CC BY
75# @ tVwwra ® ш
HI К 9 a 11 * M W4 ■ I
1 (18) 2022 ural.law.joumal lawresearch.ru 2658-512X
OF LEGAL RESEARCH
УДК 349. 412
DOI 10.34076/2658_512X_2022_1_59
Пономарева Анастасия Петровна
anastasiaponomareva36@gmail.com Студент Юридического института Южно-Уральского государственного университета Национального исследовательского университета
Научный руководитель:
Лихолетова Светлана Вячеславовна
Доцент кафедры предпринимательского, конкурентного и экологического права Юридического Института
Южно-Уральского государственного университета Национального исследовательского университета Кандидат юридических наук
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: теория и практика
Пономарева А. П. / Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: теория и практика // Уральский журнал правовых исследований. 2022. № 1. С. 59-64. DOI 10.34076/2658 512X 2022 1 59
Аннотация:
В последние годы возрастает актуальность оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Данные обстоятельства вызваны тем, что зачастую кадастровая стоимость установлена выше рыночной. Кадастровая стоимость - это оценка стоимости недвижимого имущества собственника органом государственной власти. Суть споров чаще всего сводится к отличиям кадастровой стоимости объекта недвижимости от стоимости рыночной (и только в некоторых случаях процедура оспаривания связана с допущением технической ошибки), при том, что на сегодняшний день уплата налогов напрямую зависит от величины стоимости объекта недвижимости. Для решения указанной проблемы существуют два пути - досудебный и судебный порядок урегулирования спора. Причем эти способы не являются взаимоисключающими. Число обращений граждан по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков постоянно растет, в связи с чем необходима детализация и анализ действующего законодательства и судебной практики по нерешенным вопросам. В статье рассматриваются причины и цели оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, процедура оспаривания, её необходимые этапы, особенности для отдельных категорий лиц. Затрагивается вопрос актуальности с практической точки зрения, на основе статистических данных, а также выделяются все основные плюсы и минусы процедуры оспаривания. На практике возникает множество вопросов, связанных с процедурой оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, которые в той или иной мере пытаются разъяснить суды и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Российское земельное законодательство не способно в полной мере охватить все тонкости процедуры оспаривания кадастровой стоимости, что от части затрудняется переходными положениями на новый закон от 2016 года и требует изменений и дополнений.
Ключевые слова:
кадастровая стоимость, оспаривание, кадастровая оценка, комиссия, административный иск, судебный порядок.
УДК 349. 412
DOI 10.34076/2658_512X_2022_1_59
Anastasia P. Ponomareva
anastasiaponomareva36@gmail.com South Ural State University National Research University Law Institute, student
Academic supervisor:
Svetlana V. Likholetova
Associate Professor of the Department of Entrepreneurial, Competitive and environmental law of the Law Institute South Ural State University National Research University Candidate of Juridical Sciences
Contesting the Cadastral Value of a Land Plot: Theory And Practice
Anastasia P. Ponomareva 'Contesting the cadastral value of a land plot: theory and practice', Ural Journal of Legal Research, 2022, No. 1. pp. 59-64. DOI 10.34076/2658 512X 2022 1 59
Annotation:
In recent years, the urgency of challenging the cadastral value of land plots has been increasing. These circumstances are caused by the fact that often the cadastral value is set higher than the market value. Cadastral value is an assessment of the value of the owner's real estate by a public authority. The essence of disputes most often boils down to differences in the cadastral value of a real estate object from the market value (and only in some cases the contesting procedure involves the assumption of a technical error), despite the fact that today the payment of taxes directly depends on the value of the real estate object. There are two ways to solve this problem - pre-trial and judicial dispute settlement procedures. Moreover, these methods are not mutually exclusive. The number of citizens' appeals to challenge the cadastral value of land plots is constantly growing, and therefore it is necessary to detail and analyze the current legislation and judicial practice on unresolved issues. The article discusses the reasons and objectives of contesting the cadastral value of a land plot, the contesting procedure, it's necessary stages, and features for certain categories of persons. The issue of relevance from a practical point of view, based on statistical data, is touched upon, and all the main pros and cons of the contesting procedure are highlighted. In practice, there are many issues related to the procedure of challenging the cadastral value of a land plot, which the courts and the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography are trying to clarify to one degree or another. Russian land legislation is not able to fully cover all the subtleties of the procedure for challenging the cadastral value, which is partly hampered by transitional provisions to the new law of 20l6 and requires amendments and additions.
