Проблема принятия решений в задачах регулирования арендных отношений в интересах малого бизнеса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

2009 ЭКОНОМИКА Вып. 2(2)

УДК: 334.042.64:330.4

ПРОБЛЕМА ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ В ЗАДА ЧАХ РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ИНТЕРЕСАХ МАЛОГО БИЗНЕСА

В.А. Харитонов, д. тех. наук, проф., зав. кафедрой экспертизы недвижимости К.А. Гуреев, аспирант кафедры экспертизы недвижимости

ГОУВПО «Пермский государственный технический университет», 614900, г. Пермь, Комсомольский проспект, 29а.

Электронный адрес: [email protected].

Анализируются предложения по поддержке малого бизнеса в области арендных отношений и технологии моделирования рынка аренды на основе механизмов комплексного оценивания с целью их конкретизации.

Ключевые слова: поддержка малого бизнеса; арендные отношения; модели рынка; механизмы комплексного оценивания.

Развитие малого бизнеса - одна из приоритетных задач правительств многих стран, в том числе и России. История мировой экономики убедительно показывает, что для достижения сбалансированности экономики необходимо добиться того, чтобы развитие крупных корпораций происходило в среде, насыщенной малыми предприятиями.

Данная взаимосвязь обусловлена тем, что малые предприятия в интересах развития экономики выполняют следующие крайне необходимые социально -экономические

функции:

• расширяют спрос на оборудование, сырье, материалы;

• способствуют формированию

дополнительных доходов у населения, а следовательно, расширяют спрос на потребительские товары и услуги;

• сглаживают дифференциацию

общества по уровню благосостояния, способствуют созданию среднего класса;

• помогают решать проблему занятости населения;

• продвигают новые технологии, новые, более эффективные решения (не случайно многие крупные компании выступают в роли спонсоров мелких инновационных фирм);

• дополняют производственную и сбытовую инфраструктуры многих крупных корпораций и в результате являются их неотъемлемой частью, что в значительной мере позволяет обеспечить гибкость управления.

В России уровень развития малого бизнеса в настоящее время не соответствует

потребностям экономики страны. Рост производства продукции, работ и услуг на малых предприятиях явно не отражает их потенциала в формировании валового внутреннего продукта России. По-прежнему низкой остается доля малых предприятий в ВВП: в 2007 г. по оценке Минэкономразвития в России этот показатель составил порядка 17%. Для сравнения: доля малых и средних

предприятий в ВВП Великобритании, США, Германии, Японии колеблется от 50 до 55%, в Италии и Франции - около 60%.

Для фактического развития малого предпринимательства (МП) в России проводится определенная государственная политика, основными целями которой в этой части экономики являются:

• развитие субъектов МП в целях формирования конкурентной среды в экономике России;

• обеспечение благоприятных условий для развития субъектов МП;

• обеспечение конкурентоспособности субъектов МП;

• оказание содействия субъектам МП в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок России и рынки иностранных государств;

• увеличение количества субъектов

МП;

• обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

• увеличение доли производимых субъектами МП товаров (работ, услуг) в объеме ВВП;

© Харитонов В.А., Гуреев К.А., 2009

• увеличение доли уплаченных субъектами МП налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

В действительности вся «поддержка» российских предпринимателей сводится к созданию правительством всевозможных фондов, которые декларируют необходимость формировать привлекательные условия для занятий бизнесом, но не в состоянии предложить конкретные меры для реализации этой задачи. Из-за этого малое предпринимательство в России сталкивается со множеством трудностей, среди которых особое место занимает имущественная проблема, состоящая в отсутствии прав собственности на недвижимость при неблагоприятных отношениях с арендодателями. В рамках данной проблемы можно выделить несколько аспектов:

• в ситуации ценовой зависимости от

арендодателя невозможно долгосрочно

планировать бизнес, а значит, и вкладывать средства в его развитие;

• значительную долю в

себестоимости продукции составляет арендная плата, которая, как правило, высока - вне

зависимости от качества помещения, его этажности, проходимости и других показателей, что негативно сказывается на конечном

потребителе, являющемся источником

реинвестирования;

• в связи с ограниченностью данного ресурса арендодатель не заинтересован в повышении качества услуг, что, как следствие, влечет незначительную разницу в цене, не давая возможности арендатору маневрировать при выборе удовлетворяющих его предложений.

