА Финансовый университет при Правительстве РФ

M. A. NAZRANOVA Financial University under the Government of the Russian Federation

Проблемы правового регулирования определения кадастровой стоимости земельного участка

Problems of legal regulation of determining the cadastral value of a land plot

Аннотация

В статье рассматривается проблема несовершенства методов определения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем количество судебных споров по переоценке стоимости земельного участка и приравнивания ее к рыночной увеличивается, что вызывает необходимость в исследовании правового регулирования данных правоотношений, выявлении пробелов на законодательном уровне.

В целях обоснования проблемы определения кадастровой стоимости земельного участка, автором проанализирована динамика количества судебных споров в отношении результатов определения кадастровой стоимости за период с 2017-2021 гг., основания, указанные в исках об оспаривании результатов кадастровой оценки 2021 г. Рассмотрены позиции судебных орга-

нов по рассматриваемой проблеме. В целях формирования рекомендаций по внедрению в отечественную систему кадастровой оценки успешного опыта зарубежных стран, приведена сравнительная характеристика систем кадастровой оценки в Российской Федерации и зарубежных странах, проанализированы такие характеристики определения кадастровой стоимости, как объект оценки, специфика определения кадастровой стоимости, периоды проведения оценки и ответственность за оценку.

Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельный участок, земельный налог.

Abstract

The article deals with the problem of imperfection of methods for determining the cadastral value of a land plot, in connection with which the number of litigations on revaluation of the value of a land plot and equating it to the market one increases, which necessitates the study of the legal regulation of these legal relations, identifying gaps at the legislative level. In order to substantiate the problem of determining the cadastral value of a land plot, the author analyzed the dynamics of the number of litigations regarding the results of determining the cadastral value for the period from 2017-2021, the grounds indicated in the claims for challenging the results of the cadastral valuation in 2021. The positions of the judicial authorities on the considered problem. In order to form recommendations for the introduction of the successful experience of foreign countries into the domestic system of cadastral valuation, a comparative description of cadastral valuation systems in the Russian Federation and foreign countries is given, such characteristics of determining the cadastral value as the object of assessment, the specifics of determining the cadastral value, periods of assessment and responsibility are analyzed. for the rating.

Keywords: cadastral valuation, cadastral value, market value, land plot, land tax.

Введение

блемы оказывают значительное влияние на всех субъектов земельных правоотношений (арендаторов, получателей арендных платежей, плательщиков земельного налога и т.д.) [5], ведь в соответствии с Земельным кодексом РФ «для целей налогообложения и в иных случаях, ..., устанавливается кадастровая стоимость

Несовершенство методов оценки кадастровой стоимости земельных участков является одной из насущных проблем российского земельного права, а вопросы, связанные с оспариванием кадастровой оценки, зачастую рассматриваются судебными инстанциями. Отмеченные про-

земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.» 1 А неправильная кадастровая оценка объекта недвижимости может привести к завышению или занижению кадастровой стоимости, что оказывает влияние на размер земельного налога (возможна переплата или же наоборот недоплата земельного платежа), на размер арендных платежей, выплачиваемых арендатором. [1] По этой причине крайне важна достоверная оценка стоимости земельного участка, т.к. это способствует принятию правильных решений при регулировании земельных отношений. [4, ^ 90]2

Анализ данных за период с 2017 — февраль 2021 г., позволяет проследить тенденцию увеличения количества споров, по поводу определения кадастровой стоимости земельного участка. Наибольшие показатели зафиксированы за 2019 г. (26 262), предполагается, что пандемия Covid-19,

со «в

40 Йф 30 МО

юн»

А

оказала косвенное влияние на ситуацию с ростом судебных разбирательств. В 2020 г. наблюдается небольшое снижение (- 5516) споров по сравнению с 2019 г. За период с января по февраль 2021 г., в судах инициирован 1771 спор, наиболее частым основанием судебного разбирательства в целях оспаривания результатов кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости (земельного участка) являются иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (1 763 иска). (Рис. 2)

1Ы1

/

I

Йэзззз

ямЛ

I

I 711

: |

лг

/ /

ОЙщ ■ зв шотрчых й Г*, исссгр исд: («чпч) .-пи | -ла :п пюрс-Р

СТГИ'ИПГТМ

Р (инсцтми КОПОрЬЦф II1 КОТ-Г^нЛ----!:-:

ир-и

Рис. 1. Динамика количества судебных споров в отношении результатов определения кадастровой стоимости в период январь 2017 — февраль 2021 гг.

