CC BY
80
РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
М.Н. Найдёнова, магистрант
Кубанский государственный аграрный университет им. И.Т. Трубилина (Россия, г. Краснодар)
DOI:10.24412/2500-1000-2021-5-4-119-124
Аннотация. В статье автор анализирует проблему возникновения споров, которые связаны с результатом определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Подробно рассматривает основные понятия данной темы, анализирует сложившуюся судебную практику, рассматривает причины возникновения разницы между кадастровой и рыночной стоимости на практике. А также рассматривает новые положения в законодательстве, относительно указанной темы, анализирует статистику.
Ключевые слова: земельный участок, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, государственная кадастровая оценка, налогоплательщик.
Перед тем как перейти к рассмотрению особенностей, проблем и споров, касающихся результатов определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, хотелось бы разобраться с причинами возникновения данной проблемы, а также с причинами тех фактов, которые свидетельствуют о большом ежегодном увеличении дел в судах об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Следует отметить, что до финансового кризиса в России такой яркой выраженной проблемы относительно увеличения споров определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, а точнее -появившаяся разница между кадастровой и рыночной стоимости того или иного земельного участка, не существовало. Вся проблема заключается в том, что из-за финансового кризиса региональные бюджеты пострадали, прежде всего, от падения собираемости налогов. В связи с этим регионы были просто вынуждены искать финансовые возможности и каким-то образом закрывать появившиеся «бюджетные дыры», и одним из таких способов стал земельный налог, который мог поспособствовать для максимально быстрого прироста собираемости региональных налогов. Следствием сложившейся ситуации стала массовая оценка, которая повлекла за собой ситуацию, при которой кадастровая стоимость земельных участков стала в
десятки раз выше рыночной стоимости того или иного земельного участка.
Для того чтобы разбираться в указанной теме нужно, на наш взгляд, осветить основные термины и понятия, относящиеся к рассматриваемой проблеме.
Для начала обратимся к такому понятию как «государственная кадастровая оценка». Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости, к указанным процедурам законодатель относит принятие решения, касающегося проведения государственной кадастровой оценки, определение кадастровой стоимости, составление отчета, содержащего итоги государственной кадастровой оценки, утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость того или иного объекта недвижимости, которая определяется по результатам проведения государственной кадастровой оценки (в соответствии с законодательством и в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке) [2].
Также следует отметить, что согласно действующему земельному законодательству, в Российской Федерации является платным использование земли. Формами такой платы является арендная плата и земельный налог [1]. Также законодатель
отмечает, что установление кадастровой стоимости преследует цель налогообложения, тем самым реализуется фискальная функция. Размер кадастровой стоимости влияет напрямую на размер стоимости арендных платежей, земельного налога. Таким образом, помимо фискальной функции налогов, установление кадастровой стоимости реализует принцип платности. Нельзя не отметить, что одним из базисов осуществления налогообложения являются результаты кадастровой оценки.
Что касается особенностей формирования кадастровой стоимости в целом, то для начала следует указать, что с помощью кадастровой стоимости оценка земельного участка проводится только государством. Сроки проведения такой оценки закреплены в законодательстве РФ, так как стоимость рассчитывается через определенный период времени. Так законодатель определяет, что на сегодняшний день государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще 1 раза в 3 года, исключением из данного правила является возможность проводить государственную кадастровую оценку не чаще 1 раза в 2 года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь). При этом государственная кадастровая оценка не должна проводиться реже 1 раза в 5 лет, исключением является внеочередная государственная кадастровая оценка.
При формировании кадастровой стоимости большое значение играет классификационный признак, т.е. целевое назначение того или иного земельного участка. Таким образом, все зависит от того, в какую категорию земель попадет земельный участок налогоплательщика.
Так, например, при определении кадастровой стоимости земель населённых пунктов будет использоваться массовый метод расчета кадастровой стоимости, т.е. расчёт всех земель будет происходить по одной и той же методике, исключая индивидуальный подход к отдельному земельному участку. Главной информацией в данном случае будет являться статистическая информация о стоимости того или иного земельного участка. А формирование кадастровой стоимости тех земельных
участков, которые расположены за чертой сельских и городских поселений, будет происходить совсем иначе. В данном случае будет учитываться расчет ренты, т.е. будет учитываться доход от пользования объекта, который может получить собственник такого объекта (земельного участка).