Причина, по которой данная проблема столь остро стоит для предприятий малого бизнеса, заключается в их малой финансовой устойчивости. Арендная плата, являясь постоянной издержкой, формируется ежемесячно, независимо от финансового результата деятельности субъекта рынка. Сбыт продукции малых предприятий, помимо того что он затруднен, еще и малорентабелен. Доля постоянных затрат в себестоимости единицы продукции крайне высока, в отличие от аналогичного показателя более крупных форм бизнеса.

Данная проблема - проблема арендных отношений малых предприятий - обусловлена и спецификой бизнеса арендодателей, решающих в ходе своей деятельности ряд задач. К их числу относятся:

1) Задача окупаемости. Решается собственником путем поиска арендатора из числа крупных, средних или укрупненных малых предприятий, который должен при

минимальном заполнении помещений обеспечить компенсацию всех затрат арендодателя.

2) Задача гарантированной

прибыльности. Собственник проводит реструктуризацию ресурса, закрепляя отношения с арендатором, обеспечивающим получение минимальной прибыли. Тем самым собственник помещений стремится

минимизировать риск неполучения данной прибыли.

3) Задача сверхприбыли. Собственник

ресурса стремится реализовать остатки помещений, приближая их число к естественному максимуму. Понимая, что для этого ему необходимо работать с представителями малого и среднего бизнеса, арендодатель также осознает и риски, связанные со спецификой работы с этими представителями бизнеса. Условие, которым руководствуется арендодатель в данной ситуации, можно сформулировать следующим образом: собственник учитывает возможность недополучения сверхприбыли, стремится компенсировать данный риск повышением цены, перекладывая на арендаторов часть потерь, связанных с нереализацией. Цена, устанавливаемая в данной ситуации, не может быть ниже цены, устанавливаемой при работе с предприятиями, обеспечивающими

гарантированную прибыльность.

Собственник, неся постоянные издержки, как и любой предприниматель, стремится к их снижению. Нетрудно предположить, что чем большим объемом собственности обладает предприятие, тем ниже постоянные издержки с единицы продукции. В данной ситуации очевиден процесс объединения собственников бизнеса и передачи процесса управления управляющим компаниям с целью минимизации затрат.

С другой стороны, в силу того что малый бизнес не может обеспечить собственнику гарантий прибыльности и окупаемости, необходимо преобразовать данный предпринимательский сектор, сделав его конкурентоспособным в обстоятельствах отношений с арендодателями.

Первый предлагаемый путь

(неденежный) - объединение малого и среднего бизнеса в области ведения переговоров с крупными арендодателями. Подобное агрегирование должно снизить возникающие у собственников арендного имущества риски, существующие в области отношений с представителями малого бизнеса, и дополнительные издержки:

1) риски невыплат арендаторами арендной платы, что может быть вызвано малой «финансовой ёмкостью» представителей МП;

2) издержки, связанные с

возможностью налаживания лишь

краткосрочных отношений с потенциальным арендаторами, являющимися представителями МП, и приводящие к необходимости поиска нового арендатора.

Реструктуризация арендных отношений может обеспечить приемлемый срок действия контрактов. Таким образом, предлагаемая форма объединения предприятий малого бизнеса не является коммерческой. Хотя следует заметить, что «сообщество»

организаций должно страховать риски, исходящие от его участников. А это уже подпадает под разряд коммерческой

деятельности. Существующие некоммерческие варианты объединения не соответствуют современным требованиям. Однако, говоря об объединениях юридический лиц (англ. unions of juridical persons) - некоммерческих

организациях, создаваемых юридическими лицами на договорной основе в целях

координации их деятельности,

представительства и защиты общих имущественных интересов, - требуется отметить, что защита имущественных интересов и координация деятельности в рамках задач объединения порой требуют денежных отношений, не связанных с прямой деятельностью субъектов. Данное сообщество от имени всех его участников будет вести договорные отношения с арендодателями.

