CC BY
40
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
УДК 347.2/3 М.П. Корчагш
ББК 67.404.1 Киевский национальный университет имени Тараса Шевченко,
Киев, Украина
ДОБРОСОВЕСТНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
(ПО ПРАВУ УКРАИНЫ)
ИНФОРМАЦИЯ Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. - 2016. - № 2.
О СТАТЬЕ ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639/ 2313-6715.2016.2.6.
Дата поступления: 24.04.2016
АННОТАЦИЯ Статья представляет собой цельный, обладающий внутренним
единством отрывок из кандидатской диссертации на тему «Добросовестное приобретение имущества, отчужденного неуполномоченным лицом», 27 апреля 2016 г. успешно защищенной автором в Киевском национальном университете имени Тараса Шевченко под руководством доктора юридических наук, профессора, академика НАПрН Украины, Заслуженного деятеля науки и техники Натальи Семеновны Кузнецовой. Диссертация Максима Корчагина является одним из первых современных украинских исследований юридической конструкции, механизмов и условий добросовестного приобретения имущества у неуполномоченного лица, способов защиты прав и интересов добросовестного приобретателя. Автор указывает на то, что при рассмотрении споров о виндикации имущества, в рамках которых решается и вопрос о добросовестном приобретение имущества, вместо установления наличия или отсутствия воли собственника на утрату владения недвижимой вещью, как это прямо определено в ст. 388 ГК Украины, суды считают факт заключения договора без согласия собственника достаточным для истребования имущества. Автор констатирует, что концепция добросовестного приобретения имущества, основанная на ограничении виндикации, при применении к недвижимости столкнулась не только со стремлением судов «откорректировать» норму, но и с активной критикой в доктрине. Автор говорит, что добросовестное приобретение недвижимости должно получить свое нормативное регулирование в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА Добросовестное приобретение имущества; виндикация; приобре-
тательная давность.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКОЕ Корчагин М.П. Добросовестное приобретение недвижимого иму-ОПИСАНИЕ щества (по праву Украины) // Пролог: журнал о праве / Prologue:
Law Journal. - 2016. - № 2.
M.P. Korchagin
Taras Shevchenko National University of Kiev,
Kiev, Ukraine
BONA FIDE ACQUISITION OF REAL ESTATE (ACCORDING TO THE LAW OF UKRAINE)
пролог:
PUBLICATION DATA
Law Journal. - 2016. - № 2.
ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.2.6.
Submission date: 24.04.2016
ABSTRACT
The article presents the integral passage from the Ph.D. thesis «Bona fide acquisi-tion of real estate alienated by an unaccredited person». The author successfully de-fended the theses on April 27, 2016 at Taras Shevchenko National University of Kiev. The research is carried out under the direction of Doctor of Law, Professor, Academi-cian, Honoured Worker of science and technology N.S. Kuznetsova. The Ph.D. thesis of M.P. Korchagin is one of the first contemporary Ukrainian researches concerning legal frameworks, mechanisms and conditions of bona fide acquisition of real estate from an unaccredited person, and the ways of protection of the rights and interests of the purchaser. According to Art. 388 of the Civil Code of Ukraine the property vindi-cation adjudication is solved by establishing the presence or absence of the owners will to the loss of immovable property ownership. However, the courts consider the fact of conclusion of the contract without the consent of the owner to be sufficient for reclamation of property. The author states that the conception of bona fide acquisi-tion of real estate, based on limitation in the vindication, faces both the tendency of courts «to adjust» the norm and the active criticism in the doctrine. The author says that bona fide acquisition of real estate must get its regulatory control in the law on registration of rights to immovable property.
KEYWORDS
Bona fide acquisition of real estate; vindication; usucapion.
BIBLIOGRAPHIC DESCRIPTION
Korchagin M.P. Bona fide acquisition of real estate (according to the law of Ukraine) // Prologue: Law Journal. - 2016. - № 2.