Существуют также и такие ситуации, когда те или иные земли могут входить не в одну, а в несколько категорий. В таких случаях происходит распределение земель на доли. Каждая из этих долей, в свою очередь, будет иметь свою кадастровую стоимость.
Разобравшись с тем, что такое кадастровая стоимость земельного участка, перейдем к рассмотрению понятия «рыночная стоимость земельного участка».
Так, например, Н.Н. Симачкова и Е.В. Зарубина считают, что под рыночной стоимостью понимается оценка конкретного демаркированного земельного участка, учитывая при этом все индивидуальные особенности такого земельного участка [6].
Более широкое определение нам дает законодатель, понимая под рыночной стоимостью объекта наиболее вероятную цену, по которой такой объект в условиях конкуренции, разумности сторон, заключающих сделку, а также в условиях владения сторонами всей необходимой информацией, может быть отчуждён на открытом рынке, при этом на величине цены сделки в процессе такого отчуждения, не должны отражаться какие-либо чрезвычайные обстоятельства (например, одна сторона не обязана отчуждать, а другая сторона не обязана принимать исполнение того или иного объекта оценки) [3].
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка - это такая стоимость, за которую готовы купить земельный участок на рынке недвижимости в настоящий момент. Нельзя не отметить, что рыночная стоимость, учитывая множество факторов влияния на цену объекта, является наиболее объективным показателем относительно кадастровой стоимости, так как определяется рынком и тенденциями его оценки.
Но нельзя не отметить, что законодатель также в отношении определения рыночной стоимости земельных участков дает свои рекомендации, где прописывает методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, общие рекомендации по проведению оценки, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения [4].
Также считаем, нужно отметить тот факт, что кадастровая стоимость земельного участка есть рыночная стоимость земельного участка, которая определяется методами массовой оценки.
В таком случае возникает вопрос причины возникновения разницы между кадастровой и рыночной стоимости на практике. Из вышеизложенного анализа понятий рыночной и кадастровой стоимости земельных участков можно выделить следующие причины:
1) в случае снижения спроса на тот или иной земельный участок, собственник все равно заплатит определенную фиксированную сумму, которую ему начислила налоговая служба. А все из-за того, что кадастровая стоимость не является гибкой суммой или показателем;
2) кадастровая стоимость утверждается на долгий срок. Таким образом, мы делаем вывод о том, что она не может учитывать цикличность различных экономических процессов или тенденции рынка в отличие от рыночной стоимости, которая всегда учитывает все особенности, факторы влияния на цену объекта, именно поэтому данная стоимость меняется намного чаще, чем кадастровая;
3) в отличие от кадастровой стоимости, рыночная стоимость учитывает конкурентноспособность других объектов на рынке недвижимости при продаже того или иного земельного участка, т.е. допускает сравнительный анализ конкретно заинтересованных объектов, исключая массовость оценки и др.
Именно из-за вышеперечисленных причин возникает множество споров относительно оспаривания в судах завышенной кадастровой стоимости земельных участков. Предлагаем обратиться к практике и
рассмотреть пару подобных примеров. Это необходимо ввиду неоспоримого соотношения материи и процесса [5].
Так, в решении Московского суда от 21.02.2020 по делу №3А-965/2020 заявляется требование со стороны истца о пересмотре определения кадастровой стоимости земельного участка. Обстоятельства дела заключались в том, что истец, являясь арендатором земельного участка, был не согласен с кадастровой стоимостью этого земельного участка и считал кадастровую стоимость завышенной и не соответствующей рыночной стоимости. Таким образом, истец считал, что данная ситуация нарушает его права как налогоплательщика. В итоге в ходе рассмотрения дела суд назначил судебно-оценочную экспертизу, так как усомнился в обоснованности представленного истцом отчета независимой оценки. Таким образом, судом была установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 79 843 371 рубль. Кадастровая стоимость этого же земельного участка была определена в размере 103 928 176 рублей. Суд пришел к выводу о том, что в данной ситуации разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка не свидетельствует об ошибках в ходе кадастрового учета, так как разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов. Определенная рыночная стоимость объекта экспертом отличается от оспариваемой кадастровой на 23, 2%, что находится в пределах допустимых отклонений. Таким образом, суд решил удовлетворить заявленные истцом требования в части и установил кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости [8].
