CC BY
71
Исследование возможности установления размера арендной платы на основе рыночных цен1
В.В. Андрусенко
генеральный директор ООО «Бизнес-Эксперт & Ко», действительный член Российского общества оценщиков, сертифицированный оценщик
Нормативная правовая база, регулирующая вопросы арендной платы
В российском законодательстве вопросы арендной платы регулируются статьями 650-653 и 655 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ). Статья 614 ГК РФ «Арендная плата» гласит:
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3.Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В соответствии с законом об оценочной деятельности и Государственными стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 рыночной стоимостью объекта оценки считается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом
1 Работа является исследовательской и имеет дискуссионный характер. Будем рады рассмотреть Ваши предложения.
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для целей нашего исследования под объектом оценки понимается величина арендной платы.
В соответствии с указанным Постановлением оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов.
Таким образом, при расчете рыночной стоимости арендной платы должны быть использованы все три подхода и на их основании сделаны выводы о наиболее вероятной цене арендной платы.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Затратный подход
Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков) и другой информации.
Именно таким образом определены подходы к оценке и их особенности в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519.
Методические аспекты расчета арендной платы в практике оценочной деятельности
Из практики оценки недвижимости известно, что в большинстве случаев при расчете рыночной стоимости доходным подходом используются арендные ставки по аналогичным объектам, которые зачастую соизмеримы со стоимостью строительства данного объекта. Проиллюстрируем расчет арендной платы на примере трех подходов к оценке.
Издержки арендодателя
Таблица 1
Наименование расходов арендодателя (май 2002 года) Сумма расходов, исходя из балансовой стоимости здания, $ min max
Налог на имущество 680 10 252
Налог на землю (аренда земельного участка) 94 1 132
Страховые платежи 33 2 753
Амортизация 350 3 715
Заработная плата персонала с налогами 2 856 114 440
Коммунальные платежи 2 245 32 346
Прочие расходы 517 8 300
Итого расходы арендодателя, $/год: В зависимости от площади здания
Расходы арендодателя на 1 кв. м, $/год (данные получены из практики оценки объектов недвижимости различного назначения и срока эксплуатации) 35 57
Примечание. В первом случае (min) взят объект недвижимости общей площадью 194 кв. м. Во втором случае (max) взят объект недвижимости общей площадью 3034 кв. м.
Теперь рассчитаем, какой должна быть арендная плата за 1 кв. м в год, чтобы арендодатель покрывал свои издержки и получал прибыль как предприниматель.
Если в величине арендной платы учтен налог на прибыль, тогда в зависимости от ставки прибыли арендная плата будет следующей:
Варианты расчета
Таблица 2
Прибыль арендодателя, % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Арендная плата, исходя из расчетной стоимости здания 35-57 37-60 38,5-62,7 40,3-65,6 42-68,4 43,8-71,3 45,5-74,1
Из данных, представленных в таблице 2 видно, что минимальная ставка арендной платы, при которой арендодатель покроет свои расходы и получит прибыль по средней ставке дисконта, равной 20 процентам составляет 42-68,4 доллара за 1 кв. м в год (с учетом налога на прибыль, составляющим 24 процента).
Недостаток данного подхода состоит в том, что он учитывает срок окупаемости вложенных инвестором денежных средств в доходную недвижимость по срокам, близким к нормативному сроку жизни здания (сооружения).
Доходный подход
Этот подход предполагает получение арендодателем доходов, которые покрывали бы его издержки, обеспечивали необходимую прибыль и приемлемый срок окупаемости вложенных средств.
При этом расчет предлагается выполнять через лизинговые платежи. Оптимальный срок сдачи в аренду нежилых помещений составляет 5 лет. В нашем случае этот срок можно рассматривать как срок окупаемости инвестиционного проекта.
Исходя из практических расчетов (выполненных в ППП ЕХЕЦ, мы получили данные, свидетельствующие о том, что при ставках арендной платы 110-135 долларов за 1 кв. м в год инвестиционный проект имеет рентабельность 150-190 процентов, внутреннюю норму доходности - больше ставки дисконтирования, чистую текущую стоимость -больше нуля.
Сравнительный подход
Проведя анализ ставок арендной платы по офисным, торговым, складским помещениям в различных районах города Москвы, можно прийти к выводу, что в настоящее время ставки арендной платы, предлагаемые на рынке, составляют 120-450 долларов в зависимости от местоположения объекта, его отделки, наличия «Интернет», охраны, парковки, а также удобств подъезда и условий оплаты.
К сожалению, арендатор в силу отсутствия информации не может адекватно оценивать цены, которые предлагаются арендодателями. Разница в затратной и сравнительной частях при согласовании результатов оценки может достигать нескольких сотен процентов в твердой валюте.
