CC BY
141
УДК 347.214.2
РСН 10.23672/БАЕ.2019.10.39027
Семенова Екатерина Геннадьевна
кандидат юридических наук, доцент,
доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин, Крымский филиал
Краснодарского университета МВД России e-g-semenova@mail.ru
Ekaterina G. Semenova
Candidate of Law Sciences, Assistant Professor , Associate Professor of Public Affairs and Civil Law Crimean branch
Krasnodar University of the Ministry
of Internal Affairs of the Russian Federation
e-g-semenova@mail.ru
Передача недвижимости в
конструкции приобретения права собственности по договору продажи недвижимости
Transfer of real estate
in the construction of acquisition of property rights under the real estate sales agreement
Аннотация. В статье установлено место передачи недвижимости в конструкции приобретения права собственности по договору продажи недвижимости. Заключение договора продажи недвижимости, как способ приобретения вещных прав, определяет различную форму совершения юридических действий, в том числе договора продажи недвижимости как основания перехода права собственности, государственной регистрации перехода права собственности. В статье обосновывается, что сохранение элемента передачи вещи в институте перехода права собственности на недвижимость по договору не имеет правопорождающего значения, ее следует рассматривать как проявление волеизъявления с тем содержанием, что имеется намерение произвести регистрацию перехода права собственности.
Ключевые слова: договор продажи недвижимости, передача недвижимости, переход права собственности, способ приобретения права собственности, владение вещью, государственная регистрация перехода права.
Annotation. The article establishes the place of transfer of real estate in the construction of the acquisition of property rights under a real estate sale agreement. The conclusion of a contract for the sale of real estate, as a way of acquiring property rights, defines a different form of legal action, including a contract for the sale of real estate as the basis for transfer of ownership, state registration of transfer of ownership. It is substantiated that the preservation of the element of transfer of things in the institution of transfer of ownership of real estate under the contract does not have any rightful value, it should be considered as a manifestation of will with the content that there is an intention to register the transfer of ownership.
Keywords: property sale contract, transfer of real estate, transfer of ownership, method of acquiring ownership, possession of a thing, state registration of transfer of law.
В гражданском обороте довольно часто возникают проблемные вопросы, связанные с моментом приобретения права собственности по договору продажи недвижимости, установлением значения государственной регистрации перехода права собственности и, собственно, передачи недвижимой вещи в конструкции приобретения права собственности по договору. В частности, выделение передачи недвижимого имущества как юридически значимого обстоятельства в механизме перехода права собственности (п. 1 ст. 549, 556 ГК РФ) легло в основу доктри-нальных разногласий относительно установления юридического состава возникновения вещных и обязательственных прав в пределах договорных отношений по продаже недвижимости.
В исследованиях, посвященных договорам, направленным на отчуждение имущества, достаточно распространенной является точка зрения, согласно которой такие договоры включают в себя две части: одна порождает обязанность передать вещь (обязательственная сделка), а другая - непосредственно направлена на выполнение договора - передачу вещи [14, с. 5564; 2; 7, с. 82]. Сделка по переносу права собственности расценивается и как распорядительная сделка, которая имеет самостоятельный и абстрактный характер [9] (хотя в некоторых источниках обосновывается ее каузальность [15, с. 25; 7, с. 80]), и как исполнительская, при недействительности которой договор в целом сохраняет свою действительность и обязательственный
эффект [12]. Обе части, хотя и являются взаимосвязанными между собой, вместе с тем, в договорных правоотношениях имеют свое собственное функциональное назначение, что позволяет некоторым исследователям отделять одну часть договора от другой, проводить между ними определенную границу.
Одновременно можно встретить позицию, согласно которой «договор об отчуждении имущества представляет собой единое обязательство, способное само по себе в силу ст. 223 ГК РФ привести к возникновению вещного права у контрагента [7, с. 67]». «Именно обязательственный договор определяет цель перехода права, а передача прав лицу (исполнение данного договора) служит не целью имущественного договора, а является средством достижения указанной цели на условиях, определенных договором» [3, с. 280; 8].
Исторически предпосылки разграничения обязательственной и вещной частей правоотношений по переходу прав усматривают в римском праве, которое строилось на позиции, что одного лишь договора даже в том случае, если он предусматривал переход права собственности, недостаточно для того, чтобы изменился его субъект. Для такого перехода необходим промежуточный акт передачи - traditio, то есть передача одним лицом другому действительного владению вещью и признание его владельцем такой вещи [8, с. 111]. В этой части правоотношений обязательственной и вещной стадиям купли-продажи отвечали договоренность о продаже вещи и ее передача. При этом договор купли-продажи выступал основанием для приобретения права собственности путем traditio, т.е. основанием (causa) передачи вещи.