Актуальность избранной темы исследования состоит в том, что вопрос о возможности добросовестного приобретения недвижимого имущества от неуполномоченного лица, условия и механизм такого приобретения не получили должной разработки в доктрине частного права Украины. В то же время, украинские суды при рассмотрении конкретных дел все чаще сталкиваются с правовыми конфликтами между первоначальным собственником и приобретателем недвижимого имущества от лица, которое не было собственником. В такой ситуации, очевидно, что формирование взвешенной, обоснованной и устойчивой судебной практики возможно лишь при условии глубокого научного осмысления феномена добросовестного приобретения недвижимого имущества, определенной отправной точкой для чего может служить данное исследование.
В контексте поставленной проблемы, прежде всего, необходимо признать, что
даже во времена расцвета цивилистики в дореволюционные времена многие исследователи не признавали недвижимые вещи объектом торгового оборота, товаром [13, с. 177; 2, с. 59-60]. Как отмечал Р. Минцлов, когда появились даже ордерные бумаги, земля все еще переходила из рук в руки очень тяжелыми, неповоротливыми, древними способами [3, с. 75]. Тем не менее, уже тогда стало ясно, что наличие или отсутствие особых правил перехода прав на объект не может быть определяющим фактором для отнесения этого объекта к категории товара. Поэтому, например, Н. И. Нерсесов признавал, что невозможность недвижимых вещей быть предметом торговых сделок обусловлена только историческими обыкновениями [6, с. 145-146]. Еще более акцентировано высказался Г. Ф. Шершеневич, по мнению которого только предрассудки не позволяют подвести недвижимые вещи под понятие товара [15, с. 3].
пролог:
Впрочем, сегодня приведенные выше подходы ученых вообще не должны каким-либо образом влиять на применение правил
0 добросовестном приобретении имущества к недвижимости. Дело в том, что в правовой системе Украины не проводится четкой границы между торговым и гражданским оборотом. В свою очередь, поскольку возможность добросовестного приобретения закреплена в Гражданском кодексе Украины (далее - «ГК Украины»), а признание недвижимости объектом гражданского оборота никогда не отрицалось, нельзя отбрасывать возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества опираясь исключительно на изложенные исторические причины.
В украинском праве юридическая конструкция добросовестного приобретения имущества от неуполномоченного лица получила свое нормативное закрепление в ГК Украины. В силу предписаний ст. 388 ГК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество: 1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение; 2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле иным путем. При этом, согласно ст. 330 ГК Украины в случае отчуждения имущества лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со статьей 388 настоящего Кодекса имущество не может быть у него истребовано.
Из содержания приведенных норм права следует, что объект добросовестного приобретения от неуполномоченного лица в украинском праве не ограничен каким-либо конкретным благом, а характеризуется через категорию «имущество». Согласно ч.
1 ст. 190 ГК Украины имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности. При этом, в силу предписаний ст. 179 ГК Украины вещью является предмет материального мира, от-
носительно которого могут возникать гражданские права и обязанности, а в соответствии с положениями ст. 181 ГК Украины недвижимость является разновидностью вещи. С учетом изложенного, отсутствуют формальные основания отрицать возможность добросовестного приобретения недвижимой вещи от несобственника по украинскому законодательству.
Тем не менее, существуют весьма серьезные трудности в применении ст.ст. 330, 388 ГК Украины к правоотношениям по поводу недвижимого имущества, которые могут быть продемонстрированы на примерах из судебной практики.
Так, в одном из дел судами было установлено, что в 2006 году истец подарил земельный участок и садовый дом, а в 2007 году одаряемый продал приобретателю указанные объекты недвижимости. В 2010 году истец обратился с иском к приобретателю об истребовании имущества и устранении препятствий в пользовании имуществом. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что приобретатель является добросовестным, поэтому спорное имущество не может быть у него истребовано согласно ст. 388 ГК Украины. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из того, что судебным решением по другому делу были признаны недействительными договоры дарения земельного участка и дома на основании ст. 225 ГК Украины, поэтому садовый дом и земельный участок выбыли из владения истца не по его воле, а путем оформления от его имени недействительных сделок в момент, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ними. То есть, недвижимое имущество выбыло из владения истца в результате неправомерных действий не по его воле. Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел согласился с выводами апелляционного суда и оставил его решение без изменений1.
