CC BY
131
Роль и место аренды имущества в управлении собственностью города Москвы
В.В. Авеков
руководитель специализированного Государственного унитарного предприятия по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы, до мая 2002 года - первый заместитель руководителя Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы
На протяжении веков арендные отношения являлись важными экономическими отношениями, позволяющими лицу (юридическому или физическому), не имеющему большого объема финансовых средств, начать бизнес посредством аренды недвижимого имущества или движимого имущества у лица, которое имеет его в собственности и готово передать его за определенную плату на определенный срок.
Результатами новых экономических отношений, возникших на обломках социалистического хозяйствования, стали приватизация государственной собственности и развитие аренды городской недвижимости (нежилого фонда и земли).
С 1994 по 1997 годы аренда нежилых помещений в городе Москве увеличилась с 2,66 млн. кв. м. до 7,61 млн. кв. м., а в 1997-1998 годах достигла самых высоких темпов роста - 9,4-9,9 млн. кв. м. Свидетельством развития арендных отношений является количество средств, поступающих в городской бюджет от сдачи в аренду объектов нежилой площади. Таким образом, с учетом деноминации, выручка от аренды составила: в 1995 году - 830 млн. рублей; в 1996 году - 1740 млн. рублей; в 1997 году - 1780 млн. рублей; в 1998 году - 2280 млн. рублей; в 1999 году - 2500 млн. рублей;
в 2000 году - 3100 млн. рублей;
в 2001 году - 5450 млн. рублей.
Приведенные данные подтверждают положение о значительном увеличении аренды нежилой площади в период с 1994 по 1998 годы. После дефолта 1998 года экономические показатели стали снижаться. Это обусловлено следующими факторами:
• уменьшением общего объема сдаваемых в аренду нежилых площадей вследствие их продажи и выхода из состава арендного фонда (начало 2001 года - 10 млн. кв. м., конец III кв. 2001 года - 8,6 млн. кв. м.);
• сокращением ресурсного потенциала аренды нежилых помещений за счет нового строительства;
• появлением частных собственников нежилого фонда;
• ухудшением качества передаваемых в аренду объектов в связи с тем, что лучшие объекты уже сданы в аренду или используются в общегородских целях (многие нежилые помещения требуют значительного вложения средств для сдачи их в аренду);
• низким коэффициентом использования объектов городской собственности в целях аренды (нежилая площадь города составляет 43,3 млн. кв. м., в аренде находится 9,9 млн. кв. м);
• бесконтрольным использованием нежилых помещений (объект используется
Показатели аренды нежилых помещений в городе Москве 1995-2001 годы
Наименование показателя 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
1. Общее количество нежилой площади (млн. кв. м) 33,2 33,7 34,9 35,4 36,6 46,7 43,3
2. Количество площади, находящейся в аренде (млн. кв. м) 4,2 5,5 7,6 9,4 9,8 10,0 9,9
3. Минимальная ставка арендной платы (руб./кв. м) 63 126 180 180 180 320 420
4. Среднегодовая арендная плата (руб./кв. м) 72 161 234 248 255 310 617
5. Фактическое поступление средств от аренды (млн. руб. без учета инфляции) 830 1740 1780 2280 2500 3100 5450
без оформления договора аренды и внесения арендной платы);
• предоставлением обширному кругу юридических лиц неумеренных льгот. (В 2001 году правительство Москвы предоставило индивидуальные льготы по арендной плате, обусловившие снижение поступлений в бюджет, на сумму 143,7 млн. руб.).
Гражданский кодекс Российской Федерации не дает экономических обоснований для установления арендной платы. До принятия Методики расчета арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливалась путем получения процента от величины прибыли, получаемой арендатором, при использовании объекта в коммерческих целях. (Это один из способов арендного ценообразования, использующихся в международной практике.)
