CC BY
62
О правовой природе заявления, обращенного к органу регистрации прав на недвижимое имущество
Чувашев Александр Анатольевич,
аспирант, ФГБОУ ВО "Санкт-Петербургский государственный университет", Fenderles@yandex.ru
В статье анализируется обращенное к органу государственной регистрации прав совместное заявление сторон договора продажи недвижимого имущества. Проведенный анализ показал, что обязанность по обращению к государственному регистратору связывает исключительно стороны частноправовых отношений и имманентно содержится в договоре продажи недвижимости. В силу своих особенностей обращенное к государственному регистратору заявление само по себе право собственности на имущество не переносит, однако обладает свойствами распорядительного акта.
Ключевые слова: государственная регистрация прав, заявление о регистрации перехода права, распорядительный акт, переход права собственности, исполнение обязательства.
X 2 о
о см ю
О!
Значение системы регистрации вещных прав в условиях современного гражданского оборота трудно переоценить. Практически любые правоотношения, связанные с возникновением вещных прав на недвижимое имущество, связаны с прохождением процедуры государственной регистрации, которая в российском правопорядке регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации). Безусловно, отягощенный различными формальностями оборот недвижимых вещей значительно осложнен и замедлен, однако это имеет под собой вполне определенные и обоснованные причины, кроющиеся в их природе. Так, Е.В. Васьковский указывал следующее: «Они (недвижимые вещи) обращаются медленно, обладают постоянной ценностью, легко допускают индивидуализацию и вдобавок служат лучшим обеспечением кредита. Вот почему новейшие законодательства, воздерживаясь всяких стеснительных мер по отношению к движимости, обставляют вещные договоры о недвижимости более или менее сложными формальностями» [1, с. 266].
Одним из неотъемлемых элементов процедуры регистрации прав на недвижимое имущество является этап обращения заинтересованных лиц к государственному регистратору. Российским законодательством предусмотрен заявительный порядок регистрации прав. Согласно ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав, по общему правилу, осуществляются на основании заявления. Феномен обращенного к государственному регистратору заявления практически не подвергался изучению в правовой литературе. В настоящей статье мы предпримем попытку провести исследование правовой природы такого заявления и его роли в динамике исполнения договорного обязательства.
В качестве основания возникновения подлежащего государственной регистрации права рассмотрим договор продажи недвижимости, легальная дефиниция которого закреплена в п.1 ст. 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Переход права собственности на основании указанного договора подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), а с моментом внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее - Реестр) закон связывает возникновение права собственности на стороне приобретателя (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Как отмечал Ю.С. Гамбаров, запись в ипотеч-
ной книге традиционно относят к фактам, составляющим приобретение - modus adquirendi, то есть способам приобретения права [2, с. 649]. Вступление сторон договора в правоотношения с регистратором осуществляется путем подачи совместного заявления на переход права собственности (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации). Именно с этим юридическим фактом связано открытие административной процедуры регистрации права, итогом которой должно стать внесение в Реестр записи о возникшем за приобретателем праве собственности.
Определяя содержание договора продажи недвижимости ГК РФ прямо не указывает на наличие обязанности сторон договора по обращению к регистратору. Среди обязанностей сторон указанного договора ГК РФ выделяет передачу права собственности (п. 1 ст. 549 ГК РФ), уплаты покупной цены (п. 1 ст. 549 ГК РФ) и передачу недвижимой вещи надлежащего качества (п. 1 ст. 556 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ).
Не смотря на отсутствие прямо поименованной обязанности по обращению к регистратору, за действиями сторон по подаче совместного заявления нельзя не признать характер исполнения договорной обязанности. Б.Л. Хаскельберг справедливо указывал, что для отчуждателя имущества обязанность участия в регистрации перехода права производна от обязанности передать приобретателю право собственности [3, с. 124]. Для покупателя, как кредитора, обязанность участия в регистрации перехода права наиболее близка к категории долженствования (или кредиторской обязанности, предусмотренной ст. 406 ГК РФ), то есть вспомогательного отношения, единственная цель которого - способствовать исполнению должником его основной обязанности [4, с. 67]. Однако в полной мере отнести обязанность кредитора к долженствованию препятствует следующее обстоятельство. Пункт 3 ст. 551 ГК РФ наделяет суд правом вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В свою очередь п. 2 ст. 406 ГК РФ указывает, что просрочка кредитора дает должнику право на возмещение убытков. Особенность обязательства по принятию исполнения в сравнении с обязанностью по предоставлению, заключается в том, что к ее исполнению нельзя понудить. Кредитор по общему правилу не обязан перед должником принять предоставление [5]. Вероятно, исключение из общего правила о возможности только взыскания убытков в случае просрочки кредитора в пользу дополнительной возможности понуждения через суд принятия предложенного должником исполнения связана с созданием дополнительных гарантийных прав.