1 Ухвала Вищого спещатзованого суду Украши з розгляду цившьних i кримшаль-них справ вщ 15.02.2012 року по справi №6-14559св11 // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/
Review/21608152.
пролог:
Корчагин М.П. Добросовестное приобретение y _ / Korchagin M.P. Bona fide acquisition of real estate
Постановлением от 10.10.2012 года Верховный Суд Украины отказал приобретателю в удовлетворении его заявления о пересмотре решения кассационного суда2. На примере этого судебного дела наглядно демонстрируется, как вместо установленного в ст. 388 ГК Украины условия выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, суды при рассмотрении виндикационного иска руководствовались фактом заключения договора с пороками воли. Однако, заключение договора с таким недостатком не означает, что и фактическая передача вещи, указанная в ст. 388 ГК Украины, состоялась помимо воли владельца. С другой стороны, если оценивать эту ситуацию в контексте наличия воли истца на создание правового основания для государственной регистрации права собственности на недвижимость, которая выступает способом приобретения прав на такие вещи, вполне возможен был бы вывод об отсутствии у истца воли на это.
В другом судебном деле было установлено, что по договору аренды КОМТ передал нежилые помещения в аренду ЗАО «К». В дальнейшем, решением районного суда Днепропетровской области в иске о признании недействительным договора аренды было отказано, а встречные исковые требования удовлетворены, и признано за ЗАО «К» право собственности на помещение. Через год это судебное решение было отменено апелляционным судом, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который оставил иск без рассмотрения. Однако, к моменту отмены решения районного суда ЗАО «К» заключило с ДП «ЛД» (покупатель) биржевой контракт купли-продажи помещений. В дальнейшем имущество было несколько раз продано, передавалось в ипотеку, было предметом обращения взыскания путем прямых продаж кредитору и других сделок о его отчуждения. В 2012 году заместитель прокурора г. Киева обратился в хозяйственный суд г. Киева в интересах государства в лице Минобразования и КОМТ с иском к последне-
му покупателя ООО «Б» о признании права собственности государства и истребовании недвижимости из чужого незаконного владения. Отменяя предыдущие судебные решения и принимая новое решение об удовлетворении иска, Высший хозяйственный суд Украины исходил из того, что в соответствии с требованиями ст.ст. 330, 388, 658 ГК Украины право собственности на имущество, которое было передано по договорам о его отчуждении за пределами воли собственника, не приобретается в том числе и добросовестным приобретателем, поскольку может быть у него истребовано. Положения ст. 346 ГК Украины об основаниях прекращения права собственности не предусматривают прекращение права в случае, когда после принятия незаконного судебного решения имущество выбыло из владения собственника и в дальнейшем было несколько раз отчуждено по сделкам, заключенным другими лицами без участия и согласия действительного собственника3. Как и в предыдущем примере, для вынесения решения по этому делу и защиты прав собственника суды отошли от содержания норм ст.ст. 330, 388 ГК Украины. Ведь очевидно, что передача вещи государством во владение КОМТ, как и передача вещи КОМТ в арендное пользование ЗАО «К», были совершены добровольно. Действительно, дальнейшее оформление (государственная регистрация) права собственности произошло вследствие отмененного, а следовательно неправосудного судебного решения, помимо воли владельца. Однако, с точки зрения ст.ст. 330, 388 ГК Украины обстоятельства оформления права за продавцом не имеют значения для добросовестного приобретения имущества - важно лишь то, существовала ли воля на утрату владения! Более того, основанием для удовлетворения иска стало не оформление права собственности за арендатором помимо воли владельца, а передача имущества по договору, который был заключен без участия и помимо воли собственника. Но
2 Постанова Верховного Суду Украши вщ 10.10.2012 року по справ1 №6-117цс12 // [Елек-тронний ресурс]. - Режим доступу: http:// reyestr.court.gov.ua/Review/26497404.
3 Постанова Вищого господарського суду Украши вщ 04.09.2012 року по cnpaBi №5011-62/1265-2012 // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://vgsu.arbitr.gov.ua/ docs/28_3811815.html
пролог:
ведь ст. 388 ГК Украины как раз и рассчитана на случаи заключения и исполнения сделки неуполномоченным лицом, т.е. без воли на то собственника.
