Приобретение права собственности на жилые и нежилые помещения при банкротстве застройщика: некоторые проблемы Текст научной статьи по специальности «Право»

DOI 10.24411/2076-1503-2020-10227 ФУНТОВ Дмитрий Алексеевич,

обучающийся по магистерской программе «Юрист для частного бизнеса и власти» ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» е-mail: [email protected]

Научный руководитель: ЮЛОВА Екатерина Сергеевна,

кандидат юридических наук, доцент е-mail: [email protected]

12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА:

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Аннотация. В настоящей статье на основании действующего законодательства и анализа судебной практики рассматриваются правовой режим имущества должника и возникающие права требования участников строительства по передаче им жилого или нежилого помещения. Делаются выводы о том, что в рамках дела о несостоятельности должника участник строительства имеет право выбора: предъявить требование о передаче жилого помещения либо денежное требование, однако у покупателя апартаментов право выбора отсутствует. В связи с этим возникает правовое неравенство дольщиков, приобретающих нежилые и жилые помещения. Автором сделаны предложения по урегулированию вопроса, связанного с защитой прав покупателя нежилого помещения при банкротстве застройщика, путем внесения дополнений в законодательный акт.

Ключевые слова: банкротство, застройщик, право собственности.

FUNTOV Dmitry Alexeyevich,

studying under the master's program «Lawyer for private business and government», Financial University under the Government of the Russian Federation

Scientific advisor: YULOVA Ekaterina Sergeevna,

PhD in Law, associate Professor

ACQUISITION OF OWNERSHIP OF RESIDENTIAL AND NON-RESIDENTIAL PREMISES IN CASE OF BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER: SOME PROBLEMS

Annotation. In this article, based on current legislation and analysis of judicial practice, the legal regime of the debtor's property and the emerging claims of construction participants for the transfer of residential or non-residential premises to them are considered. It is concluded that in the case of insolvency of the debtor, the construction participant has the right to choose: to submit a claim for the transfer of residential premises or a monetary claim, but the buyer of apartments does not have the right to choose. In this regard, there is a legal inequality of shareholders who purchase non-residential and residential premises. The author made proposals to resolve the issue related to the protection of the rights of the buyer of non-residential premises in the event of bankruptcy of the developer, by making additions to the legislative act.

Key words: bankruptcy, builder, ownership.

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020

Тема банкротства компаний-застройщиков с каждым годом становится только актуальнее, поскольку потери граждан - участников строительства («финансовые, бытовые и в определенном смысле социальные») [1] продолжают возрастать.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в § 7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о несостоятельности), а также в Федеральном законе от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Произведя оплату застройщику денежными средствами или передав какое-либо иное имущество, т.е. сделав вклад в финансирование строительства многоквартирного дома, лицо становится не просто кредитором, а участником строительства. Как у участника строительства, у него возникает право на требование от застройщика выполнения обязательств в рамках передачи жилого помещения в установленные сроки и на основаниях, которые согласованы условиями договора.

Банкротство застройщика имеет ряд особенностей, а сам застройщик относится к особенной категории должника. Понятие застройщика применительно к правоотношениям банкротства дано в ст. 201.1 Закона о несостоятельности.

Застройщик, который ввиду отсутствия необходимых средств не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства перед участниками строительства. В данных условиях дольщик имеет возможность выбора способа восстановления нарушенных его прав: первый - принять жилое помещение, либо второй - расторгнуть договор и получить денежные средства. Согласно п. 1 ст. 201.5 Закона о несостоятельности, участник строительства имеет право отказаться от передачи квартиры в натуре, заявив в одностороннем порядке денежное требование.

Участник строительства - это приоритетная категория кредиторов. Данная позиция поддержана Высшим Арбитражным Судом РФ в обзорах судебной практики: «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей» [2].

С января 2018 г. создана новая контролирующая организация - публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд), которая должна участвовать в делах о банкротстве застройщиков. Как отмечается в научной литературе, Фонд является новым участником конкурсных правоотношений и имеет возможность усилить законные права и защитить интересы участников долевого строительства, т.к. наделен полномочиями своевременно инициировать и контролировать процесс банкротства застройщика [3].

