CC BY
177
УДК 340
Рузов Александр Александрович
аспирант кафедры гражданского права и процесса Хакасского государственного университета им. Н.Ф. Катанова [email protected] Alexander A. Ruzov
Graduate student of the Department of Civil Law and Procedure
Khakass State University NF Katanova [email protected]
Приобретение права собственности на недвижимое имущество от неуправомоченного отчуждателя
The acquisition of title to real property from unauthorized transferor
Аннотация. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя происходит очень часто, в некоторых случаях даже вполне осознано между участниками гражданского оборота.
Неуправомоченный отчуждателъ - категория, которая обозначает собой лицо, у которого нет прав на отчуждение вещи, как правило, это может быть лицо, у которого право собственности не зарегистрировано в едином государственном реестре, либо находящееся с собственником в договорных отношениях, но не предусматривавшее отчуждение имущества.
Неуправомоченным отчуждателем может стать судебный пристав, в случае признания торгов недействительными.
Таким образом, очень сложно избежать признания сделки недействительной, но возможно уменьшить риск возврата вещи к прежнему собственнику, так как в случае двухсторонней реституции могут возникнуть проблемы с получением денежных средств, что обосновывает необходимость изучения данной категории.
В данной работе постараемся исследовать категорию «добросовестный приобретатель», отграничить от недобросовестного приобретателя, рассмотреть возможные случаи виндикации.
Ключевые слова: законодательство, добросовестный приобретатель, недвижимое имущество, неуправомоченный, приобретение, отчуждение, истребование, виндикация.
Annotation. Acquisition of property from unauthorized transferor happens very often, in some cases even quite realized between the participants of the civil turnover.
Rightful accurately - a category which denotes a person who has no right to alienate things, usually it can be the person from whom ownership is not registered
in the unified state registry or residing with the owner in a contractual relationship, but not involving the alienation of property.
Rightful accurately can be a bailiff, in the event that the auction is invalid. Thus, it is very difficult to avoid the recognition of the transaction is not valid, but it is possible to reduce the risk return things to the previous owner, as in the case of two third-party restitution, you may experience problems with getting money that justifies the need to study this category.
In this work we will try to explore the category of bona fide purchaser, be distinguished from unscrupulous buyer, to consider the possible cases of recovery.
Keywords: legislation, bona fide purchaser, the real property, unauthorized, acquisition, disposal, reclamation, the vindication.
Определить фигуру добросовестного приобретателя возможно, исходя из содержания ст. 302 ГК РФ, так возможен любой случай, связанный с неуправомоченностью отчуждателя, вне зависимости от того, в чем выражается эта неуправомоченность: в публичном или частном запрете, а также отсутствия разрешения со стороны правообладателя, причем обязательно при отсутствии у него в момент отчуждения фактического владения. Закон описывает обе возможные ситуации отсутствия владения: вещь выбыла из владения собственника либо по его воле, либо против его воли.
Право собственности возникает у добросовестного приобретателя с момента регистрация сделки [1, с. 549]. Данный вывод можно сделать из анализа п. 2 ст. 223 ГК РФ, в котором говорится, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Таким образом, категорию добросовестный приобретатель, важно разграничить с недобросовестным приобретателем.
Знание о неправомочности отчуждателя имеет место тогда, когда приобретатель знает факты, из которых следует эта неправомочность. При этом вменение приобретателю положительного знания о неправомочности допустимо не в силу самой его осведомленности об определённых фактах. Решение этого вопроса зависит от выяснения того, привели ли такие факты данного потребителя к выводу об отсутствии у отчуждателя права, т.е. результатом оценки известных фактов должен стать вывод о том, что о неправомочности контрагента данный приобретатель знал с большей долей вероятности.
В основе разграничения добросовестного и недобросовестного приобретателя лежит понятие вины [2, с. 7] . Если приобретатель знал о неправомочности отчуждателя, можно вести речь о его вине в форме умысла на нарушение чужого субъективного права. Если же не знал по неизвестной причине - в форме грубой неосторожности (небрежности) [3, с. 178] . Если
есть хотя бы косвенные свидетельства, указывающие на возможные пороки распорядительной способности отчуждателя, осторожный участник оборота пытается найти как можно больше информации о правах на приобретаемое имущество [4, с. 5-7] . Поэтому приобретатель должен принять все меры для того, чтобы убедиться в безопасности сделки [5, с. 17] .
Приобретатель добросовестен, если соблюдает меры осмотрительности, к которым обязан в силу своего положения в правовой жизни. Поэтому он должен использовать все и любые свои возможности, чтобы удостовериться в правах распоряжающегося контрагента [6, с. 122] . Однако степень требуемой осмотрительности, несмотря на её усреднение, всегда зависит от конкретных обстоятельств дела, каждое из которых подлежит в суде обязательному изучению и оценке [7, с. 56] .
