CC BY
170
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ А.П. Шангина, магистрант
Бурятский государственный университет имени Доржи Банзарова (Россия, г. Улан-Удэ)
DOI: 10.24411/2500-1000-2020-11652
Аннотация. В данной статье охарактеризованы вопросы относительно момента перехода права собственности; аргументируется наличие правопреемства и зависимость субъективных прав нового собственника от субъективных прав прежнего собственника; обосновывается целесообразность закрепления в Гражданском кодексе Российской Федерации положение о юридическом факте, фиксирующем передачу недвижимого имущества в рамках консенсуального договора дарения недвижимого имущества; предлагается признать необходимость обращения в суд для признания права собственности на недвижимое имущество, возникающее вследствие приобретательной давности.
Ключевые слова: приобретатель по договору, переход права собственности, элементы фактического состава, консенсуальный договор, недвижимое имущество, собственник недвижимости.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права у приобретателя по договору является момент передачи отчуждаемой вещи. Из чего следует, что для передачи вещи необходимо:
а) лицо, передающее право;
б) лицо, приобретающее право;
в) законное основание;
г) акт передачи [2, с. 156].
Если отчуждение имущества в соответствии с гражданско-правовым договором подлежит государственной регистрации, то право собственности на такое имущество возникает, в соответствии, с момента такой государственной регистрации, в частности с момента внесения об имуществе записи в Единый государственный реестр прав.
На практике достаточно часто возникают вопросы относительно момента перехода права собственности, а именно необходимости их государственной регистрации. Так, например, в Арбитражный суд Иркутской области обратилось ООО «СК «Территория» с исковым заявлением к ООО «Спецтрой Иркутск» об освобождении из под ареста нежилого помещения.
Суд установил в своем решении по делу № А19-20591/2019, что иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основани-
ям, предусмотренным законом или договором. Так как в соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности на имущество может также возникнуть и у добросовестного приобретателя, в том числе и на недвижимое имущество, но при условии государственной регистрации права собственности в этом случае. Исключение из этого правила составляют те случаи, когда собственник на основании ст. 302 ГК РФ вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Собственно, добросовестность приобретения имущества, по мнению судебных органов, является юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об истребовании имущества собственником, подтверждением чего является судебная практика: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2020 г. по делу № А60-65713/2019 [1].
2 января 2017 года вступил в силу новый закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон обязывает:
а) вести обязательный кадастровый учет объектов недвижимости;
б) зарегистрировать права на объект недвижимости;
в) зарегистрировать переход прав от одного правообладателя (физического или юридического лица) к другому при продаже, дарении, мене либо другом отчуждении прав.
В РФ, регистрирующим органом объектов недвижимости и прав на них является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - РОС-РЕЕСТР.
В каждом городе или районном центре есть отделения Росреестра.
С 02.01.2017 года Росреестр ведет единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН, который теперь ведется в электронном виде. Росреестр постепенно закрывает отделы приема-выдачи документов от граждан и юридических лиц. Теперь документы в Росреестр можно подать и получить через МФЦ.
Прежде чем зарегистрировать право собственности на недвижимость - необходимо произвести кадастровый учет объекта или убедиться в том, что это было сделано ранее.
Основанием для регистрации выступают следующие документы:
- Договор купли продажи, мены, дарения или иной правоустанавливающий документ. Некоторые договоры требуют удостоверения нотариусом. В противном случае они будут отклонены Росреестром.
- Акт приема передачи (в сделке купли-продажи).
- Заявления всех участников сделки о регистрации права.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Следует также отметить, что регистрация права собственности на недвижимость имеет заявительный характер [4, с. 96].
Лицо, имеющее право собственности на недвижимость, может владеть своей недвижимостью; пользоваться; распоряжаться ей. Имея право собственности, человек может делать с недвижимостью все, что считает нужным, если это не нарушает закона и не затрагивает законные права дру-
гих людей. Он может совершить любую сделку со своей собственностью: продать, подарить, обменять или сдать в аренду.
Право собственности на недвижимость не возникает само по себе, в ее основе всегда имеется причина. Фиксируется эта причина в документе-основании права собственности. Именно он является правоустанавливающим документом, так как устанавливает право определенного человека на определенную недвижимость и объясняет, причину, по которой у собственника это право появилось.
Существуют различные основания для обретения права на нее. Их не слишком много, и, чаще всего, это нижеприведенные варианты:
- Жилье в новостройке. В этом случае основанием становится договор участия долевого строительства с соответствующей строительной фирмой. Заключение его является более длительным процессом, но у него имеются и свои положительные стороны: дольщик, ознакомившись с планом строящегося жилья, может выбрать себе более подходящее. Иногда у него есть возможность принять участие в его создании.
- На вторичном рынке. По сравнению с предыдущим способом, в данном случае выбор не так велик, а различные переделки и новшества требуют согласования с БТИ и Росреестром. Продавец принимает обязательство передать жилье покупателю, а приобретатель - принять его и выплатить за него договорную сумму. В этом случае основанием права собственности становится договор купли-продажи.
- Приватизация. Человек, живущий в муниципальной или государственной квартире, может ее приватизировать. Совершеннолетним разрешается приватизировать жилье не более одного раза, а несовершеннолетним - 2 раза: первый раз - если родители приватизируют квартиру, их включают автоматически; второй раз - по достижении 18 лет, когда у них появляется право самим приватизировать жилье. Право приватизации есть у всех проживающих в квартире, даже если человек не находится дома из-за длительной командировки, службы в армии и по другим причинам, он может воспользоваться своим правом позд-
нее. Если квартира стала собственностью в результате приватизации, основанием становится договор передачи жилья в собственность, заключенный между наймодате-лем (органами местного самоуправления) и нанимателем.
- Наследство. Недвижимость, доставшуюся и по завещанию, и «по закону», в любом случае через полгода наследник может оформить как собственность. Основанием будет считаться свидетельство о праве на наследство.
- Подаренная недвижимость. Дарение означает бесплатное получение недвижимости в собственность. В договоре дарения иногда прописываются дополнительные условия: дарится лишь доля, а не вся квартира целиком; кто-то и после ее передачи другому человеку, продолжит проживание в ней. Возможны и другие условия. В этом случае основанием служит договор дарения квартиры между дарителем, обязавшемся передать ее в дар и одаряемым, чья обязанность не только принять, но и взять на себя все права и обязанности по содержанию квартиры, уплате налогов и т. п.
Отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации юридического факта, определяющего момент передачи недвижимого имущества в случае заключения сторонами консенсуального договора дарения недвижимого имущества, влечет за собой правовую неопределенность - недвижимое имущество может остаться у дарителя на момент регистрации права собственности за новым собственником, то есть у прежнего правообладателя в данном случае остаются правомочия владения и пользования недвижимым имуществом, в связи с чем, затруднительно говорить о полноценном переходе права собственности к новому правообладателю. Либо иной вариант - прежний правообладатель освободил
ладатель по каким-то причинам не получил фактически правомочия владения и пользования указанным недвижимым имуществом [5, с. 99].
Таким образом, целесообразно закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации положение о юридическом факте, фиксирующем передачу недвижимого имущества в рамках консенсуального договора дарения недвижимого имущества.
В рамках производных способов приобретения права собственности, рассматриваемых на основе критерия правопреемства, дискуссионным представляется вопрос о переходе права собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество. Наиболее часто анализу подвергаются сделки об отчуждении имущества, однако полагаем, что подобные дискуссионные вопросы могут быть применимы и к иным способам приобретения права собственности на имущество.
В науке присутствует точка зрения, согласно которой не существует такого понятия, как переход права собственности, то есть право возникает и прекращается, а такого правового явления, как изменение права собственности (переход права собственности), не существует [3, с. 137].
Таким образом, имеет место правопреемство, зависимость субъективных прав нового собственника от субъективных прав прежнего собственника. Кроме того, концепция, рассматривающая гражданский оборот недвижимости исключительно с позиций возникновения права и прекращения права, не объясняет, почему при прекращении права у прежнего собственника не требуется проведение повторных регистрационных действий, совершаемых при введении недвижимости в гражданский оборот (то есть регистрации недвижимости как вновь созданной вещи).
недвижимое имущество, а новый правооб-
Библиографический список
1. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2020 г. по делу № А60-65713/2019. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/WH0mgTtS8CoL/
2. Нугманова С.Н. Основания приобретения права собственности по договору. // Таврический научный обозреватель. - 2016. - №9 (14). - С. 156-158.
3. Огородников М.С. Фактический состав в механизме возникновения и перехода права собственности на недвижимое имущество: проблемы единства понятийной терминологии // Вестник Российского университета кооперации, 2018. - № 1 (31). - С. 132-139.
4. Романенко Ю.В. Собственность и право собственности в юридической науке // Журнал №уаиш, 2018. - №16. - С. 306-308.
5. Хаскепъберг Б.Л. Приобретение права собственности по договору на недвижимое имущество // Вестник Томского государственного университета. - 1999. - №267. - С. 97101.
ACQUISITION OF OWNERSHIP UNDER A CONTRACT
A.P. Shangina, Graduate Student Dorji Banzarov Buryat State University (Russia, Ulan-Ude)
Abstract. The issues regarding the moment of transfer of ownership are describes in this article; the existence of legal succession and the dependence of the subjective rights of the new owner on the subjective rights of the previous owner are argued; substantiates the expediency of fixing in the Civil Code of the Russian Federation a provision on a legal fact fixing the transfer of real estate within the framework of a consensual real estate donation agreement; it is proposed to recognize the need to go to court to recognize the ownership of real estate arising from acquisitive prescription.
Keywords: acquirer under an agreement, transfer of ownership, elements of the actual composition, consensual agreement, real estate, owner of real estate.