В законе РФ сказано, что при подобной необходимости требуется создавать

организационно-правовую форму типа товарищества и общества. Требуется также пояснить, что ранее все подобные объединения предусматривали отраслевой признак. В рассматриваемой же ситуации это невозможно, учитывая аспекты конкуренции. Таким образом, система взаимоотношений «сообщества» предприятий малого бизнеса с арендодателями в общем виде должна выглядеть следующим образом (рис. 1):

Рис. 1. Система взаимоотношений некоммерческого объединения с арендодателями

Организация подобных объединений позволит представителям малого бизнеса занять другую позицию на рынке, встав наравне с крупным арендатором. Отношения внутри данного объединения регламентируются и контролируются выборным собранием, в задачи которого должно входить:

1) установление условий взаимоотношения собственников арендного имущества и объединения малых предпринимателей;

2) подбор потенциально заинтересованных бизнесов для организации данного объединения;

3) установление отношений внутри сообщества, соблюдая всё ранее сказанное по поводу взаимных гарантий перед арендодателями;

4) подтверждение платёжеспособности каждого участника;

5) расчеты с собственником в ситуациях форс-мажора;

6) соблюдение взаимных интересов собственника и представителей малого бизнеса.

Однако нельзя не упомянуть о возможных сложностях в деятельности объединения, неизбежных на начальном этапе создания подобных объединений:

1) возникновение спекулятивных действий со стороны вступающих в данные сообщество организаций;

2) попытки некорректного

распределения ответственности и гарантий;

3) принятие коллегиальных решений участниками сообщества;

4) негативные последствия возможного сговора лидеров сообществ с собственниками арендного имущества и др.

В задачи государства при организации таких сообществ должно входить:

1) создание нормативно-правовой базы, обеспечивающей всю деятельность объединений;

2) контроль за финансовой деятельностью сообществ;

3) поддержка интересов малого

бизнеса;

4) контроль за соблюдением интересов малого бизнеса при организации сообществ.

Неденежный путь поддержки малого бизнеса - первый шаг к получению им доступа к арендному имуществу с подходящими критериями. Данный путь представляется наиболее интересным для органов государственной власти, ответственных за успех малого бизнеса и развитие бизнес-сообщества в целом.

Государственные органы могут применять и денежные способы поддержки малого бизнеса, которые могут быть как прямыми - вливание средств непосредственно в экономику, так и косвенными - освобождение от части налогов, снижение налогового бремени.

Однако реакция субъектов рынка согласно классической теории «спроса и предложения» должна рассматриваться с нескольких позиций: временной

(краткосрочный, среднесрочный и

долгосрочный периоды) и с позиции насыщенности рынка (ненасыщенный,

насыщенный и перенасыщенный рынок).

В краткосрочном периоде на изменение благосостояния субъект рынка реагирует в первую очередь изменением цены, тогда как в среднесрочном периоде - одновременным изменением цены и объема, в долгосрочном -лишь изменением объема товара.

В случае ненасыщенного рынка при увеличении объёмов предлагаемой на рынке продукции потребитель готов приобрести данный товар без изменения цены. Если рынок насыщен, то потребитель любую дополнительную единицу товара будет

приобретать лишь при снижении цены. В случае перенасыщенности рынка потребитель будет приобретать товар лишь при существенном изменении цены.

Данную ситуацию можно отобразить графически (рис. 2).

Рис. 2. Соотношение кривой спроса и вариантов предложения

На графике представлена кривая спроса. Точка А демонстрирует отношение потребителя к товару, представленному на рынок в объеме ниже востребованного и по цене ниже той, по которой он готов его приобрести. Продавец может реализовать и больший объем товара, поскольку спрос на него не удовлетворен, или реализовывать его по большей цене. Продавец может применять

увеличение цены и объёма одновременно. Точка В показывает отношение потребителя к товару при насыщенном рынке. Реализация большего количества товара может происходить лишь при снижении цены, а увеличение цены может быть лишь при снижении объема предложения. Точка С показывает, что при перенасыщенном рынке потребитель приобретает товар лишь при существенном изменении цены.

В ситуации с рынком аренды недвижимости арендодатели обладают ограниченным ресурсом. При благоприятных рыночных условиях, сохраняя положение о том, что спрос непрерывно растет, рынок может находиться в состоянии недостатка предложения или быть частично удовлетворённым в краткосрочном периоде. Однако интересующий нас сегмент

потребителей - малый бизнес - не может позволить себе приобретать данную услугу по установившимся рыночным ценам. Поскольку при решении задачи сверхприбыльности арендодатель ориентируется именно на данный сегмент, то образуется излишек помещений, обозначенный точкой С. Лишь при существенном снижении цены собственник сможет реализовать данные помещения. Однако при самостоятельном снижении цены арендодатель фактически ставит новых клиентов в более выгодное положение по отношению к предшествующим. В данной ситуации могут возникнуть основания для конфликтов.

