CC BY
100
УДК 347.21.3
Т. А. Малышева, Ю. А. Панова
Проблемы и основные пути совершенствования законодательства в сфере управления многоквартирными домами
В данной статье определяются основные проблемы, возникающие в сфере управления многоквартирными домами, напрямую затрагивающие интересы всех без исключения жителей России, которые связаны с несовершенством порядка формирования тарифов в сфере жилищно-коммунального хозяйства для собственников жилья, недоступностью основных жилищно-коммунальных услуг для социально незащищенных категорий населения, низкой эффективностью системы управления многоквартирными домами, недостаточностью контроля со стороны государства в рассматриваемой сфере, снижением надежности, устойчивости и безопасности работы систем жизнеобеспечения населения, а также недостаточностью внедрения международного опыта.
Авторами намечены меры для преодоления выявленных недостатков в сфере управления многоквартирными домами, а также рассмотрена возможность внесения соответствующих изменений в нормах как федерального, так и регионального законодательства. Также обозначена перспектива их систематизации в единую программу по совершенствованию системы управления многоквартирными домами.
This article identifies the main problems arising in the sphere of management of apartment buildings, directly affecting the interests of all without an exception of inhabitants of Russia, who are associated with imperfect order of formation of tariffs in housing and communal services for the homeowners, the unavailability of basic housing services for socially vulnerable categories of the population, a low system effectiveness of management of apartment buildings, lack of control by the state in this sphere, reduction of reliability, sustainability and safety of life support systems of the population, as well as the lack of implementation of international experience.
The authors outlined measures to overcome the identified shortcomings in the management of apartment buildings, as well as the possibility of introducing appropriate changes in the norms of both Federal and regional legislation. Also marked with the prospect of systematizing them in a unified program for improving the system of management of apartment houses.
© Малышева Т. А., Панова Ю. А., 2018
117
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, управление многоквартирными домами, неэффективность системы управления, жилищно- коммунальные услуги, демонополизация, порядок формирования тарифов.
Key words: housing and communal services, management of apartment buildings, management system inefficiency, housing and communal services, demonopolization, tarif setting procedure.
Сфера жилищно-коммунального хозяйства напрямую затрагивает интересы всех без исключения жителей России. По данным Федеральной службы финансово-бюджетного надзора, доля основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) составляет более 26% от общего объема основных фондов страны - примерно 8 трлн р. Отмечается, что в отрасли занято свыше трех миллионов человек, ею потребляется более 20% энергоресурсов нашего государства [6].
Ежемесячно в управляющие компании поступает большой объем денежных средств. Эти поступления стабильны, потому что население платит за услуги ЖКХ на основании обязанности, закрепленной законом. Такого больше нет ни в одном секторе экономики. Однако значительная часть финансирования отрасли является бюджетной - из федерального бюджета ежегодно поступает около 50 млрд р. [5]. Всеобъемлющий контроль расходования денежных средств установить невозможно, этим пользуются лица, задействованные в сфере ЖКХ: сотрудники коммерческих и муниципальных предприятий, органов исполнительной власти.
О масштабах злоупотреблений в сфере ЖКХ наглядно свидетельствуют опубликованные Федеральной службой финансово-бюджетного надзора итоги трехлетней кампании по проверке использования средств, выделенных Фондом содействия реформированию ЖКХ на проведение капитального ремонта и переселение граждан из аварийного жилья. Так, за последние три года исполнено работ свыше, чем на 255 млрд р., выделенных фондом, при этом выявлено нарушений на 6 млрд р. Из них наиболее распространенными являются переплата, перерасход, неэффективное использование, к которым относятся ремонт домов, не включенных в адресные программы, оплата невыполненных работ, завышение расценок по выполненным работам [3].
Преобразования в данной сфере приводят как к положительным (снижение бюджетных средств на дотирование, создание предпосылок к рыночной экономике и т. п.), так и к неблагоприятным результатам, одним из
которых является возникновение и ухудшение криминогенной ситуации. В настоящее время эта сфера отношений является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов.
ЖКХ контролирует 19 млн объектов жилищного фонда площадью 3 млрд кв. метров. В настоящее время ЖКХ продолжает оставаться самым убыточным сектором нашей экономики. Ежегодно на дотации этой отрасли уходит от 40 до 80 % местных бюджетов [7].
Можно выделить основные проблемы, возникающие в сфере управления многоквартирными домами и наметить пути их преодоления.
1. Несовершенство порядка формирования тарифов, непрозрачность формирования цен (тарифов) за работы (услуги), необоснованное их увеличение, установление дополнительных выплат.
Потребитель не знает, за какой объем работ (услуг) он платит, с какой периодичностью они должны предоставляться. Как правило, собственники жилья не проверяют правильность установленных расценок и их расчет за определенный месяц или не могут понять их исчисление, увеличение тех или иных показателей. Так, ст. 1 Закона Саратовской области 27 декабря 2013 года № 242-ЗСО «Об установлении минимального размера фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» устанавливает, что минимальный размер фонда капитального ремонта устанавливается по определенной формуле. Однако даже с пояснениями, содержащимися в законе, эта формула сложна для восприятия потребителей, а законы должны быть понятными для всех, если соблюдены правила законодательной техники.