В настоящее время разграничение обязательственно-правовой и вещно-правовой сделок наглядно демонстрируется положениями немецкого гражданского законодательства. В частности, отличительной особенностью немецкой traditio является принцип абстракции, согласно которому перенос права собственности осуществляется посредством сделки, самостоятельной по отношению к обязательственному договору [4]. В текстах законов данный принцип выражается в том, «что в распорядительных составах предпосылок отсутствует какая-либо связь с правовым основанием (causa), то есть, с обязательственной сделкой как условием действительности, а принимается во внимание одно только - именно абстрактное соглашение участвующих сторон или единственное волеизъявление управомо-ченного лица [4]». «Покупатель приобретает право собственности даже при возможных пороках каузального договора купли-продажи, за исключением, когда пороком воли поражены и каузальный договор-основание, и соглашение с вещно-правовым эффектом [4]».
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество не может приобретаться отдельно от обязательственной части договора купли-продажи. Договор признается заключенным в момент получения лицом,
направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). В то же время, положения, регулирующие непосредственно передачу недвижимости, позволяют прийти к выводу о том, что заключение обязательственной сделки не влияет на переход права собственности. В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ, несмотря на действительное соглашение о продаже недвижимости, распоряжающееся лицо (продавец) во внешних отношениях остается обладателем принадлежащего ему вещного права. Оно может поэтому как правомочное лицо, порождая правовые последствия, распоряжаться своим правом в отношениях с третьим лицом, в том числе заключая другие договоры купли-продажи [4].
В свою очередь, из возможности существования нескольких обязательств в отношении одного и того же недвижимого имущества исследователи приходят к выводу, что «обязательство не несет вещно-правовой «нагрузки»: вещное право непосредственно из него возникнуть не может [7, с. 68]». «На основании обязательства у кредитора возникает лишь право требования, обращенное к обязанному лицу, о совершении определенных действий, являющихся объектом данного обязательства. Более того, по сути, законодатель предоставляет продавцу возможность односторонними действиями собственной волей прекратить существующее обязательственное правоотношение между ним и покупателем, передав, до составления передаточного акта, недвижимость третьему лицу в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление (п. 1 ст. 556 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) [6, с. 27]».
Таким образом, для перехода права собственности на недвижимость по российскому праву требуется основание, в качестве которого выступает обязательственный договор отчуждения, и еще одно необходимое условие. Так же как и в римском праве в качестве такого условия рассматривается владение вещью.
Передача недвижимого имущества покупателю в соответстии с действующим законодательством влечет ряд юридически значимых последствий, связанных с определением момента перехода риска случайной гибели имущества (п. 1 ст. 459 ГК РФ), возникновением права титульного (законного) владельца на защиту, в том числе против собственника (ст. 305 ГК РФ). В судебной практике владение недвижимым имуществом оценивается как доказательство факта перехода права собственности. В соответствующих спорах относительно перехода права собственности на земельный участок суды устанавливают, пользовался ли покупатель, считавший свои права нарушенными, земельным участком, был ли подписан акт приема-передачи, предоставлены ли доказательства того, что земельный участок был передан фактически [5]. При анализе вопроса о заключенности договора исследуется, имела ли место традиция [5].
Определенное развитие указанные положения относительно взаимосвязи передачи владения недвижимым имуществом и перехода права собственности на него получили в связи с приняти-
ем Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ Постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п. 61 данного постановления устанавливается, что владение обеспечивает преимущество иска перед остальными покупателями при заключении нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества; требование о передаче владения может быть соединено с требованием о регистрации перехода права; более того, государственная регистрация права невозможна, если суд отказал заявителю в удовлетворении требования о традиции [5].
Как мы можем видеть, установление системы традиции ориентировало гражданский оборот РФ на предположение о том, что владелец недвижимой вещи является ее собственником, не признавая никакого правового преимущества за тем, кто обладает требованием о передаче вещи. В то же время, в отношениях между сторонами момент перехода права собственности на недвижимую вещь по договору должен определяться не фактом физической передачи вещи, а волевым моментом, выражающимся, среди прочего, в рамках соответствующего гражданско-правового основания и способа правоприобре-тения [5].