Keywords:
cadastral value, challenge, cadastral valuation, commission, administrative claim, judicial procedure.
# @ ЬУжРгН ®
В1 К 9 а 11 * Ж я 4 ■ I
1 (18) 2022 uraMaw.joumal lawresearch.ru 2658-512X
ОР ЬЕСАЬ РЕБЕАПСН
Земельный участок по своей природе является объектом недвижимого имущества, поэтому определение кадастровой стоимости земельного участка производится по правилам оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости. В статье 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»1 дано определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, из которого следует, на основе чего производится кадастровая оценка. Стоит понимать, что «кадастровая» стоимость не равно «рыночная», так как при определении кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики земельного участка, что порождает возникновение существенной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка.
Кадастровая стоимость имеет немалое значение в вопросе определения арендных платежей на земельный участок, установления выкупной цены участка, а также именно кадастровой стоимостью определяется налоговая база при уплате земельного налога. Поэтому оспаривание «несправедливой» кадастровой стоимости является довольно востребованной процедурой со стороны правообладателей, а иногда и органов местного самоуправления, которые тоже заинтересованы в точной оценке.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости включает в себя досудебный и судебный порядок разрешения спора. При принятии к производству заявления о пересмотре кадастровой стоимости, суд проверяет соблюдение досудебного порядка юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления, для которых досудебный порядок является обязательным этапом и заключается в обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссию) [1, с. 112]. Для обращения в суд досудебный порядок по обращению в комиссию является необязательным только для граждан. Такие пояснения даются в п. 9 и п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»2.
При обращении в комиссию лицу необходимо указать факты, которые послужили основанием для оспаривания кадастровой стоимости. В законе от 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»3 такие основания были изложены, но законом 2016 года «О государственной кадастровой оценке» такие основания четко не установлены. Но статья 22 последнего закона устанавливает: «результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость».
Если досудебный порядок урегулирования спора не привел к желаемому результату и лицо намерено обращаться в суд, то оно подает административный иск по правилам, установленным Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации4. При этом лицо обращается с требованием изме-
1 О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон РФ от 03.07.2016 г. №237-ФЗ (ред. 11.06.2021) // СЗ РФ. 2016. №27. Ст. 4170.
2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. N 9.
3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.07. 1998 г. N 135-ФЗ (ред. 02.07.2021) // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
4 «Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации»: Федеральный закон от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 13.01.2022)// «Российская газета», N 49, 11.03.2015.
# @ ЬУжРгН ®
В1 К 9 а 11 * Ж я 4 ■ I
1 (18) 2022 uraMaw.joumal lawresearch.ru 2658-512X
ОР ЬЕСАЬ РЕБЕАПСН
нить кадастровую стоимость по тем или иным основаниям и обосновывает свои требования путем предоставления необходимых документов, одним из которых чаще всего является заключение оценщика [2, с. 297]. Стоит отметить, что комиссия при рассмотрении обращения всегда проводит проверку заключения оценщика на предмет соответствия установленным нормам и правилам, а все недостатки фиксирует в решении, и если заключение оценщика написано с недостатками, то это обстоятельство может быть категорично оценено судом. Поэтому не стоит относиться пренебрежительно к решению комиссии, и прежде чем обращаться в суд необходимо привести все нарушения в соответствие с законом.
Если рассматривать не конкретную судебную практику, а общую статистику рассмотрения споров относительно оспаривания кадастровой стоимости комиссией, то почти во всех обращениях требования заявителя заключались в установ -лении кадастровой стоимости в размере рыночной (96,22% (или 7493 объектов) по всем объектам недвижимости за первые десять месяцев 2021 года) и только лишь малая часть приходилась на изменение кадастровой стоимости по причине недостоверности сведений (3,28% - 177 заявлений). Хотя органы государственной власти и местного самоуправления имеют возможность обжаловать в интересах государства кадастровую стоимость, преимущественными заявителями все же являются физические и юридические лица - правообладатели земельного участка (по 7654 объектам за первые десять месяцев 2021 года). Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято 6 455 заявлений в отношении 9438 объектов недвижимости, отозвано заявителями 69, не принято к рассмотрению 1151 заявление. В общей сложности кадастровая стоимость по всем объектам недвижимости была снижена на 31,5%.