Таким образом, при рассмотрении споров о виндикации имущества, в рамках которых решается и вопрос о добросовестном приобретение имущества, вместо установления наличия или отсутствия воли собственника на утрату владения недвижимой вещью, как это прямо определено в ст. 388 ГК Украины, суды считают факт заключения договора без согласия собственника достаточным для истребования имущества. Сами суды не объясняют причин, по которым казалось бы однозначная норма закона в процессе правоприменения испытывает таких преобразования. Отсутствует соответствующее обоснование и в украинской научной литературе. Более того, среди цивилистов в последнее время все больше распространяется мнение о невозможности владения недвижимым имуществом и, соответственно, невозможности применения виндикации, что вообще ставит под сомнение добросовестное приобретение недвижимых вещей от неуполномоченного лица по ст. 388 ГК Украины.
К примеру, анализируя в том числе нормы BGB, С.А. Синицын пришел к выводу о том, что нормы о владении и его защите в большей степени рассчитаны на движимые вещи. Относительно недвижимости даже в поссесорном процессе истцом может быть только лицо, указанное в записи, в результате чего владение и собственность в поземельной книге являются юридически нераздельным целым [8, с. 46]. Конечно, при таком подходе, по мнению ученого, признание возможности использования виндикационного иска к недвижимости противоречит развитию имущественного оборота. Поскольку единственным доказательством владения стала регистрационная запись, оно приобрело черты правового отношения, которое можно прекратить при условии предварительного оспаривания соответствующей записи в судебном порядке. В немецком праве единственным способом оспаривания закрепленного в поземельной книге правового положения является иск об исправлении записи, который не имеет ничего общего с виндикацией [8, с. 21-22].
К аналогичным выводам пришел Д.В. Мур-зин, по мнению которого в случае внесения недвижимости в поземельную книгу речь о владении вообще не идет, а значит и винди-кационная модель работать не может. И далее ученый отмечает, что ни в современном зарубежном законодательстве, ни в проекте Гражданского уложения нельзя найти четкой нормы или разъяснения о том, что виндикация недвижимости невозможна, тем не менее, имеет смысл поставить вопрос именно так [4, с. 428].
Против применения к недвижимости норм о виндикации возражал также Е.А. Суханов. Как отмечал известный ученый, нормы гражданского кодекса о виндикации и ограничении виндикации полностью рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Единственным доказательством права на недвижимое имущество является государственная регистрация, поэтому если ответчик значится в реестре, то у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, и спор должен сводиться к спору о правильности записи, то есть основываться на иске о признании права. Если же в реестре значится истец, то речь должна идти о негаторном иске [10, с. 15]. Виндикации здесь места нет.
Эту позицию поддержал также А. Эр-делевского, по мнению которого только владение движимой вещью можно потерять в строгом смысле этого слова, только ее можно истребовать у незаконного владельца по нормам о виндикации. Относительно недвижимости речь идет о негаторном иске. Поэтому этим требованиям не может быть противопоставлено возражение о добросовестности приобретения, связанное с вин-дикационным иском [16, с. 95].
Из приведенного следует, что концепция добросовестного приобретения имущества, основанная на ограничении виндикации, при применении к недвижимости столкнулась не только со стремлением судов «откорректировать» норму, но и с активной критикой в доктрине. Для обоснованного решения этой проблемы предлагается исходить из следующего.
Прежде всего, необходимо учитывать, что согласно ч. 1 ст. 397 ГК Украины владение признается фактом безотносительно к разновидности объекта владения. При
пролог:
этом, необоснованной представляется подмена видникационного негаторным иском относительно недвижимого имущества. Если один из соседей ставит двери на входе в подъезд дома, он создает препятствия в пользовании, не имея при этом владения квартирами других соседей. Конечно, если он проникает в чужую квартиру и меняет замки в дверях, он также препятствует собственнику квартиры в пользовании ею. Но таким же образом препятствует владельцу в пользовании движимой вещью лицо, которое незаконно удерживает эту вещь. В двух последних примерах главным является то, что препятствия в пользовании вещью является следствием лишения собственника владения. Поэтому не случайно иски о выселении в судебной практике обычно квалифицируются как разновидность виндикации4 и не считаются негаторными требованиями5.