Земельный кодекс РФ // СПС КонсультантПлюс Составлено автором на основании статистики, представленной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Режим доступа : Росреестр (rosreestr.gov.ru)

установление

■ лдлгтрспйй г тяии&Ст к Г. рЛНФрг ЭыНйЧМЬЙ

■■■о иене ни« ьадас! ренои осгцрин эни е р= ен ни Стсимлети И1']п илм ргнстпик

недостоверны* л« рае-снотренс л

спе^ний диспии занчой нагегорич

с.1: о^аи

Рис. 2. Основания, указанные в исках об оспаривании результатов кадастровой оценки 2021 г. (кол-во).

1

2

Приведенные данные обуславливают актуальность и подтверждают масштабы, поставленной проблемы.

Основная часть

Учитывая тот факт, что больше всего споров (1763 иска ) возникает по поводу установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, представляется целесообразным обратиться к судебной практике и рассмотреть специфику разрешения споров по переоценке кадастровой стоимости, равной рыночной. Итак, судебная практика за 2020 г. 3Описываемое дело представляет интерес автора, т.к. оно прошло первую инстанцию и апелляцию, рассматривается в кассационной инстанции. Итак, истцом выступает ЗАО «АЛГА». Ответчик: Федеральная кадастровая палата «Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии».

Предмет спора: установление кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу ***, с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости в размере 14 070 053 руб., т.е. переоценка кадастровой стоимости земельного участка и внесение в государственный реестр недвижимости сведения о рыночной стоимости.

Судебное дело рассматривалось в суде первой инстанции, где было принято решение об удовлетворении требований истца ЗАО «АЛГА», апелляционная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции.

Из чего исходили суды нижестоящих инстанций: решение суда первой инстанции мотивировано тем, что исковое заявление направлено на исполнение ст. 66 ЗК РФ, в соответствии с которой,

Постановление ФАС СКО от 30 января 2020 г. по делу №А32-9697/2019//СПС Консультант Плюс :судебная практика

предоставляется возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Притом, суду первой инстанции был представлен отчет, подтверждающий значительную разницу между кадастровой стоимостью, определенной по общему порядку и рыночной стоимостью.Отчет признан соответствующим требованиям зак-ва. Суд принял во внимание факт превышения кадастровой стоимости над рыночной.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Было отмечено, что истец имеет правовой интерес в изменении кадастровой стоимости, являясь арендатором спорного земельного участка и плательщиком арендной платы по договору аренды. В части выводов суда относительно завышения кадастровой стоимости, апелляционный суд согласился.

Доводы ответчика. Кадастровая стоимость земельного участка (58 475 398 руб.) установлена в соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Превышение кадастровой стоимости над рыночной не свидетельствует о ее недостоверности, т.к. методики определения разные. Рыночная стоимость (14 070 053 руб.),указанная в отчете значительно меньше, что вызывает сомнения в правильности проведенной оценки. Занижение стоимости земельного участка приведет к уменьшению наполняемости бюджета муниципального образования.

Решение суда. Доводы ответчика судом кассационной инстанции не принимаются. Решение суда первой инстанции и апелляции оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Позиция автора по рассмотренному делу. Выводы судов объективны и обоснованы, что следует из решений. Автор согласен с последними. Данное решение способствовало снижению суммарной величины кадастровой стоимости на 44 405 357 руб.

Особый интерес вызывает ситуация, описанная в Апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.04.2020 г. N 5-АПГ15-96,4 по причине того, что решение суда первой инстанцией отменено Судебной коллегией по административным делам ВС РФ. Истец: ООО «Дельта-Рессурс». Предмет спора: установление кадастровой стоимости земельного участкаравной рыночной. Дело было рассмотрено в Московском городком суде, который отказал в удовлетворении искового заявления.

Доводы истца: ООО «Дельта-Рессурс» указало, что земельный участок находится в его собственности, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности ООО «Дельта-Рессурс», как плательщика земельного налога. В следствие отказа в удовлетворении требования, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Московского городского суда и принять новое решение по делу. Такое заявление мотивировано тем, что по мнению ООО «Дельта-Рес-сурс» отчет об оценке земельного участка является надлежащим доказательством завышения кадастровой стоимости и подтверждает итоговую величину рыночной стоимости. Также в жалобе говорится о неправомерном отказе суда первой инстанции в части назначения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Апелляционное определениесудебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.04.2020 г. N 5-АПГ15-96//СПС КонсультантПлюс.

При рассмотрении в судебной коллегии по административным делам ВС РФ дела, назначена судебная экспертиза.

Апелляционная инстанция признает факт необоснованного отказа в назначении судебной экспертизы. Результаты судебной экспертизы отражают факт завышения кадастровой стоимости. Переоценка, проведенная в рамках судебной экспертизы показывает, что рыночная стоимость составляет (98 840 000 руб.) Проанализировав заключение эксперта, которое является надлежащим доказательством, судьями установлено, что доводы истца о завышении кадастровой стоимости обоснованы и существенно влияют на размер земельного налога.

