CC BY
201
УДК 347 ББК 67.404
DOI 10.24411/2414-3995-2019-10062 © Е.Г. Семенова, 2019
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ПРИОБРЕТЕНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПОСОБОВ
Екатерина Геннадьевна Семенова,
доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин
кандидат юридических наук, доцент, Крымский филиал Краснодарского университета МВД России (295053, Республика Крым, Симферополь, ул. академика Х.Х. Стевена, д. 14)
E-mail: e-g-semenova@mail.ru
Аннотация. Исходя из правовой природы вещных прав на недвижимость, определяющей взаимосвязь вида приобретаемого вещного права на недвижимость с особенностями механизма его приобретения, установлены способы приобретения вещных прав на недвижимость. Исследование категории «правопреемство», лежащей в основе способов приобретения права собственности, позволило установить соотношение производных способов и иных способов образования ранее не существовавших правовых взаимодействий, в частности таких, которые возникают в процессе установления вещных прав на чужую недвижимость.
Ключевые слова: вещные права, недвижимое имущество, способ приобретения вещного права, установление вещного права, правопреемство.
ACQUISITION OF REAL ESTATE RIGHTS: PROBLEMS OF DETERMINING METHODS
Ekaterina G. Semenova,
Associate Professor of the Department of State and Civil Disciplines Candidate of Law, Associate Professor, Crimean branch of the Krasnodar University of the Ministry of Internal Affairs of Russia (295053, Republic of Crimea, Simferopol, ul. Academica H.H. Stevena, d. 14)
Abstract. In the article, proceeding from the legal nature of property rights to real estate, which determines the interrelation of the type of property right acquired in real estate with the peculiarities of the mechanism for its acquisition, the methods of acquiring property rights to real estate are established. The study of the «succession» category, which is the basis for the methods of acquiring property rights, made it possible to establish the correlation of derivative methods with other methods of formation of previously non-existent legal interactions, in particular those that arise in the process of establishing real rights to someone else's property.
Keywords: real rights, real estate, method of acquiring a real right, establishing a real right, succession.
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Для цитирования: Семенова Е.Г. Приобретение вещных прав ческой безопасности. 2019;(2):70-4.
Вопросы приобретения вещных прав уже давно являются предметом изучения юридической науки. В частности проблематика приобретения субъективных гражданских прав подлежала детальному анализу в трудах Б.Б. Черепахина, Ю.К. Толстого, а также современных российских ученых А. В. Лиса-ченко, И.А. Еськиной, Л.В. Санниковой, К.М. Ильясовой, Н.Ю. Челышевой и т.д. Однако, недостатком имеющихся исследований является то, что в сфере недвижимости вопросы приобретения вещных прав исследуются фрагментарно, чаще всего при анализе приобретения права собственности, оставляя прак-
недвижимость: проблемы определения способов. Вестник экономи-
тически без внимания проблематику приобретения иных вещных прав, в том числе на чужое недвижимое имущество.
Правоотношения по приобретению вещных прав на недвижимое имущество опосредствуют общественные отношения, связанные с возникновением у субъектов соответствующих субъективных прав на недвижимое имущество. Такие правоотношения возникают лишь прямо и четко предусмотренным способом.
Анализ отечественного законодательства позволяет сделать вывод, что именно способ при-
на
обретения вещных прав, находясь в основе механизма динамики вещных прав на недвижимость, определяет различную форму совершения юридических действий, являющихся основанием возникновения вещных прав, придает качественную характеристику конкретному вещному праву.
Так, например, Гражданский кодекс РФ закрепляет в качестве основания приобретения вещного права на недвижимость гражданско-правовой договор (пп.1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218, п. 3 ст. 274 ГК РФ). При этом именно способ приобретения права обуславливает порядок возникновения конкретного вещного права: права собственности или возникающего на его основе вещного права на чужое имущество.
Современное гражданское законодательство прямо не закрепляет классификацию способов приобретения вещных прав. В то же время в доктрине выделяют различные критерии классификации способов приобретения прав, среди которых наиболее актуальным, получившим перспективу законодательного закрепления (ст. 240 Законопроекта № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» — далее Законопроект ГК), является деление способов приобретения вещных прав на первоначальные и производные.
Основа деления способов приобретения вещных прав на первоначальные и производные возникла еще в эпоху римского права и была воспринята дореволюционной юриспруденцией, которая выделяла такие способы приобретения права, как: 1) usucapio; 2) occupatio; 3) specificatio [4, с. 240— 241; 12, с. 187].
Указанные способы приобретения вещных прав получили закрепление и в действующем законодательстве, которым соответственно отвечают три модельные схемы приобретения права собственности: 1) в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); 2) на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ); 3) в результате переработки (ст. 220 ГК РФ). При этом в рамках третьей модельной схемы разновидностями родового способа спецификации с определенными квалифицирующи-
ми особенностями выступают приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), на переработанную вещь (ст. 220 ГК РФ), на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).
Основной характеристикой выделения указанных способов в юридической литературе признают обусловленность приобретения вещного права независимо от права предыдущего собственника или впервые. В связи с этим производными признаются те способы, которые предполагают правопреемство в отношениях прежнего и нового собственников [9, с. 264; 16, с. 54; 7, с. 259; 2, с. 150]. В этом случае «правопреемство» выступает критерием, который определяет зависимость прав приобретателя от прав предшественника.
В качестве производных способов приобретения вещных прав называют приобретение права собственности на основании сделок, в порядке наследования после смерти гражданина, правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ), в случае приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ) [5, с. 125—126; 1; 10, с. 6].
Относительно правовой сущности правопреемства, как критерия производности прав, в юридической литературе высказываются различные суждения. Говорят о «переходе (передаче) прав от одного лица к другому» [17, с. 5—26; 11, с. 37—42], о «возникновении права на основе иного» [14], о «прекращении права одного лица с последующим возникновением такого права у другого» [3, с. 68; 15, с. 173]. Однако важным является то, что все они, в целом, сходятся в одном — при правопреемстве существование прав и обязанностей одного субъекта ставится в непосредственную зависимость от прав и обязанностей иного (предшествующего) субъекта.
Проведенный анализ правовой природы вещных прав на недвижимость [13] позволил прийти к выводу, что наличие определенной связи (зависимости, производности) между правами одного субъекта и правомочиями другого можно наблюдать не только при приобретении права собственности, но и при установлении вещных прав на чужие вещи, в том числе недвижимые, что естественно вызывает вопросы о способах возникновения таких прав и
их соотношении со способами приобретения права собственности.
С точки зрения господствующей в настоящее время в юридической доктрине позиции, согласно которой производность способов приобретения вещных прав фактически отождествляется с правопреемством, установление вещных прав на чужое недвижимое имущество также осуществляется в порядке правопреемства. Однако с этим согласиться нельзя, так как производность и само правопреемство не являются тождественными понятиями [6, с. 170].
Производный характер вещного права на чужое недвижимое имущество обуславливается переносом господства над вещью на носителя производных прав на недвижимость, а также в оказании влияния на последнего негативных последствий, связанных с правом собственности, на основании которого у него возникли производные вещные права. Следовательно, производное правоотношение определяется правовым режимом недвижимого имущества, в отношении которого устанавливается вещное право. Изменение управомоченного субъекта, которое лежит в основе осуществления правопреемства, здесь отсутствует.
В теории, определяя ситуацию возникновения нового правоотношения (дочернего), меньшего по объему в сравнении с материнским правоотношением и зависимого от него, говорят о конститутивном приобретении права, употребляя терминологию «конститутивное правопреемство» [17, с. 83; 11, с. 55].
В подтверждение существования двух конструкций правопреемства — конститутивного и транслятивного, зачастую обращаются к работам Б.Б. Черепахина, в которых в принципе заложена основа современного взгляда на преемство прав и обязанностей [8]. В частности, Б.Б. Черепахин отмечает, что в случае конститутивного преемства имеет место «переход правомочий от одного лица к другому, но без потери их и соответствующего права в целом правопредшественником; на основе права праводателя создается право с иным содержанием (более ограниченным)» [16, с. 310].
«При транслятивном преемстве имеет место переход прав и обязанностей от одного лица к другому, означающий замену субъекта в правоотно-
шении, такое правопреемство получило название правопереносящее» [16, с. 314].
В то же время, необходимо учитывать, что Б.Б. Черепахин, создавая учение о правопреемстве, делал оговорку, что «конститутивное правоприобре-тение не является правопреемством в точном смысле. Его роднит с правопреемством производный характер правоприобретения» [16, с. 310—312]. На это указывают С.С. Каширский, отмечая, что «производный характер означает лишь наличие связи, в то время как правопреемство предполагает полную тождественность в рамках все той же самой правовой формы» [6, с. 173].
Учитывая природу вещных прав на чужие недвижимые вещи, эти права впервые устанавливаются относительно конкретного земельного участка, находящегося в собственности у иного лица и следуют за ним в случае перехода права собственности к другому лицу (п. 3 ст. 216 ГК РФ). Достаточно точно в этом случае сформулировано содержание п. 1 ст. 274 ГК РФ о том, что «сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок...».
То же самое имеет место в случае установления иных вещных прав на чужое недвижимое имущество, предусмотренных Законопроектом ГК РФ. В частности, ст. 229 Законопроекта ГК РФ определено, что «правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства...». Пункт 4 ст. 300 Законопроекта ГК РФ закрепляет, что «право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об установлении права застройки».
Вместе с тем, некоторые вещные права, устанавливаемые на чужие недвижимые вещи, могут на основании договора об отчуждении, завещания и иных юридических фактах быть объектом правопреемства, если они переходят отдельно от права собственности на вещь, на основании которого они возникли. При этом так называемое «материнское право» остается в неизменном виде, в то время как «дочернее право» попадает под правопреемство.
Так, согласно ст. 266, 1181 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным
участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, входит в состав наследства и может наследоваться на общих основаниях.