Требуют дополнительного обоснования также ссылки на позицию немецкой доктрины в контексте непризнания виндикации недвижимости. Например, известный немецкий исследователь Я. Шапп указывает на применение требования о выдаче вещи по §985 BGB (виндикационный иск) к движимым и недвижимым вещам. При этом, ученый соотносит виндикационные требования по §985 BGB с требованиями об исправлении поземельной книги по §894 BGB и говорит об их определенном сходстве, но не тождестве или взаимозаменяемости [14, с. 56-60].
Учитывая изложенное, обоснованной представляется точка зрения, которая не отождествляет владения с регистрационной записью и допускает применение виндикации к недвижимому имуществу. Поэтому формальных препятствий для применения ст.ст. 330, 388 ГК Украины к недвижимому имуществу нет. Другое дело, и здесь следует согласиться с Е.А. Сухановым, что норма об ограничении виндикации рассчитана глав-
4 Постанова Вищого господарського суду Украши у справi №8/255-08/4 вщ 22 червня 2010 року // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://vgsu.arbitr.gov.ua/docs/28_2867539.html
5 Постанова Вищого господарського суду Украши у справi №12/304/08 вщ 08 липня 2009 року // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://vgsu.arbitr.gov.ua/docs/28_2403715.html
ным образом на истребование движимых вещей, не учитывает специфики правового режима недвижимости, в результате чего порождает спорные ситуации, связанные с необоснованным умалением значения записей в реестре прав [10, с. 134]. Главное препятствие для правильного функционирования норм о добросовестном приобретения недвижимого имущества заключается в том, что действие ст. 388 ГК Украины основано на владении, которое для недвижимости не имеет значения легитимационного факта.
Имея в своей основе принцип публичности, механизм добросовестного приобретения имущества полностью сформирован вокруг легитимационных фактов, то есть обстоятельств, которые подтверждают принадлежность права определенному лицу. В зарубежной цивилистике давно признано, что такими фактами, которые выполняют функцию гласности для прав, выступают владение для прав на движимые вещи и регистрационная запись для прав на недвижимые вещи. Соответственно, условия добросовестного приобретения движимого и недвижимого имущества имеют свои особенности, обусловленные спецификой указанных легитимационных фактов.
Совместное действие принципов внесения, достоверности и открытости реестра имеет своим следствием принцип публичной веры: если заинтересованное лицо может в любой момент получить сведения из поземельной книги, которые будут достоверными, поскольку права возникают и переходят только с момента внесения записи, это лицо имеет основания и право положиться на содержание книги, а выраженное доверие не должно выступать для него источником вреда [12, с. 142-143]. Этим обеспечивается бесповоротность прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
Принципиальным является понимание того, что запись прав в поземельной книге сама по себе не создает бесспорности и неопровержимости этих прав. Записи могут быть обжалованы сторонами договора или их наследниками, и отменены по решению суда. Однако эти права являются бесповоротными для третьих добросовестных лиц, которые не были участниками сделки, послужившей основанием для записи. Каждое
пролог:
третье лицо, которое в дальнейшем вступает в соглашение с покупателем по предыдущему договору, вправе положиться на достоверность сведений, проверенных публичной властью [5, с. 31]. Как видно, указанная конструкция в основных чертах сходна с моделью добросовестного приобретения движимой вещи, а условии добросовестного приобретения недвижимости, которые обсуждались в научной литературе, были однотипными с условиями приобретения подвижных вещей не от владельца.
Таким образом, добросовестное приобретение движимых и недвижимых вещей являются составными частями единого общего массива норм о приобретении имущества от неуполномоченного лица. Говоря словами И.А. Покровского, они вызваны единой целью и проникнуты единой мыслью [7, с. 201]. В то же время, особенности легитимационных фактов в процессе исторического развития привели к раздельному правовому регулированию отношений добросовестного приобретения этих видов вещей - как ограничение виндикации для движимых вещей и как принципа публичной достоверности записи о правах на недвижимое имущество. Иногда соответствующие нормы помещаются даже в разные законы.