Лучшим решением было бы удовлетворение спроса за счет остатков другой категории потребителей. Однако единственной такой категорией оказывается малый бизнес, отличающийся малой финансовой емкостью и нестабильностью. Предположив, что на графике представлен спрос именно представителей малого бизнеса, требуется сместить кривую спроса так, чтобы она пересекалась с точкой С. Это можно сделать, обеспечив им возможность приобретать данную услугу по приемлемой цене. Предлагая арендатору прямое вливание средств в его деятельность, мы получим ситуацию, при которой кривая спроса сместится вверх, а точка С окажется на кривой. Также можно воздействовать и на арендодателя, компенсируя ему часть затрат, что повлечет смещение самой точки С.

На модели рынка (рис. 3) представлена функция предложения для среднего бизнеса, рассчитанная на малые риски

преждевременного расторжения контракта.

Положим, что при наличии общего ресурса предложения Qo минимальная цена предложения Р0 обеспечивает минимальную прибыльность аренды. Точка 1 обозначает равновесие желаемого для арендатора рынка, предполагающего обслуживание среднего (СБ) и малого (МБ) бизнесов. Об этом говорит и функция объединенного спроса потребителей (спрос СБ + МБ). В действительности, рынки аренды для СБ и МБ разные, причем для малого бизнеса рынок отличается иной функцией

предложения, располагающейся выше функции предложения для СБ и отличающейся большим значение риска арендодателя. Предполагая спрос аренды для СБ и МБ одинаковым (спрос СБ, МБ), равновесие рынка для СБ (точка 2) определяет объем сделок, ограниченный значением Q1. В профиците окажется объем площадей в размере Q0-Ql. Рынок аренды для МБ образуется спросом МБ и функцией предложения для него. Данный рынок имеет равновесие (точка 3), которое обозначает объём

возможных сделок ^2) при цене, подходящей для среднего бизнеса. Существование риска от малого бизнеса для арендодателя приводит его к необходимости увеличения цены до уровня Р2, способного компенсировать ожидаемые убытки, но выходящего за пределы области сделок. Поэтому реальный объём сделок составит значительно меньшую величину Юз). Если повысить доверие арендодателя к малому бизнесу, что будет соответствовать одинаковым условиям сдачи аренды СБ и МБ, то это будет означать перенос функции спроса вверх при одновременном возврате к прежней функции предложения, ранее имевшей место только для СБ, с реализацией всего ресурса арендодателей.

Использование в данном случае неденежного подхода к проблеме поддержки малого бизнеса на основе уменьшения риска арендодателя - переносом арендных отношений от отдельных юридических образований к некоммерческому объединению -приводит к положительному сдвигу в сформировавшейся ситуации:

1) арендодатель реализует весь свой ресурс, обеспечивая стабильное ведение бизнеса;

2) на рынке аренды устанавливается справедливая для всех игроков цена;

3) малый бизнес получает дополнительные возможности аренды на всём ресурсе арендодателя.

Последующие шаги региональной власти неизбежно связаны с денежными подходами, поскольку основным препятствием в вопросах поддержки малого бизнеса является дефицит арендной площади.

Главной, на наш взгляд, особенностью сформулированных и проиллюстрированных выше предложений является необходимость их параметрического обоснования. Для этого необходимы не теоретические модели рынков, а прикладные, для конкретных сегментов рынка. Доступ к данному классу моделей лежит через технологии моделирования предпочтений участников рынка [1].

Установление закономерностей

функционирования рынка недвижимости и характера взаимодействий его основных участников посредством моделирования их предпочтений, определение условий

качественных и количественных изменений состояния рынка является актуальной задачей современных экономических исследований.

Исследуя поведение участников рынка, стремятся достичь следующих целей:

1) выявить предпочтения участников

рынка;

2) объяснить:

а) почему субъектами принимаются те или иные решения;

б) как формируется спрос на различные виды благ;

в) как формируется предложение -решение фирм об объемах и способах производства;

г) как субъекты рынка приспосабливаются к меняющимся условиям рынка.