С.В. Сарбаш указывал, что «Действия по исполнению обязательства - это не действия одного должника, как иногда ошибочно отмечается в литературе» [6, с. 52]. На этапе обращения к регистратору обнаруживается связь отчуждателя и
приобретателя, которая выражается в невозможности исполнения должником обязательства по переносу права собственности на кредитора, без активного участия последнего в совершении действий по государственной регистрации права.
Закон о регистрации и ГК РФ не устанавливают каких-либо обязанностей отчуждателя и приобретателя имущества перед государством в виде совместного обращения в регистрирующий орган. Совместная подача заявления находится в сфере исключительно волевых действий сторон обязательственного правоотношения. Правовым основанием для возникновения обязанности по совершению действий по осуществлению государственной регистрации права является заключенный между сторонами договор.
Обращенное к государственному регистратору заявление своей конечной целью имеет возникновение права собственности на стороне покупателя, в связи с чем следует отметить его связь исключительно с обязанностью, предусмотренной п. 1 ст. 549 ГК РФ (передача имущества в собственность). То обстоятельство, что обращение к органу регистрации прав является тем необходимым действием, без которого обязательство продавца по отчуждению имущества не может быть исполнено, позволяет сказать, что подача заявления является способом исполнения обязательства по переходу права собственности (под способом исполнения обязательства в юридической литературе понимается порядок совершения должником действий по исполнению обязательства [7, с. 636]). Заметим, что государственный регистратор не является стороной обязательственных (и вообще частноправовых) отношений, а вступает в правоотношения со сторонами обязательства на основании своих публичных полномочий (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Действия регистратора по внесению записи в Реестр о возникшем праве собственности на стороне покупателя прекращают обязательство, однако за такими действиями нельзя признать характер исполнения государственным регистратором обязательств сторон договора.
Нельзя не согласиться с мнением Р.С. Бевзен-ко, который указывал, что «в заявлении о государственной регистрации права на недвижимое имущество можно без труда обнаружить черты распорядительной сделки, направленной на передачу вещного права» [8]. Распорядительной называют сделку, которая непосредственно прекращает или переносит на другое лицо какое-либо право. К.И. Скловский, являясь одним из ярких критиков принципа деления сделок на обязательственные и распорядительные, отмечает, что «термин «распорядительная сделка» чаще применяется для описа- р ния передачи вещи или иного акта, знаменующего Д возникновение права собственности или иного Ч права у получателя, по аналогии с германским С вещным договором» [9, с. 265]. А
Сам по себе юридический факт в виде подачи Н совместного заявления право собственности не у переносит и в этом смысле актом распоряжения А
X 2
0 сч
ю
01
его назвать нельзя. Как справедливо отмечали О.Г. Ломидзе и Э.Ю. Ломидзе «Отчуждение только до определенного момента обеспечивается самими сторонами» [10, с.151]. Но как уже указывалось ранее, совместное обращение сторон договора к регистратору является необходимой процедурной предпосылкой (согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании совместного заявления сторон сделки) для внесения регистратором записи о переходе права и наступления распорядительного эффекта.
При попытке выявления распорядительного акта по принципу a contrario (от обратного) следует прийти к выводу, что таковым является именно обращенное к регистратору заявление по следующим причинам. При надлежащем исполнении сторонами договорных обязательств для перехода права собственности к приобретателю имущества необходимо три юридических факта, к которым относится непосредственно договор продажи недвижимости, обращенное к регистратору совместное заявление сторон и внесение регистратором записи о возникшем праве собственности на стороне приобретателя.
Договор продажи недвижимости, будучи обязательственной сделкой, порождает исключительно набор конкретных прав и обязанностей между его сторонами и не обладает свойствами распорядительной сделки. В свою очередь государственный регистратор, несмотря на то, что именно его действиями осуществляется внесение записи в Реестр, имуществом отчуждателя не распоряжается, и при внесении записи о переходе права собственности полностью связан волей сторон договора на перехода права, которая выражена в обращенном к нему заявлении.