В результате вступления изменений в силу с января 2018 г., дела о банкротстве застройщика рассматриваются в ускоренном порядке. Так, открывается процедура конкурсного производства сроком на год, при этом процедура наблюдения и процедура финансового оздоровления пропускаются.

Ускоренный порядок позволяет без промедления отстранить руководящий состав застройщика от правления компанией и предоставляет право конкурсному управляющему принять оперативные меры по обеспечению сохранности имущества застройщика, начать возврат выведенных активов путем оспаривания сделок, истребовать дебиторскую задолженность и формировать конкурсную массу, и, самое основное, определить план действий по объектам незавершенного строительства. Финансовые вливания в мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства осуществляются либо за счет собственных средств Фонда, либо привлеченных денежных средств на целевые расходы, выдаваемые Фондом или третьими лицами. Объект незавершенного строительства может выступать в качестве обеспечительного залогового имущества при получении займа. Требования по указанному займу погашаются в порядке требований по текущим платежам третьей очереди.

Конкурсное производство - единственная процедура банкротства застройщика, которая предусматривает полную ликвидацию должника со всеми вытекающими последствиями.

В перечень имущества, входящего в конкурсную массу, включаются все активы банкрота, к которым применимы мероприятия по обращению взыскания. Соответственно реализовать на торгах можно только те объекты имущества застройщика, которые были отнесены арбитражным управляющим к конкурсной массе.

Многоквартирный жилой дом, который принадлежит застройщику на праве собственности с момента завершения строительства, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020

даты правопередачи участнику долевого строительства, включается в конкурсную массу.

На основании п. 7 ст. 201.11 Закона о несостоятельности, руководствуясь определением арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений, арбитражный управляющий полностью погашает требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также исключает в соответствующей части денежные требования из реестра требований кредиторов.

Из вышеизложенного следует, что, руководствуясь ст. 201.1, участник строительства в рамках дела о банкротстве, имеет выбор: или право требования о передаче жилых помещений, или денежное требование, которые влекут независимые последствия [4].

Чтобы получить право на квартиру, участники строительства созывают собрание, на котором принимают решение о заявлении в суд ходатайства.

Решение должно содержать требование о передаче построенных жилых помещений им в собственность. Когда суд удовлетворит ходатайство, арбитражный управляющий принимает решение об исключении объекта недвижимого имущества в виде многоквартирного дома из конкурсной массы.

В связи с этим, долевым инвесторам следует получить у арбитражного управляющего передаточные акты, после чего они регистрируют в региональных отделениях Росреестра свои права на квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 201.11 Закона о несостоятельности конкурсный управляющий обязан на собрании участников строительства рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством об исключении из реестра требований участников строительства, передав им в собственность жилые помещения в объекте строительства, если строительство многоквартирного дома застройщиком завершено.

Конечной целью участника строительства является получение объекта в натуре так, как если бы застройщик осуществлял свою хозяйственную деятельность и исполнял обязательства в рамках договора, а не находился в процедуре банкротства. В свою очередь, застройщик имеет возможность выполнить взятые на себя обязательства путем передачи жилого помещения в натуре при условии, что строительство дома завершено, или путем передачи объекта незавершенного строительства кооперативу, который организован участниками строительства. Данные действия осуществляются только в том случае, когда на объект недвижимости не получено разрешение на ввод в эксплуатацию [5].

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020

В рассматриваемом случае, когда дом не достроен, действует норма п. 14 ст. 201.10 Закона о несостоятельности. Иными словами, при банкротстве застройщика на основании определения арбитражного суда права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Соответственно, при вступлении решения суда в силу данные объекты передаются в собственность не самим дольщикам, а кооперативу.