Основным параметром для определения величины арендной платы являлась деятельность арендатора. Как это происходило на практике? Потенциальный арендатор, заполняя так называемое технико-экономическое обоснование (ТЭО), показывал, что его прибыль позволяет окупить расходы на содержание арендуемого объекта и определял процент участия имущества собственника (арендодателя) в получении прибыли. Собственник, исходя из уровня рыночного спроса на аренду данного вида объектов, принимал условия арендатора или устанавливал свой процент участия. Принимая во внимание, что с 1991 по 1992 год город имел полную монополию на рынке аренды нежилых помещений, процент участия, как правило, завышался, носил субъективный характер.
Таким образом, величину арендной платы составляли процент участия и величина расходов на содержание объекта аренды. Арендная плата утверждалась распорядительным документом и оставалась неизменной на весь срок аренды.
Такой способ начисления арендной платы применялся только для арендаторов, осуществляющих коммерческую деятельность. Для прочих категорий арендаторов (общественных, административных, некоммерческих) арендная плата устанавливалась как фиксированная величина и была равна эксплуатационным расходам (в период1991/92 года - 10 руб. 70 коп. за кв. м/год). Плата за эксплутационные расходы и коммунальные
услуги производилась отдельно на счет балансодержателя.
Изменив порядок управления нежилым фондом в части определения и распределения арендной платы, город за короткий период (два года) получил значительное увеличение поступлений в бюджет от аренды нежилого фонда. Однако на федеральном уровне налог на прибыль увеличился и предпринимателю стало невыгодно показывать ее в полном объеме. Это привело к снижению поступлений от аренды в городской бюджет, и арендодателю пришлось менять «правила игры».
Методика расчета арендной платы была принята постановлением правительства Москвы от 14.07.1992 № 520. Впоследствии она подвергалась корректировкам, которые заключались, в основном, в изменении величин коэффициентов. Последнее изменение порядка управления нежилым фондом (ППМ-689), принятое в 1996 году, практически не затронуло Методику расчета и сегодня она представляет собой формулу:
Апл = Сб*Киз*Км*Кт*Кз*Ктд*Кнж/10*Б*Кк
и насчитывает 35 значений коэффициентов (таблица 1.А).
Таким образом, величина арендной платы представляет собой отношение произведения стоимости нового строительства (Сб) и показателей коэффициентов величины износа (Киз), качества строительного материала (Км), территориального расположения (Кт), назначения при строительстве (Кз), типа деятельности (Ктд), показателей технического обустройства (Кнж) и коммерциализации (Кк=0,6) к коэффициенту, установленному для приведения расчетной стоимости к реальной.
Предполагавшаяся ранее ежегодная поправка расчета на коэффициент уровня инфляции, впоследствии не применялась (сначала из-за отсутствия официальной публикации, затем посчитали, что уровень инфляции должен закладываться в изменяемые ежегодно показатели стоимости нового строительства и эксплуатационных расходов). Показатели стоимости носили условный характер и на протяжении последних нескольких лет оставались неизменными.
Методика определяла границы изменения величины арендной платы от мини-
мальной (которую не рассчитывали, а устанавливали на уровне эксплуатационных расходов) до максимальной (стоимость нового строительства).
Арендная плата не должна была быть ниже минимальной. Тем не менее снижение арендной платы ниже минимального уровня имело место (таблица 2). В таблице 2 представлена структура арендной платы по категориям видов деятельности и используемых объемов площадей.
Так, наибольшее количество нежилой площади (28,6%) было сдано по минимальной ставке арендной платы. С коэффициентом видов деятельности равным 1,0 сдано 27,3 процента нежилой площади. Но такое значение коэффициента практически не влияет на величину арендной платы. Виды деятельности, влияющие на величину арендной платы, обладают коэффициентами 2,0; 2,4; 3,0 (соответственно сдано 0,3; 0,7; 1,5 процента нежилой площади). Соответственно определяется и доход.
