CC BY
28
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права и процесса ^^^
К ВОПРОСУ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ МОМЕНТА СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ, ТРЕБУЮЩЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
А.Н. ЛИНЁВ
кандидат юридических наук, научный сотрудник НИИ образования и науки
E-mail: [email protected] М.Д. ДАВИТАДЗЕ
доктор юридических наук, профессор Московского университета МВД России Научная специальность 12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право E-mail: [email protected]
Аннотация. Результаты изучения положений законодательства Российской Федерации показывают, что моменты подписания договора и возникновения соответствующих прав и обязанностей его сторон не всегда совпадают.
В статье на конкретном примере из юридической практики продемонстрировано, как наличие промежутка времени между совершением сделки с недвижимым имуществом и ее государственной регистрацией может послужить препятствием к дальнейшей реализации участниками гражданского оборота предоставленных им прав. Ключевые слова: государственная регистрация, заключение договора, недвижимое имущество, переход права.
TO THE QUESTION ABOUT DETERMINE THE MOMENT OF CONCLUDING DEAL,
WHICH MUST BE REGISTERING BY STATE
A.N. LINYOV
Candidate ofjurisprudence, research associate of scientific research institute of science and education
M.D. DAVITADZE
Doctor ofjurisprudence, Professor of the Ministry of Internal Affairs Moscow university of Russia
Annotation. The results of investigation regulations of Russian Federation legislation confirms, that moments of signing a contract and arising their corresponding rights and responsibilities aren't always coincide.
In the article on basis of specific example in juridical practice had shown, that existence interval between concluding a deal with real estate and its state registration may cause in the future a barrier to realizing contractors' rights. Key words: State registration, conclusion a contract, real estate, transition of right.
В цивилистической науке в зависимости от момента, к которому приурочивается совершение сделки, принято выделять реальные (от лат. Res — вещь) и консенсуальные (от лат. Consensus — соглашение) сделки1. Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения по всем их существенным условиям и придания им требуемой в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации формы. Например, договор купли-продажи считается заключенным в момент достижения соглашения между продавцом и покупателем. Передача вещи, уплата денег, иные действия совершаются во исполнение уже совершенной сделки.
О моменте совершения реальной сделки (дарение, хранение, заем и другие) свидетельствует передача вещи одним из ее участников. Не следует смешивать фактическое исполнение сделки с моментом ее совершения. Так, стороны вправе договориться о том, что передача вещи по договору купли-продажи может совпасть с моментом заключения договора, однако такое соглашение не делает договор купли-продажи реальным.
Отдельное правило, содержащееся в ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), посвящено возникновению обязательственных правоотношений на основании сделок, подлежащих государственной регистрации. Им предусмотрено, что договоры, оформляющие такие
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
сделки, считаются заключенными с момента их регистрации.
Правовые основы проведения уполномоченными органами власти государственной регистрации объектов недвижимости, имущественных прав, объектом которых они могут выступать, а также оснований их возникновения заложены в ст. 131 ГК РФ.
Содержащейся в ней нормой установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования), ограничения этих прав (ипотека, сер-витуты), их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Процедура государственной регистрации соглашений существовала в достаточно ранних право-порядках, одним из примеров давней известности данного правового института является Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) 1804 г. (с изм. и доп. по состоянию на 1 сентября 2011 г.)3. Французский ученый М. Планиоля, которого интересовали вопросы приобретения права собственности на основании соглашения, а также обеспечения и защиты интересов покупателей, отмечал, что, во-первых, права приобретателей полностью защищаются в отношении движимостей правилом названного кодекса о добросовестном приобретении, а во-вторых, в отношении недвижимостей существует куда более совершенный способ оглашения перехода права собственности, нежели простая традиция, — система регистрации4.
Необходимо признать, что совершение регистрационных действий имеет своей целью защиту интересов физических и юридических лиц от возможных злоупотреблений со стороны недобросо-
вестных участников хозяйственного оборота, обеспечиваемую контролем со стороны государства за оборотом объектов недвижимости и их принадлежностью конкретным субъектам правоотношений.
Однако, как показывают результаты анализа юридической практики, наличие временного промежутка между подписанием договора, направленного на порождение, изменение или прекращение правоотношений сторон по поводу конкретных объектов недвижимости, и его государственной регистрацией, определяющей момент трансформации данных правоотношений, нередко становится причиной гражданско-правовых споров хозяйствующих субъектов.
В состоявшихся судебных решениях неоднократно подтверждалось, что рассмотрение гражданских дел по указанной категории споров зачастую осложняется определенными юридическими фактами, например, такими событиями как смерть физического лица, являвшегося участником сделки, наступившая до принятия решения о ее государственной регистрации.