В ситуации, если дом уже был введен в эксплуатацию на момент признания застройщика банкротом, дольщики вправе обратиться в суд за признанием права собственности на помещение в уже введенном в эксплуатацию жилом доме (в рамках п. 1 ст. 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ). Если многоквартирный дом в период банкротства застройщика находится в стадии недостроя, квартира в данном объекте может быть передана дольщику в соответствии с заявленными требованиями любым выбранным способом. Можно установить в судебном порядке признание права собственности на жилое помещение или долю в незавершенном объекте строительства, либо передать недостроенный объект иному застройщику со всеми обязательствами. Так же есть возможность объединиться с другими дольщиками, добиться передачи дома, создать жилищно-строительный кооператив и совместными усилиями завершить строительство объекта.

Выбор первого варианта имеет место, если на момент начала процедуры банкротства в отношении строительной компании дом достроен и введен в эксплуатацию. При выборе третьего варианта стоит оценить сумму дополнительных инвестиций, связанных с завершением строительства.

Дольщики по нежилым помещениям не могут включить свои требования в реестр о передаче помещений. Данный объект должен быть включён конкурсным управляющим в состав имущества должника, т.к. договор участия в долевом строительстве не исполнен, т.е. имущество не передано, право собственности на коммерческое помещение не зарегистрировано, и соответственно оно не влечет возникновения права участника на нежилое помещение.

Статьей 100 Закона о несостоятельности установлены требования дольщика при передаче нежилого помещения. Так, для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 Поста-

новления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. № 35) [6]. Соответственно, дольщики коммерческих помещений включаются в реестр кредиторов, без расторжения договора долевого участия и выраженной в денежной форме сумме.

Рассмотрим пример, в котором Судебная коллегия Верховного Суда РФ Определением № 305-ЭС15-20071 [7] отменила Определение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2017 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2018 г. по делу № А40-5683/13 и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Требование Ф., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилое помещение, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязанности передать нежилые помещения) и, в соответствии со сложившейся судебной практикой, рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных законодательством о несостоятельности.

Данное требование имеет реестровый характер, соответственно оно, согласно норме п. 34 постановления Пленума ВАС Суда РФ от 22.06.2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - Постановление № 35), в рамках банкротства застройщика подлежит переводу в денежный эквивалент и включение в четвертую очередность, ст. 201.9 Закона о несостоятельности.

Однако, если договор участия в долевом строительстве был заключен, и оплата, согласно договору, произведена в полном объеме, требование участника в данном случае является текущим. Соответственно, если обязательство по передаче нежилого помещения имеет текущий характер, тогда в рамках дела о банкротстве застройщика судом может быть рассмотрен вопрос по существу об отчуждении индивидуально-определенной вещи застройщика в пользу конкретного покупателя -участника долевого строительства.

Суд имеет право удовлетворить требование данного кредитора при условии, что строительство объекта недвижимости на дату рассмотрения спора завершено, а также данное решение не нарушает очередность удовлетворения других текущих требований.

Следует отметить, что рассматриваемый случай не является типичным для данной сферы правоотношений, когда застройщику, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, переданы денежные средства. Соответственно, суще-

ствует вероятность заключения мнимой сделки, поэтому при рассмотрении подобных обособленных споров суду надо детально исследовать вопрос о добросовестности сторон (п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ). Так же следует проверить реальность внесения платы за приобретаемые помещения (п. 26 Постановления № 35) [6].

Определяя статус требования участника долевого строительства нежилых помещений к застройщику-банкроту, Верховный Суд РФ указал, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Дольщик вправе участвовать в распределении средств, полученных при продаже предмета залога, по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о несостоятельности [8].

Если застройщика признали банкротом, тогда покупатели апартаментов имеют право требовать исполнения только денежного или залогового исполнения обязательств. К такому выводу пришла Судебная коллегия Верховного Суда РФ по итогу рассмотрения гражданского дела по иску покупательницы апартаментов [9, 12].