Необходимо осуществлять эффективную для населения тарифную политику. Детально регламентировать формирование цен (тарифов) в сфере ЖКХ, сделать их понятными для всех категорий населения, чтобы они могли понять нормативные акты без консультации юристов и экономистов.
2. Увеличение цен в современных кризисных условиях порождает недоступность основных жилищно-коммунальных услуг для социально незащищенных категорий населения, таким образом, растут долги собственников жилья.
Видится необходимым развивать систему социальной защиты населения, систему льгот малоимущим гражданам, детально регламентировать механизм их реализации. Недостаточная проработанность такого механизма порождает проблемы. Так, одна из них возникла в связи с принятием Закона Саратовской области 24 декабря 2015 № 178-ЗСО «Об установлении ежеме-
сячной компенсации расходов по уплате взноса на капитальный ремонт отдельным категориям граждан, проживающих в Саратовской области». Исходя из п. 4. ст. 2 данного закона, гражданам старше 80 лет компенсация предоставляется в размере 100 процентов взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом области, и фактически занимаемой общей площади жилого помещения в пределах размера (в зависимости от количества членов семьи) регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий. Пенсионеры после принятия закона не могут понять, почему они должны полностью уплачивать денежные средства за капитальный ремонт, а потом оформлять соответствующие субсидии и получать обратно внесенные платежи. Многие из них решили вообще ничего не платить. Необходимо предусмотреть на законодательном уровне более гибкий механизм субсидирования для отдельных категорий лиц.
3. Неэффективная система управления, зачастую происходит слияние заказчика и подрядчика и одновременно возникает разрыв между потребителем и заказчиком услуг, особенно в сфере капитального ремонта. Если управляющая компания имеет в своем ведении более 100 тыс. квадратных метров жилого фонда, она не в состоянии эффективно им управлять. Особенно сложно осуществлять данную деятельность в отношении объектов ЖКХ (например, котельных) на территории нескольких субъектов Российской Федерации. Нередко аварийное жилье муниципального жилищного фонда передается в управляющую компанию в нарушение законодательства Российской Федерации.
Необходимо совершенствовать организационные структуры управления в сфере ЖКХ, рассмотреть вопрос об усилении ответственности лиц, не исполняющих, либо ненадлежащим образом исполняющих свои обязанности, обеспечить их своевременное привлечение к дисциплинарной, административной, уголовной ответственности.
4. Отсутствие необходимого контроля со стороны государства ведёт к ухудшению качества работ (услуг) в сфере ЖКХ. Прежде всего надо развивать государственное регулирование сфер деятельности естественных монополий на всём рынке коммунальных услуг. Иначе в данной сфере все активнее будут действовать мошенники, которые берут для обслуживания объекты ЖКХ, работы не проводят, а присваивают деньги потребителей и скрываются [8, с. 215; с. 63].
5. Высокий уровень монополизации сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и слабое развитие конкуренции в этом секторе. Необходимо демонополизировать жилищно-коммунальное хозяйство, развивать конкурентную среду на рынке жилищно-коммунальных услуг. Для этого должна быть создана гибкая система налоговых и иных льгот.
6. Снижение надежности, устойчивости и безопасности работы систем жизнеобеспечения населения. Особенно остро кризисное состояние отрасли проявляется в осенне-зимний период. В среднем за отопительный период происходит около 250 тыс. различных нарушений в системах теплоснабжения, около 200 тыс. - в системах водоснабжения, среди которых более ста крупных аварий. За последние годы аварийность на объектах ЖКХ, а также количество техногенных разрушений с тяжелыми последствиями удвоилась, возросло в два-три раза время ликвидации последствий аварий и катастроф. Иногда подобные чрезвычайные ситуации приобретают такой масштаб, что требуется вмешательство общественных организаций таких, как Красный Крест [2, с. 200], способных своевременно оказать пострадавшим гуманитарную помощь [3, с. 32-33]. Прошедший зимний период показал со всей очевидностью слабость всей системы: более 12 тыс. аварий произошло в системах жизнеобеспечения населения. Особенно тяжелые последствия причинены взрывами бытового газа. По предварительным подсчетам, более миллиона наших соотечественников прошлой зимой были лишены на продолжительное время тепла, либо воды, либо электроэнергии, либо газа [4].
Как правило, это происходит в начале каждого отопительного периода, сразу после завершения широкомасштабной кампании по подготовке объектов ЖКХ к зиме. Зачастую не только жилые дома, но и целые кварталы, населенные пункты и даже районы остаются без жизненно важных услуг. Необходимо создание эффективно действующей системы безопасности в сфере ЖКХ.