Если категории видов деятельности арендаторов (таблица 2) сгруппировать по уровню оплаты арендуемых объектов, то можно определить уровень поступлений средств в бюджет. В таблице 3 наглядно показано, что с большей площади, сданной в аренду, собирается меньший доход: из 75 процентов арендуемых площадей 9 процентов составляют площади с минимальной арендной платой, 66 процентов площадей имеют льготную ставку арендной платы. Таким образом, 6166,5 тыс. кв. м. арендуемых площадей приносят доход в размере 420 руб. кв.м/год, т. е. 2590 млн. руб., и только для 25 процентов площадей (2055,6 тыс. кв. м.) арендная плата рассчитывается в полном объеме и приносит доход в размере 1236 млн. руб.
На величину арендной платы значительное влияние оказывает местонахождение объекта аренды. В существующей Методике определяющее значение имеет территориальное расположение нежилого помещения - Бульварное кольцо, Садовое кольцо, окружная железная или автомобильная дороги и др. Однако она не учитывает, где находится помещение - во дворе или на перекрестке улиц, - хотя это также влияет на величину арендной платы.
Результаты проведенной аналитической работы показали, что:
• существующая Методика перестала удовлетворять современным требованиям (не учитывает рыночную стоимость аренды нежилых помещений);
• процесс развития новых видов деятельности требует иного подхода (по сравнению с началом экономических преобразований);
• собственник все чаще сталкивается с арендатором, который, арендуя помещение под определенный вид деятельности и пользуясь предусмотренной для этого вида деятельности льготой, использует помещение для получения дополнительных доходов (сдача в субаренду, переуступка прав аренды и др.).
Учитывая перемены, произошедшие в экономической и законодательной сферах, Правительством Российской Федерации было принято решение о разработке новой Методики расчета арендной платы. Однако прежде чем перейти к ее рассмотрению, следует отметить, что Методика - это только часть того, что подлежит изменению в системе управления нежилым фондом в соответствии с Концепцией управления собственностью города Москвы. Принятие новой Методики повлечет корректировку взаимоотношений участников арендных отношений, т. к. механизм аренды нежилого фонда, помимо арендодателя и арендатора, предполагает участие поставщиков коммунальных услуг (Мосэнерго, Мосгортепло, Мосводоканал, Мосгаз, МГТС и др.); служб БТИ; санэпидемстанций; пожарных служб; организаций, осуществляющих эксплуатационное обслуживание нежилых помещений. Поэтому в процессе разработки новой Методики ее первая часть была дополнена следующими требованиями:
• учет интересов всех участников арендного процесса;
• сохранение единообразия управления нежилым фондом при его разделении на городскую и муниципальную собственность;
• отражение реальной стоимости объекта, затрат на его содержание, возможной величины дохода от аренды и распределения средств;
• использование узаконенных нормативов и показателей для расчета арендной платы;
• индивидуальный расчет арендной платы для каждого объекта с учетом реальных
затрат на объект и получения возможного дохода;
• предоставление собственнику возможности решать экономические и социальные задачи, а также оказывать поддержку арендаторам, работающим в малом бизнесе, обслуживающим социально незащищенные слои населения.
С учетом этих требований в основу Методики были заложены следующие принципы:
• арендная плата за объект рассчитывается исходя из его оценки и получсния возможного дохода от его использования;
• арендная плата включает расходы собственника на объект аренды и процент дохода собственника от использования объекта арендатором;
• арендная плата не должна быть меньше расходов собственника на объект аренды и подлежит обязательной оплате всеми без исключения арендаторами;
• арендная плата зависит от условий аренды.
Таким образом, по новой Методике арендная плата будет рассчитываться следующим образом (таблица 1.Б):
затратная доходная
Апл=(ОТ+НКЛР+СТР)+(Оц*Б*Кд*Ккор)
Формула состоит из двух частей: затратной и доходной. Затратная часть (ОТ+НКЛР+СТР) включает стоимость затрат собственника на объект аренды и состоит из:
ОТ - отчисление на содержание и реновацию нежилого фонда, включающее амортизацию объекта и исчисляемый от инвентаризационной стоимости объекта аренды процент (величина процента устанавливается ежегодно в соответствии с данными, представляемыми МосгорБТИ):
ОТ=Инв*Кот;
Средний показатель инвентаризационной стоимости 1 кв. м. нежилой площади по городу Москве составляет 5500 р./кв. м, показатель отчислений - 2%.