В качестве методологической базы моделирования объекта исследования выбрана технология комплексного оценивания с использованием бинарных деревьев целей (критериев) и топологии матриц нечеткой свертки в виде семейства линий одинаковой цены (изопрайс) [2,3].

Процедура исследования моделей рынка естественным образом разбивается на

следующие этапы:

- разработка математических и программных моделей многофакторных функций спроса и предложений;

- моделирование рыночного

пространства наложением упомянутых моделей в широком диапазоне предпочтений участников рынка;

- исследование рынка недвижимости в рамках поставленной цели.

Поведение действующих на рынке субъектов взаимообусловлено и многофакторно. Ключевым моментом моделирования следует считать представление многофакторных функций спроса и предложения.

Пусть факторами детерминанта спроса (предпочтения покупателей) являются:

Р - цена покупки 1 кв.м. недвижимости основного вида;

(Р*1, ... Р*„) - цены на иные виды недвижимости, заменяющие основной вид недвижимости (найм, аренда, субаренда, покупка и т.д.);

(Рс1, ... Р„) - цены на услуги,

дополняющие данное благо в потребление -налоги, содержание, развитие недвижимости и т.д;

У - доход потребителя, выделяемый им для покупки данной недвижимости;

2 - вкусы и предпочтения потребителя недвижимости как блага;

N - объективные, естественные (внешние) условия потребления (окружающая среда, климат, внешнее окружение);

Е - ожидания потребителей (динамика законодательства, изменение внешних условий, тенденции рынка и т.д.).

В общем виде функция спроса есть функция многих переменных:

д* = рр1, р*1, . рп рс1, . рс„ у, N Е).

Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования. На данной методологической основе можно выстроить следующий в перспективе расширяющийся ряд моделей функции спроса:

1) 0*1 = Р1(РЛ, 2) - для описания

зависимости спроса от цены и привлекательности объекта недвижимости -соответствие цены размеру благ;

2) 0*2 = Р2(Рй, У) - для описания

зависимости спроса от цены и дохода потребителей;

3) 0*3 = Р1(Р2(Рй, У), 2) - для описания зависимости спроса от композиции цены и дохода потребителей с привлекательностью объекта недвижимости;

4) 0*4 = Р2(Р1(Р1, 2),У) - для описания

зависимости спроса от композиции сверток

цены и привлекательности объекта недвижимости с доходом пользователя.

Наиболее перспективной моделью является 0*4, поскольку предложение в этой модели формируется от привлекательности, после чего меняется взгляд на потребную для этого долю дохода и другие виды ресурсов.

Qd

Рис. 4. Модель формирования функции спроса

Тогда модель (рис. 4) может быть принята базовой для некоторого семейства моделей спроса, где

Qd - уровень спроса с учетом привлекательности товара;

Qd - уровень спроса с учетом привлекательности и доступности по уровню дохода;

Pd - субституты Ps;

Z - компоненты привлекательности (условия потребления N, цены на блага Рс);

Y - компоненты дохода (ожидание потребителей E).

Пусть факторами детерминанта предложения (предпочтения поставщиков) являются:

Ps - цена 1 кв.м. min - приемлемая для продавца базового объекта;

(P\, ... Ps„) - цена товаров-субститутов (найм, аренда, субаренда, покупка и т.д.);

(PI, ... Рс„) - цены на услуги,

дополняющие данное благо в потребление -

налоги, содержание, развитие недвижимости и т.д.;

С - издержки на производство и содержание до продажи;

Т - налоги и субсидии;

N - объективные внешние (природные) условия производства;

Е - ожидания производителей (динамика цен на ресурсы, законодательство, тенденции рынка.

В общем виде функция предложения есть функция многих переменных:

д = р*ь . р,п рс1, . рс„, с, Т, N Е).

Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования. На данной методологической основе можно выстроить в перспективе расширяющийся ряд моделей функции предложения (см. рис. 5):

0*1 = ¥(Р, 8);

0*2 = ¥2(Р, Т);

0*з = ¥(¥2(Р, Т), С);

0*4 = Р2(Р1(Р, С), Т).