В рамках данного дела Верховный Суд РФ обратил внимание на следующие обстоятельства: участник долевого строительства, который вложил свои денежные средства в нежилое помещение, по закону не имеет возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера. Поэтому положение дольщика нежилого помещения приравнивается к положению дольщика, который отказался от договора. На основании изложенного следует, что дольщик нежилого помещения имеет исключительное право заявить денежное требование. Таким образом, если кредитор не изъявил желание на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте, денежное требование данного дольщика остается в статусе залога. При этом отсутствует зависимость от того, заявлял он соответствующее требование по своей инициативе или нет. В ситуации, когда жилой дом введен застройщиком в эксплуатацию до процедуры банкротства и нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, тогда нежилое помещение включается в конкурсную массу, а застройщик обязан зарегистрировать за собой на него право собственности. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлено право залога третьих лиц) [10].

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020

В настоящее время после внесенных изменений в законодательные акты в случае банкротства застройщика участникам долевого строительства в соответствии с заключенными ими договорами долевого участия подлежат передаче не только жилые помещения, но и нежилые помещения, площадью до 7 кв. м (кладовые и т.п.), а также машиноместа.

В третьем Обзоре судебной практики от 27.11.2019 г. приведена позиция Верховного Суда РФ, согласно которой при банкротстве застройщика право залога у дольщика, вложившего средства в покупку будущих офисных помещений, не прекращается. Так, если дом введен в эксплуатацию, требование дольщика обеспечивается залогом нежилого помещения, которое подлежало передаче, а если дом не достроен, считается, что требование обеспечено залогом всего объекта. В своих выводах Суд ссылается на ст. 12.1 и 13 ФЗ № 214-ФЗ, в которых речь идет о залоге без разделения на жилые и нежилые помещения [11].

Суд обращает внимание, что право залога на нежилое помещение возникает независимо от того, заявил это требование кредитор или нет. Для прекращения залога дольщик должен сделать об этом заявление в суде, в случае же, если отказа не было, соответственно, залог имеет место быть.

Однако, если дольщик вовсе не заявит свои требования к застройщику в процедуре банкротства, его требования не будут включены в реестр кредиторов, и соответственно залог прекратится. В связи с этим, участнику строительства следует заявить требование и осуществлять контроль за процедурой банкротства застройщика.

Если на помещение было зарегистрировано право собственности до банкротства застройщика, в этом случае помещение в опись имущества не включается и продаже с торгов не подлежит.

В вопросе 17 третьего Обзора от 27.11.2019 г. Верховный Суд РФ указывал, что требование дольщика признать право собственности на нежилое помещение как на объект незавершенного строительства не подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, если иск подается после возбуждения процесса банкротства застройщика. Данные иски подавать в суды общей юрисдикции нельзя. Однако, если иск подается до заседания, на котором застройщик будет признан банкротом, они принимаются [9, 12].

Анализ рассмотренных дел при банкротстве застройщика в Обзорах 2019 г. свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в судопроизводстве, всесторонне защищают права дольщиков.

Сегодня при банкротстве застройщика участники долевого строительства, следуя нор-

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020

мам закона, имеют возможность защитить свои права, вернуть деньги или получить готовую квартиру.

Однако в последнее время, о чем свидетельствуют Обзоры, всё чаще возникают споры, касающиеся нежилых помещений.

Апартаменты - наиболее привлекательное предложение на рынке недвижимости, т.к. имеют меньшую стоимость в сравнении с квартирой аналогичной площади. Однако апартаменты относятся к нежилым помещениям гостиничного типа, которые предназначены для временного проживания.

Так как апартаменты так же, как и квартира, приобретаются участниками строительства с целью проживания, разграничение между жилым и нежилым помещением не должно влиять на решения судов при рассмотрении дел о банкротстве застройщика. В связи с этим, законодателю целесообразно внести дополнение в § 7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», позволяющее дать возможность участникам долевого строительства заявлять требования о передаче в собственность или о признании права собственности на нежилые помещения (апартаменты) площадью более 7 кв. м.

Список литературы:

[1] Якупова Ю. Банкротство застройщиков: нововведения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» // Образование и право. - 2019. - № 11. - С. 91.

[2] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, от 23 апреля 2013 г. № 13239/12 по делу № А55-16103/2010, № 14452/12 по делу № А82-730/2010.

[3] Юлова Е.С. Новеллы законодательства о банкротстве застройщиков в контексте создания Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства // Либерально-демократические ценности. - 2018. - Т. 2. - № 3, 4. - С. 4.

[4] Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: монография. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2017. - 112 с.

[5] Сурчаков Д.А. Исключение недвижимого имущества из конкурсной массы должника в рамках банкротства застройщика. URL: http://www. sudmos.ru

[6] Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. № 35 (ред. от 21.12.2017) «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 8.

[7] Определение № 305-ЭС15-20071 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019 г.

[8] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18-15980.

[9] Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980.

[10] ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре, 19 марта 2019 г. URL: http:// www.garant.ru

[11] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 г. № 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016.

[12] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.02.2019 г. № 4-КГ18-92.

Spisok literatury:

[1] Yakupova Yu. Bankrotstvo zastrojshchikov: novovvedeniya v Federal'nyj zakon «O nesostoyatel'nosti (bankrotstve)» // Obrazovanie i pravo. - 2019. - № 11. - S. 91.

[2] Postanovlenie Prezidiuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda RF ot 12 marta 2013 g. № 15510/12 po delu № A71-13368/2008, ot 23 aprelya 2013 g. № 13239/12 po delu № A55-16103/2010, № 14452/12 po delu № A82-730/2010.

[3] Yulova E.S. Novelly zakonodatel'stva o bankrotstve zastrojshchikov v kontekste sozdaniya Fonda zashchity prav grazhdan - uchastnikov

dolevogo stroitel'stva // Liberal'no-demokraticheskie cennosti. - 2018. - T. 2. - № 3, 4. - S. 4.

[4] Kuznecov A.P. Bankrotstvo zastrojshchika: teoriya i praktika zashchity uchastnikov stroitel'stva: monografiya. 2-e izd., pererab. i dop. - M.: Prospekt, 2017. - 112 s.

[5] Surchakov D.A. Isklyuchenie nedvizhimogo imushchestva iz konkursnoj massy dolzhnika v ramkah bankrotstva zastrojshchika. URL: http://www. sudmos.ru

[6] Postanovlenie Plenuma VAS RF ot 22.06.2012 g. № 35 (red. ot 21.12.2017) «O nekotoryh processual'nyh voprosah, svyazannyh s rassmotreniem del o bankrotstve» // Vestnik VAS RF. - 2012. - № 8.

[7] Opredelenie № 305-ES15-20071 v Obzore sudebnoj praktiki Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii №1 (2019), utv. Prezidiumom Verhovnogo Suda RF 24.04.2019 g.

[8] Opredelenie Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 14.02.2019 g. № 308-ES18-15980.

[9] Opredelenie VS RF ot 14 fevralya 2019 g. № 308-ES18-15980.

[10] VS RF: dol'shchiki apartamentov ne smogut prosit' u zastrojshchika-bankrota peredachi im pomeshchenij v nature, 19 marta 2019 g. URL: http:// www.garant.ru

[11] Opredelenie Sudebnoj kollegii po ekonomicheskim sporam Verhovnogo Suda RF ot 06.05.2019 g. № 302-ES18-24434 po delu № A58-476/2016.

[12] Opredelenie Sudebnoj kollegii po grazhdanskim delam Verhovnogo Suda RF ot 19.02.2019 g. № 4-KG18-92.

ЮРКОМ ПАНИ

^^ www.law-books.ru

Юридическое издательство «ЮРКОМПАНИ» издает научные журналы:

• Научно-правовой журнал «Образование и право», рекомендованный ВАК Министерства науки и высшего образования России (специальности 12.00.01,12.00.02), выходит 1 раз в месяц.

• Научно-правовой журнал «Право и жизнь», рецензируемый (РИНЦ, Е-1лЬгагу), выходит 1 раз в 3 месяца.

/

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020