Нами уже отмечалось, что гражданское законодательство РФ, как и правовая наука, четко не придерживается критериев разделения в праве способов и оснований приобретения и прекращения вещных прав. Не способствует этому и определенное совпадение в названии некоторых способов и оснований приобретения вещных прав [11]. Так, ГК РФ определяет договор купли-продажи в качестве основания возникновения права собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Одновременно закрепляется определенная юридическая процедура - возможность заключать договор (в том числе договор продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), благодаря которому, приобретение соответствующего права становится возможным. Такое совпадение в основании и способе приобретения права собственности создает ошибочное представление о возможности синонимичного применения обоих категорий. Однако следует помнить о том, что именно способ приобретения вещных прав, находясь в основе механизма динамики вещных прав на недвижимость, определяет различную форму совершения юридических действий, являющихся основанием возникновения вещных прав, придает качественную характеристику конкретному вещному праву [11].
Договор продажи недвижимости, выступая способом приобретения права собственности, отображает со стороны отчуждателя волю на перенос права собственности, а со стороны приобретателя - волю на его приобретение. Непосредственно передача вещи служит не целью имущественных отношений, а преследует иную цель, а именно прекращение договорной обязанности действующей стороны [12].
Известно, что цель создает сделку как действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении определенного объекта (ст. 153 ГК РФ). Следовательно, сделки с участием одних и тех же субъектов в отношении одного и того же объекта не могут приводить к одному и тому же результату. Осуществление обязанностей, возникших на основании сделки, подчинено цели самой сделки и, соответственно, не имеет собственной самостоятельной цели. Таким образом, наделение передачи недвижимого имущества свойствами сделки, на основании которой осуществляется перенос права собственности является необоснованным.
Использование конструкции передачи недвижимой вещи может представлять собой средство подтверждения воли, направленной на перенос права собственности, однако следует отметить, что не всегда смена владения является признаком перехода права собственности. «...Например, передается вещь для пользования, передается залогопринимателю, передается как поклажа и т.п.; но ни в одном из этих случаев - отмечает Д. И. Мейер - передача не представляется способом приобретения права собственности [10, с. 381, 390-391]». По мнению Е.А. Барановой, «признание перехода вещного права зависимым от фактической передачи имущества не позволило бы произвести отчуждение имущества, переданного по договору аренды, найма, ссуды и т.д., в то время как Гражданский кодекс непосредственно предписывает подобную возможность (п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ) [1, с. 135].
Иными словами, самой по себе, передачи имущества недостаточно для квалификации ее последствий. Последствия могут определяться только основанием для передачи имущества, которое и устанавливает цель такой передачи. В связи с этим законодательство некоторых стран (например, Германии) указывает на существование кроме обязательственного договора, на основании которого возникают права требования о переносе права собственности, соглашения -носителя волевого характера непосредственного переноса такого права. Российское гражданское право, как и законодательство иных постсоветских стран, такого вида сделок не закрепляет. Регистрационное законодательство допускает в качестве основания государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество наличие договора продажи недвижимого имущества (ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В связи с указанным выше, передачу недвижимого имущества следует рассматривать скорее как изменение отношения владения, корреспондирующее с переносом права собственности, которое стороны намеревались совершить в договоре продажи недвижимости. Одним из первых в российском правоведении на эту проблему обратил внимание еще в начале XIX в. М.М. Сперанский, определяя предмет передачи следующим образом: «Во всех законных приоб-
ретениях не столько предмет права, сколько власть над ним, т.е. право на него, приобретается. В приобретении недвижимого имущества приобретается также власть располагать им по произволу. Часто лицо, их приобретающее, не вступает в действительное их употребление, но имеет власть употреблять их, т.е. приобретает на них право» [13, с. 195].
В современных исследованиях придерживаются взгляда, что «факт ввода во владение вещью не может квалифицироваться как объективное выражение воли сторон на перенесение вещного права и иметь влияние на изменение их вещно-правового статуса [1, с. 132]». Отмечается, что транслятивный эффект наступает тогда, когда обе стороны согласованным образом выразили свою волю перед компетентной инстанцией -Единым государственном реестром недвижимости [1, с. 135].
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В рамках механизма перехода прав на недвижимое имущество такая регистрация играет роль юридического факта, который знаменует возникновение (прекращение) вещных отношений для всех участников имущественного оборота.