Также в решении Московского городского суда от 24.01.2020 по делу №3А-461/2020 было заявлено требование об оспаривании кадастровой стоимости двух земельных участков. Из обстоятельств дела истец является собственником этих земельных участков и соответственно не согласен с их кадастровой стоимостью. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость первого
участка составила 349 413 755 рублей, а кадастровая стоимость второго земельного участка составила 25 314 634 рублей. После назначения судом проведения судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость первого земельного участка составила 234 137 000 рулей, а рыночная стоимость второго земельного участка оставила 19 369 803 рублей. В итоге требование истца по данному делу было удовлетворено частично. Суд установил кадастровую стоимость как первого, так и второго земельного участка равной его рыночной стоимости. Таким образом, суд опирается на то, что целью данного разбирательства является опровержение кадастровой стоимости, а установление ее в размере рыночной [9].
Таким образом, проанализировав данную судебную практику, можно сделать вывод о том, что ч. 3 ст. 66 ЗК РФ является важной нормой для оспаривания кадастровой стоимости при возможности определения рыночной стоимости земельного участка. А также, что разница между кадастровой стоимостью объекта, проводимая в рамках массовой оценки, действительно значительно превышает реальную, рыночную стоимость того же объекта.
Также, анализируя судебную практику, нельзя не затронуть статистику дел, рассматриваемых относительно темы установления кадастровой и рыночной стоимости. Так, по данным Росреестра в период с 2016 год по 2017 год число дел о пересмотре величины кадастровой стоимости увеличилось в 2 раза. А за период с 1 января 2018 по 30 сентября 2018 года в судах было инициировано 11 239 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 21 167 объектов недвижимости.
В 2019 году было инициировано 22 373 спора о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости. Из этого количества дел 22 010 исков было подано с требованием установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что составляет 98% от всех поданных исков. Также, считаем, важно от-
метить, что соотношение решений, которые приняли в пользу заявителей, к общему числу рассмотренных исков составило 96%.
Если рассматривать статистику за последний период, то Росреестр предлагает следующие статистические данные. За период 01.01.2020 года по 29.02.2020 года о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости, кадастровой стоимости в судах инициировано 2 834 спора. В соотношении количества поданных исков и заявителей, которые инициировали дело 1195 - юридические лица; 1634 - физические лица; 5 - органы местного самоуправления. А если рассматривать соотношение количества поданных исков и оснований, которые указываются в исках об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, то почти все дела, а именно 2819 дел, были инициированы по основанию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости [7].
Таким образом, рассмотрев статистику, мы не можем сказать, что количество дел в судах уменьшается. Но в то же время нельзя не отметить, что даже, анализируя статистику, можно сделать вывод о том, что у судов сложился определенный прецедент относительно данной категории споров.
Также, рассматривая споры о результатах определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, мы не можем не затронуть те нововведения, которые действуют с начала 2020 года.
Для начала следует отметить, что кадастровая стоимость земли до 2017 года, не зависимо от того, кто являлся собственником этой земли определялась Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», а после - Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке». Также после принятых поправок в законы, определяемых Федеральным законом № 360-ФЗ, кадастровая цена земли с начала 2017 года по начало 2020 года на территории всех регионов была заморожена. Таким образом, в течение переходного периода с 2017 по 2020 год государственную
кадастровую оценку было возможно проводить в соответствии с двумя законами (ФЗ №135-Ф3 и ФЗ №237-Ф3).
Взамен Федеральному Закону № 135-ФЗ по сути был принят Федеральный Закон № 237-ФЗ, в котором было обозначено, что государственную кадастровую оценку должны осуществлять не отбираемые оценочные организации на основе конкурса, а только независимые бюджетные учреждения, под надзором Росреестра (ст. 14). Именно теперь по новым правилам, закрепленным в ФЗ № 237-ФЗ, с начала 2020 года проводится государственная кадастровая оценка земельных участков.