В правовой литературе представлена и иная точка зрения, согласно которой переход права собственности в действующей системе регистрации прав на недвижимое имущество связан с вторжением регистратора в сферу распорядительной власти субъектов частноправовых отношений. Так, Р.С. Бевзенко отмечает, что для современного российского правопорядка актуальна ситуация, когда государственный регистратор своими действиями (внесением записи в Реестр) создает права для частных лиц, что не соответствует частноправовому принципу приобретения прав своей волей и в своем интересе [8]. С данной точной зрения согласиться нельзя по следующим причинам. Государственный регистратор не вторгается в частную сферу и не создает права для сторон договора, без выражения на то их воли. Регистрация перехода права собственности не осуществляется публичным органом произвольно, в своей деятельности регистратор не может выходить за пределы обращенного к нему заявления, которое содержит в себе волеизъявление сторон на порождение конкретных последствий. Б.Л. Хаскельберг указывал, что «Регистрирующий орган актом регистрации не дополняет волю сторон договора на отчуждение (приобретение) имуще-
ства. Иное означало бы не предусмотренное законом и недопустимое вторжение государства в частные дела, противоречащее одному из важнейших постулатов, закрепленному в п. 2 ст. 1 ГК: граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей властью и в своем интересе» [3, с. 123].
Квалификация обращенного к государственному регистратору заявления, как обладающего чертами распорядительного акта находит свое обоснование и в иных нормах Закона о регистрации. Так, согласно п. 11 ч. 1 ст. 26 указанного закона осуществление государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если ранее были представлены документы на государственную регистрацию перехода права на этот же объект недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Таким образом, с момента совместной подачи заявления возможность собственника распоряжаться объектом недвижимости ограничена содержанием этого заявления.
Особый интерес в свете соотношения распорядительного акта и обращенного к органу регистрации прав заявления представляет Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.02. 2019 № Ф09-9001/18 по делу № А60-41176/2016.
В краткой форме изложим обстоятельства дела. Между должником, признанным банкротом (Ребицким Б.Э.), и Ребицкой М.В. заключен договор купли-продажи квартиры от 20.02.2014 года. Постановлением судебного пристава-исполнителя на отчуждаемый объект недвижимости наложен запрет на совершение регистрационных действий от 22.08.2016. Одновременно с указанным запретом возможность отчуждения квартиры была ограничена п. 7 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому с даты признания должника банкротом регистрация перехода прав гражданина на недвижимое имущество осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Не смотря на имеющийся запрет и ограничение, государственным регистратором был зарегистрирован переход права собственности на спорную квартиру от 29.03.2018, которому предшествовали действия сторон договора по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности.
Суд кассационной инстанции постановил признать недействительной сделкой действия Ребиц-кого Б.Э. и Ребицкой М.В. по регистрации перехода права собственности в отношении квартиры.
При этом, как следует из приведенной ниже части постановления, суд рассматривает заявление сторон договора к регистратору о регистрации перехода права собственности в качестве распорядительной сделки, направленной на отчуждение имущества:
«Пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сдел-
ка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Указанная норма наделяет суд возможностью объявить ничтожным только основанное на сделке волеизъявление, направленное на распоряжение имуществом, в случае если последнее запрещено законом, при этом обязательства, порожденные сделкой, должны сохранять свою силу.
Кроме того, распоряжение состоится тогда, когда будет иметь место тот юридический факт, с которым закон связывает переход права собственности на соответствующий вид имущества. При этом если договор предполагает совершение отчуждающей имущество стороной после заключения договора неких действий, направленных на непосредственный перенос права на имущество, распоряжение не совпадает с моментом заключения договора...
Суд первой инстанции, установив, что государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру осуществлена в период процедуры банкротства должника, финансовый управляющий не участвовал в процедуре регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за ответчиком, пришел к обоснованному выводу о том, что распорядительная сделка совершена в нарушение требований Закона о банкротстве, в результате совершения указанных действий спорное имущество выведено из состава имущественной массы, на которую могло быть обращено взыскание, что нарушает права и интересы конкурсных кредиторов должника.
Учитывая, что действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру совершены должником без участия финансового управляющего и в отсутствие его согласия и согласия кредиторов на совершение указанной сделки, в нарушение установленного Законом о банкротстве запрета на самостоятельное распоряжение должником имуществом в ходе процедуры реализации его имущества, несмотря на то, что сам по себе договор купли-продажи от 20.02.2014, заключенный должником и Ребицкой М.В. до возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве), является действительной сделкой, принимая во внимание положения статьи 213.35 Закона о банкротстве и вышеизложенный механизм действия пункта 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная распорядительная сделка (действия по государственной регистрации перехода права собственности), является ничтожной».
Несмотря на наличие свойств, характерных распорядительным сделкам, совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности не влечет прекращения обязательства отчуждателя имущества по передаче права собственности. Подход, при котором моментом исполнения обязательства продавца считалась бы
подача заявления на государственную регистрацию вне зависимости от дальнейшего решения государственного органа, является неприемлемым. Возникает ряд неразрешимых противоречий, например, в случае отказа в переходе права собственности продавец, исполнивший обязательство таким способом, мог бы требовать предоставления ему встречного исполнения со стороны покупателя в виде уплаты цены, не предоставив ему сам предмет договора, по поводу которого возникали правоотношения, что в корне противоречит сущности и назначению договора купли-продажи. К. Ларенц отмечает, что «Если наступление результата предоставления требует не только действий должника, но и других предпосылок (например, для перехода права собственности на недвижимую вещь необходим акт государственной регистрации соглашения о переходе права собственности), должник остается обязанным до тех пор, пока желаемый правовой результат не наступит (например, отчуждатель проданной вещи должен повторно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашения о переходе права собственности на недвижимость от отчуж-дателя к приобретателю)» [11].