Практика расчета арендной платы в городе Москве
В настоящее время ставки арендной платы за муниципальное имущество составляют 50-100 долларов за 1 кв. м в год, т. е. основной расчет по ним выполнен на базе затратного подхода с учетом прибыли предпринимателя - 20-25 процентов в твердой валюте.
Цены же, которые предлагаются арендо-дателями-собственниками за аналогичные помещения могут быть в 2,5-4 раза выше.
Общая сумма постоянных издержек непосредственно не зависит от изменения объема продукции. К ним относятся такие производственные затраты, как:
• амортизация производственного оборудования;
• оплата труда управленческого, обслуживающего и вспомогательного персонала;
• стоимость плановых ремонтов;
• материальные затраты, связанные с содержание цехов;
• отопление, освещение и другие затраты.
Непроизводственные затраты включают
осуществление торгово-сбытовых и административно-управленческих функций на уровне предприятия.
К затратам на осуществление торговосбытовых функций относятся:
• амортизация офисного оборудования соответствующих служб;
• расходы на рекламу и маркетинговые исследования;
• хранение готовой продукции и доставку ее покупателям;
• оплата труда работников торгово-сбытовых служб;
• арендная плата и т. п.
К затратам на осуществление административно-управленческих функций на уровне предприятия относятся:
• оплата труда руководителей и специалистов;
• амортизация офисного оборудования;
• арендная плата и т. п.
Постоянные расходы в себестоимости
единицы продукции изменяются.
Переменные издержки изменяются пропорционально изменению объема производства, но они постоянны с себестоимости единицы продукции в пределах изучаемого объема производства.
В состав переменных издержек входят:
• все прямые материальные затраты (сырье, материалы, топливо и электроэнергия, использующиеся в технологических целях);
• трудовые затраты (основная и дополнительная оплата труда производственных рабочих с отчислениями на социальные нужды).
Арендные платежи относятся к условно постоянным затратам.
Сделав предположение, что рост арендной платы составит 100 процентов (увеличится с 50 долларов до 100 долларов), и выполнив факторный анализ, получим следующую картину.
При прежней арендной плате
Таблица 3
Объем реализации, $ на 1 кв. м/год Постоянные издержки, $/на 1 кв.м/ год Переменные издержки, $/на 1 кв.м/ год Общие издержки, $/на 1 кв.м/ год
0 32 0 32
35 32 30 62
77 32 45 77
100 32 62 94
125 32 80 112
160 32 90 122
190 32 100 132
231 32 120 152
При увеличении арендной платы
Таблица 4
Объем реализации, $ на 1 кв. м/год Постоянные издержки, $/на 1 кв.м/ год Переменные издержки, $/на 1 кв.м/ год Общие издержки, $/на 1 кв.м/ год
0 64 0 64
35 64 30 94
77 64 45 109
100 64 62 126
125 64 80 144
160 64 90 154
190 64 100 164
в
£
к
*
р
е
д
п
ц
а
п
и
л
а
е
р
е
л
ю
О
250
200
150
100
50
0
/
X
/
/ ...*
1 2 3 4 5 6 7 8
Всего реализация в условных единицах
Объем реализации,
$ на 1 кв. м/год
Постоянные издержки, $/на 1 кв. м/год
Переменные издержки, $/на 1 кв. м/год
Общие издержки,
$/на 1 кв. м/год
Таким образом, на основе представленных данных можно сделать следующие выводы:
1. Увеличение арендной платы для арендатора на 100 процентов приведет к необходимости увеличения выпуска товаров или услуг минимум на 116-120 процентов.
2. В случае невозможности увеличить объем выпуска (что более реально) арендатор для того, чтобы выйти из зоны убытков, будет вынужден поднять цены на свои товары или услуги на 30-40 процентов.
3. Скорее всего, после увеличения арендных платежей по муниципальной собственности остальные собственники также поднимут арендные ставки на 25-30 процентов.
Выводы
С позиции арендатора. В общем случае количественный анализ этой проблемы
можно свести к определению современных величин (РУ) чистых платежей, возникающих в процессе проведения обеих операций, и последующему их сравнению. Поскольку денежный поток и в случае покупки, и в случае аренды означает для арендатора расходование средств, предпочтение следует отдать операции, минимизирующей общую величину расходов. Другими словами, более выгодной является операция, обеспечивающая меньшую современную стоимость денежного потока РУ, возникающего в процессе ее проведения.
Общее правило: если РУ покупка < РУ аренда - купить, иначе - арендовать
Выполнив расчеты по некоторым объектам с помощью ППП ЕХЕЦ мы пришли к общему выводу, что увеличение арендных
платежей, помимо всего сказанного, приводит к тому, что арендатору (инвестору), реализующему конкретный инвестиционный проект, выгоднее купить объект, чем арендовать его. Проблема сводится к поиску наиболее выгодных (дешевых) источников финансирования и может быть сформулирована следующим образом: выгоднее приобретать необходимые активы в собственность или арендовать их.
