CC BY
74
Проблемы оценки рыночной стоимости арестованного имущества С.А. Шиляев сотрудник Отдела оценки Департамента рисков крупного российского банка, член Комитета по оценочной деятельности Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, член саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков» (г. Москва)
Сергей Александрович Шиляев, 6511992@mail.ru
Оценка арестованного имущества является проблемной областью оценочной деятельности. Большинство судебных исков по оспариванию результатов оценки подают именно участники исполнительного производства, как правило, должники, считающие, что их имущество оценено слишком дешево и может быть продано за бесценок, при этом их имущественные права будут нарушены. Реже подают иски взыскатели, считающие, что стоимость имущества в отчете завышена, поэтому его никто не купит и взыскателю оно будет предложено по завышенной цене. По данным комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, не менее 50 процентов отчетов об оценке арестованного имущества оспаривается в суде. Примерно такая же ситуация в Москве и других городах. Оценщикам приходится участвовать в судебных процессах и защищать свои отчеты. Судебные споры чаще всего возникают при оценке арестованного недвижимого имущества -квартир, домов, земельных участков, помещений, дач, коттеджей и т. п., а также при оценке автомобилей и оборудования.
Если до 2012 года оспаривались исключительно постановления судебных приставов-исполнителей о принятии отчета об оценке и установлении рыночной стоимости имущества, а в рамках этих споров часто оспаривалась и достоверность величины рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, и оценщики приглашались в суд в качестве третьих лиц, то теперь иски предъявляют непосредственно
к оценщикам и к оценочным компаниям, они выступают в судах в качестве ответчиков. Проблемы оценки арестованного имущества достаточно сложны и не решаются в течение многих лет. Судебная практика, которая должна решать эти проблемы и давать соответствующие разъяснения, которых нет в законах, стандартах оценки, инструкциях, к сожалению, эти проблемы не решает, а наоборот, часто запутывает оценщиков и юристов и не дает ответа на вопрос, какие скидки можно применять при оценке арестованного имущества, а какие нельзя.
Федеральный закон № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) вступил в силу в 1998 году. Разработчики первой редакции закона предоставили право судьям, не являющимся специалистами в области оценочной деятельности, принимать решения о качестве и достоверности отчетов об оценке. Статьи 12 и 13 в первой редакции закона действуют по сей день.
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете. «В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность».
К сожалению, далеко не все судьи взвешенно и осторожно пользуются предоставленными им правами определять достоверность или недостоверность отчета об оценке. Есть примеры вынесения неграмотных с точки зрения оценочной деятельности судебных решений, содержащих выводы о качестве отчетов об оценке, особенно когда в судебном процессе рассматривались 2 альтернативных отчета и суд вместо назначения судебной экспертизы признал объективным и достоверным результат одного из отчетов.
В течение многих лет, с 2005 по 2012 год, главным документом, определяющим принципы и процедуры оспаривания отчетов об оценке арестованного имущества, было информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». Но в 2012 году высший судебный орган решил изменить многолетнюю судебную практику и направить ее в противоположном направлении.
23 октября 2012 года Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении № 6083/12 указал, что оспаривание стоимости объекта оценки посредством самостоятельного иска соответствует зако-
ну. При этом суд разъяснил, что, несмотря на то, что Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее также - Закон № 229-ФЗ) не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете об оценке арестованного имущества, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению величины стоимости и не предусматривает внесение подобных изменений. Оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства и судебного пристава-исполнителя.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 мая 2014 года № 27 «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве» дано следующее разъяснение: оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества. В случае недостоверного отчета об оценке могут быть оспорены как сама оценка, так и постановление судебного пристава-исполнителя о принятии отчета об оценке, поскольку постановление нарушает права и законные интересы должника по исполнительному производству.
В части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве четко определено, что при реализации имущества должников в ходе исполнительного производства должна определяться рыночная стоимость имущества: «оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, произ-
водится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам».