В качестве заключения отметим, что обращенное к государственному регистратору заявление обладает признаками распорядительного акта, однако само по себе право собственности не переносит. Своей целью заявление имеет выражение воли сторон сделки перед регистратором на переход права собственности. Государственный орган при внесении записи о переходе права собственности не может выходить за пределы обращенного к нему заявления. Основанием для возникновения обязанности сторон по осуществлению государственной регистрации права является сделка, а само действие по обращению к регистратору - исполнением договорной обязанности.
Литература
1. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - 2-е. изд. - М.: Статут, 2016. - 382 с.
2. Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Общая часть. М.: Зерцало, 2003.
3. Хаскельберг Б.Л. Гражданское право: Избранные труды. - Томск: ОАО «Издательство «Красное знамя», 2008. - 348 с.
4. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М.: Юриздат, 1940.
5. Егоров А.В. Структура обязательственного отношения: наработки германской доктрины и их применимость в России. Вестник гражданского права, 2011, №3. - Режим доступа: СПС «Консультант Плюс».
6. Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005.
7. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб и доп. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Велби, Изд-во Проспект, 2004. - 776 с.
8. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути
5
-С
гп
о
а
Н
А У
т; А
решения. Вестник гражданского права, 2011, №5. -Режим доступа: СПС «Консультант Плюс».
9. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. - М.: Статут, 2010. -893 с.
10. Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Формирование основания договорного отчуждения и значение causa как цели праводателя.
11. Larenz K. Lehrbuch des Schuldrechts. , 1987. Bd. 1. S. 564. Цит. по. Грачев В.В. К вопросу о правовой природе исполнения обязательств. Закон, 2012, №9. - Режим доступа: СПС «Консультант Плюс».
Legal nature of joint statement of the parties of the real estate
sale contract addressed to the state registration authority Chuvashev A.A.
St. Petersburg State University
The article analyzes legal aspects of joint statement of the parties of the real estate sale contract addressed to the state registration authority. In accordance with results of the research only the parties of private law relationships charged to apply a statement to the state registration authority and this oblifation is imma-nently contained in the real estate sale contract. Due to its peculiarities, joint statement that addressed to the state registration authority does not entail a transfer of the right of ownership but has the regulatory action specifics. Key words: state registration of rights, joint statement of transfer of the right of ownership, transfer of the right of ownership, performance of an obligation.
References
1. Vaskovsky E.V. Textbook of civil law. - 2nd. ed. - M .: Statute,
2016. - 382 p.
2. Gambarov Yu. S. Civil law. A common part. M .: Zertsalo, 2003.
3. Haskelberg B.L. Civil Law: Selected Works. - Tomsk: OJSC "Publishing house" Red flag ", 2008. - 348 p.
4. Agarkov M.M. Obligation under the Soviet civil law. M .: Yurizdat,
1940.
5. Egorov A.V. The structure of the obligation relationship: the de-
velopments of the German doctrine and their applicability in Russia. Bulletin of Civil Law, 2011, №3. - Access mode: ATP "Consultant Plus".
6. Sarbash S.V. Fulfillment of a contractual obligation. M .: Statute,
2005.
7. Civil law: Textbook. In 3 volumes. T. 1. - 6th ed., Revised and
added. / N.D. Yegorov, I.V. Eliseev et al .; rep. ed. A.P. Ser-geev, Yu.K. Tolstoy. - M .: Velbi, Prospect Publishing House, 2004. - 776 p.
8. Bevzenko R.S. State registration of rights to real estate: prob-
lems and solutions. Bulletin of Civil Law, 2011, №5. - Access mode: ATP "Consultant Plus".
9. Sklovsky K.I. Property in civil law. 5th ed., Pererab. - M .: Statute,
2010. - 893 p.
10. Lomidze O. G., Lomidze E. Yu. Formation of the basis of contractual alienation and the value of causa as the purpose of the grantor.
11. Larenz K. Lehrbuch des Schuldrechts. 1987. Bd. 1. S. 564. Cit. by. Grachev V.V. To the question of the legal nature of the performance of obligations. Law, 2012, №9. - Access mode: ATP "Consultant Plus".
X 2
0
СЧ
ю
01