Актуальным в современных условиях является обеспечение защищенности объектов жизнеобеспечения от террористических угроз. Надо предусмотреть на уровне федерального и регионального законодательства меры по защите объектов ЖКХ: проверку сотрудников на причастность к террористическим организациям, установку средств видеонаблюдения, ограничение доступа к домам для посторонних лиц. В г. Саратове успешно применяется программа «Безопасный дом». Собственники квартир в многоквартирных домах в рамках этой программы могут обратиться с заявлением к руководителям предприятий, устанавливающих домофоны, после чего
121
представители данных организаций бесплатно устанавливают видеокамеры над подъездами (воротами, калитками). С помощью реализации названной программы удалось пресечь ряд тяжких преступлений. Если применить к полученным видеозаписям систему распознавания лиц, то можно установить местонахождение разыскиваемых террористов и других опасных преступников [1, с. 77].
7. Недостаточность внедрения международного опыта, например энергосберегающих технологий. Требуется технически переоснастить жилищно-коммунальное хозяйство, приблизить к требованиям Европейского союза показатели использования энергетических и материальных ресурсов на производство жилищно-коммунальных услуг. Одним из направлений повышения эффективности теплоснабжения населенных мест следует считать применение нетрадиционных источников тепловой энергии, таких как гелиоустановки, тепловые насосы, ветроэнергетические установки, использование геотермальной тепловой энергии. Так, при большом количестве солнечных дней можно использовать солнечные батареи для освещения и отопления городов. Например, в селе Студеновка Воскресенского района Саратовской области такие батареи используются для уличного освещения (на трассе), сейчас началась их установка и в г. Саратове.
Перечень остро стоящих проблем в сфере управления многоквартирными домами видится достаточно обширным. С учетом обозначенной проблематики видится возможным обозначить меры в рамках единой программы совершенствования системы управления многоквартирными домами, в том числе:
- совершенствование порядка формирования тарифов за работы (услуги) в сфере ЖКХ, пресечение необоснованного их увеличения, установления дополнительных выплат;
- устранение несоответствие размеров платежей за пользование жильём и фактическим затратам на его содержание;
- доступность коммунальных услуг для широких слоев населения;
- формирование и четкое проведение единой государственной политики в сфере стандартизации предоставляемых услуг, устранение региональной (местной) дифференциации состояния обеспеченности системы ЖКХ;
- создание кадрового потенциала ЖКХ, эффективной системы управления;
- совершенствование механизмов контроля со стороны государства в сфере ЖКХ, действующей системы финансирования работ, связанных с обслуживанием и модернизацией всего жилищного фонда, государственной поддержки отрасли;
- осуществление благоустройства многоквартирных домов, повышение их энергоэффективности;
- обеспечение защищенности объектов жизнеобеспечения от террористических угроз;
- приведение в соответствие имеющихся на сегодняшний день инфраструктурных мощностей ЖКХ растущим требованиям и потребностям;
- внедрение современных технологий, международного опыта;
- верная эксплуатация объектов ЖКХ на основании стандартов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в связи с приведенным статистическими данными, взглядами на современные реалии и проведенным анализом отдельных правовых норм, вопросы сферы ЖКХ, касающиеся управления многоквартирными домами, приобретают особую актуальность. Представляется необходимым совершенствование законодательства как федерального, так и регионального уровня в целях улучшений условий проживания в многоквартирных домах, оптимизация оплаты услуг собственников жилья, снижение рисков и угроз и повышение безопасности жилья. При этом обозначается возможность систематизации положений обозначенной проблематики и намеченные пути их решения в рамках единой программы по совершенствованию системы управления многоквартирными домами.
Список литературы
1. Кудинова Н.С. Актуальные проблемы диагностических исследований при раскрытии и расследовании преступлений // Информ. безопасность регионов. -2017. - № 3-4 (28-29). - С. 77-83.
2. Малышева Т. А Возникновение общества Красного Креста как первый ис-торико-правовой этап в становлении централизованного оказания гуманитарной помощи // Вестн. Саратов. гос. акад. права. - 2011. - № 4 (80). - С. 200-205.
3. Малышева Т. А. Перемещение гуманитарной помощи через таможенную границу Таможенного союза и особенности его финансово-правового регулирования: моногр. / под ред. проф. О.Ю. Бакаевой. - 2015. - 160 с.
4. Официальный сайт Генеральной прокуратуры Российской Федерации [Электронный ресурс]. - URL: http://genproc.gov.ru. (дата обращения: 19.04.2018).
5. Официальный сайт Общественной палаты Российской Федерации [Электронный ресурс]. - URL: http://www.oprf.ru./ (дата обращения: 19.04.2018).
6. Официальный сайт Правительства Российской Федерации [Электронный ресурс]. - URL: http://www.government.ru (дата обращения: 19.04.2018).
7. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. - URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 19.04.2018).
8. Панова Ю.А. Особенности расследования мошенничества, совершенного с использованием технических средств // Актуальные проблемы права и экономики: сб. науч. тр. - 2017. - С. 62-65.
9. Панова Ю.А. Проблемы квалификации преступлений в сфере экономики // Гос. политика в сфере обеспечения нац. безопасности: экономико-правовой аспект / под общ. ред. С.Ю. Наумова, Б.В. Чернышева. - 2016. - С. 214-235.
