CC BY
47
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В СЛУЧАЕ ПРАВОПРЕЕМСТВА ПОСРЕДСТВОМ НАСЛЕДОВАНИЯ Лытасов С.С. Email: [email protected]
Лытасов Сергей Сергеевич - студент, кафедра гражданского права и процесса, факультет магистратуры, Образовательное частное учреждение высшего образования Международный юридический институт, г. Москва
Аннотация: в статье рассмотрены основные проблемы, возникающие у граждан при осуществлении перерегистрации прав на объекты недвижимости в случае, если право на них не было зарегистрировано у предыдущего собственника и не подтверждается записью в реестре. Был проведён анализ возможных несовершенств законодательства в данной области, приведены примеры практической оценки несовершенства института наследования и государственной регистрации прав на наследуемое имущество, а также разработаны конкретные рекомендации по их совершенствованию.
Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация прав, единый государственный реестр недвижимости, наследование.
PROBLEMS ОF STATE REGISTRATION OF RIGHTS TO REAL ESTATE IN THE CASE OF SUCCESSION THROUGH INHERITANCE Lytasov S.S.
Lytasov Sergey Sergeevich - Student, DEPARTMENT OF CIVIL LAW AND PROCESS, FACULTY OF MAGISTRACY, E EDUCATIONAL PRIVATE INSTITUTION OF HIGHER EDUCATION INTERNATIONAL LAW INSTITUTE, MOSCOW
Abstract: the article discusses the main problems that individuals face in the process of registering rights of the real estate if these rights weren't registered by the previous owners and are not registered in the unified state registry of real estate. The author conducted an analysis of possible legislative imperfections in this area, provides examples of a practical assessment of the imperfection of the institution of inheritance and state registration of rights to inherited property, and specific recommendations for improving them. Keywords: real estate, state registration of rights, unified state register of real estate, inheritance.
УДК 347.235
Вступление в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решило множество проблем, касающихся государственной регистрации прав на объекты недвижимости, однако часть противоречий, относящихся, в том числе к переходу определенного спектра прав в связи с наследованием, оказались нерешенными.
На практике возникает большое количество споров и судебных разбирательств в части невозможности регистрации прав и учета недвижимости наследником, особенно в
случаях, когда умершее лицо не успело осуществить данную процедуру в соответствии в действующим законодательством. Таким образом, возникает ситуация, когда наследодатель не являлся полноправным собственником имущества в связи с отсутствием соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости.
Наибольшее распространение получили два возможных варианта возникновения указанной проблемы1:
1. право на объект недвижимости не было зарегистрировано в связи с покупкой или возведением здания или сооружения в советский период, когда порядок регистрации не предусматривал внесение соответствующей записи в единый реестр;
2. наследодатель не зарегистрировал прав на объект до собственной смерти, а, следовательно, в ЕГРН и на руках лиц, связанных с данным имуществом, отсутствуют документы, подтверждающие принадлежность недвижимости к рассматриваемому лицу, в том числе в случаях, когда на момент смерти наследодателя осуществлялась процедура купли-продажи недвижимости, то есть регистрация документов Росреестром.
В первую очередь, при возникновении указанных ситуаций, гражданин может столкнуться с отказом нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство при наличии в завещании наследодателя информации по имуществу, права на которые не были зарегистрированы в соответствии с нововведениями в установленной процедуре, что может считаться незаконным в связи с правоподтверждающим, а не правоустанавливающим характером указанного свидетельства. Таким образом, наследник лишь получает право на получение прав пользования, владения и распоряжения имуществом, находящимся у наследодателя, от которых он также может отказаться.
Кроме того, при отсутствии споров и разногласий по поводу объекта, являющегося предметом свидетельства о праве на наследство, наследник может использовать его в личных целях2 до принятия решения о его продаже или совершения с ним иных действий, для осуществления которых понадобится внести запись в ЕГРН. Тогда наследник, который или проживал на территории данного объекта, или осуществлял поддержание его функционирования, или имеет документальные подтверждения проведения аналогичных действий его предыдущим собственником, может обратиться в суд с целью признания права собственности на указанный объект, проверки данных кадастрового учета по нему, а также обращению в Росреестр с целью регистрации права собственности, полученное на основании свидетельства о праве на наследство.