Многие оценочные компании, выполняющие оценку рыночной стоимости арестованного имущества по государственным контрактам, заключенным с управлениями Федеральной службы судебных приставов, в своих отчетах, как правило, применяют уменьшающие корректировки на вынужденные условия продажи и сокращенный срок экспозиции, указывая, что имущество подлежит принудительной реализации в рамках исполнительного производства с учетом ограниченного срока экспозиции (в течение 2 месяцев). На это нацеливают оценщиков и судебные приставы - заказчики оценки. Судебные приставы заинтересованы в том, чтобы оценщики оценили арестованное имущество по стоимости, по которой его реально можно было бы продать (на первичных или повторных торгах со скидкой 15 процентов). Оценщики считают, что их задача - оценка, а не продажа имущества и они не могут гарантировать эффективность и результативность процедур продажи арестованного имущества. Эффективность продажи зависит не только от объективности и достоверности величины рыночной стоимости. Очень многое зависит от организации торгов. И если арестованное имущество не продано ни на первичных, ни на повторных торгах, то неправомерно обвинять в этом оценщика и заявлять, что определенная в отчете величина рыночной стоимости является неадекватной и именно поэтому имущество не было продано. Однако в таких случаях очень часто обвиняют оценщиков и пытаются возложить на них ответственность за то, что продажа арестованного имущества не состоялась.
Попытки обвинить оценщиков и сделать ответчиками за результаты деятельности других служб, к сожалению, имеют место.
Так, например, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) 19 января 2017 года выпустило документ № ИА-03/2659, в котором предписывает своим
сотрудникам взыскивать убытки с оценщиков, поскольку участились случаи несостоявшихся аукционов на право заключения договоров аренды федерального имущества, закрепленного за подведомственными Росимуществу и утратившими ведомственную принадлежность федеральными государственными унитарными предприятиями (проведение оценки этих объектов является обязательным). Ссылаясь на требования пункта 1 статьи 783 и статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, Росимущество намерено взыскивать с оценщиков полученные убытки из-за невозможности сдачи имущества в аренду (по причине отсутствия спроса). Росимущество считает, что «несостоявшиеся аукционы по вовлечению в хозяйственный оборот федерального имущества по причине отсутствия заявок неоспоримо свидетельствуют о некачественном оказании соответствующими оценщиками заказанной у них услуги ввиду отступления от требований Закона об оценочной деятельности и стандартов оценки, а определенная ими в отчетах стоимость вопреки заданиям на оценку и статьи 8 Закона об оценочной деятельности не является рыночной».
Всем понятно, что «рыночная стоимость в условиях вынужденной и ограниченной по срокам реализации» (именно такие формулировки дают многие оценщики при оценке арестованного имущества) очень напоминает по смыслу не рыночную, а ликвидационную стоимость. На первый взгляд законодателем допущена ошибка: в Законе об исполнительном производстве вместо понятия «ликвидационная стоимость» фигурирует понятие «рыночные цены» (к сожалению, далеко не все, в том числе законодатель, понимают разницу между ценой и стоимостью). Исходя из анализа норм Закона об исполнительном производстве речь идет именно о ликвидационной, а не о рыночной стоимости, и, требуя оценивать арестованное имущество по рыночной стоимости, законодатель допустил ошибку и создал противоречие между Законом об
исполнительном производстве и Законом об оценочной деятельности. Но, возможно, здесь все обстоит гораздо сложнее, и в Законе об исполнительном производстве заложен более глубокий смысл, чем кажется на первый взгляд.
В подавляющем большинстве случаев арестованное имущество оценивается с применением сравнительного подхода. При оценке применяются обычные скидки на уторговывание, на разницу в физическом износе объектов-аналогов и оцениваемого объекта. Также оценщики часто применяют дополнительные скидки при оценке арестованного имущества. Ряд судебных актов однозначно подтверждают правомерность применяемых дополнительных скидок на вынужденный характер реализации и сокращенные сроки экспозиции арестованного имущества и указывает на необходимость учитывать, какое имущество продается и в каких процедурах. При этом в своих отчетах оценщики не используют понятие «ликвидационная стоимость», а рассчитанную стоимость называют рыночной.
Особое внимание следует обратить на разъяснение, данное Федеральным арбитражным судом Московского округа в постановлении от 26 декабря 2013 года по делу № А40-4385/13-33-39. В этом судебном процессе должник обратился в арбитражный суд с заявлением, считая, что рыночная стоимость принадлежащего ему объекта недвижимого имущества необоснованно занижена. Исковые требования не были удовлетворены, что вполне естественно, поскольку податель жалобы не привел доводы, касающиеся несоответствия отчета требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. Отказывая заявителю в удовлетворении требований, судебные инстанции, руководствовались Законом об исполнительном производстве (статьями 64, 85, 94), Законом об оценочной деятельности, исходили из того, что статус объекта недвижимости, оцениваемого в рамках исполнительного производства, не соответствует определению рыночной стоимости
на свободном рынке, поэтому при расчете стоимости арестованных объектов применяются «поправочные» коэффициенты, оценщиками учитываются риски, возникающие при принудительной продаже и влияющие на мотивацию потенциальных покупателей.
Согласно части 1 статьи 3 и статье 4 Закона об оценочной деятельности деятельность оценщиков направлена на установление рыночной или иной стоимости объекта оценки и выполняется для удовлетворения цели заказчика, в данном случае - для принудительной реализации арестованного имущества должника. Одним из основных действий, влияющих на эффективность реализации арестованного имущества, является определение его стоимости, удовлетворяющей потенциального покупателя. Цена имущества, выше той, которая могла бы удовлетворить покупателя, снижает вероятность продажи или приближает такую вероятность к нулю, а следовательно, приводит к возврату имущества должнику и окончанию исполнительного производства без фактического исполнения, что сводит на нет эффективность работы службы судебных приставов в целом.
В соответствии со статьей 447 ГК РФ торги являются одним из способов заключения договора, а именно механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (то есть речь идет о способе заключения договора, который позволяет продать имущество по наиболее высокой цене).
При наличии платежеспособного спроса конечная цена реализации арестованного имущества может быть неограниченно больше начальной (стартовой) цены аукциона.
Такой способ реализации арестованного имущества и заключения договора в максимальной степени гарантирует сохранение баланса имущественных интересов участников отношений в рамках исполни-
тельного производства (должника и взыскателя).
Таким образом, Федеральный арбитражный суд Московского округа однозначно подтвердил правомерность применения оценщиками при оценке арестованного имущества соответствующих скидок, учитывающих риски, возникающие при принудительной продаже и влияющие на мотивацию потенциальных покупателей, а также возразил на доводы истца о занижении рыночной стоимости, указав на возможность неограниченного роста цены продажи пользующегося спросом арестованного имущества на торгах.
В деле № 2-4319/2011, рассматривавшемся в Октябрьском районном суде города Мурманска, истец (должник) считал, что стоимость арестованного имущества существенно снижена, просил признать недействительным отчет об оценке рыночной стоимости имущества.
Очень разными бывают формулировки в исковых заявлениях и в судебных актах. Одни истцы просят признать отчет об оценке недействительным, другие - незаконным, третьи - недостоверным. Бывают формулировки, требующие признать недостоверной величину рыночной стоимости имущества, указанную в отчете. Ясно, что некоторые из приведенных формулировок являются не вполне корректными.
В решении суда указано, что в этом случае оценка имущества определялась оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда чрезвычайных обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества, а положения Закона об оценочной деятельности должны применяться к случаям оценки арестованного в исполнительном производстве имущества с учетом
объективных особенностей, связанных со спецификой принудительной реализации имущества должника.
Такая же позиция о правомерности и необходимости применения соответствующих скидок при оценке арестованного имущества изложена в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда города Москвы от 7 июня 2016 года № 09АП-18815/2016-АК по делу № А40-211224/2015. В постановлении отмечено, что оценка имущества определялась с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости исходя из условий продажи в ограниченные сроки (в соответствии с нормами Закона № 229-ФЗ - два месяца) и сокращенного срока экспозиции, то есть при наличии ряда чрезвычайных обстоятельств, о которых заранее было известно оценщику.
Должником был заявлен иск о признании недостоверной стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете об оценке.
В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда заслуживает внимания подробное описание отсутствующих в доводах заявителя возможных доказательств недостоверности величины стоимости объекта оценки (которые могли быть приняты судом при их наличии). Судом отмечены три возможных довода, которые могут служить доказательством недостоверности величины рыночной стоимости арестованного имущества:
• избрание не того метода оценки;
• использование устаревшей и неполной информации;
• подтверждение того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ним объектов.
В постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 5 декабря 201 0 года по делу № А33-5678/201 0 дается разъяснение того, что оценщик осуществляет необходимые рас-
четы того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Суд закономерно указывает на то, что определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве проводится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87, статьями главы 9 Закона об исполнительном производстве. Реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной мерой. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта. Изложенные обстоятельства явились основанием для вывода о необходимости применения корректирующего коэффициента 0,85. При таких обстоятельствах суд считает обоснованными выводы о применении оценщиком при определении рыночной стоимости арестованного имущества корректирующего коэффициента. Должник «пришел к выводу о том, что понижающие поправки на условия продажи, учитывающие ограниченные сроки реализации могут быть учтены только при определении ликвидационной стоимости имущества. Данный довод является ошибочным... При реализации имущества с торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета, а также имеет место понуждение собственника к продаже имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть первоначальная продажная цена, рассчитана оценщиком с учетом указанных обстоятельств и не является ликвидационной».
В постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского окру-
га от 9 апреля 2012 года по делу № А45-11744/2011 установлено, что оценка имущества определялась оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и применены корректировки рыночной стоимости исходя из условий продажи в ограниченные сроки (2 месяца).
В постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 августа 2011 года по делу № А40-66428/10-148-388 также указано, что оценка имущества определялась оценщиком для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства и применены корректировки рыночной стоимости исходя из условий реализации в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда чрезвычайных обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества. Суд установил недоказанность несоблюдения требований Закона об оценочной деятельности, ошибочность примененной оценщиком методики оценки, неполноты исследования либо учета влияющих на оценку факторов и т. п.
Правомерность корректировок на ограниченные сроки продажи подтвердил и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в определении от 1 августа 2012 года № ВАС-9938/12. Высший судебный орган указал на то, что «.у судебного пристава-исполнителя отсутствовали основания сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества, оценка имущества осуществлялась оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки (2 месяца)».
Таким образом, перечисленные судебные акты однозначно подтверждают правомерность применения оценщиками со-
ответствующих скидок на вынужденный характер продажи и ограниченный период экспозиции при оценке арестованного имущества и требуют учитывать объективные особенности, связанные со спецификой принудительной реализации имущества должника. Опираясь на эту судебную практику, оценщики могут применять указанные скидки, имея достаточные основания для этого, - суды признали достоверными и эти отчеты, и величины рыночной стоимости объектов арестованного имущества, рассчитанные с применением этих скидок (как это предписывают статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Но не все так просто - ряд судебных актов дает совершенно противоположное толкование применяемых скидок на вынужденный характер реализации и сокращенные сроки экспозиции арестованного имущества и, указывая на недопустимость таких скидок, заявляет, что оценщиком рассчитана не рыночная, а ликвидационная стоимость, и на этом основании признает недостоверными результаты оценки (это бывает даже в случаях, когда оценщик ни разу не упоминает в своем отчете слово «ликвидационная», а рассчитанную стоимость называет только рыночной). В таких ситуациях оценщики часто чувствуют, что находятся в тупике.
Должник обратился с иском в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя в части вынесения постановления об оценке вещи, утверждая, что судебные акты мотивированы тем, что при определении стоимости имущества должника судебный пристав-исполнитель фактически установил в постановлении об оценке не рыночную, а ликвидационную стоимость имущества, что является нарушением требований статьи 85 Закона № 229-ФЗ. Суды установили, что при проведении оценки оценщик неправомерно использовал корректировки на уторговывание, ограниченный срок экспозиции и применил поправочный коэффициент перехода от условий рынка сво-
бодного от ареста имущества к условиям рынка арестованного имущества. Из отчета об оценке следует, что фактически оценщик определил не рыночную стоимость имущества должника, а ликвидационную стоимость этого имущества с учетом чрезвычайных обстоятельств, которые могли повлиять на величину цены сделки. Применение дополнительных условий при определении стоимости имущества должника, в том числе понижающие коэффициенты, при определении стоимости имущества должника, по которой оно выставляется судебным приставом-исполнителем на реализацию, нарушает права должника на реальную оценку его имущества. При проведении оценки оценщик ненадлежащим образом применил сравнительный подход, исследуя объекты, имеющие не полностью сопоставимые с объектами оценки характеристики. Фактическое техническое состояние автомобилей не выявлено, поскольку диагностика автотранспортных средств специализированными организациями не проводилась (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 октября 2011 года по делу № А53-22556/2010).
Следует обратить внимание на безграмотность формулировок этого судебного акта с точки зрения теории оценочной деятельности - неграмотным является утверждение суда о неправомерности использования корректировки на уторговывание. Использование российскими оценщиками в качестве исходных данных для оценки не цен реальных сделок (поскольку такая информация, как правило, отсутствует или недоступна оценщикам, так как является коммерческой тайной и не разглашается), а цен предложений стало широко распространенной и повсеместно используемой практикой оценки в отличие от зарубежных оценщиков, которым, например, доступны базы данных о всех имевших место сделках купли-продажи объектов недвижимости. Также ошибочным является утверждение суда о том, что фактическое техническое
состояние автомобилей не выявлено, поскольку диагностика автотранспортных средств специализированными организациями не проводилась. Это утверждение, по меньшей мере, странное, так как, если соблюдать это требование, то оценщик при оценке автомобиля всегда должен требовать от заказчика документ от специализированной организации о проведении диагностики транспортного средства.
Основное содержание приведенного судебного акта - утверждение о том, что фактически оценщик определил не рыночную стоимость имущества должника, а ликвидационную стоимость. Такое толкование дает суд отчету оценщика.
«Полагая, что произведенная оценщиком оценка арестованного имущества недостоверна и занижена, должник, ссылаясь на нарушение его прав и законных интересов по исполнительному производству, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи. ... Из отчета оценщика не усматривается факт проведения оценщиком осмотра автотранспортных средств, принадлежащих должнику, их техническое состояние; в отчете оценщика отсутствует указание на балансовую стоимость объектов оценки; не указан перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; определена ликвидационная стоимость объекта оценки с учетом ограничительных условий и допущений, специфических условий реализации -с применением коэффициента корректировки вынужденной продажи с ограничением по срокам продажи (срока экспозиции) (30%), ставки дисконтирования (15,84%), которая не может считаться рыночной. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при отсутствии у оценщика достаточной и объективной информации об арестованном имуществе должника (о его фактическом состоянии, степени износа) не имеется оснований считать достовер-
ной, полной и объективной проведенную им оценку имущества» (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 января 2014 года по делу № А75-2409/2013).
В суд обратился взыскатель - Сбербанк России с заявлением о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи. Взыскатель «полагает, что судебный пристав-исполнитель не имел законного права на принятие отчета, поскольку он составлен с нарушением действующих норм и правил, стоимость оцениваемого имущества существенно занижена, что нарушает права и законные интересы взыскателя. . в исследовательской части заключения специалистами-оценщиками сделана ссылка на расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом с применением в расчетах корректировки на ускоренную реализацию, с учетом скидки на ограниченный срок экспозиции и вынужденность продаж, что существенно снижает стоимость объекта оценки и не может отражать саму величину рыночной стоимости. Эти противоречия могли и должны были быть обнаружены судебным приставом-исполнителем при решении вопроса о принятии отчета и являлись достаточными для его непринятия . оценка, данная оценщиком в рамках возбужденного исполнительного производства, носила для судебного пристава-исполнителя рекомендательный характер и должна была быть подвергнута оценке приставом при ее принятии как не имеющая противоречий и не вызывающая никаких сомнений, что не было сделано судебным приставом в рассматриваемом случае» (апелляционное определение Челябинского областного суда от 5 августа 2014 года по делу № 11-7087/2014).
Уместно добавить, что на решение суда также повлияли результаты судебной оценочной экспертизы, которая была назначена и проведена по ходатайству взыскателя.
«В исследовательской части отчета специалист указал, что основанием для изме-
нения (уменьшения) действительной величины рыночной стоимости арестованного имущества на 35% является вынужденный характер продажи имущества и ограниченный срок экспозиции (предложения) недвижимого имущества на рынке недвижимости ... системное толкование вышеприведенных положений ч. 1 ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве» и ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» позволяет сделать вывод о том, что при оценке имущества должника по исполнительному производству необходимо исходить из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств . из выводов эксперта, оснований не доверять которым у суда оснований не имелось, следует, что стоимость имущества должника превышает стоимость этого же имущества, определенную специалистом по заданию судебного пристава-исполнителя с использованием понижающего коэффициента (т. е. ликвидационную стоимость» (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 августа 2014 года № 33-12039/2014 по делу № 2-585/2014).