Данная статистика отражает результаты по оспариванию кадастровой стоимости по всем объектам недвижимости, но стоит отметить, что значительная доля таких заявлений была подана именно относительно кадастровой стоимости земельных участков (5653 заявления), следовательно, процедура определения кадастровой стоимости земельных участков вызывает наибольшее количество споров и противоречий среди всех ситуаций по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости5.
Несмотря на обязательный досудебный порядок для отдельных лиц, на суд за первые десять месяцев 2021 года была возложена не меньшая нагрузка по искам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Так, за рассматриваемый период в судах инициировано 13 368 споров о величине, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 27 282 объектов недвижимости. Заявителями преимущественно явились физические и юридические лица (по 13326 искам). Ответчиками же по таким спорам всегда являются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестра) и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (комиссии были привлечены в качестве ответчика всего 34 раза). Основанием обращения почти во всех случаях являлось установление кадастровой стоимости в размере рыночной (13280 исков или 99,3%), за редким исключением. Рассмотрено из инициированных исков по состоянию на 31.10.2021 года 7534 иска из которых удовлетворе-
5 Обобщенные сведения о рассмотрении споров в комиссиях при Росреестре// rosreestr.gov.rU//URL: rosreestr.gov.ru. actrvity/kadastrovaya-otsenka/rassmotreшe-sporov-o-rezultatakh-opredeleшya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/ (дата обращения: 17.01.2022 г.)
# @ ЬУжРгН ®
В1 К 9 а 11 * Ж я 4 ■ I
1 (18) 2022 uraMaw.joumal lawresearch.ru 2658-512X
ОР ЬЕСАЬ РЕБЕАПСН
ны 7163, что свидетельствует о положительной динамике оспаривания6.
Несмотря на то, что в явном большинстве случаев комиссии и суды идут навстречу заявителям и удовлетворяют их требования, не всегда данный способ защиты прав можно считать рациональным и целесообразным, у него есть и свои минусы. Судебные издержки, расходы достигают существенных сумм и ложатся на плечи административного истца, поэтому стоит оценивать их соотношение с переплатами, вызванными завышенной кадастровой стоимостью. Порой экономичнее будет уплатить налоги и арендные платежи за период действия оспариваемой кадастровой стоимости, чем нести бремя судебных издержек [3, с. 51].
На практике возникает немалое количество вопросов, связанных с применением законодательства и иными сложностями, которые возникают при процедуре оспаривания кадастровой стоимости. В 2021 году Верховный Суд Российской Федерации выпустил самые масштабные за последние 5 лет разъяснения по проблемам оспаривания кадастровой стоимости7. Верховный Суд разъяснил, какой федеральный закон подлежит применению при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с принятием Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»8. Так, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 г. по правилам Федерального закона N 135-Ф3, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона N 237-Ф3 до окончания переходного периода (до 1 января 2023 г. либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 221 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только 148 решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 221 Федерального закона N 237-ФЗ.
Верховный суд не дал прямых разъяснений по ряду спорных ситуаций. Например, регион перешел на статью 22.1 Закона о кадастровой оценке с 1 января 2021 года. Налогоплательщик 31 декабря 2020 подал заявление об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию по правилам статьи 24.18 Закона о об оценочной деятельности, но в январе 2021 года комиссия отказала. Когда налогоплательщик в феврале 2021 пойдет в суд за оспариванием кадастровой стоимости, то будет применяться статья 24.18 Закона об оценочной деятельности или статье
6 Обобщенные сведения о рассмотрении споров в судах // rosreestr.gov.rU//URL: rosreestr.gov.ru/activity/ kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/ (дата обращения: 17.01.2022 г.)
7 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021 // Бюллетень ВС РФ. 2021. N 7.
8 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ // «Российская газета», N 173, 06.08.2020
# @ ЬУжРгН ®
В1 К 9 а 11 * Ж я 4 ■ I
1 (18) 2022 ural.law.journa^ lawresearch.ru 2658-512Х
ОР ЬЕСАЬ РЕБЕАПСН
22.1 Закона о кадастровой оценке? Суды в подобных ситуациях признают право на оспаривание кадастровой стоимости по статье 24.18 Закона о кадастровой оценке. То есть у правообладателя появляется выбор: обратиться в суд с требованием по статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, либо подать заявление в бюджетное учреждение по статье 22.1 Закона о кадастровой оценке.
Верховный Суд РФ рассмотрел множество вопросов, которые возникают при оспаривании кадастровой стоимости, постарался дать на них максимально точные ответы, в некоторых аспектах «перевернул» модель применения законодательства и разъяснения Росреестра. Обзор судебной практики показал, что данная процедура имеет множество «подводных камней», которые были разрешены только в данном документе или которые только предстоит разрешить.
Основные выводы, которые можно сформулировать на основании разъяснений Верховного Суда РФ:
1) согласно части 16 статьи 22.1 при установлении судом незаконности решения бюджетного учреждения оно само обязано принять решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, изначально указанной заявителем. Поэтому в такой ситуации суд отказывает в удовлетворении второго требования - об установлении кадастровой в размере рыночной;
2) следует учитывать, что на размер кадастровой стоимости могут влиять мно -жество факторов: от площади объекта недвижимости до статуса муниципального образования, в котором находится объект. Это не означает, что любой судебный спор, который затрагивает один из этих факторов, превращается в оспаривание кадастровой стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ. В противном случае под главу 25 КАС РФ попали бы все межевые споры, дела о разделе объектов недвижимости и пр. Оспариванием кадастровой стоимости является лишь тот спор, решение суда по которому непосредственно влияет на кадастровую стоимость;
3) часть 16 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке не разграничивает основания признания решения бюджетного учреждения незаконным и во всех случаях предписывает учреждению принять «решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению». Это законодательный дефект, который необходимо решать с помощью ограничительного толкования части 16 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке.
Подводя итог, следует отметить, что законодательство, которое регулирует процедуру оспаривания кадастровой стоимости, довольно часто поддается изменениям, так как таким способом защиты своих прав физические и юридические лица пользуются довольно часто. Поэтому законодателю необходимо выработать наиболее четкий и слаженный механизм реализации данного права, на что и направлены последние изменения [4, с. 32]. Введение обязательного досудебного порядка призвано разгрузить суды из-за большого количества исков об оспаривании, но как показывает практика 2021 года, количество обращений не только в комиссии, но и в суды по-прежнему достаточно велико.
Спрос заявителей на процедуру оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и процент удовлетворения таких заявлений может свидетельствовать о том, что оценка, хотя и основана на установленных требованиях и правилах, но не способна четко охватить все особенности объекта и является неточной и субъективной [5, с. 417].
п @
1 (18) 2022 ural.law.journal
OF LEGAL RESEARCH
/fflv
(Щ7
lawresearch.ru
m
2658-512X
Библиографический список:
1. Голубцов В.Г., Кузнецова О.А. Пересмотр уста- 1. новленной кадастровой стоимости объекта недвижимости: процессуальные, процедурные и нормативно-терминологические проблемы // Вестник гражданского процесса. —
2016 г. —№3. — С.98 — 128. 2.
2. Суркова И.С. К вопросу об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков // Современная научная мысль. — 2017 г. — №5. 3.
— С. 295 — 301.
3. Марьин Е.В. Актуальные проблемы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков // Правопо- 4. рядок: история, теория, практика. — 2020 г. — №2(25). — С. 50 — 53.
4. Скобеев С.Н. О способах оспаривания кадастровой стоимости земельного участка // 5 Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014 г. — №4(151). — С. 29 — 34.
5. Якупова Н.М., Галимова Л.И. Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков // Фундаментальные исследования. — 2016 г.
— №7. — С. 417.
References:
V. G. Golubtsov, O. A. Kuznetsova, Revision of the Established Cadastral Value of a Real Estate Object: Procedural, Procedural and Normative-terminological problems (2016) Bulletin of Civil Procedure 3, pp. 98-128.
I. S. Surkova, On the Issue of Challenging the Cadastral Value of Land Plots (2017) Modern Scientific Thought 5, pp. 295-301. E. V. Maryin, Actual Problems of Challenging the Results of Determining the Cadastral Value of Land Plots (2020) Law and Order: History, Theory, Practice 2(25), pp. 50-53.
S. N. Skobeev, On Methods of Contesting the Cadastral Value of a Land Plot (2014) Property Relations in the Russian Federation 4(151), pp. 29-34.
N. M. Yakupova, L. I. Galimova, Problems of Estimating the Cadastral Value of Land Plots (2016) Fundamental research 7, p. 417.