Арендодателю важно получить финансовую выгоду от сдачи имущества в аренду. Особое значение при этом имеет определение величины арендной платы, компенсирующей расходы на приобретение и обслуживание имущества, его физическое и моральное устаревание, а также обеспечивающей получение требуемой нормы доходности.
Арендодателю предлагается следующее:
• провести инвентаризацию имеющейся муниципальной собственности на последнюю отчетную дату;
• ликвидировать механизм субаренды как таковой (т. к. от этого вида аренды де-
нежные средства поступают не в бюджет, а в те структуры, которые получили в прямую аренду большие площади и пересдают их другим фирмам);
• взять под жесткий контроль работу территориальных агентств, через которые помещения сдаются в аренду;
• дать четкое обоснование такому продукту-суррогату на рынке недвижимости, как выкуп права аренды;
• улучшить качество сдаваемых помещений, т. к. зачастую арендатор вынужден ремонтировать снимаемые помещения за свой счет, не получая при этом компенсации (договор аренды составляется таким образом, что включить в него этот пункт не представляется возможным);
• заключать договоры аренды только с учетом интересов арендодателя. Необходимо, чтобы учитывались интересы как арендатора, так и арендодателя.
Москва как крупнейший игрок на рынке недвижимости может выступать косвенным регулятором ставок арендной платы, что в конечном итоге скажется на уровне инфляции.
Сравнительный анализ доходов в бюджет при различных ставках арендной платы Факторный расчет суммы доходов в бюджет
Таблица 5
Доходы в бюджет до повышения арендной платы Доходы в бюджет после повышения арендной платы
Арендуемая площадь, кв. м 170 170
Ставка арендной платы, $/кв. м в год 50 100
Арендная плата за год, $ 8 500 17 000
Валовый доход, полученный арендатором в год (гипотетический), $/в год 50 000 50 000
НДС полученный, $/в год 10 000 10 000
НДС уплаченный, $ в год 1 700 3 400
Итого НДС, уплачиваемый в бюджет 8 300 6 600
Налогооблагаемая прибыль, $/ в год 41 500 33 000
Налог на прибыль, $/в год 9 960 7 920
Чистая прибыль, $/в год 31 540 25 080
Итого общая сумма доходов бюджета 48 340 48 680
Из данных таблицы 5 видно, что общая сумма доходов бюджета остается практический неизменной, но меняется структура налоговых платежей.
В процентном отношении анализируемые налоги (См. СЭП России Государст-
венного комитета Российской Федерации по статистике) распределяются следующим образом:
• налог на добавленную стоимость составляет 76,1 процента от объема поступлений в консолидированный бюджет;
• налог на прибыль (доход) предприятий и организаций составляет 44,6 процента от объема поступлений в консолидированный бюджет.
Следовательно, происходит перераспределение налогов от федерального к местному.
Примечание. Налог на прибыль взят в общей сумме без деления на федеральный и местный.
Несмотря на кажущееся постоянство налоговой нагрузки на предприятие, предел безопасности2 для деятельности предприятий на самом деле уменьшается, т. к. большинство из них (особенно промышленные) работают с рентабельностью в лучшем слу-
чае 7-8 процентов. Увеличение постоянных расходов (как уже говорилось) приведет к тому, что большинство из них попадет в зону убытков, а значит бюджет не дополучит ни НДС, ни налог на прибыль.
Резюме
Повышение тарифов на железнодорожные перевозки, цен на электроэнергию и ставок арендной платы инспирирует инфляцию издержек, которая в итоге ляжет на плечи потребителей конечной продукции, товаров работ и услуг и поставит те фирмы, которые не уходят в «тень» и платят налоги, в тяжелое финансовое положение.
2 Предел безопасности - это допустимая величина ошибки при оценке потока платежей, при которой обеспечивается безубыточность инвестирования денежных средств (т. е. нулевое значение NPV).
/---------------------------------------------------------------------ч
Новости Министерства имущественных отношений Российской Федерации
22 июля 2002 года Правительство Российской Федерации утвердило «Положение об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения» и «Положение об организации продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены», сообщил Департамент правительственной информации (ДПИ). Утвержденный Правительством способ продажи госимущест-ва путем публичного предложения - это один из новых способов приватизации, предусмотренный новым Законом «О приватизации», вступившим в силу в апреле 2002 года, и используемый для продажи низколиквидного имущества. Положение определяет порядок организации продажи находящегося в собственности Российской Федерации имущества посредством публичного предложения. Согласно Положению организацию продажи имущества посредством публичного предложения осуществляет Российский фонд федерального имущества (РФФИ), его отделения или иные специализированные государственные учреждения, которым Правительство Российской Федерации поручило осуществлять от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества.
V V