Исследование конструкции добросовестного приобретения без учета этих особенностей может привести к ошибочным выводам. К примеру, К. И. Скловский отмечал, что мгновенное приобретение недвижимости за пределами приобретательной давности является демонстративным неуважением к праву собственности. Для подтверждения этого вывода ученый обращал внимание на невозможность добросовестного приобретения недвижимости по нормам Германского гражданского уложения, § 932 которого рассчитан исключительно на движимые вещи [9, с. 481-484]. Действительно, указанная норма касается только движимого имущества, но добросовестное приобретение недвижимых вещей урегулировано в § 892 Германского гражданского уложения, согласно которому содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указан-
ное право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю [1, с. 339].
Изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что нормы ст. ст. 330, 388 ГК Украины в действующей редакции изначально были рассчитаны на оборот движимых вещей и потому не способны обеспечить одинаково эффективный и непротиворечивый механизм добросовестного приобретения недвижимого имущества. Сама по себе эта ситуация не является проблемой, но в таком случае добросовестное приобретение недвижимости должно получить свое нормативное регулирование в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество.
В то же время, в праве Украины принцип публичной достоверности записи о вещных правах на недвижимое имущество в полной мере не внедрен, поскольку закон предусматривает возможность оспаривания государственной регистрации.
Конечно, следует иметь в виду, что сама по себе возможность оспаривания записи еще не доказывает отсутствие принципа публичной достоверности. Сила этого принципа не в том, что невозможно опровергнуть запись путем ее исправления, а в погашении возможности исправить запись как только внесенное в государственный реестр право получил добросовестный приобретатель [12, с. 134-135]. К сожалению, положения Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» не дают оснований считать, что это правило установлено непосредственно или, по крайней мере, может быть выведено путем толкования норм закона.
Согласно предписаниям п. 1 ч. 1 ст. 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество является официальным признанием и подтверждением государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. В ст. 3 Закона закреплено принци-
пролог:
пы внесения, обязательности регистрации и открытости реестра, а также установлено, что государство гарантирует объективность, достоверность и полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременений. Вместе с тем, согласно ч. 5 ст. 12 Закона сведения Государственного реестра прав считаются достоверными и могут быть использованы в споре с третьим лицом, пока они не отменены в порядке, предусмотренном этим Законом. В свою очередь, в ст. ст. 26, 37 Закона предусмотрена возможность отмены записей и решений о государственной регистрации прав, причем не только судом, но и органами Министерства юстиции Украины. Никаких условий отмены записи, ограничений по времени, когда возможно оспаривание, правовых последствий отмены записи и возможности добросовестного приобретения недвижимого имущества лицом, доверившимся отмененной записи, Законом не установлено.
Таким образом, Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обреме-нений» не содержит норм, дающих судам возможность должным образом защитить права добросовестного приобретателя недвижимой вещи, т.е. лица, заключившего договор купли-продажи с лицом, не являющимся «действительным собственником» этой вещи, но в отношении которого существовала запись в государственном реестре о праве собственности. В связи с этим, для защиты интересов приобретателей суды вынуждены применять ст.ст. 330, 388 ГК
Украины, которые не позволяют должным образом защитить права собственника недвижимости, поскольку обусловлены не государственной регистрацией, а утратой владения. Как следствие, судам приходится отступать от действительного содержания норм ст.ст. 330, 388 ГК Украины для того, чтобы их применение не нарушало баланс прав и законных интересов собственника и приобретателя недвижимости.
В то же время, рано или поздно судебная практика вынуждена будет признать невозможность применения действующей редакции ст.ст. 330, 388 ГК Украины к спорам по поводу недвижимого имущества. И весьма желательным представляется, чтобы к этому моменту путем внесения изменений в ГК Украины или в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их об-ременений» юридическая конструкция добросовестного приобретения недвижимых вещей приобрела свои устоявшиеся черты, как это сделано, например, в праве Германии. Для этого необходимо обусловить возможность такого приобретения не владением, а записью о государственной регистрации права собственности. Конечно, это не решит всех спорных вопросов (в частности, дискуссионного вопроса о необходимости воли собственника на внесение записи по аналогии с волей собственника на утрату владения движимой вещью и т.д.), однако станет важным шагом для обеспечения справедливого баланса в защите интересов собственника и приобретателя.