В деле № 33-2659/2014, рассмотренном Московским областным судом, должник оспаривал постановление судебного пристава-исполнителя. «Оценщиком применялись ограничения - стоимость объекта оценки определялась для нерыночных условий (объект оценки обременен арестом и должен быть принудительно отчужден в срок 2 месяца). То есть при определении стоимости имущества оценщиком учитывались нерыночные обстоятельства: обязанность должника отчуждать объект оценки; невозможность собственника действовать максимально эффективно для реализации своего имущества; ограниченный срок экспозиции, не достаточный для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей для аналогичных объектов; вынужденный характер сделки по продаже объекта оценки; низкая эффективность
маркетинга; риск инвестирования в связи с судебной отменой продажи имущества; потеря коммерческой привлекательности (противодействия должника - собственника объекта); отсутствие доступной информации о предмете сделки. Вследствие приведенных выше специфических, нерыночных условий, присущих арестованному объекту оценки, рыночная стоимость принадлежащего должнику арестованного имущества была дополнительно снижена оценщиком. Величина корректировки на нерыночные условия продажи была принята в размере 30%... Указанные действия оценщика по использованию ограничительных условий однозначно позволяют сделать вывод о том, что определенная им стоимость не является рыночной. Все примененные оценщиком ограничения являются типичными для ликвидационной стоимости. При этом оценщику никто не поручал определять ликвидационную стоимость. Очевидно, что произведенная оценщиком подмена понятий рыночной и ликвидационной стоимости привела к существенному занижению реальной рыночной стоимости имущества должника. Таким образом, порядок определения рыночной стоимости объекта оценки, приведенный в Отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (определена ликвидационная, а не рыночная стоимость), в связи с чем, указанная стоимость не может быть принята в качестве достоверной в целях реализации арестованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (апелляционное определение Московского областного суда от 3 марта 2014 года по делу № 33-2659/2014).
В деле № 33-16880/2013, рассматривавшемся Московским областным судом, должник просил отменить постановление судебного пристава-исполнителя об оценке вещи. «Оценщик определяет иной вид
стоимости - рыночную стоимость для реализации объекта в рамках исполнительного производства (стр. 5 Отчета), который действующим законодательством не предусмотрен... В частности, на стр. 8 Отчета оценщик указывает, что при определении рыночной цены имущества должны быть учтены чрезвычайные обстоятельства: ограниченный срок экспозиции, не достаточный для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей для аналогичных объектов; вынужденный характер сделки по продаже объекта оценки; низкая эффективность маркетинга; риск инвестирования в связи с судебной отменой, потерей коммерческой привлекательности (противодействия должника-собственника объекта). Указанные действия оценщика по использованию ограничительных условий однозначно позволяют сделать вывод, что определенная им стоимость не является рыночной. Все примененные оценщиком ограничения являются типичными для ликвидационной стоимости. При этом оценщику никто не поручал определять ликвидационную стоимость. Очевидно, что произведенная оценщиком подмена понятий рыночной и ликвидационной стоимости привела к существенному занижению реальной рыночной стоимости имущества. Порядок определения рыночной стоимости объекта оценки, приведенной в Отчете об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, не соответствует нормам и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (определена ликвидационная, а не рыночная стоимость), в связи с чем указанная стоимость не может быть принята в качестве достоверной в целях реализации арестованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (апелляционное определение Московского областного суда от 21 августа 2013 года № 33-16880/2013 по делу № 33-16880/2013).
Как видим, последняя формулировка до-
словно повторяет формулировку из Апелляционного определения того же суда от 3 марта 2014 года по делу № 33-2659/2014.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1 998 года № 1 35-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
3. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 201 2 года № 6083/1 2. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
4. Об исполнительном производстве : Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 мая 2014 года № 27. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
6. Письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19 января 2017 года № ИА-03/2659. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2013 года по делу № А40-4385/13-
33-39. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 21 октября 2011 года по делу № 2-4319/2011. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда города Москвы от 7 июня 2016 года № 09АП-18815/2016-АК по делу № А40-211224/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 декабря 2010 года по делу № А33-5678/2010. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 апреля 2012 года по делу № А45-11744/2011. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 августа 2011 года по делу № А40-66428/10-148-388. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 августа 2012 года № ВАС-9938/12. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-
тантПлюс».
15. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 октября 2011 года по делу № А53-22556/2010. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 января 2014 года по делу № А75-2409/2013. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 5 августа 2014 года по делу № 11 -7087/201 4. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 1 3 августа 2014 года № 33-12039/2014 по делу № 2-585/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Апелляционное определение Московского областного суда от 3 марта 2014 года по делу № 33-2659/201 4. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Апелляционное определение Московского областного суда от 21 августа 2013 года № 33-16880/2013 по делу № 3316880/2013. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Окончание в следующем номере журнала