Q

Р С т

Рис. 5. Модель формирования функции предложения

Предметом исследований с помощью этих моделей могут быть чувствительность кривой спроса (предложения) к вариациям предложений (спроса); динамика кривой спроса (предложения) при известных временных изменениях предпочтений; возможные интервалы вариаций спроса (предложения) как транзитивная чувствительности пар (и более) предпочтений. Отсутствие равновесия между спросом и предложениями на рынке является условием возникновения игровых ситуаций, среди которых особый интерес представляют критические ситуации. Этот тип неантагонистических игр приобретает новое прочтение в связи с привлечением к их описанию механизмов комплексного оценивания.

Совместное использование

построенных семейств функций спроса и предложения приводит к композиции моделей, которые могут служить инструментом исследования рынка.

На данной методологической основе рассмотрим пример построения прикладных моделей для рынка аренды.

При создании рыночной модели требуется учитывать интересы обеих сторон сделки. Если говорить о критериях, которые важны при выборе офиса (интересы

арендатора), то можно выделить следующие:

- престижность и удобство расположения в городе;

- планировка, дизайн и отделка

помещений;

- возможность приобретения помещения в собственность;

- количество телефонных линий;

- отдельный вход;

- удаленность остановок общественного транспорта;

- этаж / этажность;

- экологический фактор и т.д.

Необходимо также определить факторы, интересующие арендодателя при принятии решения о сдаче имеющихся помещений в аренду:

- платежеспособность потенциального арендатора;

- срок предполагаемой аренды;

- сумма первоначальных инвестиций для подготовки помещения;

- потребность арендатора в дополнительных услугах и т.д.

В упрощенной модели примем во внимание наиболее важные факторы для арендатора (цена, местоположение, планировка) и для арендодателя (цена, время аренды и необходимые первоначальные инвестиционные вложения). Деревья моделей предпочтений обоих участников рынка представлены на рис. 6.

Рис. 6. Модели предпочтений игроков рынка первого приближения

Каждый фактор предпочтений необходимо привести к стандартной шкале

Ї4

комплексного оценивания ’ .

Для критерия «качество ремонта помещения» необходимо переложить

общепринятую шестибалльную оценку в четырехмерную шкалу (рис. 7).

Отсутствует

о-----------

Отсутствует

Обычная 1

Обычная 2

-о

Обычная

Обычная 3

Евро 1

-о

Улучшенная

Евро 2

—О

Идеал

Рис. 7. Общепринятая и предлагаемая шкалы оценки качества ремонта Для оценки местоположения 1 - отдаленные районы (время,

предлагается шкала, зависящая от транспортной необходимое на проезд до внешних границ

доступности: центра, составляет свыше 1 часа);

2 - окраина центральных районов (время, необходимое на проезд до внешних границ центра, составляет до 30 мин.);

3 - прилегающие к центру районы (время, необходимое на проезд до внешних границ центра, составляет до 15 мин.);

4 - центр (время, необходимое на проезд до внешних границ центра, составляет 0 мин.).

Средняя стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет сегодня сумму от 600 до 800 руб. за кв. м. Опираясь на данные о крайних значениях цены, построим шкалу критерия «стоимость аренды»:

1 - стоимость аренды от 1200 руб. за кв.м;

2 - стоимость аренды от 900 руб. за кв.м;

3 - стоимость аренды от 600 руб. за кв.м;

4 - стоимость аренды до 600 руб. за кв.м.

С учетом того, что средняя площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 30 кв.м., а стоимость ремонта кв.м. в зависимости от качества осуществляемых работ составляет сумму от 1300 до 1800 руб. за кв.м., построим шкалу критерия «первоначальные

инвестиционные вложения»:

1 - сумма ремонта свыше 50000 руб.;

2 - сумма ремонта от 25000 руб.;

3 - сумма ремонта до 25000 руб.;

4 - ремонт не требуется.

Максимальное время, на которое

предполагается сдать помещение в аренду, составляет год. Так как договоры с большим сроком требуют регистрации, что является дополнительной временной и денежной затратами, то шкала критерия «срок аренды» будет выглядеть следующим образом:

1 - менее 3 мес.;

2 - до 6 мес.;

3 - до 9 мес.;

4 - свыше 12 мес.

Шкалы критериев «стоимость аренды» для арендодателя и арендаторов принимаются линейными в диапазоне от 300 до 1500 руб. за кв. м., но противоположно направленными.

Полученные зависимости используются при переходе от физических значений критериев к качественным, т.е. к стандартной шкале комплексного оценивания и обратно.