НКЛР - накладные расходы. Эта величина определяется стоимостью затрат собственника на оформление объекта в аренду (оценка, страхование, оформление различных справок и заключений на объект). Прежде чем объект будет выставлен на конкурс/аукцион, собственник должен
оформить за свой счет все необходимые документы на объект (как того требует российское законодательство). Затраты, связанные с оформлением документов, собственник сможет возместить в виде накладных расходов через арендную плату;
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект. Собственник страхует объект до сдачи его в аренду. Впоследствии страховой взнос возвращается арендатором собственнику в составе арендной платы.
Затратная часть арендной платы выражает расходы собственника, которые подлежат обязательному возмещению. Эта часть формулы показывает минимальный уровень арендной платы, которую обязаны уплатить все арендаторы.
Доходная часть (Оц-Б-Кд-Ккор) выражает планируемый доход собственника от использования арендатором его имущества, где:
Оц - оценка рыночной стоимости одного кв. м. объекта аренды;
Кд - процент от рыночной стоимости объекта аренды, установленный собственником (в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщик оформляет отчет об оценке объекта аренды, в котором указывает рыночную стоимость объекта).
Официальной ставкой кредита является ставка рефинансирования, установленная Центральным банком Российской Федерации. В 2000 году эта ставка составляла 35 процентов, однако учитывая, что стоимость денежной массы отличается от стоимости имущества, было принято решение установить процент за пользование имуществом (как «кредитом») в размере 50 процентов от ставки рефинансирования для расчета арендной платы, взятой как средний показатель по предыдущему году. Таким образом, мы получаем:
35 : 2=17,5%; Кд=0,18.
Помимо хозяйственной деятельности (получения экономической выгоды от использования нежилой площади) собственник осуществляет социальную функцию, которая в числе прочих выражается в поддержке тех или иных видов деятельности арендаторов, реализующих социальные программы. В связи с этим возникает необхо-
димость предоставления арендаторам льгот по арендной плате.
К первой группе таких арендаторов (таблицы 2 и 3) относятся арендаторы, освобожденные от оплаты аренды (ремесленные организации и организации, осуществляющие благотворительную деятельность на территории города и имеющие паспорт благотворительной организации). Как уже отмечалось, арендаторы этой категории занимают около 9 процентов арендуемой площади. Учитывая социальную необходимость в поддержке деятельности таких арендаторов, собственник не планирует получение дохода с площадей, предоставленных им в аренду. В этом случае собственник устанавливает арендатору минимальную арендную плату в размере ее расходной части, ограничивая условия владения арендуемым помещением только правом пользования, без права выкупа, сдачи в субаренду, переуступки права аренды, залога права аренды или внесения в уставный капитал создаваемого хозяйственного общества. Площадь сдается в аренду сроком на один год, т. е. собственник устанавливает коэффициент доходности равный нулю (Кд = 0). Таким образом, мы получаем:
Апл=(ОТ+НКЛР+СТР)+(Оц*Б*Кд (=0)*Ккор)= (0Т+НКЛР+СТР)+0.
Второй группе арендаторов (таблицы 2 и 3) постановлением правительства Москвы предоставляется льгота по арендной плате в размере 50 процентов от установленного коэффициента доходности. В этом случае условия владения арендуемым помещением ограничиваются только правом пользования без права выкупа, сдачи в субаренду, переуступки права аренды, залога права аренды и внесения в уставный капитал создаваемого хозяйственного общества. Площадь сдается в аренду сроком до пяти лет.
Получаем следующую формулу:
Апл=(ОТ+НКЛР+СТР)+(Оц*Б*Кд (=13,5%)* Ккор (=0,5)=(0Т+НКЛР+СТР)+(0ц*Б*6,8%).
К третьей группе арендаторов (таблицы 2 и 3) относятся арендаторы, получившие право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион) и не имеющие льгот по арендной плате. Эта группа арендаторов является основным плательщиком в бюджет. Коэф-
фициент доходности для них установлен в размере 13,5 процента (Кд= 13,5%), корректирующий коэффициент равен 1,0 (Ккор = 1). В этом случае нежилое помещение передается в аренду на праве пользования и владения, т. е. арендатор имеет право передавать арендуемое помещение в субаренду, переуступать права аренды, залога права аренды или внесения в уставный капитал создаваемого хозяйственного общества.
Деление арендаторов на группы представляется целесообразным. Арендаторы, получившие помещение не на льготных условиях, должны получить все права пользования и владения помещением сразу же после заключения договора аренды без какого-либо дополнительного разрешения. Арендаторы, получившие помещение на льготных условиях, должны иметь ограниченные права пользования и владения арендуемым помещением.
Для управления нежилым фондом города введение новой Методики расчета арендной платы означает:
• возможность определения рыночной стоимости нежилой площади города и реальных затрат на ее содержание, а также возможность получения дохода;
• объективность расчета арендной платы для всех групп арендаторов;
• возможность разграничения объектов, выделения среди них убыточных, малодоходных и высокодоходных, а также принятия соответствующего решения в отношении каждого объекта: продать его или сохранить в арендном пользовании;
• гибкое управление жилым фондом города.
Согласно новой Методике арендатор получает возможность самостоятельно решить, к какой категории относиться и иметь соответствующие права на арендуемый объект. Если арендатор отнесет себя к первой категории, под условным названием «социально ориентированные», то он не получит дохода, если он отнесет себя ко второй категории под условным названием «льготная», то он получит половину от расчетного дохода, если - к третьей категории, под условным названием «коммерческая», то он получит доход в полном объеме.
19
Таблица 1
Формирование арендной платы
А
Существующая методика расчета арендной платы
Апл=Сб^Киз^Км^Кт^Кз^Ктд^Кнж/ 10^Кк,
где:
Сб
базовый размер стоимости строительства 1 кв. м;
Киз - коэффициент износа (100% -% износа)/100);
Км - коэффициент качества
строительного материала (0,6-1, 5);
Кт - коэффициент типа здания (0,3-1,0);
Кз - коэффициент территориальной зоны (1,0-1,7);
Ктд - коэффициент типа деятельности (0,6-3,0);
Кнж - коэффициент качества нежилого помещения;
Б - арендуемая площадь.
расположе- степень высота
ние технического потолков в
Кнж = + _ +
помещения обустройства помещении
(0,19-0,54) (0,10-0,27) (0,02-0,07)
удобство коммерч. + использования
(0,19-0,54)
В применяемой методике насчитывается 35 коээфициентов.
Предлагаемая методика расчета арендной платы
Апл=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ^Кд^Ккор)
ОБЪЕКТ
Затраты
ОТ - отчисления на содержание и реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые от инвентаризационной стоимости объекта аренды в проценте, устанавливаемом ежегодно ОТ=Синв^Кот,
где: Синв - инвентаризационная стоимость;
Кот - коэффициент отчислений на содержание и реновацию, устанавливаемый нормативным актом г. Москвы; НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (услуги оценщика, стоимость свидетельства на право аренды и другие затраты по оформлению); СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект ( в ценах текущего года).
Доход
Оц - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
Кд - коэффициент планируемой доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый в бюджете города на очередной финансовый год в соответствии с плановой величиной дохода от аренды;
Ккор - корректирующий коэффициент.
Ккор=О
минимальная
Устанавливается категориям арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы (Закон города) установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, его залога и внесения в уставный капитал) заключается сроком до одного года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимальной арендной платы.
Ккор=0,5
льготная
Устанавливается категориям арендаторов, которым правовым актом г. Москвы (ППМ), установлена льгота (не ниже 1/2 от коэф. планируемой доходности 1 кв. м аренды. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, его залога и внесения в уставный капитал) заключается сроком до пяти лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
Ккор=1,0
коммерческая
Устанавливается любому юридическому или физическому лицу, получившему право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион). Договор аренды заключается сроком свыше пяти лет на праве пользования и владения (с правом сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, его залога и внесения в уставный капитал; выкуп в соответствии с законодательством Российской Федерации).
Б
УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Таблица 2
Структура арендной платы по категориям видов деятельности арендаторов (расчет по существующей Методике на основе данных за 9 месяцев 2001 года)
Минимальная ставка - 420 руб./кв.м
Базовая стоимоть
строительствава - 10800 руб./кв.м
КТД Арендуемая площадь (тыс.кв.м.) Доля в общем объеме площадей (%) Начисление арендной платы за 9 мес. (млн.руб.) Доля в общем объеме начислений (%)
3,0 120,9 1,5 169,1 4,4
2,4 56,6 0,7 63,3 1,8
2,0 22,0 0,3 20,3 0,5
1,8 730,8 9,0 527,4 13,8
1,2 1950,8 24,0 1034,5 27,0
1,0 2243,7 27,3 1066,5 27,8
0,6 504,3 6,1 203,5 5,3
Мин. ставка 420 руб. 2351,0 28,6 729,6 19,1
Ниже мин. в т.ч. 1р/кв.м 232,9 2,5 12,0 0,3
ИТОГО 8222,1 100 3826,2 100
21
Таблица 3
Прогнозируемые поступления от аренды по городу Москве в целом (расчет по предлагаемой Методике)
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ (по состоянию на 2001 год):
Базовая стоимость строительства (БСС) -
Стоимость инвентаризационная (Синв) -
Процент отчислений на реновацию (Кот) -
Накладные расходы (НКЛР) -
Страховка (СТР) -
Среднерыночная оценка стоимости 1 кв.м арендуемого объекта (Оц) -
Оценка рыночной стоимости арендуемых объектов -Коэффициент планируемой доходности -
10800 руб./кв.м 5500 руб./кв.м1]
0,02 Азатр.=
50 руб./кв.м 210 руб./кв.м 50 руб./кв.м
8150 руб./кв.м 67010,1 млн.руб.
(Кд)
Арендаторы Арендуемая площадь (тыс.кв.м) Инвентаризационная стоимость нежилого фонда (млн.руб.) Отчисления на реновацию нежилого фонда - 2% (млн.руб.) Гр.3*0,02 руб. Затраты собственника, связанные с передачей объекта в аренду -210 руб. кв.м (млн.руб.) Гр.2*210 руб. Среднерыночная оценка стоимости нежилого фонда -8150 руб.кв.м (млн.руб.) Гр.2*8150 руб. Процент дохода с 1 кв.м., сданного в аренду (%) Годовое начисление арендной платы (млн.руб.) Гр.5+Гр.9 Поступления от аренды (млн.руб.) Гр.6*Гр.7
Минимальная арендная плата, установленная нормативным правовым актом г. Москвы (закон города) (9% от Бобщ) 739,9 4069,6 81,4 155,4 6030,2 0 155,4
Льгота по арендной плате (не ниже 1/2 от коэффициента планируемой доходности (1 кв.м), установленная нормативным правовым актом г. Москвы (ППМ) (66% от Бобщ) 5426,6 29846,3 596,9 1139,6 44226,8 6,8 4147 3007,4
прочие (25% от Бобщ) 2055,6 11305,8 226,1 431,7 16753,1 13,5 2693,4 2261,7
ИТОГО 8222,1 45221,7 904,4 1726,7 67010,1 6995,8 5269,1
УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