Сервитут как право ограниченного пользования, устанавливаемое относительно земельного участка, в силу п. 2 ст. 275 ГК РФ является неотчуждаемым, следовательно, не может переходить в порядке правопреемства. В то же время, переход прав владения и пользования чужим земельным участком является возможным при использовании механизмов права постоянного землевладения (эмфитевзиса) и права застройки, которые получили свое закрепление Законопроекте ГК РФ (ст. 299.5, 300.5 Законопроекта ГК РФ).
Стремясь обеспечить абсолютность производных вещных прав на недвижимость, субъекты правотворчества стремятся предусмотреть в законодательстве возможность распорядительной реализации права постоянного землевладения (эм-фитевзиса) и права застройки практически в том же объеме, что и права собственности, в том числе отчуждать эти права, передавать их в залог, или распоряжаться ими иным образом, если иное не установлено законом, в том числе в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству (ст. 299.5, 300.5 Законопроекта ГК РФ). При этом в результате отчуждения или передачи вышеуказанных прав новые отношения не возникают, происходит замена субъекта.
Возможна и обратная ситуация, когда, напротив, в праве собственности произойдет преемство, а производное вещное право останется незатронутым, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 216, п. 1 ст. 275 ГК РФ).
На основании изложенного следует согласиться с тем, что, несмотря на производный характер установления впервые вещных прав на чужое недвижимое имущество, они представляют собой элементы вполне самостоятельных правоотношений.
Самостоятельный характер подобных прав, а также то, что их установление всегда связано с этапом возникновения гражданского правоотношения, не позволяет рассматривать подобный порядок совместно с правовой категорией «правопреемство» [6, с. 114]. Вещные права на чужое
недвижимое имущество могут быть объектом перехода в порядке правопреемства, но отдельно от права собственности в случаях, установленных законом.
Итак, приобретение вещных прав на недвижимость является основополагающим для механизма их осуществления и защиты. В то же проблематика приобретения вещных прав на недвижимость обусловлена правильной квалификацией способа приобретения вещного права, что в свою очередь требует четкости понимания в таких аспектах, как наличие или отсутствие правопреемства при приобретении права.
Традиционные подходы к классификации пра-воприобретения на первичное и производное на основании критерия правопреемства не позволяют в полной мере, в соответствии с правовой природой вещных прав, осуществлять правовое регулирование возникновения вещных прав на недвижимость, разграничить соответствующие виды вещных прав на недвижимость.
Исходя из правовой природы вещных прав на недвижимость, целесообразным является выделение следующих механизмов приобретения вещных прав:
1) приобретение права собственности первичным способом;
2) правопреемство права собственности и иных вещных прав, переход которых установлен законом, на основании которого вещные права переходят от одного субъекта (правоотчуждателя) к другому субъекту (правоприобретателю);
3) установление вещных прав на чужое недвижимое имущество, в силу чего такие права устанавливаются относительно объектов недвижимости, находящихся в собственности, впервые.
Литература
1. Васильев Г.С. Переход права собственности на движимые вещи по договору: дис. ... канд. юрид. наук. СПб, 2006.
2. Гражданское право. Учебник: в 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. М., 2008.
3. Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в со-
ветском гражданском праве // Советское государство и право. 1955. № 8.
4. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М., 2003.
5. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Ленинград, 1949.
6. Каширский С.С. Преемство прав и обязанностей в гражданском правоотношении: дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2016.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010.
8. Крашенинников Е.А. Заметки о конститутивном правопреемстве // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.
9. Магазинер Я.М. Общая теория права на основе советского законодательства. Глава 7. Юридические отношения // Правоведение. 2000. № 1.
10. Мартышкин С.В. Понятие и признаки реорганизации юридического лица: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000.
11. Носов Д.В. Правопреемство в российском праве: монография. Пермь, 2013.
12. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.
13. Семенова Е.Г. Структура вещных прав в сфере недвижимости // Власть закона. 2018. № 1 (33).
14. Скловский К.И. Правомочие и полномочие в механизме возникновения гражданских прав // Хозяйство и право. 2004. № 11.
15. Толстой В.С. Исполнение обязательств. М., 1973.
16. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Госюриздат, 1962.
17. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.
В.П. Малахов Н.Д. Эриашвили
Методологические и мировоззренческие проблемы современной юридической теории
Второе издание
Методологические и мировоззренческие проблемы современной юридической теории. 2-е изд. Монография. Малахов В.П., Эриашвили Н.Д. 2018 г. 431 с. Гриф МУМЦ «Профессиональный учебник». Гриф НИИ образования и науки.
Продемонстрирована неразрывность методологических и мировоззренческих проблем, расширено понятие методологии; теория государства и права получила ряд специфических интерпретаций, выделено одно из наиболее перспективных направлений в развитии общеправовой теории, выработана матрица постановки методологических и мировоззренческих проблем юридической теории на основе органичного сочетания возможностей общеправовой теории и философии права. Рассмотрена проблема типов права, решение которой призвано быть мировоззренческой и методологической основой отраслевых наук.
Для преподавателей, аспирантов и студентов высших учебных заведений юридического профиля, а также всех интересующихся философскими и прикладными проблемами правовой жизни общества и личности.