Сконструированные матрицы свертки моделей, изображенных на рис. 6, представлены на рис. 8.

Рис. 8. Матрицы свертки критериев

Для ряда данных, составленных в диапазоне варьирования частных критериев, получены кривые спроса и предложения участников сделок на рынке коммерческой

1.5-1.5 2,5-1,5

1.5-2.5 2,5-2,5 1.5-3,5

3.5-1,5

3.5-2,5

3.5-3,5

а)

недвижимости (рис. 9), являющиеся функциями чувствительности моделей предпочтений -детерминантов спроса/предложения.

1<3

Ь)

Рис. 9. Результаты моделирования кривых спроса и предложения

Совмещение множества кривых спроса и предложений в одной системе координат (рис. 10) иллюстрирует множество состояний рынка, т.е. его динамику при вариациях частных критериев.

1.5-1,5 2,5-1,5 2,5-3,5 3,5-1,5

1.5-2,5 2,5-2,5 3,5-2,5

2 3 4 X

1,5-1,5 2,5-1,5 3,5-1,5 3,5-3,5

1,5-2,5 2,5-3,5

1,5-3,5

Рис.10. Множество состояний рынка офисной недвижимости

Рассматривая прикладную модель рынка, например, можно утверждать, что по цене, подходящей для малого бизнеса, присутствуют предложения в отдалённых районах со средним и низким качеством ремонта. Предлагая подобные помещения, собственники не просят гарантировать долгие сроки аренды и в принципе готовы осуществить некоторые небольшие финансовые вложения.

Данный факт также можно интерпретировать как недостаточное изучение арендатором предложений на рынке и выбор неверной стратегии. Из графика видно, что потребитель предъявляет спрос на отдаленные объекты коммерческой недвижимости с низкокачественным ремонтом, тогда как арендодатель предлагает несколько вариантов по данной цене.

Спрос на рынке аренды недвижимости, находящейся в непосредственной близости от общепризнанных центров торговли,

неэластичен, что говорит о необходимости строительства дополнительных бизнес-центров для удовлетворения постоянно растущего спроса.

Результаты проведенного моделирования позволяют сделать следующие обобщения:

1. Количество офисов,

предоставляемых в аренду на интересующих потребителя площадях, недостаточно для удовлетворения всего спроса.

2. Неравные условия отношений между арендодателем и крупным арендатором и арендодателем и малым и средним бизнесом

снижают темп развития экономики края в целом.

3. Большинство крупных мегаполисов уже приняли программы по развитию центра города, основным направлением которых является строительство крупных бизнес-центров вместо производственных площадок. Эти же действия следует предпринять и нашей администрации.

Проанализировав полученные данные и оценив ситуацию на рынке, можно перейти к разработке конкретных мероприятий по развитию предпринимательского сектора региональной экономики с целью предоставления ему необходимой поддержки.

Обсуждение проблемы поддержки принятия решений в задачах регулирования арендных отношений в интересах малого бизнеса позволяет сделать следующие выводы:

1. Предложенные подходы поддержки

малого бизнеса в области арендных отношений теоретически имеют право на использование при достаточном (параметрическом)

обосновании.

2. Принятие конкретных управленческих решений регионального уровня требует разработки прикладных моделей рынка аренды при выполнении следующих обязательных условий:

- достаточная адекватность моделей предпочтений участников рынка;

- обеспечение технологически

подготовленного перехода от качественных моделей рынка к количественным моделям, строящимся на физических переменных.

3. Прикладные модели рынка

отличаются от теоретических, тем более экспериментальных, строящихся на основе наблюдений, потенциальным присутствием в них полного семейства всех функций спроса и предложения, исходящих из детерминантов согласно процедуре сокращения их размерности посредствам замены отдельных переменных детерминантов их фиксированными

контекстными значениями.

Библиографический список

1. Курс экономической теории: учеб. пособие / МГУ. М.: Дело и сервис, 2001. 832 с.

2. Харитонов В.А., Белых А.А. Технологии современного менеджмента / ПГТУ. Пермь, 2007 . 190 с.

3. Харитонов В.А., Винокур И.Р., Белых А.А. Функциональные возможности механизмов комплексного оценивания с топологической интерпретацией матриц свертки // Управление большими системами. М.: ИПУ РАН, 2007. Вып. 18. С. 129-140.