В случае возникновения необходимости в осуществлении государственной регистрации права собственности на переданный по наследству объект недвижимости, при отсутствии установленных законом документов, позволяющих признать его без обращения в суд, наследник вправе доказать в судебном порядке, что на протяжении длительного времени он, наследодатель или иное лицо, заинтересованное в получении статуса собственника недвижимости осуществлял все действия, характерные для указанных прав, что подтверждается статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации3.
При этом, необходимо также уделить отдельное внимание ситуации, когда наследодатель умер в период оформления перехода права собственности на объект недвижимости в связи с его продажей или дарением. На данном этапе развития правового регулирования отсутствует четкая информация по наступлению конкретного момента, с
1 Шелестюков Р.Н. Наследование недвижимого имущества умершего, не зарегистрировавшего свое право собственности. Пат или мат?. // URL: https://pravorub.ru/cases/83047.html (дата обращения 02.12.2019).
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 № 146-ФЗ [Текст] // СЗ РФ - 2001- № 49, ст. 4552; СЗ РФ- 2019 - № 12, ст. 1224. ст. 1152
3 Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14 -ФЗ [Текст] // СЗ РФ. - 1996. - № 5, ст. 410; 2018. - № 31, ст. 4814.
которого права на объект недвижимости признаются преданными. Так, некоторые цивилисты относят данный факт к подтверждению внесения соответствующей записи Росреестром в ЕГРН, в то время как другие, говорят о несостоятельности данной концепцией в связи с наличием уже подписанного договора, что подтверждает намерения наследодателя завершить осуществление указанной процедуры, а соответственно не дает возможным признать сделку недействительной.
Возможным решением указанной проблемы в области государственной регистрации права собственности на наследуемое имущество может быть разработка положений, совершенствующих Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части определения момента установления факта наличия прав на тот или иной объект. Так, наиболее логично было бы рассмотреть два варианта развития событий, а соответственно разделить участников процесса на две группы:
1. непосредственные участники сделки в соответствии с договором, например, продавец и покупатель, а также регистратор или нотариус в случае его наличия, моментом перехода права для которых будет считаться сам факт подписания договора. В случае смерти продавца, покупатель будет иметь возможность пользоваться недвижимостью, однако право распоряжения ею он получит после вступления наследников в наследство и продолжения процедуры государственной регистрации при факте подтверждения законности подписания договора;
2. лица, не являющиеся непосредственными участниками сделки по договору, такие как налоговые органы, судебные приставы, кредитные организации и другие будут получать достоверную информацию о переходе права лишь после внесения соответствующей информации в реестр.
При этом для минимизации рисков в данной области, наиболее рациональным можно считать внедрение института регистраторов, осуществляющих процедуру закрепления момента подписания договора путем составления специального акта. Так, в случае перехода к судебным разбирательствам, при совершенствовании законодательства в двух указанных направлениях, судья сможет принять решение в пользу перехода права по договору с последующем вынесением решения о продолжении процедуры регистрации Росреестром, что позволит при наличии указанного акта и решения, минимизировать риски по незаконному присвоению имущества и недобросовестной деятельности по переоформлению ранее зарегистрированных прав.
Список литературы /References
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [Текст] // СЗ РФ, 1996. № 5. Ст. 410; 2018. № 31. Ст. 4814.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 № 146-ФЗ [Текст] // СЗ РФ, 2001. № 49. Ст. 4552; СЗ РФ, 2019. № 12. Ст. 1224.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СЗ РФ, 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017).
5. Шелестюков Р.Н. Наследование недвижимого имущества умершего, не зарегистрировавшего свое право собственности. Пат или мат?. // [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://pravorub.ru/cases/83047.html/ (дата обращения: 02.12.2019).