список использованной ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданское уложение Германии = Deutsches Buergerliches Gesetzbuch mit Einfuehrungsgesetz : ввод. закон к Гражд. уложению ; пер. с нем. ; науч. редакторы В. Берг-манн [и др.] 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Wolters Kluwer Russia, 2008. 850 с.
2. Каминка А. И. Очерки торгового права. - М.: Центр ЮрИноР, 2002. 545, [1] с. (Серия «Научное наследие / Б-ка «ЮрИнфоР»)
3. Минцлов Р. Соображения относительно применения в России закона «Об укреплении титулов владения» // Журнал гражданского и уголовного права. - 1887. - Кн. 9. - Ноябрь. - С. 73-120.
4. Мурзин Д. В. К вопросу о соотношении норм о бесповоротности прав и приобрета-тельной давности // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4 / Редкол.: Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В., Степанов С.А. - М.; Екатеринбург: Статут; Ин-т частного права, 2005. - С. 419-438.
пролог:
5. Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы // Журнал Министерства юстиции. - 1895. - № 9. - С. 1-92.
6. Нерсесов Н. И. Конспективный курс лекций по торговому и вексельному праву. Посмертное изд., испр. и доп. А.Г. Гусаковым. - М.: [Типография Рассвет], 1896. - 275 с.
7. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. [4-е изд., испр.]. - М.: Статут, 2003. - 349, [1] с.
8. Синицын С.А. Защита владения и вещных прав в гражданском праве России и Германии: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. - М., 2010. - 195 с.
9. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2008. - 920, [1] с.
10. Суханов Е. А. Комментарий к Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. - № 2. - С. 126-144.
11. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестн. гражданского права. - 2008. - № 4. - С. 6-16
12. Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право Проекта Вотчинного Устава / А.Л. Фрейтаг-Лоринговен, барон, проф. Юрьев. ун-та. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1914. Т. 1. [4], VIII, 350 с.
13. Цитович П. Учебник торгового права / П. Цитович. - Киев; Санкт-Петербург: Изд-е Н.Я. Оглоблина, 1891. Вып. 1. [4], X, II, 300 с.
14. Шапп Я. Основы гражданского права Германии: учебник; пер. и предисл. К. Арс-ланова. - М.: Бек, 1996. - 283 с.
15. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права / [Соч.] Проф. Моск. ун-та Г.Ф. Шершене-вича. 4-е изд. СПб.: бр. Башмаковы, 1908. Т. 2: Товар; Торговые сделки. 1908. VI, 624 с.
16. Эрделевский А.О защите права собственности на недвижимое имущество // Хоз. и право. 2007. № 2. С. 92-96/
REFERENCE
1. German Civil ^de: Introductory Act to the Civil Code; ed. by V. Bergmann and another [Grazhdanskoe ulozhenie Germanii: vvodnyj zakon k Grazhdanskomu ulozheniyu]. Moscow, 2008. 850 p. (In Russ.).
2. Kaminka A. I. Essays on Commercial Law [Ocherki torgovogo prava]. Moscow, 2002. 545 p. (In Russ.).
3. Mintslov R. Considerations about the use of the Law «On strengthening the titles of ownership» in Russia [Soobrazheniya otnositel'no primeneniya v Rossii zakona «Ob ukreplenii titulov vladeniya»]. Zhurnal grazhdanskogo i ugolovnogo prava - Journal of civil and criminal law. 1887. Issue 9. Pp. 73-120. (In Russ.).
4. Murzin D. V. To the Question of the Interrelation Between the Norms on the Rights Irrevocability and Acquisitive Prescription [K voprosu o sootnoshenii norm o bespovorotnosti prav i priobretatel'noy davnosti]. Tsivilisticheskie zapiski. Mezhvuzovskiy sbornik nauchnykh trudov (The civil law note. Interuniversity collection of scientific papers). Moscow, Ekaterinburg, 2005. Pp. 419-438. (In Russ.).