В производстве Черемушкинского районного суда города Москвы находилось гражданское дело по иску гражданки К., наследника по завещанию к имуществу гражданки Т., при жизни заключившей с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договор передачи в индивидуальную собственность двухкомнатной муниципальной квартиры, который на момент ее смерти не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем свидетельство о праве собственности было выдано после смерти наследодателя5.
Поводом для обращения в суд послужил отказ нотариуса города Москвы С. выдать К. свидетельство о праве на наследство и включить в наследственную массу указанную квартиру.
Обжалуя отказ в совершении нотариального действия и мотивируя свои требования отсутствием других наследников как по закону, так и по завещанию, истец просил суд признать за ней право собственности в порядке наследования.
Как следует из материалов дела, судом было установлено, что воля Т. на приобретение квартиры в свою собственность на основании вышеупомянутого договора была выражена совершенно свободно и определенно. При этом заблаговременно составив завещание в пользу К., Т. распорядилась всем принадлежащим ей на момент смерти имуществом.
60 -Вестник Московского университета МВД России- № 11 / 2013
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
Признавая за истцом право на наследство, суд констатировал, что на момент смерти оспариваемая квартира принадлежала наследодателю и должна, в соответствии с правилами ст. 1111 ГК РФ, входить в состав наследства на день его открытия.
Если оценивать вынесенное судебное решение об удовлетворении исковых требований с формальной точки зрения можно предположить, что судом не принято во внимание требование ст. 8.1 ГК РФ, нормами которой определено буквально следующее.
Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу и подлежащие, в соответствии с законодательством Российской Федерации, государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Ч. 3 ст. 7 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (в редакции от 16 октября 2012 г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»6 установлено, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действительно, применяя приведенные положения законодательства Российской Федерации к рассматриваемой ситуации, следовало бы сделать вывод о том, что, поскольку свидетельство о праве собственности Т. на приватизированную квартиру было выдано после ее смерти, переход к ней соответствующего права не был при ее жизни зарегистрирован в установленном порядке.
Фактически государством было подтверждено возникновение определенных имущественных прав уже после прекращения существования самого субъекта права.
С другой стороны, правильность занятой судом позиции можно подтвердить следующим.
На момент регистрации перехода прав на недвижимое имущество, сделка как основание для такого перехода, при соблюдении всех требований, предъявляемых к ее форме, участникам, содержанию, другим элементам, а также при соответствии воли сторон формально выраженному волеизъявлению, может считаться совершенной. Более того, на этапе государственной регистрации сделки можно говорить об ее исполнении сторонами, поскольку объ-
ект недвижимости, как правило, уже передан одной стороной (отчуждателем) другой (приобретателю), а факт его передачи подтвержден документом (актом), подписанным обеими сторонами и предъявленным вместе с договором в регистрирующий орган.
Приведенные суждения могут быть подкреплены также тем, что установленная законодательством Российской Федерации процедура регистрации сделок с недвижимостью в целом и договора передачи жилых помещений в индивидуальную собственность граждан, в частности, не является элементом письменной формы договора, а также способа придания ему такой формы.
Стало быть, имеются веские основания приурочить момент заключения договора, представленного на государственную регистрацию, к его подписанию сторонами и внести необходимые изменения в ст. 433 ГК РФ.
Это позволило бы закрепить в гражданском законодательстве Российской Федерации важное правило о том, что наступление после совершения сделки смерти одного из её участников, в условиях наличия своевременно выраженного ими волеизъявления, не должно служить препятствием тому правовому результату, к достижению которого они стремились, заключая договор и представляя его на государственную регистрацию.
Что касается подтверждения от имени государства состоявшегося перехода имущественных прав на недвижимое имущество, то в интересах всех участников гражданского оборота его момент, безусловно, должен определяться датой вынесения регистрирующим органом соответствующего решения.
1 См.: Асказий С.И. Очерки хозяйственного права СССР. Л., 1926. С. 65; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. Книга первая. М.: «Статут», 2002. С. 320—322.
2 Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. ст. 3594; 2013. № 30 (Ч. 1). ст. 4084.
3 Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). М.: Инфотропик Медиа, 2012.
4 Таламанш М. Купля-продажда между обязательственным эффектом и переносом собственности // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова, М.: Статут, 2008. С. 161.
5 Гражданское дело № 2-2113/2013 // Архив Черемушкинского районного суда города Москвы.
6 Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного совета РСФСР. 1991. № 28. ст. 959; Собрание законодательства Российской Федерации.2012. № 43. ст. 5783.