Особенность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество заключается в том, что она осуществляется на основании заявления сторон договора, которое выражает обоюдную волю на перенос права собственности, при наличии соответствующего основания, в частности, договора или иной сделки в отношении недвижимого имущества (ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственной регистрации
Литература:
1. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005.
2. Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные тенденции. М., 2006.
3. Брагинский М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М., 1999.
4. Будилов В.М. Приобретение права собственности по договору в концепции вещного права Германии: к дискуссии о развитии российского вещного права. М., 2015.
5. Буднецкий Н.С. Гражданско-правовое регулирование перехода права собственности на
прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Таким образом, орган регистрации прав проверяет не только наличие договора продажи недвижимости, но и действительность материальных волеизъявлений, необходимых для переноса права.
Указанное выше позволяет сделать вывод, что перенос права собственности на недвижимость происходит в тот момент, когда действительное волеизъявление сторон, которое в договоре купли-продажи направлено на определение нового собственника недвижимости, содержательно совпадает с записью о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости .
Таким образом, в случае обязательной государственной регистрации перехода права собственности следует говорить о фактическом составе возникновения правоотношений, в котором государственная регистрация наряду с другими правовыми средствами обеспечивает оборот недвижимости. В рамках заключения договора продажи недвижимости как способа приобретения права собственности, каждый юридический факт влечет определенный эффект: договор продажи недвижимости как основание перехода права собственности влечет обязательственный эффект; регистрация перехода права собственности придает обязательственно-правовому притязанию вещных действий в смысле вещной связанности недвижимого имущества с новым собственником. Сохранение элемента передачи вещи в институте перехода права собственности на недвижимость по договору не имеет правопо-рождающего значения, ее следует рассматривать как проявление волеизъявления с тем содержанием, что имеется намерение произвести регистрацию перехода права собственности.
Literature:
1. Baranova E.A. The turnover of real estate in the Russian and German law: a comparative study : dis. ... cand. of law. M., 2005.
2. Beklenishcheva I.V. Civil Law Contract: Classic tradition and modern trends. M., 2006.
3. Braginsky M.I. Contract law. Book I: General Provisions / M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky. M., 1999.
4. Budilov V.M. The acquisition of property rights under a contract in the concept of German property law: to discuss the development of Russian property law. M., 2015.
5. Budnetskiy N.S. Civil law regulation of the transfer of ownership of land under the laws of
земельные участки по законодательству России и Германии (сравнительно-правовое исследование) : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2019.
6. Волколупов Р.Е. Правовое положение продавца в отдельных договорах купли-продажи, поименованных гражданским кодексом Российской Федерации: дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.
7. Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М., 2013.
8. Дормидонтов Г.О. Система римского права. Вещное право. Казань, 1913.
9. Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица // Законодательство. 2003. № 12; 2004. № 1.
10. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2003.
11. Семенова Е.Г. Приобретение вещных прав на недвижимость: проблемы определения способов // Вестник экономической безопасности. 2019. №2.
12. Слыщенков В.А. Обязанность передать право собственности на товар в связи с некоторыми проблемами современной купли - продажи // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. № 2.
13. Сперанский М.М. Философские размышления о праве и государстве // Сперанский М.М. Руководство к познанию законов. СПб, 2002.
14. Тузов Д.О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М., 2007.
15. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962.
Russia and Germany (comparative study) : dis. ... cand. of law. M., 2019.
6. Volkolupov R.E. The legal status of the seller in separate sales contracts named by the civil code of the Russian Federation : dis. ... cand. of law. Volgograd, 2006.
7. Volochay Yu.A. Acquisition of title to real estate under an agreement: a comparative analysis of the laws of Russia and Germany. M., 2013.
8. Dormidontov G.O. The system of Roman law. Property law. Kazan, 1913.
9. Kozlova N. V. Legal personality of a legal entity // Legislation. 2003. № 12; 2004. № 1.
10. Meyer D.I. Russian civil law. M., 2003.
11. Semenova E.G. Acquisition of real estate rights: problems of determining methods // Bulletin of economic security. 2019. № 2.
12. Slyshenkov V.A. The obligation to transfer ownership of the goods in connection with some problems of modern sale // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation. 2017. № 2.
13. Speransky M.M. Philosophical reflections on law and the state // Speransky M.M. Guide to the knowledge of laws. SPb., 2002.
14. Tuzov D.O. Restitution when the invalidity of transactions and the protection of bona fide purchaser in Russian civil law. IVI., 2007
15. Cherepakhin B.B. Succession in Soviet civil law. M., 1962.