Проанализировав правовую литературу, можно вывести некий средний стандарт осмотрительности. К примеру, по мнению К.И. Соколовского, добросовестность означает осмотрительное поведение, не обремененное «чрезмерным любопытством, влекущим опасность повышенной осведомленности и значит, недобросовестности» [8, с. 100] . Никто не запрещает приобретателю предпринимать от него нетребуемые усилия по расследованию действительного правового положения и нести связанные с этим издержки.
В интересах добросовестного приобретателя действует принцип ограничения виндикации. Предполагается, что лицо, которое приобрело имущество в порядке исполнения судебных решений, является добросовестным приобретатель, так как у него были все основания полагать, что имущество продано ему органом, уполномоченным на это.
По смыслу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации выбытие имущества от собственника "иным путем помимо воли" означает противоправные действия третьих лиц, либо случайные действия самого собственника, не направленные на утрату своей собственности.
Поэтому положения названной нормы не применены к отношениям публично-правового характера, связанными с осуществлением полномочий судебного пристава-исполнителя по распоряжению имуществом должника.
Все изложенное позволяет говорить об ограничении виндикации в отношении добросовестного приобретателя чужого имущества. Ранее такие ограничения действовали лишь в отношении имущества граждан и не применялись при истребовании государственного и общественного (социалистического) имущества из чужого незаконного владения.
При передаче приобретателю вещи от неуправомченного отчуждателя решающее значение имеют объективные критерии: обстановка, в которой происходило приобретение вещи, а также условия, на которых вещь была приобретена. Действующий субъект должен рассматриваться в единстве с той конкретной обстановкой, в которой ему пришлось действовать. Обстановка принимается во внимание лишь в той мере, в которой она могла оказать влияние на сознание и волю действующего субъекта [9, с. 122].
Ввиду большого числа ситуаций, свидетельствующих о неправомочности продавца, их невозможно отразить в законе. Проанализировано большое количество литературы и практики по данному вопросу, пытаемся выделить некоторые из них.
Первое, что стоит отметить, это наличие судебного спора и осведомленность приобретателя недвижимого имущества о нем оказывает решающее значение для признания его добросовестным. По данному поводу имеется постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых приобретателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Наличие притязаний третьих лиц по поводу принадлежности приобретаемого имущества должно насторожить любого приобретателя. Наиболее разумным и осмотрительным в данной ситуации является не столько дополнительная проверка правомочий отчуждателя, сколько отказ от приобретения, по меньшей мере на время, до разрешения вопроса о правомерности или неправомерности соответствующих притязаний. Если же, невзирая на это, приобретатель решается на приобретение, то он рискует оказаться недобросовестным с самого момента совершения сделки, если впоследствии при рассмотрении притязаний третьего лица отчуждатель будет признан неуправомеченным.
Литература:
1. Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2001. С. 153; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Рук. авт. колл. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 549.
2. Амфитеатров Г. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право. 1941. № 2. С. 7.
3. Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 178.
4. Дедов Д.И. Некоторые проблемы виндикации и пути их решения // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 11. С. 5-7.
5. Васильева М. Как стать добросовестным приобретателем // Экономика и жизно. 2001. Вып. 16. С. 17.
6. Арзамасцев А.Н. Охрана социалистической собственности по советскому гражданскому праву. Д., 1956. С. 122.
7. Васильева М. Как стать добросовестным приобретателем // Экономика и жизнь. 2001. Вып. 16. С 56;
8. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 100.
9. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955. С. 122. Literature:
1. Konovalov A.V. Ownership and possessory protection in civil law. SPb., 2001. Р. 153; the Comment to the Civil code of the Russian Federation, part one (itemized) / Hands. auth. Coll. O.N. Kindergartens. M., 2004. Р. 549.
2. Amphitheatres, The issues of recovery in the Soviet law // Soviet state and law. 1941. No. 2. Р. 7.
3. Cherepakhin B.B. Vindication claims in the Soviet law // Works on civil law. M., 2001. Р. 178.
4. Dedov Some problems of recovery and ways of their solution // Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2006. No. 11. Р. 5-7.
5. Vasiliev M. How to become a bona fide purchaser of// the Economy and ISNA. 2001. Vol. 16. Р. 17.
6. Arzamastsev A.N. Protection of socialist property in the Soviet civil law. D., 1956. Р. 122.
7. Vasiliev M. How to become a bona fide acquirer // Economy and life. 2001. Vol. 16. 56;
8. Sklovsky SURDS Application of the civil law on property and ownership. Practical issues. M., 2004. Р. 100.
9. Thick J.K. Content and legal protection of property rights in the USSR. L., 1955. Р. 122.