Решение суд!а%отмена решения Московского городского суда, установление кадастровой стоимости земельного участка в равном его рыночном размере -98 840 000 руб.

Таким образом, обзор судебной практики по проблеме определения кадастровой стоимости показывает, что большинство дел оборачивается в пользу истцов. Для подтверждения данного умозаключения обратимся к статистике за 2020 год.5 (Рис. 3)

л тнбоваиич

'г'ДОВ.ЧТОСДОЫ

а т^еОоин^иче

упр н ле 1 ы

1 дег-з.напу^щнг . |Ш.ии№ф1!ННН

Рис. 3. Результаты рассмотрения исков в судебном порядке.

Составлено автором на основании статистики за 2020 г., представленной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Режим доступа: Росреестр (rosreestr.gov.ru)

Следует отметить, что за период с 1 января по 31 декабря 2020 г. в 96% случаев иски по вопросам оспаривания кадастровой стоимости земельного участка полностью удовлетворяются, на долю неудовлетворенных исков приходится всего лишь 6%. 6

Приведенные в рамках рассмотрения проблем данные показывают, что в 90 % случаях споры относительно определения кадастровой стоимости земельных участков оборачиваются в пользу истца. А также исследование вынесенных судом решений по искам, поступившим с 01.01.2020 по 31.12.2020, наблюдается

Статистические данные, представленные на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Режим доступа: Рос-реестр (rosreestr.gov.ru).

падение суммарной величины кадастровой стоимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.12.2020 приблизительно на 228,6 млрд. руб. (52%): суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 441,68 млрд. руб.; после оспаривания — около 213,06 млрд. руб.

В результате исследования было установлено, что проблемы возникающие связи с определением кадастровой стоимости земельного участка вызваны неэффективно функционирующими механизмами и инструментами определения стоимости. [ 2; 3] Это детерминирует целесообразность обращения к зарубежному опыту, который характеризуется высокой эффективностью и юридической полноценностью.

Таблица 1. Сравнительная характеристика процесса определения кадастровой стоимости в РФ и европейских странах. [ 2; 3]

Страна Объект оценки Специфика определения кадастровой стоимости Периоды проведения оценки Ответственность за оценку

Российская Федерация Единый недвижимый комплекс Существует разные ме-тодырасчета: затратный сравнительный доходный Обычно проводится государственная кадастровая оценка. Однако в случае возникновения споров имущество может быть переоценено профессиональным оценщиком. 1 раз в 3-5 лет Бюджетные учреждения в субъектах РФ ОИВ Россреестр

Австрия Единый объект недвижимости (земельный участок с объектами капитального-строительства) Оценка осуществляется-на базе систематического сбора рыночных сведений независимыми высоко компетентными-исполнителями 1 разв8 лет Государственные органы по управлению земельными ресурсами и имуществом

Страна Объект оценки Специфика определения Периоды Ответственность

кадастровой стоимости проведения за оценку

оценки

Швеция Единый объ- Основополагающим 1 раз в 5- Налоговаяс-

ект недвижи- фактором определения 6 лет и еже- лужбаи Нацио-

мости. Када- кадастровой стоимости годная ин- нальная служба

стровая стои- служит место располо- дексация земельного

мость объекта жение объекта недвижи- кадастра

недвижи- мости. Оценка осущест-

мости фор- вляется посредством

мируется из метода анализа продаж

двух осново- иметода валового рент-

полагающих ного мультипликатора.

элементов: В определенных случаях

кадастровой- кадастровая стоимость

стоимости- определяется при по-

земельного мощи метода, базиру-

участка и ющегося на издержках

кадастровой- производства. Функци-

стоимости- онирует система госу-

объектакапи- дарственной кадастро-

тальногостро- войоценки. Кадастровая

ительства стоимость объекта не-

движимости установ-

лена на уровне 75 % от

рыночной стоимости.

Франция Земельный Кадастровая оценка 1 раз в 5 Национальная

участок осуществляется при по- лет с еже- служба земель-

и объект мощи метода капитали- годной ин- ного кадастра

капитального зации дохода. Базой для дексацией Служба нацио-

строитель- формирования кадастра нальной доку-

ства служат поселковые ка- ментации,

дастровые планы. Дирекции нало-

говойслужбы

в департамен-

тах

Германия Земельный Ключевым фактором 1 раз в Ответствен-

участок кадастровой оценки 8-12 лет ность за оценку

и объект ка- служит место располо- с ежегод- в каждойземле-

питального жение объекта. Када- нойиндек- закрепленаза

строитель- строваястоимость опре- сацией своими

ства. деляется посредством Автономными-

индексирования, реали- кадастровыми-

зуемого муниципальной органами

экспертной комиссией.

Страна Объект оценки Специфика определения Периоды Ответственность

кадастровой стоимости проведения оценки за оценку

Нидерланды Единый объ- Кадастровая оценка осу- 1 раз Муниципали-

ектне движи- ществляетсяследующи- в 4 года теты

мости миметодами: 1) сравнение с цена-мипоследних сделок купли-продажи на собственность с аналогичными характеристиками; 2) сравнение с собственностью, принадлежащей каналогичной группе.

Заключение

Во-первых, выдвинуто предположение о том, что тенденция увеличения количества споров о кадастровой оценке обусловлена отсутствием единого метода оценки стоимости земельного участка. Оценщик устанавливает свои методы и критерии, что порождает несовпадение с методами других.

Во-вторых, чем сложнее изложены нормы, регулирующие земельные отношения, тем шире возможность произвола в правоприменении. По этой причине необходимо приблизить содержание Закона об оценке к ясности и недвусмысленности правовых норм. Ведь как известно, специальным законом определяется только принципы подходов к оценке объектов: существенность, обоснованность и т.д., доказывание которых весьма затруднительно.

Сравнительный анализ системы кадастровой оценки объектов в европейских странах и РФ позволил выявить изъяны

и преимущества отечественного института кадастровой оценки.

В целях разрешения проблем, возникающих при оценке кадастровой стоимости земельного участка, рекомендуется:

1. установить в законодательстве, а именно в федеральном законе № 237 7, единый метод оценки стоимости земельного участка;

2. по опыту Европы РФ нуждается в закреплении ценообразующих факторов в законодательстве и четких критериев оценки.

3. необходимости проведения ежегодной индексации кадастровой стоимости. Необходимость в переоценке кадастровой стоимости зависит от инфляционных процессах в стране, в тех странах, где инфляция низкая, установленный длительный промежуток переоценки. А для стран со средним и высоким уровнем инфляции, переоценка должна осуществляться чаще.

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-Ф3 //СПС КонсультантПлюс

Список литературы

1. Ананьев Р. В. Актуальные вопросы установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной // Вестник гражданского процесса — 2014 — 2 — С. 291-298

2. Борисов Е. А., Миронов Е. И. Сравнительный анализ системы кадастровой оценки в европейский странах // Экономика и Бизнес. — 2019. — №7. — С. 22-25.

3. Ершов А. В., Кузьмина К. Ю., Шакирова Т. Б. Сравнительный анализ ведения кадастра в передовых зарубежных странах и в России // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. — 2018. — № 8. — С. 127-139.

4. Марьин Е. В. О некоторых проблемах определения кадастровой стоимости земельного участка // Контенсус. — 2020. — №4. — С. 8994.

5. Федотова М. А., Григорьев А. В. Определение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости // Экономика. Налоги. Право. — 2015. — №2 — С. 101-106

References

1. AnanyevR.V. Topical issues of establishing the cadastral value of a land plot equal to the market value // Bulletin of Civil Procedure - 2014-2 -Pp. 291-298. (In Russian).

1. BorisovE. A., MironovE.I. Comparative analysis of the cadastral valuation system in European countries // Economics and Business. — 2019. — No. 7. — pp. 22-25. (In Russian).

1. Ershov A.V., Kuzmina K. Yu., Shakirova T.B. Comparative analysis of cadastre management in advanced foreign countries and in Russia // INTEREXPO GEO-SIBERIA. — 2018. — No. 8. — pp. 127-139. (In Russian).

2. MaryinE. V. About some problems of determining the cadastral value of a land plot // Contense. — 2020. — No. 4. — pp. 89-94. (In Russian).

3. FedotovaM. A., GrigorievA. V. Determination and contesting of the cadastral value of real estate // Economy. Taxes. Pravo. — 2015. — No. 2 — pp. 101106. (In Russian).

ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ

Назранова Милена Артуровна, студентка 3 курса юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, г. Москва, Россия

nazranova02@inbox.ru ОИСГО: 0000-0002-7287-5055

Научный руководитель: Матвеев Игорь Валентинович, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета, г. Москва, Россия

ivmatveev@rambler.ru

ABOUT THE AUTHOR

Milena A. Nazranova, 3rd year student of the Faculty of Law, Financial University under the Government of the Russian Federation

nazranova02@inbox.ru ORCID: 0000-0002-7287-5055

Supervisor: Igor V. Matveev, Candidate of Law, Associate Professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activity of the Faculty of Law

ivmatveev@rambler.ru

Статья поступила в редакцию 05.03.22; одобрена после рецензирования 26.03.22;

принята к публикации 31.03.22 Авторы прочитали и одобрили окончательный вариант рукописи.

The article was submitted 05.03.22; approved after reviewing 26.03.22; accepted for publication 31.03.22.

The authors read and approved the final version of the manuscript.