Важность нововведений состоит в том, что государственные бюджетные учреждения, которые должны теперь проводить государственную кадастровую оценку, обладают более широкими полномочиями относительно частных компаний, занимающихся оценкой. В первую очередь к таким полномочиям можно отнести доступ к базам данных об объектах недвижимости, в частности, к базам данных, содержащих информацию о том или ином земельном участке, который подвергается оценке. Также такое бюджетное учреждение должно быть создано в каждом субъекте РФ. Таким образом, анализируя данную информацию можно сказать, что своего рода создан институт государственного оценщика.
Суть оспаривания государственной оценки в суде на настоящий момент не изменилась. А все потому, что по делам об оспаривании кадастровой стоимости бюджетные учреждения не являются ответчиками. Таким образом, отсутствует обязательный досудебный порядок урегулирования споров, что, с одной стороны, является плюсом в вопросе отсутствия препятствий к доступу правосудия собственникам земельных участков, с другой сторо-
ны, отсутствие досудебного порядка урегулирования подобных споров влечет соответственно увеличение исков, поданных в суд, по данной категории дел.
Таким образом, проанализировав проблему, можно сказать, что споры о результатах определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков неизбежны и, смотря на статистику, их количество не уменьшается, а в некоторые периоды времени даже увеличивается, а все потому, что по итогам проведения кадастровой оценки реальная стоимость того или иного земельного участка необходима большинстве случаев для установления меньшего размера земельного налога, так как он рассчитывается в зависимости от установленной кадастровой стоимости. Также реальная стоимость земли необходима при аренде земельного участка для снижения платы за аренду такого земельного участка. Что касается проблем связанных с массовой оценкой кадастровой стоимости земельных участков, а точнее проблем, связанных с самой процедурой проведения кадастровой оценки, то считаем, что в данном случае необходимо разработать такую методику реализации данной оценки, которая бы соответствовала реалиям современного рынка. Что касается нововведений, которые начали действовать с начала 2020 года, то здесь можно сказать то, что плюсом с одной стороны, конечно же, выступает наличие у бюджетных учреждений, осуществляемых кадастровую оценку, информационных баз данных о том или ином объекте недвижимости, но, с другой стороны, у таких бюджетных учреждений сконцентрированы полномочия, которые могут позволить манипуляции в отношении налоговой базы. Именно поэтому считаем, что частные оценщики все же могли бы содействовать контролю в ведении деятельности государственной кадастровой оценки.
Библиографический список
1. Земельный кодекс Российской Федерации: фед. закон № 136-ФЗ от 25.10.2001 в ред. от 30.04.2021 // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
2. О государственной кадастровой оценке: фед. закон № 237 от 03.07.2016 (ред. от 31.07.2020) // СЗ РФ. 2016. №27. Ст. 4170.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: фед. закон №135 от 29.07.1998 (ред. от 18.03.2020) // СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3813.
4. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 (ред. от 31.07.2002) // Бюллетень Минюста РФ. - 2002. - №6.
5. Коблянский В.С., Шкурова П.Д. К вопросу о соотношении материального и процессуального права в регулировании общественных отношений, в том числе при рассмотрении и разрешении гражданских дел судом Российской Федерации // В сборнике: Наука. Исследования. Практика. сборник избранных статей по материалам Международной научной конференции. - Санкт-Петербург, 2020. - С. 123-126.
6. Симачкова Н.Н. Зарубина Е.В. Проблема оценки кадастровой стоимости земельного участка // Вестник алтайской академии экономии и права. - 2019. - №5.
7. Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru.
8. Решение Московского суда от 21.02.2020 по делу №3А-965/2020 // СПС «Консуль-тантПлюс».
9. Решение Московского городского суда от 24.01.2020 по делу №3А-461/2020 // СПС «КонсультантПлюс».
CONSIDERATION OF DISPUTES ABOUT THE RESULTS OF DETERMINING THE CADASTRAL AND MARKET VALUE OF LAND PLOTS
M.N. Naydenova, Graduate Student
Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilin (Russia, Krasnodar)
Abstract. In the article, the author analyzes the problem of disputes arising from the result of determining the cadastral and market value of land plots. It examines in detail the basic concepts of this topic, analyzes the existing judicial practice, considers the reasons for the difference between the cadastral and market value in practice. And also considers new provisions in the legislation concerning the specified topic, analyzes statistics.
Keywords: land plot, cadastral value, market value, state cadastral valuation, taxpayer.