5. Neypert A. N. The Main Base of the Mortgage System [Glavnye osnovaniya ipotechnoy sistemy]. Zhurnal Ministerstva yustitsii - Journal of the Ministry of Justice. 1895. Issue 9. Pp. 1-92. (In Russ.).
6. Nersesov N. I. The Concise Course on Trade and Exchange Law [Konspektivnyy kurs lektsiy po torgovomu i veksel'nomu pravu]. Moscow, 1896. 275 p. (In Russ.).
7. Pokrovskiy I. A. Basic Problems of Civil Law [Osnovnye problemy grazhdanskogo prava]. Moscow, 2003. 349 p. (In Russ.).
8. Sinitsyn S. A. Protection of Ownership and Property Rights in Civil Law of Russia and Germany: Cand. jurid. sci. diss [ Zashchita vladeniya i veshchnykh prav v grazhdanskom prave Rossii i Germanii : dis. ... kand. yurid. nauk]. Moscow, 2010. 195 p. (In Russ.).
пролог:
Корчагин М.П. Добросовестное приобретение S< 'Ai/1 nl * fem / Korchagin M.P. Bona fide acquisition of real estate
недвижимого имущества (по праву Украины) журнал, о ¡праву/ (according to the law of Ukraine)
prologue: LawJouandl
9. Sklovskiy K. I. Ownership in Civil Law [Sobstvennost' v grazhdanskom prave]. Moscow, 2008. 920 p. (In Russ.).
10. Sukhanov E. A. The Comment on the Jurisdiction Survey of Some Issues Related to the Recovery of Property from Adverse Possession [Kommentariy k Obzoru sudebnoy praktiki po nekotorym voprosam, svyazannym s istrebovaniem imushchestva iz chuzhogo nezakonnogo vladeniya]. Vestnik Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossiyskoy Federatsii - Herald the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2009. Issue 2. Pp. 126-144. (In Russ.).
11. Sukhanov E. A. The Property Concept and Its Impact on Some Other Civil Categories [O ponyatii nedvizhimosti i ego vliyanii na inye grazhdansko-pravovye kategorii]. Vestnik grazhdanskogo prava - Civil Law Herald. 2008. Issue 4. Pp. 6-16. (In Russ.).
12. Freytag-Loringoven A. L. Substantive Law of the Fiefdom Statute Draft [Material'noe pravo Proekta Votchinnogo Ustava]. Yuryev, 1914. Vol. 1. 350 p. (In Russ.).
13. Tsitovich P. Textbook of Commercial Law [Uchebnik torgovogo prava]. Kiev, St. Petersburg, 1891. Vol. 1. 300 p. (In Russ.).
14. Shapp Ya. Basics of German Civil Law [Osnovy grazhdanskogo prava Germanii]. Moscow, 1996. 283 p. (In Russ.).
15. Shershenevich G. F. Course of Commercial Law [Kurs torgovogo prava]. St. Petersburg, 1908. Vol. 2. 624 p. (In Russ.).
16. Erdelevskiy A. On the Protection of Real Property Rights [O zashchite prava sobstvennosti na nedvizhimoe imushchestvo]. Khozyaystvo i parvo - Economy and law. 2007. Issue 2. Pp. 9296. (In Russ.).
CВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ
Корчагин Максим Павлович (Киев) - старший юрист Юридической фирмы «Антика» (г. Киев), соискатель Киевского национального университета имени Тараса Шевченко (Украина). Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор, академик НАПрН Украины, Заслуженный деятель науки и техники Н. С. Кузнецова. Юридическая фирма «Антика» (ул. Крещатик, 12 (2 этаж), 01001, г. Киев, Украина, mkorchagin@antikalaw. com.ua)
INFORMATION ABOUT THE AUTHOR Korchagin, Maxim Pavlovich (Kiev) - Senior Lawyer. Law Firm «Antika», Applicant for a degree.Taras Shevchenko National University of Kiev. Scientific Ad-viser is Doctor of Law, Professor, Academician, Honoured Worker of Science and Technology N.S. Kuznetsova. (Kreschatik st., 12, Kiev, Ukraine, 01001, e-mail: [email protected]).
пролог:
