CC BY
88«C@yL@qyiym-J®yrMaL»#24î4®),2@19 / JURISPRUDENCE
189
УДК 347.4
Хабибуллина Г.А. студентка 2 курса Научный руководитель Фирсова Н.В. канд.юрид.наук, доцент кафедры гражданского права ФГБОУ ВО Башкирский государственный университет, Уфа DOI: 10.24411/2520-6990-2019-10869 ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ, С КОТОРЫМИ СТАЛКИВАЮТСЯ ДОЛЬЩИКИ.
Khabibullina G.A.
2nd year student Scientific adviser Firsova N. V.
Candidate of Law, Associate Professor, Department of Civil Law FSBEI HE Bashkir State University, Ufa THE RECOGNITION OF PROPERTY RIGHTS TO CONSTRUCTION IN PROGRESS: ANALYSIS OF THE PROBLEMS FACED BY REAL ESTATE INVESTORS.
Аннотация
В данной статье автор рассматривает необходимые условия, учитываемые судами при разрешении дел, связанных с признанием права собственности на объекты незавершенного строительства. Анализируется положение участника долевого строительства и способы обеспечения и защиты его прав при строительстве многоквартирных домов по договору долевого строительства.
Abstract
In this article, the author considers the necessary conditions taken into account by the courts in resolving cases related to the recognition of ownership of objects of unfinished construction. The article analyzes the position of the participant of shared construction and ways to ensure and protect his rights in the construction of apartment buildings under the contract of shared construction.
Ключевые слова: участник долевого строительства, признание права, объект незавершенного строительства, эскроу-счета.
Keywords: equity construction participant, recognition of the right, object of unfinished construction, escrow accounts.
Подходы к пониманию сущности объектов незавершенного строительства в российском и зарубежном праве прошли длительный путь. Действующее законодательство Российской Федерации так и не дает прямого ответа на то, что представляет собой этот объект, в связи с чем, как в науке, так и на практике возникает ряд проблем, требующих неотлагательных решений.
Согласно ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1]. Напрашивается вывод о том, что объекты незавершенного строительства в российском праве признаются недвижимостью. Отсутствие четко сформулированного указания на то, что представляет собой объект незавершенного строительства, компенсируется судебным толкованием. Так, согласно сложившейся судебной практике, объектами незавершенного строительства признаются объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено [4].
На сегодняшний день признание права собственности на объект незавершенного строительства является одним из часто встречаемых явлений в юридической практике, так как вложение денежных средств по договорам долевого строительства
является достаточно рискованным. Как правило, споры возникают между застройщиками и гражданами, желающими приобрести собственность в строящемся многоквартирном доме. Такая категория споров предполагает ситуацию, когда застройщик по какой-то причине отказывается достраивать дом, а несчастные граждане, вложившие в строительство свои деньги, долгие годы не могут приобрести недвижимость в собственность.
Гражданским законодательством допускаются различные способы защиты прав граждан, которые указаны в ст. 12 ГК РФ. Одним из таких способов является «признание права». Из ч. 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства. Поскольку Законом «Об участии в долевом строительстве» не запрещено признание прав на объект незавершенного строительства, а также на получение и нахождение такого объекта в собственности граждан, как следует из судебной практики, в отношении объекта незавершенного строительства возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности [3]. Однако стоит отметить, что правовые последствия признания права
ГОМБРЯГОЕЖЕ / <<Ш1ШМУМ~^®УГМак>>#24(ге)),2(0]9
190
собственности на такой объект невозможны в случае заключения договора строительного подряда, так как согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц [11].
Факт незавершенного строительства дома не должен нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства [2]. Однако существует ряд проблем, с которыми сталкиваются граждане при попытке реализовать право собственности на недостроенный объект. Следует отметить, что актуальность данной темы обусловлена не только постоянными изменениями в законодательстве, но и подтверждается большим количеством фундаментальных научных исследований в области правового регулирования объектов незавершенного строительства в российском гражданском праве.
Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно по решению суда [6]. Но мнения судей часто разнятся при рассмотрении таких споров. Существует ряд критериев, имеющих принципиальное значение для признания права собственности на объект незавершенного строительства.
Во-первых, при желании признать право собственности на долю в недостроенном доме, истец должен доказать в суде, что выполнил обязанность по уплате всей стоимости квартиры, которая была предусмотрена в предварительном договоре купли-продажи [7].
Во-вторых, для того, чтобы требование истца было удовлетворено, необходимо убедиться, что объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так как без регистрации сделки не могут быть признаны действительными, поскольку недвижимое имущество не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано [8].
Вытекающим из этого требованием являются должным образом оформленные права на земельный участок под недостроенным объектом. В случае возведения строения на земельном участке, не отведенном для этих целей, оно признается самовольной постройкой. Признание права собственности на самовольную постройку должно соответствовать особым требованиям.
В-третьих, одним из значимых критериев для удовлетворения иска является степень готовности незавершенного строительства [9]. Как правило, строение должно быть закончено на 80%. Для установления степени готовности суды могут потребовать заключение специалиста филиала ФГУП «Ро-стехинвентаризация — Федеральное БТИ» на определенную дату, а также документы, оформленные в ходе надзорных мероприятий. Квартиру, которая является предметом спора, идентифицируют в соответствии с планом, содержащим пояснения к строению, и заключением кадастрового инженера.
Результат проводимых мероприятий должен подтвердить, что недвижимость в многоквартирном доме существует в натуре как отдельное помещение со своими параметрами и расположением, то есть должно подтверждаться физическое наличие спорного объекта.
В-четвертых, истцу необходимо требовать признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а не на саму квартиру, что часто встречается в судебной практике. В данном случае проблема заключается в том, что в момент предъявления искового требования у ответчика не имеется права собственности на квартиру, так как она не появилось в натуре. Следовательно, застройщик не может передать то, чего у него нет в собственности. Помещения (квартиры), находящиеся в объекте незавершенного строительства, следует рассматривать в качестве составных частей единого недвижимого имущества до момента соответствующего оформления прав на такие помещения как на отдельные объекты недвижимости. Поэтому суд может защитить гражданские права истца путем признания права собственности не на квартиру, а на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, которая фактически выражена в виде квартиры.
В-пятых, при предъявлении иска к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, необходимо учитывать следующее. Предъявлять свои требования возможно только в рамках дела о банкротстве и в порядке, предусмотренном Законом «О банкротстве» (п. 1 ст. 201.4 названного Закона). Конкурсный управляющий должен известить о том, что застройщик признан банкротом и о том, в какие сроки могут быть предъявлены требования. Он должен сделать это в течение пяти дней с момента передачи руководителем застройщика сведений обо всех участниках долевого строительства. Уведомление о возможности и сроке предъявления требований должно быть опубликовано конкурсным управляющим в установленном порядке (п. 2 ст. 201.4 названного Закона). Конкурсному управляющему можно предъявить следующие требования: передать жилое помещение, машино-места, нежилое помещение; денежное требование в виде возврата денежных средств, уплаченных дольщиком; передать жилое помещение, машино-места и нежилого помещение и денежное требование о возмещении убытков в виде реального ущерба (пп. 4 п. 1 ст. 201.1 указанного Закона). Конкурсный управляющий должен известить о том, что застройщик признан банкротом, а также о сроках предъявления требований.
Но существует исключение, если застройщик уже признан банкротом. Так, участник долевого строительства может зарегистрировать право собственности на не завершенный строительством объект за жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК). Конкурсным управляющем могут быть переданы непосредственно объект незавершенного строительства, имеющийся у застройщика, и земельный участок Создание кооператива дольщика возможно при следующих условиях: участниками принято решение о создании ЖСК; оставшегося имущества (после передачи объекта
«C@yL@qyiym-J®yrMaL»#24I4®),2@19 / JURISPRUDENCE
191
незавершенного строительства) достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника перечислены денежные средства на погашение требований этих кредиторов; должно быть достаточно для всех участников строительства объектов в незавершенном объекте, при этом не должно быть требований на одни и те же объекты; объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности, а земельный участок, на котором он находится, - на праве собственности или на любом другом праве.
Подводя итоги всему вышеизложенному, напрашивается вывод о том, что в делах, связанных с процедурой признания права собственности на объекты незавершенного строительства, часто встречаются ситуации, когда суды принимают разные решения по делам, юридический состав которых совпадает. На наш взгляд, это связано с тем, что законодательство в области долевого строительства имеет ряд недостатков, для решения которых необходимо сформировать единообразную практику применения норм (путем толкования норм Пленумом Верховного Суда Российской Федерации), а также качественно дополнить и модернизировать существующее законодательство о долевом строительстве в части гарантий граждан при одностороннем изменении проектной документации.
Одним из новых способов, сохранить вложенные деньги дольщиков и защитить их права, является создание так называемых эскроу-счетов. Теперь, застройщики не могут пользоваться и тратить вложенные деньги дольщиков до того, как не будет полностью завершена постройка и дома не будут сданы. Вместо этого, деньги будут храниться на счетах в банках, что должно обеспечить сохранность средств дольщиков. В теории, такая мера должна усилить мотивацию застройщиков закончить строительство в минимальные сроки, а также минимизировать риски граждан. Конечно, такое нововведение имеет и недостатки: застройщикам придется вкладывать свои собственные средства в строительство. Стоит отметить, что создание эс-кроу-счетов в ближайшее время не будет носить массового характера, поскольку является экспериментальной мерой. Какие результаты принесет данная процедура, мы сможем узнать в скором будущем и на основании этого сделать новые выводы о том, в каком направлении должно развиваться законодательство в области объектов незавершенного строительства.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994.
2. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Прекращение права общей долевой собственности на незначительную долю в праве собственности на жилое помещение: проблемы практики // Доклады Башкирского университета. 2017. Т.2 № 3. С.531-534.
3. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Признание права собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры в много квартирном жилом доме //Евразийский юридический журнал. -№ 2 (81). 2015. С. 130-131.
4. Юрченко Д.А. Объект незавершенного строительства как новая недвижимость: понятие и признаки // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. 2015. май № 2 (31). С 296-300.
5. Маштаков Н.А. Признание права на долю в объекте незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства // Вестник Удмуртского университета: экономика и право. 2011. № 4. С. 130-133.
6. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) - URL: http://logos-pravo. m/obzor-praktiki-razresheniya-sudami-sporov-voznikayushchih-v-svyazi-s-uchastiem-grazhdan-v-dolevom
7. Апелляционные определения Московского городского суда от 18.09.2018 по делу N 3333673/2018, от 14.09.2018 по делу N 33-40132/2018, от 02.08.2018 по делу N 33-33604/2018 - URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc &base=SOCN&n=1060884#09963669381692335
8. Сабирова З. К. Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике // Актуальные проблемы экономики и права. 2011. № 3. С. 223—228.
9. Мжельская И. В. Экономическая оценка объектов незавершенного строительства. Новосибирск. 2000. 200 с.
10. Фирсова Н. В. Общая долевая собственность как институт гражданского права автореферат дисс. канд. юрид. наук. М. 2010. 26с.
